郎咸平:房产调控当务之急是排队

　　为了完成打压房价的任务，各项政策不遗余力。其中一项就是“逐步推进房产税改革”。房产税能打压房价么？首先要搞清楚一个问题，征收房产税原本的目的是什么？从一开始，我们就搞错了房产税的本质。

　　在美国，征收房产税不是为了打压房价，而是为了让房价升值，藏富于民。美国征收的房产税28%分给乡镇这一级别的政府，22%给县政府，4%给州政府。也就是说，一半的房产税都给了基层政府。基层政府也不会拿这些钱去搞“三公”消费，而是拿去提供更好的公共服务。比如修建一个花园，一个广场，一个绿地，或者雇用更多的警察维持社会治安。这样，当地的营商环境就改善了，地价和房价只会升，不会降。老百姓的房子增值之后呢？增值部分大头归老百姓所有，政府只拿小部分作为房产税，这部分用来继续改造当地环境，提供更好的市政服务和公共治安，让老百姓的房产能进一步增值。

　　另一半房产税拿去促进社会平等，如提供平等的教育机会。其中有42%的房产税用于学区教育经费，美国小孩子在公立学校上学，不交学费、午餐免费。而家长每年为孩子的教育支出仅为200美元，孩子教育费用的90%都由政府负担了。

　　同样的事情到了我们这里，可能就不一样了。比如说同样是在北京三环，一套房子的估值大概是两三百万元，地铁站旁边的配有停车场、健身房的新楼要比旁边老房子贵五六十万元，一年就会将近1万多元的房产税。这1万元如果不想交，肯定会想方设法贿赂评估员，到最后，房产评估就可能变成一种新的腐败形式。

　　另外一种抑制房价的方法是大力建造保障房。地方政府似乎觉得当务之急就是盖房，其实搞错了。如果政策是完善的，老百姓的感觉应该是符合预期，感谢政府履行了对自己的承诺。比如新加坡政府对老百姓的承诺就是让70%的家庭能够买得起三房式的组屋，保证房价相当于家庭年收入中位数的4-5倍。而我们很多地方的保障房价格竟然是市价的80%，也就是说是浮动的，而不是固定的，老百姓永远不知道自己能不能买得起保障房。又因为是随机摇号的，所以也永远不知道什么时候能够得到“幸运女神”的眷顾。

　　一系列政策出台之后，之所以出现种种问题，正是因为政策完全没搞懂民意是什么。老百姓要的不是明天就得到现房，而是一个稳定的排队预期。比如大家充分讨论之后，确定了年收入24万元和资产50万元是分界线，在此之上的没有资格申请保障房，在此之下的就一定能在5年内等到保障房。这样，老百姓就有了稳定的预期，分界线下的安心等待，分界线上的努力攒钱。

　　还要牢记一个最基本的道理，建保障房的钱说到底是非保障房提供的。在保障房之外，还要有非常兴盛的地产开发。比如新加坡的乌节园、Boulevard Vue、CYAN、Jardin等豪华物业，询价每平方米从约合十多万元到数十万元人民币不等，与中国香港最知名高层豪宅区西九龙价格相当。但这些私宅项目基本没有太多销售压力，甚至不用付出太多广告成本，因为销售信息一放出来，就可以卖掉很多。

　　我们必须在保障一般老百姓有房住的同时，也要保障给这些保障房提供财政支持的非保障房市场实现繁荣昌盛。不能大张旗鼓地宣传保障房，这样做只有两种结果：要么保障房提供得不够，房价经过短暂下挫之后再次迅速蹿升，然后所有没有房的老百姓都怨声载道；要么头脑太热，保障房提供得太多，结果没有繁荣的非保障房市场了，土地出让金收入大减，到头来保障房还是难以为继。搞不好就会重蹈中国香港的覆辙，房价因此大跌，然后所有买了房的老百姓都来骂政府。这对我们公共政策水平的要求是非常高的。中国香港失败了，美国提供政策性住房贷款的房利美和房地美到现在还没有走出破产阴影，我们凭什么相信自己能像新加坡一样“幸运”？