房地产开发主导下城市滨水区更新的反思

1、问题的提出

到目前为止，国内对滨水区开发的关注大多集中在物质建设层面，而忽视滨水区开发中其它方面的内容。根据中国学术期刊网的搜索结果，截至2004年底，国内研究滨水区的论文达到50篇左右。其中，超过半数的文章都集中讨论滨水区的规划设计问题，未能对滨水区开发现象有深入的思考或讨论；而在非物质层面上探讨城市滨水区开发的文章则不足20％，关注对象主要是滨水区的开发经营[1～3]、经济发展[4～5]、旅游功能开发[6～7]、法规建设[8～9]等。此外，总结国外城市滨水区再开发实践经验的文章约占25％，主要着眼于国外城市案例的实践方面[10～15]，对国外相关研究的进展与成果尚缺乏必要的关注。

相应地，国内率先进行的城市滨水区开发的实践，多着眼于美化城市、提升形象的物质设计与建设层面，而政府决策对城市滨水区开发所具有的多方面内涵与意义往往没有得到充分、全面的考虑。忽视政府决策的开发行为将可能导致极为不利的结果。这是因为城市滨水区的发展趋势正从工业岸线向生活岸线转变，在这个过程中，滨水区的价值日益为人们所认识，而商人以其敏锐的触觉会很快发现，开发滨江房地产最容易赚钱且利润空间巨大。在市场自发力量主导、政府控制角色缺位的情况下，城市滨水区将成为高价房地产的集中地。

事实上，在以房地产开发为主导的滨水区开发现象的背后，是巨大的经济利益的驱动。对滨水区开发从综合角度进行考察，可以更好地认识滨水区开发所存在的深层次问题，这对国内城市滨水区开发来说，意义重大。本研究所选择的广州滨江东案例，就是一个房地产开发主导下滨水区开发的典型例子，对它的深入剖析可在一定程度上回答前述问题。

2、研究方法

(1)实地调研。实地调研主要是对研究区域的功能布局、建筑物特征及房地产开发、销售状况等进行实地考察和记录。

(2)现场观察。现场观察是采取非参与观察和参与观察两种方式，选取不同的时段(包括平时和周末的早上、下午及傍晚后等)进行观察和记录。其中，非参与观察(Non-participant observation)，指以研究者的身份进入研究区域，对公共空间使用者的特点及其活动特征、空间和设施使用状况、空间可达性等多方面信息进行细致的观察和记录；参与观察(Participant observation)，指把自己设定为一般公众而非研究者的角色进入研究区域，以获得对景观、空间环境和建筑物等的感知。

(3)深度访谈。由于访谈的目的主要是了解受访者对一些客观事实的认识过程，而不强调受访者对事物的不同观点和意见，因此对受访者没有人数上的要求，重要的是将受访者看成是“关键信息的提供者”。本研究选择对城市规划师(1人)、政府规划部门代表(2人)、房地产估价师(2人)进行半结构访谈(Semi-structured interview)，对社区居民(4人)进行无结构访谈(Non-structured interview)。

(4)问卷调查。调查对象为在滨江东开放空间活动的公众。本研究选取了不同的时段进行调查，目的在于了解哪些人在使用公共空间、如何使用、对滨江的高层建筑持何种看法、对滨水地区的发展持何种观念、对规划和发展的参与意识怎样等。此次调查共发放问卷180份，回收有效问卷178份。

3、房地产开发主导下的广州滨江东发展

3.1研究区域

滨江东实际上是一片泛指区域，一般指广州市海珠区滨江东路沿线的附近地区。本研究指的是广州大桥至海印大桥之间、珠江南岸和滨江东路东线之间的狭长区域(图1)。

3.2滨江东的房地产开发过程

在进行房地产开发之前，滨江东地区功能混杂，包括游泳场、码头、船坞、厂房、农田等。在2001年之前，滨江东路一直是一条“断头路”，仅能通到原来的珠江泳场、航海俱乐部，即现在的海珠半岛花园前。滨江东路中大北门至广州大桥段一直没有贯通，交通可达性和环境质量均较差。就在滨江东环境未整治、道路未通、发展潜力远未被大众认识的时候，开发商已经开始了在滨江东的“圈地运动”。因此，滨江东用地基本上是以“生地”的性质通过协议转让①给开发商。

一直以来，滨江东的建设并没有政府相关策划的指引，也没有详细规划的控制，政府在其中并没有充当明显的介入者角色，建设项目的审批仅以规划部门的相关管理规定为依据。

由于外部条件不成熟，开发商“圈地”后并没有很快着手对土地进行开发建设。可以说，滨江东房地产开发的推进与外部环境条件及基础设施的变化息息相关。

20世纪90年代初，占有交通之便的海珠半岛花园率先拉开了滨江东房地产开发的序幕。1994年4月，海珠半岛花园第一次公开发售，30多层的高层建筑、每套超过百万元的房子引起整个市场的注目②。海珠半岛花园的高层建筑成为珠江岸边的标志性建筑之一。

20世纪90年代末，广州大桥与下渡路交界的个别地块又发起新一轮的房地产建设。在广州市“一年一小变、三年一中变、十年一大变”的“中变”期间，政府大力改造珠江两岸景观，建成了连续的滨江步行道，滨江东路也于2001年底贯通，同时建成了中大北门广场，开放了海印公园，滨江东一带的可达性和环境质量大为提高，房地产开发终于扩展至整个滨江东地区(图2)。

3.3滨江东的发展变迁

经过十多年的开发，滨江东地区除了中港四航局3栋8层～9层的职工住宅楼及广东国渔冷冻海产有限公司的1栋小楼尚未被拆迁外，其余用地均已成为房地产开发商新开发的高层住宅小区。如今的滨江东，用地基本以纯居住功能的高层公寓为主③，其中居住用地约占80％、公园绿地约占10％、广场约占4％、滨江步行道约占6％，可供公众共享的空间十分有限，前来活动的人群也以周边居民为主。 

值得注意的是，尽管不断有来自社会各界的反对，但滨江东临江楼盘建筑绝大部分均在30层以上，并且高度不断有新的突破。继海珠半岛花园二期42层、金海湾40层之后，在建的中信君庭将达到47层，创下目前海珠区的最高纪录(图3)。高层房地产无疑成了滨江东景观的主体和焦点，中大北门广场夹在这些高层建筑之间，成了不起眼的陪衬(图4)，而中山大学的校园景观也被高楼破坏，校园成了高级房地产的后花园(图5)。

3.4滨江东现象的消极影响

(1)对公众利益的漠视。滨江东的开发有两大特征：①除了原有的海印公园，以及中大北门前的出口空间外，滨江东的其它土地都被划为建设用地；②建设用地的开发强度极高，在这种情况下，开放空间就少得可怜。海印公园从封闭式收费公园向开放式市政公园的转变，可以说是亡羊补牢之举。

对公众利益的不重视使滨江东路的修建出现了严重过失：在滨江东路与下渡路交界的十字路口，滨江东路的走向突然“打了一个折”，导致相向行驶的车辆面临迎头冲撞的危险(图6)。这是交通规划中的一个技术误差。出现这种误差，政府部门有责任与开发商或相关单位进行协商，及时修正误差。但很明显，相关政府部门并没有尽到这一责任。不论政府部门有没有尝试弥补这一过错，结果已经是公众利益让位于开发商利益。

(2)与社区居民的利益冲突。中信君庭所在地原为中港四航局的办公区，现在仍然保留的3栋职工住宅早在1993年～1994年间便已建成。后来中港四航局从滨江东搬走，原办公用地卖给了房地产开发商，而职工住宅楼仍由中港四航局职工居住，他们成了滨江东豪宅社区里极不协调的低收入群体。

据受访居民反映，中信君庭的建设超出了原来规划用地的红线范围，侵占了290多平方米的职工住宅用地。同时，工地的施工也导致职工住宅楼前出现明显地陷和墙体开裂，因此职工及家属们集体向四航局领导和开发商提出抗议。据受访居民称，四航局领导由于受到开发商的影响，没有一个愿意或者敢于出来干予，无奈之下，居民以贴大字报的方式写了一封抗议领导漠视职工利益的公开信，但无济于事。于是，他们向市政府反映情况，却也没有得到回音。不得已，他们又试图与开发商打官司，但据律师的分析，打官司起码要花5万～6万元，且不一定能胜诉。而开发商也声称：“我们集团钱多、关系广，你们小老百姓怎么斗得过？”现在，囊中羞涩的职工正一筹莫展。显然，处在弱势地位的社区居民根本无力保障他们自身的利益。

3.5滨江东的房价透视

在滨江东更新发展的利益再分配中，开发商是明显的受益者，也是最大的受益者。早期低价“圈地”和拥有稀缺资源是开发商享受高额利润的最大资本。