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2018ASLA分析规划类杰出奖:美国I-25保护走廊整体规划项目 | Design Workshop-Aspen

紫罗兰主人 2018-10-16 来源:gooood
  • 项目名称:
    美国I-25保护走廊整体规划项目
  • 项目地点:
    美国
  • 设计公司:
    Design Workshop-Aspen

“该项目涉及到复杂的政治和金融问题,而令人高兴的是,景观设计师在其中发挥着核心性的作用。”

– 2018年评奖委员会

项目概述

在科罗拉多斯普林斯和丹佛两座城市之间的前山走廊,每天都会有超过7万3千辆汽车穿行于此。这是一个发展迅速的区域,人口正以每月1000人的速度增长,城市的天际线也随着拔地而起的建筑发生着改变。尽管如此,在城堡岩的南部,仍有一望无际的山景浮现在由起伏的草坪、台地和牧场构成的天然背景当中。在I-25保护走廊总体规划实施之后,这条长达17英里的25号州际公路的分支仍旧保持着未开发的天然状态。这一切都要归功于环保组织、政府部门以及私人土地所有者之间史无前例的战略合作。在该项目中,自然保护基金会与景观设计师共同制定了一项策略,即让居民和政府官员参与到维护土地的行动中来,从而为走廊沿线的景观、水体、野生动物、空气质量提供长远有效的保护,同时带来更多休闲的机会。整体规划旨在为失控的城市扩张提供解决方案,并通过独特的规划手段和开发策略来实现一个前所未有过的目标:在科罗拉多州的前山沿线建立超过10万英亩的开放式保护区。

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▲I-25走廊整体规划图。I-25走廊连接了科罗拉多州最大的两个城市,丹佛和科罗拉多斯普林斯,并为超过300万居民、工作者和游客提供服务。

项目说明

“如果说丹佛大都市区的发展可以用强劲一词来形容,那么道格拉斯县的发展则可以称得上是飞跃。随着I-25走廊在丹佛南部的建立,加上科罗拉多斯普林斯的城市发展,未来将会有大量的商业和房地产开发者将目光聚焦在道格拉斯的走廊沿线。” ——《丹佛商业杂志》

背景

对于许多城市和郡县而言,保护科罗拉多周的风景资源,尤其是前山沿线的环境几乎不可能实现。其原因一方面在于公有土地征收的成本过高,基础设施的建设缺乏秩序;另一方面则是碍于一项特殊的政策:该州的法律允许在不遵守分区制度和其他法规的情况下分割35英亩的土地。这意味着土地的所有者可以推翻任何非传统形式的规划。

I-25走廊沿线的无序发展促使环保组织、土地信托组织、当地社区、道格拉斯县政府和州政府部门共同组成了一个前所未有的联盟,旨在为该区域的环境提供保护。在景观设计师的领导下,这一跨学科的规划团队基于有限的资源开发了一套特殊的分析工具,能够找出最容易受到城市发展干扰的自然区域,并对区域中关键性的因素进行分析,包括观赏性、地形、土地覆盖、自然灾害、土地价值、分区、土地所有权、景观特征、野生动物的栖息和迁徙、地下水供应、休闲趋势、遗址分布和建筑开发状况等等。在对这些属性进行详细的分析之后,项目团队很快树立了一个初步的愿景,即为这一重要的开放区域提供长久的保护。这也标志着位于丹佛和科罗拉多斯普林斯城市之间的这片区域将发生一场大规模的转变。

随后,项目团队进行了一次公民调查,以确认居民对这一愿景的态度。这项调查的反馈十分热烈,居民对开放空间的保护高度重视,尤其是对那些栖息着重要野生动植物以及有溪水流经的土地。科罗拉多州的州长也参与到项目当中,认为该区域是“科罗拉多最壮丽的风景遗产地”之一。他的强烈支持为规划团队与各州政府机构的合作起到了十分积极的推动作用。在此基础上,I-25走廊整体规划得到了多方机构和社区的额外支持,并最终得以顺利实施。

保护措施

规划团队利用城市发展分析模型预测了走廊中最有可能被优先开发的区域,并将其与拥有重要自然和风景资源的区域进行匹配,以此来揭示出方案中潜在的冲突,以及需要优先被保护的区域。此外,通过收购土地或建立保护地役权的方式,规划团队取得了2万5千英亩核心场地的完全开发权,同时保留了场地中既有的休闲和农业用地。为土地赋予地役权的做法为土地拥有者带来了税收上的利益,不仅受到了公众的欢迎,也对土地的最终使用起到了积极而有效的影响。

除了核心区域之外,团队还确定了第二组具有针对性的保护场地,以便在不破坏自然资源的前提下建造有限的建筑集群。为了使该目标能够成功实现,项目团队需要证明开放空间对于社区开发的种种益处,以及保留额外土地对于提升周边土地价值的积极作用。这样一来,走廊中所需要开发的住宅单元数量以及需要花钱购买的开放空间数量均得以减少。

项目团队还通过政策建议来保证土地的最高质量,并为未来的开发提供可能性。项目资金被准确高效地分配到适宜的领域,为决策和谈判的顺利进行奠定了基础。该计划成功地鼓励了开发商在用地过程中充分考虑景区和自然资源的价值,同时也有助于让环保主义者相信,适度的开发将会对土地保护起到积极的推动作用。

成功落实

尽管有长远的眼光、公众支持和未来计划作为保障,但由于缺乏与场地定位、开发类型和开发速度相关的规范条例,项目的落实依然受到了一定程度的阻碍。

借助Great Outdoors Colorado信托基金提供的数百万美元的拨款,团队得以重新开展规划工作,并很快确定出了优先保护区域的位置。通过额外的筹资活动,团队还购得了原本属于高密度开发区域的土地,使规划中拟定的密度进一步降低。团队同时还提出,未来走廊沿线的土地开发项目将全部避开公共视野,并为所有剩余土地赋予永久的保护地役权,以最大程度地保护开放空间和自然景致。

在将“远景规划”变为现实的过程中,土地交易方面的复杂问题也在不断增加。为了使项目得以落实,自然保护基金也对项目进行了干预,购得了走廊沿线1300英亩的土地,为公众带来望向派克峰的优越视野。目前已经在实施的40栋房屋的道路和基础设施建设更突显了保护工作的紧迫性。景观设计师通过草图展示了坐落在敏感区域的住宅建筑群,并借此说服开发商重新进行规划,从而有效地将住宅建筑从公共视野中移除。这一最后关头的举措对项目的成功落实起到了至关重要的作用。

有效执行

I-25保护走廊整体规划的有效性可通过重要景观的保护成果来进行评估。基于严格的分析和一系列创新性的土地保护手段(包括购买未开发地块、建立保护地役权、限制开发策略和分区策略等),借助各州政府机构提供的资金与支持,前山地带的原始景观得到了充分的保护,避免了不可逆转的环境破坏。到目前为止,初期估价超过1.05亿美元的3万2千英亩的土地得到了收购和保护,最终的收购价格甚至低于市场价的30%。I-25整体规划不仅提出了保护自然景观和优质土地资源的有效方法和战略,避免了不正确的开发措施,更见证了一个地区的良性的、富有责任感的发展历程。

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▲I-25走廊整体规划愿景。该规划项目旨在保护当地具有独特环境价值的区域。项目团队通过一系列非传统形式的规划实践,为32000英亩土地提供了保护。

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▲发展模式与预测。I-25走廊沿线的无序发展促使环保组织、土地信托组织、当地社区、道格拉斯县政府和州政府部门共同组成了一个前所未有的联盟,旨在为落基山脉的前山区域提供保护。

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▲山区草原和户外休闲区。该项目致力于为走廊沿线的景观、水体、野生动物、空气质量提供长远有效的保护,同时带来更多休闲的机会。

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▲农业、文化和历史价值。从对先前土地开发状况的分析中可以发现,走廊沿线最富有价值的是那些拥有优美风景和文化遗产的区域。

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▲自然资源评估。公民调查显示,该区域的居民对开放空间的需求十分强烈。预测性的建模方法可用于确定最可能存在土地利用冲突以及最需要优先保护的区域。

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▲确定优先保护次序。在确定需要优先保护的自然资源区域之后,在不影响乡村环境和开放空间的前提下进行建筑开发,能够对未来的发展起到积极作用。

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▲保护方法。整体规划通过独特的规划手段和开发策略实现了一个前所未有过的目标:在科罗拉多州的前山沿线建立超过10万英亩的开放式保护区。

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▲风景保护。基于对景观价值的分析,规划保留了从大草原到山峰的大规模过渡景观,其中包括与国家森林公园相邻的派克峰。

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▲成长与发展模式。尽管有长远的眼光、公众支持和未来计划作为保障,但由于缺乏与场地定位和开发类型相关的规范条例,项目的落实依然受到了一定程度的阻碍。且该州的法律允许在不遵守分区制度和其他法规的情况下分割35英亩的土地。

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▲多方协作。环保组织、政府部门以及私人土地所有者之间史无前例的战略合作对资金的筹措和土地的征购起到了至关重要的作用。

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▲实现愿景。取得有价值土地的所有权是实施保护的重要手段。

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▲以保护为前提的开发。未来走廊沿线的土地开发项目将全部避开公共视野,同时大幅降低居住区的密度,以最大程度地保护开放空间和自然景致。

014-2018-asla-analysis-and-planning-award-of-excellence:i-25-conservation-corridor-master-plan-by-design-workshop-aspen.jpg▲在将“远景规划”变为现实的过程中,土地交易方面的复杂问题也在不断增加。规划团队创造性地将严谨的分析和规划方法与多方协作相结合,致力于保护科罗拉多州的开放空间。

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▲基于强大的愿景,规划最终实现了对这一具有重要意义的自然走廊的保护,并在此基础上使开放空间、公共娱乐区、风景区和野生动物栖息地得到合理的发展。

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热门评论

aleser:  太赞了,非常好玩的景点,之前去过一次。
2018-10-19 12:58:54

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