是“借园”还是“造园”？公园地产引发反思

　　中国指数研究院曾在《北京公园地产白皮书》中指出，“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或房地产开发与公园建设结合起来的项目。7月29日由北京华侨城打造的欢乐谷主题公园正式营业，让公园地产再次引发人们的关注和反思。 

　　北京的公园地产自兴起以来，一直表现出旺盛的发展势头，供应量频频上涨。从2003年开始，“借园”项目已经表现出规模开发的特征。比如朝阳公园周边就汇集了棕榈泉国际公寓、公园五号、维多利亚花园、龙阁等诸多中高档项目，近年来仅环朝阳公园项目的供应量就过百万平方米。 

　　此外，一些规模小、知名度不搞的公园也纷纷推出公园地产项目，如世纪东方城、恋日绿岛等项目也纷纷“借园”大打公园地产牌，“公园地产”在短期内便形成迅速激增的趋势。 

　　北京华侨城负责人丁新评价说，由于公园资源及环公园土地的严重稀缺，使得公园地产项目的供应十分有限，短期内的供应量增加透支了未来的供应量，今后几年，公园地产项目必将越来越少，越来越稀缺。但从发展趋势看，随着北京市市政公园周边可供开发的土地的减少，决定了“借园”而建的项目只会越来越少，而市场对于公园地产的需求使更多有实力的开发商开始投资“造园”，提升环境品质，提高居住质量。 

　　据丁新介绍，“造园”是直接在项目中建公园，“‘造园’项目通常更注重建筑与景观的流，开发商投资建设的公园与社区融合往往更好，且易被赋予更多的运动休闲和娱乐功能。目前市场上的造园项目比较典型的有东一时区、北京华侨城、世纪东方城等。东一时区不惜花费巨大的精力和财力打造了9．7万平方米的社区主题公园，在整个项目中构建了“城市——人文——自然”的景观轴线；清河小营的燕清园建设了25400平方米的燕清体育文化公园，反映了“造园”项目功能性的追求；华侨城集团在北京华侨城项目中自造了1平方公里的主题公园——北京欢乐谷，将主题公园、居住、绿化、商业等元素合理安排、使主题公园与主题居住区互为依托，景观上互为借用。 

　　从目前的供应情况来看，大部分“造园”项目的建设规模都在中等规模以上。“造园”项目的占地和建筑面积要比“借园”项目的平均占地水平大30%上下，通常建筑面积在50万平方米左右，因为此类项目通常需要更大的面积来兴建公园等公共设施。业内人士评价说，目前京城开发商自建公园的项目数量比较少，主要原因是自建公园对开发商资金和实力要求较高，另外，“造园”也对项目整体占地规模、建筑规模要求较高，动辄上万平方米，再加上逐年增高的土地成本，使较多项目在开发建设初期便对造园望而却步。像北京欢乐谷拥有30多万平方米的绿化和8万平方米的湖面，这是大多数开发商的开发条件难以企及的。