顺驰：没有什么不可能

　　3月27日，记者应顺驰总经理孙宏斌的邀请，先参观了顺驰在天津的半岛蓝湾、蓝水假期两个项目，然后与他进行了一次长达两个多小时的畅谈。 　　“顺驰在2004年要实现100个亿的销售额”，在天津顺驰总部，一贯“语不惊人誓不休”的顺驰掌门人孙宏斌再次向记者发出自己的誓言。 　　100亿元是个什么概念？作为2003年度中国房地产销售冠军，同样是在全国进行房地产开发的深圳万科，去年在全国各城市共售出1．5万套房子，不过实现回款60亿元。换句话说，顺驰若是真的在今年实现其销售合同额达100亿元的计划，相当于超过去年万科业绩的40％。来自业界的声音都一致认为，这是一个“不可能完成的计划”。 　　100亿元销售何以实现 　　那么，顺驰将如何实现这个“不可能完成的计划”呢？孙宏斌对100亿元的分配指标是：“天津今年肯定超60亿，长三角地区肯定超30亿，在北京则希望做到20亿”。 　　“顺驰并非一日做大的，今年的销售额绝大部分都是前三年工作的成果”。据孙宏斌介绍，顺驰在1995年才推出自身的第一个开发项目“香榭里”小区，到2002年，实现销售回款15亿元，当时开发的项目只集中在天津地区；2003年，顺驰在天津最多同时操作蓝水假期、蓝调街区、莱茵春天以及静海城市艺墅等29个项目，共销售近1万套房子，销售面积达110万平方米，实现销售回款40亿元，其中仅太阳城一个项目去年就卖了3000套。值得一提的是，2003年8月的一天，仅在天津一地，顺驰就同时有16个项目开盘销售。顺驰的公开资料称，2003年该公司在天津房地产开发市场的占有率约为20％。这一数字仅次于富力集团在广州的市场占有率，在全国各大省会城市及直辖市中排名第二；而到了2004年，在稳固天津市场的同时，顺驰加快了迈向全国的拓展步伐。自去年9月至今年3月的半年时间里，顺驰先后进入北京、石家庄、上海、南京、无锡、苏州、榆次、荆州、武汉等城市拿地，今年上半年开始将陆续在这些新进入城市推出楼盘，目前顺驰在全国销售的楼盘总数已达41个。孙宏斌还向记者透露，仅天津一地去年的结转项目在今年1至3月已实现销售额16亿元，天津、北京、上海、苏州、南京、无锡、石家庄、武汉等城市的新项目将从5月份开始陆续开盘销售，因此今年的销售合同额肯定会超过100亿元。 　　顺驰的扩张版图 　　孙宏斌为顺驰确定的异地开发目标是：在每一个已进入的城市和区域，都要利用强大的品牌号召力，为当地提供价值价格比最优的产品，在市场占有率上进入前三名，甚至谋求第一的地位，成为当地的主流开发商。 　　按照这一目标，从去年9月到11月，顺驰在上海、苏州、石家庄、南京、武汉连续签下8块土地，总占地面积约100万平方米。顺驰的胃口并不止于此。目前，顺驰已经向郑州、西安、南昌、重庆等近10个城市派出了前期人员，熟悉和了解市场，择机进入。就在记者发稿前不到一周的时间内，顺驰又斥资13亿元在无锡拿下一块1100余亩的地。值得注意的是，例如湖北荆州及山西榆次等具有战略地位的三线城市同样未被顺驰放过。用孙宏斌的话来讲，二、三线城市中同级别的开发商更少，竞争并不激烈，更容易形成垄断局面。 　　顺驰2004年的扩张版图中，天津仍居首席，年内指标是“超60亿，估计80亿”。孙宏斌表示，顺驰的全国化战略，天津目前仍是主战场。种种迹象表明，顺驰近期在天津还会有大手笔的拿地意向，土地价值超过50亿元。 　　顺驰的第二个战略重点是长江三角洲区域，目前已进入上海、南京、苏州、无锡4个城市，而这仅仅是顺驰“长三角布局”的前哨战。由顺驰上海区域公司领衔的长三角布局包括：沿沪宁高速干道一线城市拿地的布局，现已初见端倪；沿长江黄金水道进军扬州、芜湖、马鞍山等城市；沿海岸线开拓宁波等老城。基本上属于一、二、三线城市同步进入。 　　北京将成战略重点 　　孙宏斌坦言，顺驰判断某个城市有无进入价值，一看“经济总量”，运用已有经济模本形成城市报告，着重分析区域经济总量、人均收入及可支配收入、城建战略等；二看其“汇聚能力”，即其辐射、吸纳周边的能力。 　　北京排名长三角之后，在顺驰扩张版图中居第二位。“在北京市场，我们也要做市场的领导者和主流开发商”。他认为，虽然目前顺驰在北京的“开发量太小，去年仅开了顺驰林溪一个项目，还未形成影响”，但北京土地市场走向规范“比预期提前了近两年”，这将有利于顺驰在北京的操作，因此北京将成为顺驰重要的发展区域，“未来其地位肯定会超越天津市场，仅次于长三角区域，成为顺驰的第二大区域市场”。 　　据孙宏斌介绍，顺驰以9．05亿元拍得土地的北京大兴黄村项目将于今年6月18日开盘，案名已经确定，但尚未向外界公布。该项目将沿袭顺驰在天津开发半岛蓝湾、蓝水假期等项目的做法，目前已开挖总面积达3．8万平方米的大型水面并沿湖造景，建筑形式以板楼为主，另有部分一梯两户的小体量塔楼，综合成本每平方米逾5000元，开盘均价每建筑平方米将不到6000元。4月28日，顺驰大兴项目的示范样板区将对外开放，届时社区的水景将亮相。 　　据了解，顺驰在全国已设多个区域中心，如上海、武汉中心等，由区域公司管理区域内的项目团队，集团只管理区域公司，形成相对合理的管理半径。每天晚上10点，集团召开各地负责人的可视电话会议，沟通当日情况。区域主管有权决定以何种价格拿某块地。孙宏斌说：“对高层管理人员的信任必须是完全彻底的，信任必须具有穿透性。”