新一轮别墅开发能走多远

在北京的开发商们火拚打造第四代别墅的时候，天津的别墅产品终于成规模地登场了。有人将2002年称作天津房地产市场的TOWNHOUSE年，更确切的说，今年是天津的别墅市场全面启动的一年。据不完全统计，到目前，已经开工和计划开工的各类别墅项目已达到100万平方米以上，与天津每年600-700万平方米的住宅新开工量相比，比例超过10%，总投资预计将达到40亿元以上，而参与开发的均为天津目前实力颇强的开发企业，如顺驰、万科、中基、仁爱等房地产巨头。

-别墅市场趋热

前些年，国民经济经过改革开放10余年的发展，部分来天津的外籍人士和本地的财富阶层都在寻觅富裕的郊居生活模式，于是一些别墅项目应运而生。但别墅市场一直未形成规模。宁发、西姜井、西苑、玫瑰园等一些别墅项目各自为营，在市场上孤军奋战，销售状况是几家欢喜几家愁。应当说当时的别墅产品仅仅满足了居住的需求，产品类型混杂，配套功能不完善，整体设计观念远远落后于今天。

上世纪末，万科集团在新宜白大道北辰区科技园区内兴建了总面积60余万平方米的万科花园新城项目，该项目以透天联体别墅的形式，中档的价格及公司的品牌号召力，迅速博得了消费者的青睐，同时也引起了全国各地开发商的关注、效仿，平均价格已从最初的2400元／平方米攀升到现在的3800元／平方米，开发、销售均已接近尾声。进入2000年，30余万平方米的仁爱濠景庄园、10余万平方米的中基T城纷纷进入市场预热及准备，预计今年下半年将陆续面市。到今年春季的房交会期间，顺驰的半岛蓝湾，亚资置业的城市别墅火爆登场，以全新的规划设计理念及新颖的推广方式率先搅动了别墅市场原本平静的一池春水，由此可见，天津的别墅市场今年将在南北两端竞相开花，这也标志着天津的房地产市场进入了一个崭新的阶段。

-解读别墅市场

为何巨头企业纷纷选择现在开发天津别墅市场呢？为此我们分别走访了其中的一些别墅项目开发商，了解到了别墅市场启动的必然性因素。

-符合城市化进程

目前天津的这种城市化发展恰好暗和了城市生态学研究结果和世界许多大城市的城市化进程的发展结果。

城市是一种生态秩序，支配城市组织的基本过程是竞争与共生，但由于匮乏的资源(经济商品和空间)、城市的变化(工厂迁移，商业中心建立)、浓缩与离散(人们向某一区域的集中或从某一区域的离开而造成的人口密度的变化)、集中与分散(金融、商业机构等职能机构的变迁)、侵入与接替(外来人口的涌入)等诸多方面的原因，城市将出现空间组织规模和土地利用上的变化，芝加哥学派的研究结果和西方许多大城市发展结果表明是呈现扇形变化，即商业区位于城市的中心，中低收入层考虑到交通成本和时间等因素选择近城市中心地带居住，中、高收入层选择近郊或郊区甚至卫星城的住宅，以较低价格获得更多的空间，而城市的工业区则依赖水源、铁路条件发展。

随着时代的发展、科技的进步，城市的生活方式和城市结构得以便捷地渗透到中心城市周围的广大地区，如大型超市、公建配套设施的建立，网络技术的飞速发展，人们即使远离市中心区域也可以便捷地享受到城市功能的完善服务，因此别墅市场启动是天津城市化的进程快速进展的一个最充分的例证。

-产业发展的激发

对整个市场及走势，几家开发商均认为，根据天津的“十五”规划，房地产业将仍是本市的支柱产业。有关部门将继续调整产业结构，完善市场机制，提高产业化水平，推进房地产开发的规模化和现代化，实现房地产业的跨越式发展，改善人民群众的居住条件和居住环境。所以未来几年，房地产也仍将保持良好的发展势头。

-区域市场成熟

南片的开发商，以顺驰、仁爱、亚资为代表，普遍认为南部地区离市中心较近，自然条件优越，人文环境、经济条件天津首屈一指，城市配套功能完善，随着天津城市规模的扩展，尤其是梅江、梅江南大型生态居住区的兴建，天津城市的发展中心必将转向市区南部，在此区域建高档次的别墅产品，必将吸引高素质的消费者，取得良好的经济效益，南部别墅的平均价格将在5000元／平方米以上。

北片的开发商以万科、中基为代表，更看好北京申奥成功后其城市扩展和资本的流动在天津北部所蕴含的巨大商机，而且本市北部土地价格偏低，别墅的平均价格在3500-4000元／平方米左右，在产品形态相似的前提下，中档的价格必然吸引一大批新兴的白领阶层。

-消费需求提升

对未来消费需求的理解，各家开发商都表现出共同的认知。大家认为，随着天津经济的发展，人们收入水平的提高，生活节奏的加快，居住理念的进步，人们在选择住所时将更多地考虑到项目的人文环境、自然环境和项目的规划、配套等各方面的因素。以往的十几栋甚至几十栋多层楼房并排开发，中间配以一些绿地花草及公建设施的住宅模式已不能满足高层次住宅消费的需求，富裕起来的人们将更加向往避开喧嚣的闹市，向往清新自由的生活方式，崇尚回归自然、健康活泼的居住空间，向往人与人、人于自然和谐共生的环境。这种需求在城市中寸土寸金的中心地带是难以实现的，而城市向郊区扩展的边缘地带相对容易实现。

-规划设计理念进步

在对这些企业的采访中，还有一种现象不容忽视，那就是诸多家企业无一例外地实行了环境先行、配套先行。在住宅施工建设的同时，完善的配套设施和景观设施已经在建设之中，大部分将先于住宅建设提前完成，彻底解决消费者对进住后生活功能配套是否完善的后顾之忧；在住宅及环境的设计上，充分考虑到近人尺度及实用性，摒弃以往的宏伟及观赏性；在社区的建设中充分考虑到社区给人的归属感的重要性。

-谨慎冷静面对市场

虽然掀起了天津的别墅热，但众家开发商并未头脑发热，而都采取了谨慎入市的态度，仁爱和中基虽立项已久，但仍在认真地进行前期的市场研究和准备；顺驰和亚资虽拔头筹，但先期供应量均不超过总体销售额的30%。如半岛蓝湾130套，仁爱濠景庄园约9万平方米，城市别墅70套，目的都是为了更加准确地把握市场的脉搏，保证生产出来适销对路的产品而不是仅供观赏的作品，我们由衷地为天津开发商的成熟喝彩。