挤出CBD泡沫

　　CBD，正在成为中国的一个现代迷信——一个国际化城市不可或缺的新坐标；从商业角度看，它几乎成了聚宝盆的现代代名词；而从实践看，中国某些城市的CBD定位和建设显然偏离了其原创定义和意义。

　　北京CBD、上海南京路、广州天河、杭州武林、重庆的解放碑……40多座中国城市正在建设或策划着自己的CBD。

　　对于正处于社会转型期的中国人来说，CBD似乎集聚了与财富有关的种种梦想：最高档的写字楼，最昂贵的公寓，最出风头的建筑，还有最有钱的人和他们最靓的车……

　　CBD，十足的舶来品。这个源自美国20世纪20年代美国社会学家伯吉斯在研究芝加哥市城市空间结构时提出的概念，原意是CentralBusinessDistrict，翻译成中文就是“中央商务区”。在日益与国际接轨的中国，CBD正成为众多城市热烈追捧的新坐标。

　　论及对CBD的热衷度，城市管理者和地产开发商似乎难分高低。因为从商业角度看，单就CBD这个概念，就先天注定了其近乎天价的土地出让金和楼盘售价。

　　但是，既然CBD最初只是起源于美国芝加哥的城市空间结构概念，那么它是否就是放之四海而皆准的样板？什么样的中国城市适宜建设CBD？是否可以用一个模子拷贝不同的城市CBD？

　　6月17日，“首届全国商务功能区发展研究高级论坛”在北京隆重开幕。主办方为首都经济贸易大学，承办方则是北京市哲学社会科学CBD发展研究基地。建设部、国务院发展研究中心、中国社会科学院、北京市城市设计规划研究院、北京经济技术开发区等有关领导和专家学者，还有来自北京、天津、辽宁、武汉等CBD的负责人，纷纷亮相论坛。

　　CBD是什么——不是城市新区的洋名

　　目前，全国有40个城市正在研究建设CBD；而有关研究机构摸底“CBD泡沫”调查结果显示，一个城市若发展CBD，首要条件是其城市GDP至少在一千亿以上。照此标准，我国有资格建设CBD的城市微乎其微。

　　国务院发展研究中心研究员岳颂东说，建设CBD不是空穴来凤，它是城市化程度发展到一定阶段的产物。建设部曾委托深圳的一家研究院调查全国的CBD建设情况，据说当时提出一个指标，就是城市的GDP不满300亿元的不要搞。但他本人觉得300亿元订得有点低，至少应在一千亿以上；此外，是不是应该有一个更客观的标准——比如，世界500强至少应有一强在这里落户。如北京CBD，这里集中了北京地区70%的涉外资源，其中65%的跨国公司的代表处和80%的豪华宾馆都集中于此，所以北京规划建设CBD，属于水到渠成。

　　北京市城市设计规划研究院原院长柯焕章认为，如果按照狭义的CBD概念来理解，中国仅有香港、上海、北京等几个城市建设CBD，显然远远不够，还应该有第三个城级或者第四个城级的商务功能区。部分省会城市和计划单列市，都有建立中央商务区的必要和可能。但是，不同的城市，还要根据其城市功能、规模、经济实力、对周围地区的辐射力和影响力，最终设计其CBD个性。如沈阳的CBD，区位优势、功能特征、建设规模等，具有比较强的现实性和可操作性；而南昌市，在赣江“洪虎滩”新区做了一个CBD的规划，规划用地3.55平方公里，其中建筑用地是210公顷，行政商务办公只占49公顷，不到十分之一，其余主要都是商业酒店等。这样的城市商务功能区就没有必要勉强叫CBD，叫新城中心区更为合适。

　　建设部政策研究中心主任陈淮在论坛上介绍说，最近两年，很多城市邀请他参加与CBD沾边的规划，很多城市把自己的商业街区、商贸流通中心和CBD放在一块。其实，商务中心区和商贸流通区是不同的，商业资源配置和银座、王府井是不一样的。

　　据了解，目前北京、上海、重庆等一批直辖市，已开始建设CBD；武汉、南京、沈阳一些省会城市已开始起步；还有近二三十个城市正准备涉足CBD。

　　如何规划CBD——向曼哈顿学习

　　作为舶来品，CBD对于城市发展还是具有多重功能，有积极意义，但从目前中国实践看，冒出了某些不良倾向。

　　国务院发展研究中心研究员岳颂东介绍说，CBD的规划和建设周期是很长的，远不是搞一个楼盘、搞一个小区，三年五年就能成气候的。像东京的新宿，从上个世纪的60年代开始规划，80年代初具规模，到现在三四十年了。一个比较成熟的CBD，没有半个世纪是难以成型的。

　　因此，CBD的规划者至关重要，规划必须有提前量考虑，不能人云亦云，人家怎么规划你也怎么规划。否则，等到人家成了规模、成了气侯了，人家的功能也替代了你，你便成了多余。

　　他还特别欣赏美国曼哈顿CBD对于人脉延续的关注。曼哈顿CBD包括下城和中城两部分。下城就是国贸大厦，那里聚集了著名的金融机构、保险机构和证券机构，白天熙熙攘攘，但一到晚上，白领们都走了，门可罗雀；中城就是百老汇、第五大道、克莱斯勒大厦、大都会歌剧院、豪华住宅区都在中城，一到晚上熙熙攘攘、热闹非凡，真正的不夜城在中城。

　　北京CBD管委会副主任常树奇介绍经验说，北京CBD属于旧城区内的新型开发区，拆迁改造任务与新建项目并存，土地权属复杂，政府可控的土地资源很少，面临巨大的交通压力，因此必须以规划引导发展。为确保规划的科学性，北京CBD管委会采用了国际征集的方式，向国内外公开征集北京CBD规划方案。在总结八个征集方案的规划思路基础上，经过多次专家论证，最终确定了北京CBD综合规划方案。

　　目前，北京CBD的规划建设项目共有38个，包括国贸三期、中央电视台新址、北京财富中心、北京银泰中心、北京电视中心等重点项目。截止2005年3月，已有23个项目开工建设，总开工面积约540万平方米。预计到2008年,北京CBD总建筑规模将达到802万平方米，其中写字楼竣工面积达370万平方米。

　　建设部政策研究中心主任陈淮提醒说，国内建CBD要规避别人已经犯过的错误，不能说别人在成长过程中得过一回肝炎，我们也一定要在成长过程得一回肝炎。全世界的所有CBD建设都是摸着石头过河，所以也留下了很多城市化的遗憾。比如纽约、东京和其他地方，都有一个共同问题——过度密集导致的交通拥堵问题。近年来，人们还意识到CBD似乎更容易成为恐怖袭击的目标。

　　如何建设CBD——“一山不容二虎”

　　国内最早提出规划CBD的是北京，其历史已有12年。除北京之外，上海、重庆等一批直辖市，也已开始建设自己的CBD。

　　首都经济贸易大学教授、CBD发展研究基地秘书长蒋三庚认为，CBD建设必须要关注企业生态群。所谓企业生态群，就是指若干个企业或者企业群在一定的生境条件下所形成的、并与环境相互作用的企业群体。对于CBD而言，无论是商务功能还是金融功能，除了主要的企业之外，还必须有相关的企业存在作为一种支持。如金融企业，它必须有会计、审计、律师事务所、投资公司给予支持；而作为一个整体的商务功能区必须要有其他业态、业种，如影视、超市、休闲、餐饮等配套服务。

　　国务院发展研究中心研究员岳颂东认为，建设CBD，千万不可多头投放，功能雷同。比如，青岛市南区搞一个CBD，从未来看应该说还是比较合理的，因为95%以上的银行都在那里，而且整个青岛市的银行存款，大头也在市南区，这是一个老金融区。但现在城北也要搞一个CBD，一个副省级的城市就搞了两个CBD。这种情况在其他一些城市也有苗头，像深圳，罗湖区是老区，也是当时的金融中心，被称为深圳的中环，贷款额占全市的69.6%，外汇贷款占全市的89.8%，外资存款额占全市的74.8%，可以说CBD已成雏形。但深圳市政府后来又在莆田区搞了一个新的CBD，几年过去了，既没热起来，也为带动当地经济发展。

　　他分析说，北京CBD也有雷同之嫌，朝阳区是最早的CBD，但西城提出要搞金融街，丰台要搞总部经济，实际上都有CBD部分功能的雷同。一个中心还没有饱和，又开始搞功能雷同的其它中心，最后必然谁也吃不饱，既分散了财力，又浪费了资源，使CBD的功能稀释弱化。