建设部秘密摸底全国“CBD泡沫”

CBD是商务中心区(CentralBusinessDistrict)的缩写，起源于20世纪20年代的美国。其最初被定义为“商业汇聚之处”，这些地方一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，是现代城市中的重要地区，国外人习惯上称之为“市中心”。目前，世界上很多国家都建有CBD，全球性的CBD主要有纽约、伦敦、巴黎和东京。我国北京、上海属地区性CBD。 “针对目前全国各地乱建CBD的情形，建设部已委托深圳、广州两家城市规划设计单位，在全国范围内对CBD建设情况进行秘密摸底调查。”3月下旬，参与此次调查的深圳城市规划设计研究院的一位负责人透露，此次调查是从去年11月底开始的，目前已基本接近尾声。 该负责人介绍，此次调查范围基本锁定在20万人口以上359个城市。“调研报告”(本文对此次调查总结的简称)表明，目前20万人口以上的城市中有36个提出和正在实施CBD发展计划，但这还不包括20万人口以下的城市。如果调查范围再放宽一点，拟施建CBD的城市可能会超过40个。 “调研报告”显示，尽管取样范围涉及几百个城市，但结论却令人大为震惊：目前，中国内地尚无具备发展全球性CBD条件的城市；具备发展国际性CBD条件的城市只有3个，分别是上海、北京和广州；而具备发展地区级CBD条件的城市也只有10个，分别是重庆、武汉、成都、杭州、南京、大连、福州、厦门、深圳和宁波。 “调研报告”认为，上海、南京、杭州、宁波的CBD和广州、深圳以及香港的CBD由于能够分工协作，合理配级。因此，其“布局有一定的合理性和可行性”。而占中国2／3面积的东北和中西部地区一些城市，由于人口密度偏低、经济发展相对滞后、商务密度不够，目前尚不具备发展CBD基本条件，因此近期不适于考虑CBD。 并非所有城市都能建CBD 近两年以来，各大城市争建CBD的热潮几乎是一浪高过一浪，南京、郑州、济南等省会城市纷纷发表“CBD宣言”。 在去年的北京CBD论坛大会上，武汉市规划国土局局长张林对于武汉市王家墩商务区的建设发表讲话称，建设CBD对推动湖北省及中国中部地区的发展，具有十分紧迫和现实的意义。杭州市市长茅临生也称，投资1700亿打造“钱江新城”，是杭州城市由“西湖时代”迈向“钱江时代”的重要工程。 “调研报告”显示，在50个被调查的城市中，除了一些省会城市、副省会城市和直辖市以外，还有襄樊、无锡、淮南、温州、晋江、义乌、黄石、绍兴、佛山9个地级及县级市在申请拟建CBD。 “调研报告”指出，目前中国提出CBD发展计划的城市数量甚至超过了美国，从经济发展与商务活动的内在联系分析，“显然已超过了合理限度。” 从国际上一些成功的CBD来看，CBD一般具有如下特征：首先，CBD具有城市地区(乃至全国、世界)中最高的中心性，即CBD所提供的功能和服务具有最高水准；其次，CBD具有城市地区中最多的人流量，是城市地区中人口最多的区域，24小时人口的变化值也最高；第三，CBD具有城市地区最发达的内部交通和外部交通联系，拥挤程度(人流、车流)在城市地区也最高；第四，CBD具有最高的服务集中性，能提供包括经济、管理、娱乐、文化乃至行政等多方面的服务，具有城市地区最集中、档次最高的零售业；第五，CBD具有城市中最高的土地价格和租金。 比如，纽约曼哈顿就是最有代表性的中央商务区，在不足1000米长的华尔街，集中了大量银行、保险、交易所和大公司总部，是世界上商业密度最大的地区；巴黎的拉德方斯则吸引了法国一半的大企业在此设立办公机构，该地区占地170万平方米，有写字楼247万平方米，分散的商业设施10万平方米，多条地铁、高速公路、铁路在此交汇。 威格斯中国有限公司国际地产顾问北京代表处总经理李忠认为，CBD是中央商务区，所以CBD里面一定要有商务，但有商务不见得就有CBD，只有这种商务行动被高度聚集的时候，才会产生CBD。 北大不动产研究鉴定中心主任冯长春认为，北京是全国的首都，是全国的政治、经济、文化中心，上海一直是全国的经济中心，重庆作为直辖市，对西部经济发展影响较大，因此这些城市都具备了建CBD的条件。 深圳城市规划设计研究院教授级高级规划师乔建平强调，中央商务区必须在一定的区域内具有影响地位，不仅如此，CBD中心的这些商务功能，服务的也不只是该城市本身，而是一定的大区域。如上海浦东，它所服务的就不只是上海一个城市，而是服务于整个亚太地区，香港也是这样。乔还指出，建设CBD要求城市必须具有一定的实力，比如该城市国民生产总值，人均收入等。 “调研报告”显示，根据2000年的统计数据，前文提到的9个地县级城市中，有7个城市的GDP值在100亿元左右。其中，无锡GDP值最高，为426亿元，温州其次，为332亿元，襄樊最低，为89亿元。而相同时期，上海GDP是4099亿元，北京是2332亿元。 从2000年各市财政收入看，9个地县级市绝大部分在10亿元以下，其中最高的是无锡，为31亿元，最低的是黄石，为4亿元。相比之下，上海是478亿元，北京是158亿元。 从2001年总人口来看，以上各市均在200万左右，其中襄樊人口最多为216万，佛山49万。相比之下，上海是1193.36万，北京是1058.72万。 一般认为，在我国人口50万以上的属于大城市，人口在20万-50万的为中等城市，人口在20万以下的为小城市。中国城市规划设计研究院总规划师杨保军指出，在我国中小城市发展CBD“根本不可能”，人口在50万以上的城市也不一定能建CBD。 从《跨国公司在中国投资报告2002-2003》来看，以上各市当中，全球500强在其境内投资的企业比例均在1%以下，而在上海投资的企业则高达491家，占全国总比例的25.09%。其次是北京，共有350家全球500强企业，占总比例的17.88%。 北京城市规划设计研究院原院长、北京CBD总顾问柯焕章指出，CBD内如果没有足够的跨国公司、金融机构、商贸机构，很难形成一个相对集中的商务地区。中国社会科学院城市经济与房地产研究室助理研究员况伟大认为，CBD的发展和一个国家或地区的经济发展息息相关，农业为主的地区想建CBD是不可能的。 CBD之痛 上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，珠江新城仍未能形成设想中的商务环境。 公开资料显示，从1992年到2001年底，珠江新城共出让土地99宗，建成19宗，在建11宗，没有开发的69宗之多，其中“烂尾”2宗。合同地价102亿，到2001年底仅收回45亿。其中住宅面积占出让总用地面积的57.8%，商务办公用地面积占出让总用地面积的18%。在卖出去的地块中，有2／3没有进入实质性的开发。 据悉，当初广州市政府规划珠江新城的主要目的是为了筹集资金建地铁，由此导致新城规划前期，全部采取高密度、高容积率的建设模式。 而在CBD概念指引下，开发商以高地价获取土地，实行“住宅先行”的策略，导致今天的新城东西两翼住宅林立，中央商务区却是一片空白。 面对开发不力的现状，广州市政府于2000年8月开始公开对珠江新城进行检讨，之后又于2002年6月公开发表《珠江新城规划检讨》声明。 况伟大指出，广州CBD的挫折，主要在于没有考虑市场因素。他认为，CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。他同时指出，CBD不同于一般的房地产开发，如果受到过多的房地利益左右，必将影响其合理功能的成长。“一个城市按照自己的生长态势，长到一定程度的时候，就会出现用地高度紧张的地区，这就是CBD。”威格斯公司的李忠说。 “调研报告”认为，目前，我国政府“在CBD和中心区规划建设中依然是决定性的主导力量”。例如，北京CBD是以政府引导和政策支持作为干预手段，是政府引导型；上海CBD是通过政府投资进行公共设施、基础设施和部分商务功能开发作为启动，拉动CBD功能和规模的逐步到位，是政府主导型；成都CBD政府处于谨慎干预角色。 北京朝阳区CBD管委会的一位负责人表示，建成一个CBD至少需要约10-20年时间，在建设CBD的过程中，所建城市政府将必须面对庞大的资金来源、投资风险以及CBD本身的承载力、管理体制等众多问题。这些问题能否顺利解决，同样关系着CBD的成败。 北京朝阳区CBD可谓一个成功的案例，但其在运作过程中同样遇到了资金短缺问题。该管委会的负责人介绍，北京朝阳区CBD市政建设投资多达120亿元人民币，预计今后十年CBD的投资量至少上千亿。由于资金不到位，朝阳区CBD的发展速度一度十分缓慢，直到去年9月，朝阳区政府与北京国际信托投资有限公司联合推出了一个总额为15亿元的“北京商务中心(CBD)土地开发项目资金信托投资计划”，才暂时走出困境。 “北京CBD这种创新的资金运作方式，在有些地方根本就实行不了。”该人士举例说，比如信托，在一些小城市发行就根本不可能。 何去何从？ 目前，许多城市把CBD作为拉动区域经济发展的重要力量。有媒体报道，安徽淮南市政府提出CBD发展设想，主要因为近年来采煤业逐渐萎缩，城市需要寻找新的发展动力，扶持新的支柱产业。而浙江宁波打造中央商务区，则是为了发挥宁波商业在长江三角洲南翼的辐射作用，同时充分展示宁波作为国内服装大市的形象。 相关人士指出，从经济发展水平的巨大差异上可以看出，一些城市的CBD发展计划具有一定的肓目性。有消息称，淮南CBD由于受资金、市场需求、区域地位和发展空间有限等条件制约，实际上政府对CBD能否形成没有信心，因此目前CBD没有进行实际操作，而仅停留在规划设想上。 对于郑州建立CBD，目前也有人怀疑，因为仅建一个龙湖就需投入20亿元资金，再加上日后的维持费用，有人担心，这一规划方案的可行性。 据《海南日报》报道，原本作为CBD规划建设起来的海口金贸区，现在几乎变成了商住区，居住建筑用地远远超过了办公建筑用地。而且，该区域内交通设施、市政设施和公建配套设施严重不足，从而导致居民生活极不方便。 尽管有地产商声称，投资与否“主要是看投资回报率、地缘关系和当地政策是否稳定”，但大部分投资者却对到一些地县级城市投资持否定态度。 北京均豪物业管理公司企业宣传部经理柴嘉成明确表示，只凭感觉就不可能会考虑去地县级CBD办公，因为那些地方给人的感觉好像就是孤立的，而基础设施也不一定具备。既使基础设施具备，还要考虑一些文化的东西，因为“我在里面办公不单是需要一种智能化的设备，还要有一种文化的氛围，而一些小城市并不具备。” 乔建平认为，实际上现在有些城市建CBD并非什么坏事，关键在于，相关人士必须认清自己城市的自身定位，到底有没有这方面的需求以及这个城市的实力能不能担当起建CBD的重任。 冯长春认为，各城市CBD名称可以一样，但内涵上要有区别，CBD是高级商务，是金融贸易为主，配上零售商业，一些城市可以根据自己城市功能的特点，在这个商业中心的基础上，进行改造利用，建一些专门的商务区或金融区，而不是严格意义上的高级中央商务区。这样名称上也可以叫CBD，但内涵应该有区别。况伟大认为，在CBD规划建设上，一个城市做成功并不意味着另一个城市也能成功。盲目学别人，就会形成没特色的城市，而没特色的城市就是没有竞争力的城市。所以，必须要认清自己城市的优势和劣势再决定建不建CBD。