豪宅:只有不敢想的　没有不敢做的

　　5月的风雨中，印着“豪宅”两个大字的横幅，挂在未完工的钢结构框架上，虽然已经湿透，却仍然向路人发出阵阵诱惑。这是出现在上海某楼盘的情景。确实，“豪宅”已经成为中国房地产业最具煸动力的字眼之一，频频现于花哨的楼书中，被众多销售员争相自诩。然而，专家指出，在中国内地，真正的豪宅还刚刚出现，新开楼盘中能称得上豪宅的，放眼全国也是屈指可数。

    京沪超级豪宅试比阔

    日前，位于上海佘山脚下，标价1.15亿元的一幢别墅被一神秘人士悄然定下，如若成交，这笔交易无疑将创下中国内地房地产之最。

    这处豪宅所在的“上海紫园”高档别墅区，平均每户占地8亩左右，最大的则达到20亩，整个别墅区容积率仅0.178，绿化率71.57％，“上海紫园”的豪华还在于：邀请美国、澳大利亚、加拿大等国著名设计师进行度身定做，160多栋别墅户户不同；别墅区以佘山为背景，以河流和树木为主题，区域内河道面积达300多亩；硬件设施采用世界一流品牌，如瑞典WTRBO地热系统、OTIS最新无机房电梯、DAIKIN智能型中央空调等，而且大部分别墅都装有电梯和设有泳池。“上海紫园”开发商上海嘉城兆业房地产有限公司称，这里单栋别墅的售价，最低也在1500万元以上。

    开盘不久的上海闵行区“西郊庄园”，1100亩土地上，拥有18座岛屿、5片湖泊，但只规划了300余幢独立别墅，每户占地至少3亩以上，且拥有1000-3000平方米的花园。“西郊花园”中最贵的一幢别墅，标价高达3500万元。

    在北京，位于长安大剧院后的“贡院六号”，也让见多识广的京城记们连呼“太奢华”：手工贴制的金银箔墙，整块施华洛奇天然水晶水嘴开关，百年榆木村瘤装饰柱，整张牛皮墙面，整张马驹皮手缝制茶几，吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具，可擦洗的真丝壁布，可自动升降、自动渗油的烧烤煎锅和与之相配的自动升降抽油烟机，可适用于金属器皿的微波炉……开发商称，“贡院六号”的每套房子都是用“规模定制”方式打造的，即让一个设计师的理念贯穿到底。如其中一套住宅由曾参与金茂大厦设计的设计师设计，为了防止方案走样，连装修也是由金茂大厦施工人员完成的。据介绍，“贡院六号”每月的物业管理费高达3美元/平方米。

    去年推出的北京水岸豪宅橘郡“水印长滩”，则有业主专属沿河高尔夫球场、开敞式前院、附带温泉浴场和烧烤台的宽大后院、特辟下沉式侧院等。特别是透天坡景花园，不惜巨资打造了以往贵族庄园，牧扬才有的坡景。

    更令人瞠目结舌的，是北京一家公司规划的豪宅项目，原设计方案是在城区建设10套超级别墅，地下4层，地上3层，每套售价1亿元，不过，此计划最后因故放弃了。

    看来，对于新生的中国内地豪宅市场来说，只有不敢想的，没有不敢做的。

    买主究竟是什么人

    动辄上千万甚至上亿的豪宅，究竟买主是谁呢？对此，开发商几乎一致的信息披露策略是：一方面宣称有世界级买主购买或已下定金；另一方面又坚决不肯泄露买主是谁，以致外界很难搞清楚这到底是实情，还是噱头。

    定走上述“上海紫园”亿元别墅的神秘人士，据换来自于我国港台地区，仅定金就付了8万元。但除此之外，售楼处不肯透露更多的情况，并表示其和买主事先有约，一切购买细节均不对外公布。至于“上海紫园”其他的买主，开发商说，目前预定客户已近70户，他们多为美国硅谷排位前10位企业的成功人士、国内著名网站CEO和香港的产业大亨。

    今年元旦曾邀得李嘉欣、张柏芝、钟丽缇、杨恭如、张文慈、古巨基等香港红星出席开盘剪彩仪式的佘山“银湖别墅”，其销售总监告诉记者，100多幢别墅已全部出售，买主主要有三类人：“海归派”、高级白领、私企老板。

    北京“贡院六号”的开发商声称，其买主都是一些行业的领军人物，包括多位名列福布斯中国排行榜的富翁，但是，最主要的购买者还是一些外籍人士。“水印长滩”、“国际使馆村”、“玫瑰园”等楼盘的开发商则反映，买主主要是私企老板、外企高级经理、国际机构驻京代表和港台商人。

    当然，作为豪宅，其对买主的要求也是很高的。“上海紫园”表示，为了保证这个世界级富人区的尊贵，所有入住的业主必须经过严格的审查，并非有钱就可以入住。开发商甚至承诺：销售一定数量的豪宅后，将全部冻结其他豪宅，后来者入住须经业主委员会的严格审核。

    事实上，豪宅的开发商们，早已巧妙地为潜在客户设立了高门槛：上海浦东某别墅楼盘只印了150套楼书，只有相当身份的人士才能拿到；“水印长滩”、“贡院六号”等的样板房不对外开放，参观需事先预约且有贵宾身份才行。

    不要让豪宅沦为概念

    然而，由于房地产商争先恐后打着豪宅的旗号推销自己的楼盘，豪宅在内地的含义有些偏低，几乎成了高档住宅的代名词。

    上海财经大学房地产研究中心主任、上海房产经济协会副会长印堃华教授认为，所谓豪宅，从字面上可以简单理解为“富人居住的豪华住宅”。但是，中国一些有名的豪宅，并非“富人”居住，而有些“富人”住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。现在内地虽然“豪宅”满天飞，但真正称得上豪宅的物业却很少，因为豪宅既要个性化，又要有人文内涵，而由开发商建造的楼盘，肯定是上规模的，很难真正做到度身定制；至于人文内涵，更需要时间的考验。

    印堃华教授认为，豪宅与高档住宅不一样，两者不能混为一谈，使得豪宅沦为推销高档住宅的概念，两者的区别在于：前者是度身定制的个性化物业，后者为可以复制的规模化产品；前者的地段优越，和周边环境的高度和谐是不可替代的，而后者则差得多；前者面积大、功能全、占地多，一般都带有大而精致的私家花园，故容积率很低，而后者的容积率和建筑密度则高得多；前者的珍贵主要体现在建筑特色和历史人文价值上，后者的高档则主要表现在装修和配套设施的豪华及现代化上；高档住宅的价格一般只比同一供需圈内一般住宅高50％到一倍左右，而豪宅作为稀缺性物业，有的甚至像古董那样，价格要比高档住宅还贵一倍甚至好几倍。

    业内大部分人士对豪宅的定义要宽松得多。如安家集团副总裁洪曦认为，售价在每平方米10000元以上、总价达到200万以上的楼盘，都能算豪宅；另一些人士则认为，总价达到三、五百万的楼盘，应该称得上豪宅了。

    不过，即便按照宽松的定义，中国内地的豪宅也有众多不够“标准”的地方，最突出的问题就是个性不足。富豪生活讲究的是个性，因此海外豪宅开发重建筑轻装饰。但在内地，豪宅开发商除了在建筑上下功夫，在装饰上更是用心：“水印长滩”的一幢别墅本身价值1000万元，装修成本也在上千万元。策划总监闫明解释说：“中国富人阶层刚刚生成，对富贵生活缺乏体验，所以需要示范。”但是，一位资深专家指出，海外的豪宅，如比佛利山，其实都是自然形成的，不是某一个开发商的功劳；香港半山的豪宅绝大多数是富豪买下地后自己建造的，唯有如此，这个豪宅才会不惜工本，才有唯一性。他认为，内地一些所谓豪宅，只“豪”，在占地面积、辅助设备和装修上，因“大”因“多”而贵的因素不小。

    要赚钱更要赚名声

    其实，内地房地产业许多人士也认为，开发豪宅的时机并未成熟。去年年底，北京房地产职业经理沙龙曾以“豪宅现象在北京”为主题进行了一次研讨。旺座中心销售总监刘玮认为，北京甚至中国内地还未出现豪宅，目前从经济、人文环境来看，开发豪宅还不是时候。置业专家舒可心也认为，豪宅的产生不是发展商和政府所左右的，也不是发展商主观开发出来的，而是自然形成的。豪宅应具备的因素既包括建筑风格和建筑材料，也包括豪宅主人的品位和素质。北京目前不具备开发豪宅的条件。

    但是，对于豪宅市场的市场前景，业内人士普遍比较看好。“水印长滩”开发商闫明认为，北京豪宅市场从绝对量上讲是很少的，但从相对的增长量上看，未来会有一个好的前景，这与中国的大气候、大环境有直接的关系，特别是中国加入WTO后，不仅需要资金的积累，更需要人才的积累，豪宅产品将是留住人才的重要手段之一，外资企业对豪宅将有一定的需求量。

    除了利用概念和看好未来的市场需求，内地房地产商热衷于豪宅开发的另一个重要原因，是增强核心竞争力的需要。印堃华认为，豪宅的销售对象极其狭窄，因此开发豪宅虽然利润高，但风险也很大，综合考虑风险收益比，造豪宅赚钱是次要的，最主要的是建立品牌和无形资产。房地产品牌包括物业品牌、企业品牌和服务品牌，追求三者的有效统一是推行品牌战略的客观要求。开发豪宅最能综合体现产品、企业和服务的真实水平，如世界级的建筑设计、无可挑剔的施工、挑选全球最优质建材的能力、完美的物业管理，等等。所以，豪宅开发一旦成功，往往便能获得极高的品牌效应。说白了，“豪宅我也能造，还有什么我不能造的？”房地产商追求的就是这句话。

     （上海证券报资本周刊　许峻）