滨海线文旅大盘——保利金町湾湾旅游度假区技术详解

2020年，广东省汕尾市保利金町湾旅游度假区“五一”小长假5天破8万客流量，“端午”小长假3天破5万客流量，“国庆”黄金周8天客流量破12万人。是什么造就了这个文旅大盘在滨海线突围而出？天时：2014年保利进驻汕尾，开启了粤东文旅版块布局的初尝试；地利：独享7公里国家优质滨海旅游；毗邻市中心15分钟车程，实现湾区1小时度假圈；人和：新时代的购房逻辑，旅居生活开始成为人们置业的新选择。

项目痛点

具备了天时、地利、人和的“先机”，保利金町湾就能“出圈”吗？区别于传统地产，文旅大盘具有明显的发展潮汐性和开发周期长的特点。保利金町湾初期以传统地产开发的思路进行布局，随即陷入后续乏力的开发困局，遭遇两大核心痛点：

1.大盘规划不系统

愿景及定位没有随市场即时更新；大盘灵魂未凸显，与竞品项目不能形成差异化；总体规划系统不完整，且各类专项规划之间未交圈。

2.大盘操盘思维未在全线贯彻

各条专业线对大盘规划认识不清晰，目标不一致，无法形成合力统一落地。

精准策略

保利金町湾团队面临上述两大问题，痛定思痛，经实践探索，总结出顶层规划的两大策略，二者协同规划、动态调整，从系统上把控项目的精准定位与落地质量。

1.系统集成，动态修正

从综合与宏观的角度出发，策划、规划、品牌三大体系协同统筹，面对市场潮汐性进行动态修正，确保项目定位精准，指引各端口切实落地。

2.运营导向，可行定制 

在执行层面上，根据当下市场趋势修正规划，前置运营需求，为可持续的旅游运营提供载体， 开展针对性设计。在规划系统指导下，确定分区导则，从特色把控，意向参考，界面及子分区细化，品牌地标等方面来定制化设计，同时配置详细控制计划，确保各地块精准落地实施。

^{文旅大盘顶层规划模型}

设计执行

遵循上述两大策略，以金町湾公共绿地旅游配套（滨海带与纵向轴）为例，从空间构建、设计落位，自上而下落实顶层规划。 

1.三重空间构建 

依托顶层规划结构，从用户需求出发，构建滨海带丰富有序的三重功能界面，交织出和谐共融的动态景观格局：

• 内层：景观空间——景观赋值多重功能 

• 中层：配套空间——旅居服务配套布局 

• 外层：弹性空间——7公里原生海岸线

1）内层景观空间——景观赋值多重功能 

延续规划的分区主题、各个功能版块需求，结合品牌故事贯穿场地，在滨海带公共空间利用设计赋值多重功能。纵横双向空间打造丰富的功能景观区，同时纵向空间作为连接滨海带与建设 区的过渡地带，更加凸显激活联动的功能。从而形成深刻有层次的体验感与记忆点。

作为首先落地的版块，休闲轴至乐活轴之间的区域，设置多功能景观节点，展现滨海沉浸式新体验，为其他规划落地提供最佳范本。

^{▲鲸欢趣园：以品牌故事“鲸鱼座”为文化主题，利用海洋色彩、鲸鱼形态等多重亮点元素打造丰富游乐性立体活动空间，构建多元科普娱乐体验区。}

^{▲风帆礼堂：简约流畅的线条、自然质朴的立面，如此纯粹的建筑结合对称布局的镜面湖水、 星光投影、轴线步道以及景观草海，在光影变幻中，营造浪漫典雅的婚庆游览体验区。}

^{▲海上钢琴：利用临海相近的区位优势，结合音乐主题以层级式平台打造错落有致的艺术互动空间。}  

^{▲观星台：以趣味、互动、休闲的现代度假风格景观打造中国南海最美观星尊享目的地。}

2）中层配套空间——旅居服务配套布局 

滨海带在建设地块内，依据用地规划，为旅游、居住等功能需求建设酒店、商业、公建等公 共服务配套；在公共绿地上补充设置配套驿站。整个服务配套布局以250米的服务半径辐射滨海带，构建智慧便捷的配套服务体系。

服务配套（建设地块）：依据规划，建设地块内引进　国际知名酒店及度假村品牌，打造中国 滨海短途度假新领地；同时合理布局多条滨海主题商业服务中心，连接滨海带与建设区，满足不同消费需求的同时吸引人流聚集，激活滨海带人气。

^{▲希尔顿酒店（汕尾第一家五星级酒店）}

商业服务中心

配套驿站（滨海绿带）：滨海绿带上共设置5个驿站，其中4个服务型驿站，覆盖自助咨询与 售卖、休憩等功能，1个集散型驿站，增设洗手间。所有驿站共同激活滨海带旅游服务链。

^{▲七里海商业街 、乐动风情商业街}

^{▲SOHO网红商业甲板公园}

^{▲集散型驿站（自助咨询与售卖、休憩、洗手间功能）}

3）外层弹性空间——7公里原生海岸线

绵延7公里的优质滨海岸线，是金町湾大区最重要的天然景观廊道——滨海风情活动带。

滨海岸线开放式的景观空间特质，使得设计可以充分考虑弹性活动空间，结合开展事件营销与 活动营运，营造海边度假新日常。

2.形象设计落位 

以品牌故事“鲸鱼座”为设计元素，共设置20个标志性的星光地标点亮全区。地标在呼应品牌 的同时，根据所在分区的主题特色而造型各异，是未来保利金町湾形成独特项目个性的核心亮点。

1）形象地标落位

 “热诚”星光地标：鲸鱼座流光入口 ;“潮起鲸落海”，主入口以极具视觉冲击力的鲸鱼座流光雕塑，结合灵动曲线演绎的复合广场 空间，成为吸引人群进入场地的风情地标。

“幸福”星光地标：婚庆轴

婚庆轴位于滨海景观带中段，热情好客的星湾欢聚区中心。以滨海带特有的度假风情感，以及场地望海而立的轴线空间特质，打造沉浸式海滨婚庆度假体 验区，定位为金町湾最浪漫的打卡圣地。

^{▲【仪式感】 设计灵感来源于爱情故事从相识、相知到相许的幸福三部曲。运用景观设计手 法，将浪漫的爱情仪式感以沉浸式的空间序列完美展现，营造三重叙事性主题空间。}

^{▲相识-【沉醉爱情】 爱情萌芽时的心动，美好到令人沉醉。作为空间序列的开端，需要展示 形象界面及开放视野。设计师运用像素化的表达手法，结合灯光元素，平面和立体上多维度模 拟爱情心动时内心泛起的阵阵涟漪，由中心渐渐晕开的画面，勾勒出轻松甜蜜的恋爱氛围。}

^{▲相知-【心心相映】 茫茫人海中，每个人都是独立的存在，因爱走到一起的两人一定彼此心意相通。设计提取象征爱情永恒、永结同心的“摩比斯环”为景观元素母题，构建无限环桥。}

强烈雕塑感使得环桥360°视线皆有景可观，独特的立体互动空间让行走其中的恋人始终能够彼此相遇。同时作为连接入口与花海的空中纽带，增添了空间层次感与视觉体验性。

作为无限环桥的延伸空间，浪漫花海继承同种设计手法，通过打造立体艺术地形，形成具有雕塑感的浪漫活动空间。

^{▲相许-【携手余生】 恋人携手步入幸福人生从此处拉开序幕。简洁开敞的草坪空间，以白色波浪式阶梯柔和边线，点缀阵列式椰林，营造庄重与温馨的仪式氛围，并为婚庆活动举办提供弹性可能。}

恋人在众人的祝福下怀抱崇敬之心，共同走向两个人的海。景观轴收束点以对称式的现代设计手法布置镜面水景、水中步道、双鲸鱼座星光、景观草海等落地元素，协同衬托风帆礼堂 ，表达婚姻的神圣仪式感。将风帆礼堂打造成 为金町湾最具标识性的浪漫地标。

尺度感

面对轴线用地空间，我们从最佳感官体验出发，依据公共空间尺度规范布局婚礼活动区和公共景观区。以观赏风帆礼堂最佳空间范围界定婚礼活动区，设置最佳拍照点与观礼区，制造观高潮；利用其他公共地块营造入口集散区与景观互动区，作为婚礼活动区的过渡地带，突破多 样空间，丰富视野变化，达到前场预热的效果。

^{▲ 景观功能分区}

^{▲ 建筑观赏最佳视阔}

^{▲ 公共景观区尺度分析}

1）揽星辰入怀：观星台 

观星台位于临海公寓天台，以沉浸互动式的现代风格景观手法营造独具特色的尊享空间，打造中国南海最美观星体验地。整个空间合理规划高端商务会晤吧台、休闲娱乐观星区，整体坐拥一线海景，静享私密空间。

2）IP场景构建

依托滨海带公共开放空间，将品牌IP形象融入景观设计，构建系列式的多元故事主题场景，用趣味性、沉浸性的景观互动式体验更好地扩大项目的传播力，增加可持续生命力。

回顾展望

2014：前期筑梦、规划，落地轻资产配套，少投入、迅速回笼资金。

2016：中期加快重大配套落地，助力大盘持销，兑现开发、销售过程中对政府、业主承诺。

2019：后期加强重大配套运营水平，制造IP打通流量入口，提高业主租赁收益水平。

2020：聚焦配套升级和产品升级，以多维度的格局规划，全方位助力金町湾旅游度假区升级，启幕滨海旅居新城的新局面。

汕尾保利金町湾从一片荒土到滨海文旅新城，凭借顶层设计的重置，为项目落地执行层面提供系统化的有力支持和切实的设计方案，使得项目在市场上可以一路朝前，努力将纸上s蓝图变成美好现实。

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