北京:朝外打造商业街新模式 公寓投资市场先行升温

　　在不久前结束的“2003北京商业街国际研讨会”上，市有关商业部门负责人透露，2010年以前，本市将在王府井、西单、前门等18条老商业街的基础上，培育和发展10条各具特色的新商业街，北京商业街经济呼之欲出。在这些商业街中，朝外大街是进展比较快、特色比较明显的一条。而随着朝外商业街的兴起，该地区的公寓市场开始逐渐升温，有的项目已经出现供不应求的局面。 　　商务、商业双重定位 　　相对于其他餐饮街、茶叶街、花卉街、图书街等特色商业街，朝外大街突出的商业、商务氛围具有明显优势，朝外大街已经成为北京最具规模的新型商业街之一。根据政府权威部门的信息显示，朝外商业街2008年以前的规划是“可能要把它和CBD连在一起，商业和商务中心双重职能发展”。朝外大街规划面积上百万平方米，其中商务占三分之二，商业占三分之一，商业为商务铺垫，目的是为了将来向CBD平缓过渡。未来朝外大街将主要聚集以下行业，包括金融保险、餐饮娱乐、信息服务和旅游休闲等。　　商业氛围带动公寓投资 　　据了解，相对来说，西单、王府井、前门商业街的业态主要为商业，比较单一，因此这些商业街的客户及客流多为外地人员，对周边公寓需求较少。而朝外商业街则不同，不仅业态丰富，而且档次较高，比如有丰联广场、联合大厦、泛利大厦、华普大厦等高档写字楼汇聚，吸引着数千家公司，其中不乏像可口可乐、SONY、NEC等世界500强的国际知名集团，各公司之间业务往来带来巨大的客流人员；另外，朝外商业街周边林立而且多样的商业设施使得客流穿梭如织，且多为在京人员消遣购物或者业务往来，比如居家购物的商场有颇具盛名的蓝岛大厦、旺市百利、丰联广场、华普超市等；电子信息类商场有百脑汇、金飞鸿电讯等；金融场所有工商银行、民生银行、建设银行等；更有钱柜、麦乐迪、东方斯卡拉等娱乐场所，使这里成为北京知名的KTV一条街。这些都为朝外大街商务发展铺垫了旺盛的人气和商务氛围，保证了朝外大街公寓投资的人气价值。 　　公寓市场稳定升温 　　除了朝外大街繁华的商业，朝外大街因为紧邻使馆区，公寓的租户结构偏向国外人士和与外籍人士有业务往来的商务人士，如各国高级公务人员、外籍商务代表、跨国区域高级管理人员以及短期的高级商旅人员等，所以朝外大街的公寓项目虽然数量不多，但在定位上普遍档次较高。 　　据开发了丰联大厦、泛利大厦、联合大厦等知名物业的昆泰集团负责人介绍，目前，昆泰集团依托其10年的朝外大街开发经验，承担了朝外二期改造工程中重点项目的开发任务，要把昆泰国际中心打造成整个朝外大街的核心建筑。届时，昆泰国际中心99米高的综合建筑体不仅是未来整个朝外大街的地标建筑，更将支撑起朝外商圈的商务。随着朝外大街商业街的不断成熟及商务氛围不断增强，丰富和稳定的国际化高端客户对朝外国际化公寓的需求也与日俱增。目前，朝外大街的公寓项目出租率都很高，聚龙花园、日坛水晶、蓝筹名座、怡景园一期公寓的出租率都在80％以上，而且出租率近期还呈上升势头。 　　昆泰集团负责人还介绍，随着人们对公寓档次要求的提高，公寓项目是否具备高档次的酒店式管理，已成为该公寓项目投资前景优劣的重要因素。目前，昆泰国际中心的昆泰国际公寓是朝外商业街惟一的酒店式管理项目。昆泰国际公寓虽是酒店式管理，但物业管理费仅为每月每平方米5．5元，而朝外大街其他公寓项目的物业管理费都在每月每平方米8元到10元。据了解，昆泰国际公寓物业管理费之所以这么低，是因为昆泰集团是国有体制开发商，不会把追求自身利益最大化作为惟一目标。 　　酒店式管理、低物业管理费及雄厚的开发实力等优势使昆泰国际公寓自开盘后销售火爆，即使在非常时期，售楼处人流也是络绎不绝。昆泰国际中心的准业主接受采访时说，他们选择昆泰国际公寓，主要是看中了昆泰国际中心所处的黄金地段、高档的物业管理、开发商的实力及该项目的潜在升值空间。朝外大街作为CBD的延伸区，其公寓的投资目前已经表现出极高的回报率，随着朝外大街特色商业优势更加明显，公寓的投资潜力也将进一步加大。