北京vs上海 住宅建设应该在理性的思考中渐行

——访建设部住宅产业化促进中心康居示范处处长孙克放 　　今年以来，以北京、上海等地区为代表的我国房地产开发一线城市的住宅建设进入了高速增长期，并没有出现去年部分专家预测的“泡沫”和“价格雪崩”。特别是北京2008奥运会，“三外”资本的进入无疑都给北京的房地产业带来了蓬勃发展的契机。 　　但是当我们感触北京住宅建设发生日新月异变化的同时，也时常会与上海的住宅建设水平做一个比较，从中引发对北京未来住宅发展的思索。 　　北京的住宅建设究竟在哪些方面需要改进，需要向上海乃至外地同行学习。记者日前专访了建设部住宅产业化促进中心康居示范处处长孙克放。 　　居住密度——追高不下 　　居住密度控制直接影响到人们居住的整体水平，这是一个至关重要的问题。为了获得利润，部分开发商力求增加容积率，这在以前住宅数量短缺的时候，或许还可以允许，但是现在当住宅品质成为第一位的时候，单纯以增加容积率取胜的开发模式，已经不适应市场的需求。在小区建设中，过高的追求容积率，会带来其他负担的过高，如停车问题、绿化问题、安全问题都难以妥善解决，尤其是北京城区住宅的开发，容积率控制过高，会形成“超强度”的开发后果而影响城市的风貌。 　　北京的住宅向郊区发展势在必行，一方面不能在新地块上建设超高容积率的住宅小区，另一方面有效地控制低密度别墅和联排住宅的建设。在北京及全国多层集合式住宅才是我们重点关注的基本生活空间，而多层集合式住宅的品质提升与居住密度的合理控制息息相关。在南方，我们看到许多楼盘的开发商主动把容积率降低到规划许可的指标以下，从而换取良好的环境，形成新的卖点。 　　上海在城区改造建设时，提出“规划超前，环境优先，设计合理，配套齐全”的开发原则，较好地控制了住宅小区的规模、密度、高度和建筑空间形态，在苏州河旁建设的“两湾城”就是一个突出的实例。但开发商在合理控制容积率的同时，采用高塔与高板相呼应，大绿地与大围合空间相呼应，河景与岸边绿化带相呼应的手法，建设了一个充满时代气息的大型居住区，取得了良好的社会、经济和环境效益。 　　北京的许多开发商所开发的楼盘具有地域和交通等优势，在这种优势下去追求高容积率，可谓好上加好，孰不知会带来楼盘品质的全面下降，利润也不见得能“冲”上去。这就是今天我们在优势地段上看不到精品楼出现的主要症结所在。 　　高密度住宅在北京的城区出现是不可避免的，但密度超过某一个平衡点就会使居住质量“退化”，消费者就会对此产生逆反心理，促使他可以牺牲优越的地理位置而去选择较远而密度相对较低的住宅区去居住。那时，超高容积率的住宅就会成为无效供给而走向滞销，北京的一些开发商至今仍没能意识到这个问题所带来的不良后果。 　　精装住宅——亟待引导 　　精装修住宅，即一次装修到位住宅，将成为市场的主流产品。据调查，北京市的居民愿意买精装修房的比例占到了60%以上，但市场上投放的装修房数量不多，居民买不到价钱适宜的普通住宅。精装修住宅的空缺，一方面说明了北京开发商在开发理念上缺乏超前的定位，另一方面说明北京在政策导向方面没有行之有效的措施。大大落后于上海市全面推行商业住宅一次到位的步伐。 　　北京普通家庭用于装修的费用与上海市家庭的装修支出基本在同一水平线上，上海人情愿去买精装修房，而北京人就甘愿费神、费力、费财的找“马路游击队”自己搞装修？其实不然，上海人和北京人都看重的是精装住宅是否真“精”了，是否具有合理的性价比。国家康居示范工程——上海奥林匹克花园的开发商，投入10多人专门研究精装修的方法，精心采购住宅部品，整个装修费用1平方米不到600元。工业化的装修大大降低了成本，保证了质量的均好。装修样板间在盖好的楼内制作，不夸张，不强调突出特性。而是从空间布局、色彩搭配、材料质地选择和方便使用的角度进行装修，受到广大购房者的青睐，2002年国庆节期间曾出现几百人连排7天队购房的热烈场面。 　　随着银行贷款政策的调整，北京的住宅将结束“期房销售”时期，而进入到“现房销售”时期，再过几年一定会进入到“精装现房销售”时期。毛坯房不是一个完整的产品，终将会退出市场。更重要的是，精装住宅改变了传统的生产方式，即把原来劳动密集型的粗放型生产方式转变为科技密集性的规模型生产方式，提升了住宅质量，提高了劳动生产率，降低了生产成本，优化了资源投入。这样的好事北京的开发商一定要大做特做，并且应走在全国的前列，北京的市民期望着那一天。(平文)