至今仍未开发 杭州3.6万亩廉价圈地内幕

短短4年间，杭州余杭区3.6万亩土地陆续低价出让，大部分至今仍未开发 从1999年到2002年的4年间,杭州市余杭区出现了一场大规模的“圈地运动”。当地政府把和杭州市区接壤的3.6万亩土地陆续低价出让给开发商。这批土地有相当部分至今“圈”而未开,成为企业“储备”。 杭州市区土地稀缺、房价猛涨,为全国瞩目,然而一边是纷纷喊“没地”,一边“早已卖给市场”的土地却沉睡山林。这究竟是怎么回事?这3.6万亩地是怎么被“圈”的？ 大部分被圈土地至今仍未开发 记者坐车从杭州城西继续西行,到余杭区闲林镇,沿途都是广阔的丘陵山地,散布着工厂和农田。仅在短短的15公里路上,记者就看到了五处巨大的楼盘广告牌竖立在山坡上。这些楼盘主要是别墅和排屋。据了解,这只是“圈地运动”中很小的一块,大部分被“圈”土地不知何时才能被开发。 在这批土地中,项目普遍占地面积很大。位于余杭良渚镇的“良渚文化村”占地6000亩,位于星桥镇的另一项目“天都城”占地也有6000亩。其中“良渚文化村”至今毫无动静。“天都城”虽已动工,但其前景正受到来自媒体等各方面的怀疑。此外,还有很多土地连项目的名字人们都还不清楚。 余杭是在2001年2月撤市建区划入杭州市区的。据调查,1999年到2001年,杭州老市区共推出商品房用地7859亩。而仅余杭区,从1999年到2002年底,签订出让合同转用、征用的商品房用地就达3.l4万亩，加上草签的,总计达到3.6万多亩。据统计,这个数字已经超过杭州老市区最近10年的商品房供地量。 每亩土地才卖 7万元到12万元 杭州市1997年在全国最早建立了土地储备制度。1999年起,全市所有土地由市土管局统一垄断调控,所能调控的只有559.12平方公里。这些土地的利用率已经相对较高,老市区供地严重不足。为稳定市场,杭州市政府长期以来坚持“非饱和型”稳步适量供地的政策,成效非常明显。 为防止“黑箱操作”、国有资产流失等问题,杭州市在1999年就实行了严格的土地招标拍卖制度,禁止一切协议出让行为,堵住了土地出让中的漏洞,颇受各界好评。 根据有关文件规定,余杭在撤市建区后三年内,仍然享有地市一级部分经济管理权限,土地管理、房屋拆迁等均独立行使权力,不受杭州市土地储备制度的制约,有着实行协议出让的政策空白点。与此同时，随着行政区划变更,与杭州老城区又已接轨,余杭客观上和老城区形成同一市场。依托着杭州的火爆楼市,却享有老市区没有的政策优势,无须进入招投标拍卖市场“血战”的余杭土地,备受关注。 余杭这3.6万亩土地基本上包括了该区所有紧邻杭州老市区的土地,属于最能接轨杭州市购买力、最具市场潜力的土地。记者从有关部门获悉,这批土地绝大部分是协议出让,价格大都在每亩7万元到12万元之间。而杭州老城区最贵的一块房地产用地在前年拍卖时达到了1800万元一亩。 开发商圈地是 等待地价上涨 据有关专家分析,余杭“圈地运动”对杭州房地产市场的影响有以下几个方面: 局部决定全局,对房地产市场统一规划造成影响。 由于这批土地没有进入市场拍卖,地价是否充分体现了土地所具有的市场价值、国有资产有无流失无从得知。据了解,早在余杭划归杭州城区之前,余杭的蒋村乡于1996年5月先划入杭州城区。当时,余杭市也是在蒋村划归杭州城区之时将蒋村的不少土地卖给开放商。杭州市政府后来进行清理整顿,补回地价款达3亿多元。 打乱了全市统一的城建规划,带来很多后遗症。当年蒋村大批的楼盘开工建设后,杭州市政府不得不跟在开发商后面“擦屁股”,重新规划,投入了8亿多元搞基础设施建设。目前蒋村已成为杭州住宅小区集中地,但还是有部分基础建设没有跟上,依然留下了无序开发的痕迹。地价款归了区里,而土地进入了杭州市房地产市场,造成在城市规划并不到位、基础设施也尚未配套的情况下冒出一些大型房地产项目。由于政府的配套设施没有跟上,开发商还可以以“政府没有履行合同”为名,“合法”地闲置土地而不被收回,客观上出现圈地等待地价上涨的现象。 新闻链接 去年查处土地违法案十一万起 2002年全国立案查处土地违法案件111367件,涉及土地面积28410.08公顷,全国发现土地违法行为数量比上年有所上升,但立案率却有所下降。 国土资源部日前发布的2002年全国国土资源违法案件查处情况通报显示,去年全国发现土地违法行为数量比上年有所上升,但立案率却有所下降,主要原因是各级国土资源行政主管部门全面推进土地执法监察动态巡查工作,一大批土地违法行为被及时发现和制止。据统计,全年动态巡查共发现并制止违法行为81024起,涉及土地面积10427公顷,其中耕地4914公顷,挽回经济损失15.4亿元。 2002年在全国土地违法案件查处中给予责任人行政处分452人,党纪处分771人,刑事处罚168人。据分析,2002年土地违法案件件数、涉及土地面积呈上升趋势。其主要特点包括，政府及其职能部门违法案件数量比上年有所下降,但违法用地量大幅度上升并在各类违法中占较大比重。未经批准非法占地案件数量、涉及土地面积在各类土地违法中仍居首位,买卖和非法转让居第二位。 当前违法用地主要表现形式是重点建设项目、公路、市政等基础设施建设用地以及各类开发区、工业园区未批先用，甚至不报就用现象依然存在,在一些地区已成为违法的主要方面。买卖和非法转让土地屡禁不止。一些乡镇政府和农村基层组织以发展经济、招商引资为由,采取擅自改变农地性质、变相买卖、出租土地等形式,非法转让集体土地,导致集体土地特别是耕地资源的流失,并具有主体范围广、形式多样、手段隐蔽、非法牟利数额大等特点。与此同时,个人违法案件居高不下。