理性创造北京房地产业的辉煌

中国加入WTO和北京成功申办奥运会，给北京的房地产业带来了蓬勃发展的契机。许多外地开发商开始挺进北京，投资圈地，用非本地化的创意和开发模式参与到商品住宅开发的竞争行列，似乎要形成一次浪潮。不同规模的房展会热闹非凡，起到推波助澜的作用，感召众多消费者去买房，这反映出北京经济增长给人们带来了具大的实惠，也反映出中国住房制度改革的成功。北京市场为普通百姓提供了那么多好住宅，的确令人振奋。但是当我们感慨北京住宅建设发生日新月异变化的同时，也时常会与外地的住宅建设做一个比较，从中引发对北京未来住宅发展的思索。 自1996年以来，随着住宅建设的不断升温，从全国范围看基本形成了中国住宅发展的4个突出代表区：一是以深圳片(包括深圳、广州、中山三地)为代表的华南区；二是以上海片(包括上海、杭州、苏州三地)为代表的华东区；三是以北京片(包括北京、天津)为代表的华北区；第四，以成都片(包括成都、重庆两地)为代表的西南区。这些地区的住宅开发建设的总体水平、策划水平、设计水平，施工水平和住宅设备配置水平都普遍高于附近地区，有的代表了中国住宅建设的最高水准。 深圳由于开放较早，住宅商品化程度高，开发和设计理念相对超前，曾一支独秀，引领了住宅建设的潮流。然而，1998年后，虽然深圳片的住宅建设仍保持在先进的水平上，出现许多优秀的楼盘，但上海地区的住宅建设水平与深圳之间的差距在明显缩小，而且在住宅产业化的整体推进方面走在了深圳之前。成都地区的住宅开发属厚积薄发，异军突起，成功楼盘不断涌现，尤其是在居住环境改善方面有了明显提高，吸引了许多深圳的开发商到成都去学习。与以上3个代表区相比，北京的住宅在开发量上处于领先地位，建造水平也不断提高，但单从整体提升的幅度上看，北京逊色于其他3个代表区。在各方面部具有明显优势并具有示范性的住宅精品并不多见。北京大面积建设的普通住宅(如5000元／平方米以下)在规划设计，户型设计和环境配置等方面与上海同类住宅相比也存在一定的差距。上述的比较也许过于笼统，但至少引起我们深层的思考：北京的房地产业究竟在哪些方面需要改进，需要向外地同行学习的呢?通过与上海住宅建设的对比，提出以下5点看法，供开发商参考。 居住密度居高不下 居住密度控制直接影响到人们居住的整体水平，这是一个至关重要的问题。为了获得利润，有的开发单位努力增加容积率，这在以前住宅数量短缺的时候，尚可允许，但是现在当住宅品质成为第一位的时候，单纯以增加容积率取胜的开发模式，已经不适应市场的需求。在小区建设中，过高的追求容积率，会带来其他负担的过高，如停车问题、绿化问题、安全问题都难以妥善解决，尤其是北京城区住宅的开发，容积率控制过高，会形成“超强度”开发的后果，而影响城市的风貌。北京的住宅向郊区发展势在必行，一方面不能在新地块上重点建设超高容积率的住宅小区，另一方面有效地控制低密度别墅和联排住宅的建设，在北京及全中国多层集合式住宅才是我们重点关注的基本生活空间，而多层集合式住宅的品质提升与居住密度的合理控制息息相关。在南方，我们看到许多楼盘的开发商主动把容积率降低到规划许可的指标以下，从而换取良好的环境，形成新的卖点。销售利润不降反升。上海在城区改造建设时，提出“规划超前，环境优先，设计合理，配套齐全”的开发原则，较好地控制了住宅小区的规模、密度、高度和建筑空间形态，在苏州河旁建设的“两湾城”就是一个突出的实例。这个小区属旧城改造项目，拆迁量大，资金投入也大。但开发商在合理控制容积率的同时，采用高塔与高板相呼应，大绿地与大围合空间相呼应，河景与岸边绿化带相呼应的手法，建设了一个充满时代气息的大型居住区，取得了良好的社会、经济和环境效益。 北京的许多开发商所开发的楼盘具有地域和交通等优势，在这种优势下去追求高容积率，可谓好上加好，孰不知会带来楼盘品质的全面下降，利润也不见得能“冲”上去。这就是今天我们在优势地段上看不到精品楼盘出现的主要症结所在。高密度住宅在北京的城区出现是不可避免的，但密度超过某一个平衡点就会使居住质量“退化”，消费者就会对此产生逆反心理，促使他可以牺牲优越的地理位置而去选择较远而密度相对较低的住宅区去居住。那时，超高容积率的住宅就会成为无效供给，而走向滞销，北京的一些开发商至今仍没能意识到这个问题所带来的不良后果。 户型设计不进则退 北京的地价较高，珍惜用地是设计的一个原则。一般情况下，在同一地盘上，盖高层塔楼因可采用较小的日照间距系数，比板式高层多出面积，这也是无可非议的，但将这种观点发挥到“极致”，就会使塔楼的户型设计引入歧路，于是，高层塔从一梯6户逐步演变成一梯12户，甚至到一梯14户，每层面积从600平方米扩展到每层1100平方米，东西向的户型成倍增加，个别塔楼在没有景观环境的条件下，出现了大量纯北向户型，达不到规范所规定的舒适度要求。按理说，北京的住宅发展到今天，不允许再出现这种应该淘汰的户型，但实事却不令人满意，这种老百姓都不认可的户型仍在市场上频频出现。除此之外，这些高层塔楼在外型上也往往显得比例失调、臃肿呆板。然而，在上海的住宅小区中，所看到的多是平面舒展，进深较浅，体态轻盈的一梯3至4户的高层塔楼，其朝向和舒适度明显高于北京通用的塔楼。这种设计方法是否会降低容积率呢?其实不然。近几年上海的高层住宅多为“短板式”的塔楼，即追求板楼的进深，又追求塔楼的面宽，也同样达到较高的容积率，并且使小区的空间变得灵活通透，大大提升了环境景观效果。在北京，目前出现了像万科星园、珠江绿洲类型的“蝶式”高层塔楼，平面大有改进，得到消费者的好评。但就北京整体水平看，优秀的塔楼设计还不多。 板式住宅与塔式住宅相比，其优点是显而易见的，如采光面大，通风条件好等等。板式高层住宅设计最重要的是，控制好进深、开间尺度和厨房、卫生间的位置。在追求高容积率的驱动下，北京“大进深住宅”大行其道，这类住宅进深超过16米，有的甚至达到20多米。为了解决中部暗区的采光问题而设置天井，造成户间通视和污浊气体排放不畅，更重要的是导致户型设计不合理，一套120多平方米的户型，在北京往往只能设计出二室二厅二卫，但在上海，肯定是设计出三室二厅二卫。即使是在进深不太大的条件下，北京的住宅多把厨房放在靠北墙面，全部挡住了餐厅北向的采光，上海的住宅则把厨房放在侧边，给餐厅闪出观景采光面，并与南面的客厅连通，形成南北通透的户型。看似简单的问题，却反映出北京的住宅在挖掘户型的功能价值和空间价值方面缺少细致的推敲，普遍存在追求大客厅、大餐厅、大卧室的倾向，忽略了其他空间的设置，你会发现150平方米的户型没有贮藏空间，没有洗衣空间，没有晒衣空间，甚至没有一个稳定的就餐空间；你还会发现，200平方米的户型，没有走入式衣柜，没有书房和儿童(老人)专用空间，餐厅和客厅不能分离，洗衣和洗浴不能分离等等。对上述问题，上海人早就着手开始解决，而北京人却抱着几个过时的“精典户型”沾沾自喜。在住宅户型的“精打细算”方面，北京明显落后于上海，北京的户型不是做到头了，而是更新慢了。 精装住宅亟待引导 精装修住宅，即一次装修到位住宅，将成为市场的主流产品。2001年北京市建设委员会发文，取消毛坯房，并列出北京装修房的交付使用要求，促进了住宅向产业现代化的方向发展。此后北京市的中高档市场上出现了一些精装修楼盘，其中京外开发商开发的楼盘居多，北京属地的开发商则反应滞后。据调查，北京市的居民愿意买精装修房的比例占到了60％以上，但市场上投放的装修房数量不多，居民买不到价钱适宜的普通住宅。精装修住宅的空缺，一方面说明了北京开发商在开发理念上缺乏超前的定位，另一方面说明北京在政策导向方面没有行之有效的措施。大大落后于上海市全面推行商品住宅一次到位的步伐。上海住宅局从1999年开始就着手对精装修住宅的实施开展调查研究，并逐步进行试点。2002年提出在新建住宅中扩大全装修(即精装修)住宅的试点工作，并陆续发布了关于装修设计、装修监理、室内环境检测、竣工核验、优良装修产品推荐等11个文件，做到了精装修有章可循、有法可依。大大调动了开发商的积极性。到2002年底，由上海住宅局落实的菜单式装修房达3．2万套，计划在2003年再落实10万套，并推出工业化装修项目20个，落实技术集成小区50个。上海市在推广精装住宅的过程中，显示了“创新、务实”的精神，提出“以观念转变为先导，激发市场各方的内在动力，以机制完善为重点，规范有序推进各项工作，在政策配套为推力，协调解决推进中的难点，以技术创新为支撑，不断提高住宅科技含量”。上海市的开发商也通过实践，体会到住宅产业现代化所带来的卖点，主动研究现代住宅的工业化装修方式，并以此拓展更大的发展空间。上海市城市建设综合开发有限公司、上海绿地集团在这方面都取得了突出成绩，在提升商品品牌的同时，也提升了企业的品牌。 北京普通家庭用于装修的费用与上海市家庭的装修支出基本在同一水平线上，上海情愿去买精装修房，而北京人就甘愿费精费力费财的找“马路游击队”自己搞装修?其实不然，上海人和北京人都看重的是精装住宅是否真“精”了，是否具有合理的性价比。国家康居示范品，整个装修费用1平方米不到600元。工业化的装修大大降低了成本，保证了质量的均好性。装修样板间在盖好的楼内制作，不夸张，不强调突出特性。而是从空间布局、色彩搭配、材料质地选择和方便使用的角度进行装修，受到广大购房者的青睐，2002年国庆节期间曾出现几百人连排7天队购房的热烈场面。当“奥林匹克花园”这一品牌进入北京后，不也出现了千人排队领号的情景吗?北京人需要精装修房!也需要像上海人那样，获得更多的购买精装住宅的机会和更大的选择空间。随着银行贷款政策的调整，北京的住宅将结束“期房销售”时期，而进入到“现房销售”时期，再过几年一定会进入到“精装现房销售”时期。毛坯房不是一个完整的产品，终将会退出市场。更重要的是，精装住宅改变了传统的生产方式，即把原来劳动密集性的粗放型生产方式转变为科技密集性的规模型生产方式，提升了住宅质量，提高了劳动生产率，降低了生产成本，优化了资源投入。这样的好事北京的开发商一定要大做特做，并且应走在全国的前列，北京的市民期望着那一天。 环境管理流于粗放 考察过上海新建住宅区的人都会有一个同感，就是上海的住区环境在建设与管理上都显得“精细”，甚至有人讲，随便拿出一个上海新建的小区，都能与北京的所谓明星楼盘相媲美。这句话也许有些偏激，但从整体水平上衡量，上海的住区环境建设与管理绝对高于北京市，这是无可争辩的事实。是不是地理位置决定了上海市一定优于北京市呢?就气候条件讲，上海市比北京温暖，利于环境景观的建设，但这不是问题的全部，归根到底是居住标准和管理水平上存在的差异。自1999年以来上海市开展创建“四高”优秀住宅小区(即高起点的规划，高水平的设计，高质量的施工，高标准的管理)和国家康居示范工程的活动，取得了令人瞩目的成绩。2002年又出台了“上海市新建住宅小区环境导则”和“上海市生态型住宅小区技术实施细则”进一步丰富了“四高”小区的内涵。为了创建“四高”优秀住宅小区，上海建立了长效管理机制，重在过程管理，提高管理水平，突出时代亮点。这些亮点体现在产业化的推进和四新技术在小区建设的应用方面。2002年上海住宅局提出在小区建设中推广的10项四新技术成果，带动了全市住宅整体建设和管理水平，迈上了新的台阶。 对照上海的一系列作法，是否会引起我们北京人的反思呢?北京人的居住环境难道就只能停留在粗放的管理模式上吗?仅就小区环境绿化而言，能够达到北京中海雅园和万科星园水平的就不多见，达到上海优秀小区水平的就更少了。上海住宅管理系统近年来加强管理力度，居住区绿化建设已经占到全市绿化建设的三分之一。2002年建成居住区绿化464公顷，围墙透绿180公顷，新建居住区环境绿化得到了长足发展。2003年1月20日上海市启动建设“住宅林”的公益活动，在市民心中树起了一道亮丽的风景线。 为了实现上海市住宅产业现代化发展“十五”计划，市政府要求各部门结合本区域、本单位的特点，制定不同的发展目标和要求，“进一步深化、细化措施，达到分类指导、整体推进的目的”，“有目标有措施，有深度有层次，有点有面”，这就是当今上海住宅建设给我们的重要启示。 概念销售炒作过火 住宅产品的“概念”来源于策划和设计。策划和设计是维系楼盘是否成功的关键。策划确定了楼盘的定位和营销途径，是“造势”之源，设计确定了楼盘的品质和个性，是“入实”之根。“造势”和“入实”只有紧密结合，才能形成楼盘的本色和本质的发挥。 北京的许多楼盘由于策划和设计之间脱离，就会形成产品的不真实和虚夸。看到一条小河的小区，就会题名为“水景住宅”；栽上一片绿草树木的小区，就会冠名为“生态住宅”；配上一点智能化设备的，就会冠名为“科技小区”；在市郊建小区的就说是“新城市主义”；在市区建小区的就说是“多功能的办公室住宅”；在小区里设置几处运动场地的，就会宣传为“健康型运动住宅”；在小区里造几片中国式园林小景，就会被演绎成“江南住宅”；把住宅户内地面错成两个标高，就称之为“新生代住宅”；在住宅立面造型上用几个欧式符号，就称之为“北欧风情”。有许多开发商不管自己的楼盘定位如何，先把“之贵”、“之尊”、“之”、“之邸”、“之府”的金色光环套在购房者头上，试图博得欢喜。更有甚者，提出“住豪宅，显示你尊贵血统”的谬论，令人生厌。难怪外地的同行都讲北京的房地产炒作可谓首屈一指。 北京炒过“洋名”，于是出现了类似“阳光曼哈顿”、“绿色维也纳”这些令人费解的小区名称；北京炒过“洋人”，用洋人促销，于是出现了一大批知名和不知名的外国设计师，中间不乏有名不符实者。个别的洋人甚至对中国住宅一无所知；北京炒过“洋词”，于是产生了大批以“HOUSING”为代表的外来语概念，让老百姓读着费劲…… 策划的意义不是为了炒作概念，它是为消费者提供产品的信息、服务的信息和理性的引导，在这方面上海市做的就相当规范，尤其是“四高”小区起到了表率作用。其规范有序的管理，循序渐进的提升，踏踏实实的落实成套先进技术给购房者带来的实惠。这样的优秀小区要大力宣传，但绝不是空虚的炒作。过火的炒作楼盘，无助于北京市场的繁荣。北京的开发商应该保持理性的平常心，把眼光投向住宅内在品质上，通过策划和设计等手段挖掘楼盘的亮点所在，从而激发消费者的购买欲望。我们必须从炒作的浮躁中解脱出来，扎扎实实地建好每一幢住宅，让每个小区都能达到上海“四高”小区的要求，才能创造北京房地产业的辉煌。