造个赚钱的MALL不容易

　　最近，备受瞩目的正佳广场举行了封顶仪式。席间，由AC尼尔森、美国捷得设计师事物所、广州规划院、华南理工大学工商管理学院等豪华设计阵容联手推出的该购物中心的规划蓝图因贴近当前零售业的实际应用而受到肯定。 　　珠三角的造ＭＡＬＬ热正当火红，投资手笔也越来越惊人。但多数开发商基本上没有开发商用物业的经验，国内的设计师则大多只是从建筑美学及安全的角度设计ＭＡＬＬ，而并不了解零售业对商用物业的特殊需求。这使得购物中心在物业设计环节就种下诸多硬伤，为日后的招商、经营、租售埋下祸根，甚至使购物中心陷入绝境…… 　　要诀一：通则生财 　　经营过天河城和中华广场两大购物中心的欧小卫认为，购物中心设计的要领是“通”，只有人流通畅，购物中心财路也才通畅，而要达到这种水准，就要首先保证购物中心的内、外部都“通透”。“外部通透是指周边的交通四通八达；内部通透则是要商铺、人行通道以及采光都实现通畅。” 　　广州规划院参与正佳广场设计的杨焰文透露，正佳广场室内的商业空间，以七层商铺剧场式地围绕着中庭，对应于人流逐渐递减的商场惯例，铺量相对减少，保证上层商铺客流量与首层相当。其次，三条宽13米的客流通道贯穿首层，通过对商场平面的平均分割，使客流更畅顺，并提高循环消费率。 　 “棚顶的设计借助玻璃的节能作用，白天充分利用自然光；商场的东南、西北等几个出入口的外力面则采用透明的结构，使内外消费者可以互相看到，节约电费的同时还可以增强集客能力。” 　　天河城的内外部通透也相当成功。欧小卫说，天河城一至七楼围绕中庭呈六边形结构，站在内圈主干道的任何一个位置都可以看到其它方向的店铺。另外，在天河城的任何一个中庭都可以看到所有的出入口，“这种设计给予消费者一种安全感，没有迷失方向的担忧，可以延长其逗留的时间。” 　　要诀二：关怀无方向感的顾客 　　欧小卫认为，购物中心作为休闲产业，在设计上应当给顾客创造一个没有压力、轻松舒适的消费环境。购物中心的顾客，大量的是缺乏方向感的女性，她们习惯的是一种随意的，没有明确目标和方向的信步闲逛，而不喜欢在逛店的同时还要承受辨认方向的心理压力，不习惯费力去看场内的指示牌，一旦在场内迷失方向，就容易产生紧张感。因此购物中心动线的设计，应当给顾客一种自然的行走引导，要避免迷宫式的设计，避免断头路、回头路。 　　“我到中华广场后，专门在广场东面通向较场西路的地方加开了一个边门，”欧小卫举例说，“这样就让走到那里的顾客可以自然地迈步出店，不需要往回走去找路。” 　　要诀三：避免陷入“巷战”泥潭 　　就开发商而言，最头痛的任务莫过于处理处于死角的商铺了。眼下陷入困境的荔湾广场，室内不仅透光性不好，且通道错综复杂，三、四级的通道很多，铺位划分凌乱，出入口人流虽多，二三级的“巷道”却人迹罕至，使铺位的租售深陷“巷战”困境。 　　欧小卫认为，购物中心的设计应减少二、三级通道，尽量使每个干道都能循环往复，带回人流，减少死角，为后期招租减压。“香港的又一城，长方形傍山而建，中间以电梯连接各层，每层的通道只有一圈，进入后闭上眼睛还是能走回原路。它每层都有出口，外接公共交通设施，几乎每一个铺的位置都很好。” 　　为避免死角位，天河城整体是一个蜂巢状的六边形，以求最大化地利用空间，它以中庭为轴心，在每层设有一至两圈通道；而正佳广场则以贝壳式的螺旋形为设计理念，将一条很长的直路弯曲过来变成室内街道，随着楼层的升高减少店铺的数量。同时为了减轻逛街的疲劳，在设置店铺时每隔几十米就有一个景观、小广场或是咖啡吧之类的，如此一路走下来并不觉得路长。杨焰文表示，正佳广场的动线做成这样，还使商场内所有的店铺都对着中庭，避免了死角和条件不好的铺面。 　　正在兴建中的黄岐商业中心规划方案也体现了这一原则，其占地近２万平方米的物业由两部分组成，中间由一条露天步行街贯穿始终，商业中心四面的商铺都可说是临街铺位。 　　要诀四：避免“柱子森林”赶大客 　　许多购物中心都选址于高层建筑的裙楼，高层建筑为安全起见，裙楼必会有大量立柱支撑。“有些发展商为了多卖铺，将柱间距离隔成一个个散铺，如中旅商业城、新中国大厦、中泰国际广场，甚至是正在建设中的光明广场”，一位地产界的专业人士分析，这样的规划会给大型主力店入场造成很大麻烦。 　　大型主力店希望商场内通透、视线无遮挡，以利于动线的设计，同时还为消防通道留下了较大的空间，商场内柱子太多会很难吸引大客户。因此，购物中心最好作为单体另建，不要借助于高层建筑的底层。天河城与正佳广场都属于单体购物中心建筑，其室内空间宽敞，比较利于大租户入场经营。 　　要诀五：善用空间创利润 　　杨焰文透露，为营造良好的环境空间，正佳广场的室外广场与四楼的中心广场均安装了活动喷泉，“这种喷泉是与地面齐平，平时没有活动的时候将喷泉打开，如果有活动、聚会，可以将其关闭，作为广场空间运用。”杨表示，正佳广场内部商铺细节的规划也是根据商用特点进行划分，例如除了统一的餐饮区外，他们每一个楼层也都有餐饮的设计。 　　此外，购物中心外立面的设计也要有利于空间的有效利用。中华广场东面外立面设置了一台斜坡形的观光电梯，不但利用率很低，还将外立面的广告牌分割成了若干个小平面，影响了广告创收。（田爱丽）