白小易：城市运营必须政企联手
admin
2003-04-07
来源：景观中国网
在超大盘或郊区化住宅的开发中，出现了一个比较时髦的说法——城市运营。经营城市本应是一个城市的政府所应负的天经地义的职责，但在房地产比较超前的城市，发展商提前介入了
在超大盘或郊区化住宅的开发中，出现了一个比较时髦的说法——城市运营。经营城市本应是一个城市的政府所应负的天经地义的职责，但在房地产比较超前的城市，发展商提前介入了这一领域。
不管是基于何种目的，发展商的做法终究只是企业行为，城市运营是一个宏观而巨大的课题，房地产开发商的行为只是在这个课题上扔下了一颗小小的砖头，没有政府的重视和支持，一切都只能是空谈。
对于城市运营与房地产开发，本刊一直试图找到一种比较成功的模式。宁波市是我国城市建设起步较晚的城市，这样就给了政府一个可以充分论证的空间，政府在城市规划方面有很强的控制力，避免了企业间的无序竞争。同时，宁波市政府将项目交给企业运作，不仅解决了政府的资金问题，企业也从中受益，政企合作进入一个新的境界。利用政企合作方式，宁波市完成了天一广场的拆迁和建设，同时又启动了老外滩项目、东钱湖项目及历史名镇慈城的开发实现了资源的整和。被宁波市副市长何剑敏称为政府抓手的宁波城建投资控股有限公司，全部参与了这些项目的开发，该公司总经理白小易也被冠以城市运营商的的头衔。因此，在有关城市运营的话题中，白小易应该说有绝对的发言权。
白小易：城市运营必须政企联手
天一广场是政企合作的尝试
天一广场也被称为宁波的ＣＢＤ，位于市中心繁华商业街中山东路南侧，总占地面积１９．６公顷，地块总拆迁面积２３．５６万平方米，拆迁费近８亿元人民币，总投资１４亿元人民币。在投入资金、动迁面积、涉及户数方面均为宁波市历史之最。
宁波市主管城市建设的副市长何剑敏曾说，“如果让政府来建天一广场，第一是没有资金，第二也没有时间和能力，我们只有把这种权利交给企业，政府只做一些规划引导。”
“天一广场”实行“政府项目、企业运作”，开创了宁波市旧城改造不动用政府财政拨款的先河。具体做法是，政府按照经营城市的理念，经过资产重组成立宁波城建投资控股有限公司，由政府授权让其承担“城市经理人”的角色，运用市场手段，以土地作抵押，向中国农业银行宁波市支行融资８亿多元人民币，用于拆迁“天一广场”总面积２３万平方米的原有建筑，安置补偿３７４７户居民和１５３户公企单位。以后又融资近６亿元人民币，用于“天一广场”基础设施和配套设施建设。广场建成后的商铺全部采用租赁的经营方式，经营权则归开发者宁波城投所有。
天一广场从项目定位到规划设计均经过多次论证，首先将市场按功能划分十个商业区和一个中心广场，并采用了美国摩尔莫达设计师事务所和宁波市建筑设计研究院联手设计的方案。天一广场主体建筑由２２座欧陆风情的现代建筑群组成，总建筑面积２２万平方米。围合式建筑群中央为３．５万平方米的中心广场和６０００平方米的景观水域，同时设有总长２００多米，最高喷高４０米的亚洲第一音乐喷泉和高２０米、宽６０米的大屏幕水幕电影。
天一广场汇聚了国内外众多的知名品牌及业态，如“童梦楼”青少年儿童世界范围是目前国内规模最大、档次最高的儿童主题商场。使“一站式”购物、娱乐和休闲在宁波得以实现。
在资金、政策等方面，政府对宁波市的这一重点建设工程给予了巨大的支持，如免收土地出让金约１２亿元人民币，按宁波城投公司总经理白小易的说法是：“我们也交了土地出让金，但政府给我们的优惠政策就是，将这部分出让金通过财政扩大我们公司的注册资金。项目启动时，市委宣传部要求宁波市的各大报纸、电台、电视台全方位、多视角的宣传和报道。在工程后期由市政府牵头陆续在北京人民大会堂、上海、杭州和广州等地区召开新闻发布会，产生了很大反响。”
为了有利于招商，企业与政府联合在天一广场设立了客户服务大厅，为租户和顾客提供“一门式”服务。“天一广场”还首创了以企业管理为主体，政府执法为保障的新型管理模式，企业负责广场的物业管理和经营管理，政府和经营者代表组成天一广场综合管理委员会，负责广场的执法管理。
２００２年８月２８日，大型ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ天一广场在宁波开张。有关天一广场的收益情况，白小易说：“为便于管理，天一广场全部采用出租方式，现在出租比例已超过了７０％，每年的租金收入是１．１亿元左右。３年后如果全部租出去，租金收入将在１．５亿元左右。我们的总投资是１４亿元，贷款利息每年在７千万左右，物业管理费还是２千万左右，加上１千万的税，预计在１８－２０年后收回投资。”
老外滩演绎天一广场模式
２００２年，宁波老外滩项目上马，宁波市政府和建设者均将老外滩定位于“宁波未来的时尚地标，海内外数十万‘宁波帮’的精神家园”。 宁波从历史文化与现代文明的交汇处找到了新都市之旅的出发点。
老外滩是一个历史文化街区，并且是一个台风经常光顾的危旧房改造区，兼顾危旧房改造和历史文物保护一直是政府最头疼的事。政府要把它交给企业去运作，并且要交给一个可靠的企业。有了天一广场的运作经验，宁波城投当之无愧地接了这个项目。
宁波市副市长何剑敏认为，天一广场的运作很成功，因此政府才决定将老外滩交给城投继续来做，政府所能给予企业的就是：将城市的资源交给企业去经营，使其既解决了政府的资金问题，又在具体的经营中获得利益。城投负责老外滩所有的拆迁与建设费用，但建成之后就成为城投的资产，用它出租获取经营收益，也可获取银行贷款。
白小易说，“老外滩项目总投资６个亿，前期拆迁费用就达３个亿。我认为老外滩项目我们是可以做到赢利的，我们是国有企业，担负着国有资产的保值和增值，但同时我们也要赢利和发展。对此我的观点是：第一我们要有比较好的资产质量，第二追求比较好的现金流量，第三考虑适当的经济收益。”
在老外滩项目的推广中，企业与政府又成为非常默契的合作者。去年１１月底，宁波市委、市政府几大班子的领导集体出动，在上海为老外滩召开了声势浩大的推介会，政府对城市建设的关心大大弱化了为企业作秀或炒作的嫌疑。
东钱湖开发规划先行
宁波市今后开发的另外一个重点就是东钱湖。东钱湖位于宁波市东南
不管是基于何种目的，发展商的做法终究只是企业行为，城市运营是一个宏观而巨大的课题，房地产开发商的行为只是在这个课题上扔下了一颗小小的砖头，没有政府的重视和支持，一切都只能是空谈。
对于城市运营与房地产开发，本刊一直试图找到一种比较成功的模式。宁波市是我国城市建设起步较晚的城市，这样就给了政府一个可以充分论证的空间，政府在城市规划方面有很强的控制力，避免了企业间的无序竞争。同时，宁波市政府将项目交给企业运作，不仅解决了政府的资金问题，企业也从中受益，政企合作进入一个新的境界。利用政企合作方式，宁波市完成了天一广场的拆迁和建设，同时又启动了老外滩项目、东钱湖项目及历史名镇慈城的开发实现了资源的整和。被宁波市副市长何剑敏称为政府抓手的宁波城建投资控股有限公司，全部参与了这些项目的开发，该公司总经理白小易也被冠以城市运营商的的头衔。因此，在有关城市运营的话题中，白小易应该说有绝对的发言权。
白小易：城市运营必须政企联手
天一广场是政企合作的尝试
天一广场也被称为宁波的ＣＢＤ，位于市中心繁华商业街中山东路南侧，总占地面积１９．６公顷，地块总拆迁面积２３．５６万平方米，拆迁费近８亿元人民币，总投资１４亿元人民币。在投入资金、动迁面积、涉及户数方面均为宁波市历史之最。
宁波市主管城市建设的副市长何剑敏曾说，“如果让政府来建天一广场，第一是没有资金，第二也没有时间和能力，我们只有把这种权利交给企业，政府只做一些规划引导。”
“天一广场”实行“政府项目、企业运作”，开创了宁波市旧城改造不动用政府财政拨款的先河。具体做法是，政府按照经营城市的理念，经过资产重组成立宁波城建投资控股有限公司，由政府授权让其承担“城市经理人”的角色，运用市场手段，以土地作抵押，向中国农业银行宁波市支行融资８亿多元人民币，用于拆迁“天一广场”总面积２３万平方米的原有建筑，安置补偿３７４７户居民和１５３户公企单位。以后又融资近６亿元人民币，用于“天一广场”基础设施和配套设施建设。广场建成后的商铺全部采用租赁的经营方式，经营权则归开发者宁波城投所有。
天一广场从项目定位到规划设计均经过多次论证，首先将市场按功能划分十个商业区和一个中心广场，并采用了美国摩尔莫达设计师事务所和宁波市建筑设计研究院联手设计的方案。天一广场主体建筑由２２座欧陆风情的现代建筑群组成，总建筑面积２２万平方米。围合式建筑群中央为３．５万平方米的中心广场和６０００平方米的景观水域，同时设有总长２００多米，最高喷高４０米的亚洲第一音乐喷泉和高２０米、宽６０米的大屏幕水幕电影。
天一广场汇聚了国内外众多的知名品牌及业态，如“童梦楼”青少年儿童世界范围是目前国内规模最大、档次最高的儿童主题商场。使“一站式”购物、娱乐和休闲在宁波得以实现。
在资金、政策等方面，政府对宁波市的这一重点建设工程给予了巨大的支持，如免收土地出让金约１２亿元人民币，按宁波城投公司总经理白小易的说法是：“我们也交了土地出让金，但政府给我们的优惠政策就是，将这部分出让金通过财政扩大我们公司的注册资金。项目启动时，市委宣传部要求宁波市的各大报纸、电台、电视台全方位、多视角的宣传和报道。在工程后期由市政府牵头陆续在北京人民大会堂、上海、杭州和广州等地区召开新闻发布会，产生了很大反响。”
为了有利于招商，企业与政府联合在天一广场设立了客户服务大厅，为租户和顾客提供“一门式”服务。“天一广场”还首创了以企业管理为主体，政府执法为保障的新型管理模式，企业负责广场的物业管理和经营管理，政府和经营者代表组成天一广场综合管理委员会，负责广场的执法管理。
２００２年８月２８日，大型ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ天一广场在宁波开张。有关天一广场的收益情况，白小易说：“为便于管理，天一广场全部采用出租方式，现在出租比例已超过了７０％，每年的租金收入是１．１亿元左右。３年后如果全部租出去，租金收入将在１．５亿元左右。我们的总投资是１４亿元，贷款利息每年在７千万左右，物业管理费还是２千万左右，加上１千万的税，预计在１８－２０年后收回投资。”
老外滩演绎天一广场模式
２００２年，宁波老外滩项目上马，宁波市政府和建设者均将老外滩定位于“宁波未来的时尚地标，海内外数十万‘宁波帮’的精神家园”。 宁波从历史文化与现代文明的交汇处找到了新都市之旅的出发点。
老外滩是一个历史文化街区，并且是一个台风经常光顾的危旧房改造区，兼顾危旧房改造和历史文物保护一直是政府最头疼的事。政府要把它交给企业去运作，并且要交给一个可靠的企业。有了天一广场的运作经验，宁波城投当之无愧地接了这个项目。
宁波市副市长何剑敏认为，天一广场的运作很成功，因此政府才决定将老外滩交给城投继续来做，政府所能给予企业的就是：将城市的资源交给企业去经营，使其既解决了政府的资金问题，又在具体的经营中获得利益。城投负责老外滩所有的拆迁与建设费用，但建成之后就成为城投的资产，用它出租获取经营收益，也可获取银行贷款。
白小易说，“老外滩项目总投资６个亿，前期拆迁费用就达３个亿。我认为老外滩项目我们是可以做到赢利的，我们是国有企业，担负着国有资产的保值和增值，但同时我们也要赢利和发展。对此我的观点是：第一我们要有比较好的资产质量，第二追求比较好的现金流量，第三考虑适当的经济收益。”
在老外滩项目的推广中，企业与政府又成为非常默契的合作者。去年１１月底，宁波市委、市政府几大班子的领导集体出动，在上海为老外滩召开了声势浩大的推介会，政府对城市建设的关心大大弱化了为企业作秀或炒作的嫌疑。
东钱湖开发规划先行
宁波市今后开发的另外一个重点就是东钱湖。东钱湖位于宁波市东南
发表评论
您好，登录后才可以评论哦！
