“CBD商业形态与消费形态”研讨会实录
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2003-03-30
来源：景观中国网
时间：2003年3月27日
主题：“CBD商业形态与消费形态”研讨会会议纪要
主持人李楠（后简称李）：
女士们，先生们，各位来宾，下午好，欢迎各位参加今天的CBD商业形态与消费研讨会。首
时间：2003年3月27日
主题：“CBD商业形态与消费形态”研讨会会议纪要
主持人李楠（后简称李）：
女士们，先生们，各位来宾，下午好，欢迎各位参加今天的CBD商业形态与消费研讨会。首先，请允许我自我介绍一下，我是中央电视台二套中国证券的主持人李楠，今天非常高兴应邀主持这个研讨会。在这里，请允许我代表今天这个研讨会的主办方对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
那么，首先我想我应该来介绍一下出席我们今天研讨会的嘉宾，今天我们邀请到的是一些地产界的业内人士、专家学者，还有从事我们房地产相关报道的媒体新闻记者朋友。在台上坐着的这十几位嘉宾，一会儿他们都将做一些有关CBD商业区发展规划，以及专业课题的演讲。所以，我想在这里为大家隆重介绍一下。今天，我们非常高兴邀请到了北京商务中心区管理委员会规划建设总顾问柯焕章先生、还有北京市商务委员会委员闫立刚先生、北京商务中心区管理委员会副主任经济学硕士吴问平先生、清华大学经济管理学院李飞教授、《时尚家居》杂志主编殷智贤女士、北京财贸干部管理学院商业研究中心赖阳副主任、华莱士经贸有限责任公司董事长，知名品牌代理商李彦先生、Husband Retail Consulting Limited董事总经理Mr.Paul Husband、英国著名商业顾问，显盛保柏董事兼北京地区总经理Mr.Chris、北京财富中心执行总经理鲍筱斌先生。
今天，我们在这里举行的论坛，吸引了地产界相关学者以及经济学家，还有我们房地产业内的同行，还有许多长期从事房地产报道的一些媒体记者的关注。实际上，我想对于CBD商业区的这种关注，不仅仅局限在我们业内，可以说任何一个北京的老百姓，一个市民，他都在关心北京CBD商务区建设和发展。因为北京代表的是中国形象，CBD商务区更是代表了北京的形象。
在来参加这个研讨会之前，我特意看了有关CBD商务区报道，我印象非常深就是记者把CBD商务区进行了一个非常形象化的比喻。他说CBD就相当于是都市之眼，承担着展示一个城市商业形态的非常重要的核心作用。我理解，就好象我们了解一个人一样，我们看他的眼睛，可以读懂他的内心。我想我们要想了解一个城市，特别是它商业的发展，就是看它CBD的规划和发展怎么样。让我们来看一下北京的CBD的发展，我想从1998年中国国际贸易中心的建立，算是一个标志性的开始，到现在已经是十几年的时间了。不过，实际上真正CBD的规划开始是在2001年，经过三年的时间我们已经看到CBD商务圈已经初具规模，有很多我们熟悉的知名建筑物在其中。我不知道去年各位有没有参加一个同样的论坛，那个论坛同样是我们主办方举办的，当时题目叫《建筑综合体与CBD建设论坛》，主要是从技术层面解读CBD。今天同样的这个论坛，主题却是不一样的，是从一个全新的角度来考虑，就是它的商业形态与消费。我希望各位今天在这里，以非常轻松、放松、活跃的态度，参加到这个论坛当中，各抒己见，给CBD商务圈发展把把脉，提出你们建设性的意见。
下面，我们首先由请我们第一位进行演讲的嘉宾，就是柯焕章院长。在他演讲之前，我先介绍一下柯院长非常丰富的资历。他是毕业于南京工学院的建筑系，38年来一直从事首都北京城市规划工作，我想他在三十多年当中主持过很多有关北京城市总体规划，旧城改造，还有新区开发等等开发工作。目前柯院长现任北京商务中心区管理委员会规划建设总顾问，所以非常具有发言权，现在由请柯院长演讲。
柯焕章：
我觉得安排这样一次会议非常好，而且也是十分必要。我想通过大家在论坛上的研讨，对于北京CBD地区功能进一步完善、商业实施的建设和运营将会起到积极的推动作用。这样会更加进一步明确我们CBD地区商业发展思路，所以我觉得这个会是非常好的。
从另外一个角度讲，我想讲一下目前国家建设部正委托深圳规划院做一个全国范围的、关于城市CBD规划建设情况。据我了解，目前国内最少有四十几个大大小小的城市，都在筹划、打算或者那些正在建设CBD。但是，这四十几个城市，CBD建设的构想情况也有很大不同。特别是对于CBD概念、界定和理想上是不太一样的。另外，对CBD里面功能的认识，也有很大的不同。那么多城市都想搞CBD，其实严格说起来是不太可能。那么为什么大家都这么提，这么做呢？就是很大程度上，他们把CBD等同于一般的商业中心。而且，有不少城市，在很大程度上CBD就是城市中心区，有的在老的基础上改造扩建，有的找另外一个地方新建一个城市中心，这个城市中心功能很多，有文化中心，也有经济中心，也有零售商业。实际上说确切一点，还不能说CBD就是一般城市中心区的概念。因此，对它的功能理解不太一样。
另外，根据最近二十年来世界上有些城市CBD的发展，反映了现代商务功能向专业化跟集聚化的方向发展。就是专业化的程度不断提高，空间集聚的趋势越来越加强。而且一些城市的CBD与城市中心区产生的一定的分离，就是空间上产生一定的分离，咱们北京就是这样。北京原来的商业中心在王府井、西单、前门外，现在跑出来在东三环另外建一个。包括上海的陆家嘴也是类似的情况，有这样的分化趋势。零售商业功能，作为CBD附属功能之一。CBD主要的功能就是商务活动，其它配套的像商业、文化等等设施，应该是从属的，都是为主要功能提供服务的。
而且，CBD对于商业功能的选择性也越来越强，也不能说什么商业都到CBD来，不是这个概念，选择性越来越强。而且，通常一些高等级的商业功能才能够跟CBD功能相融合，相适应，就是这样一种趋势。我想从CBD自身功能出发考虑，CBD区域至少有那么几个方面突出的特点。
第一个特点，CBD具有城市地区甚至一个国家、整个世界里面的最高中心性，并且功能相对集中。CBD所提供的功能，跟它的服务具有最高的水准。在CBD里面，所从事的交易或者是交流都是最高档次的。因为聚集在CBD里面，应该是一些大的金融机构，保险机构、大的跨国公司总部或者是分支机构等等。
第二个特点，CBD具有城市地区当中最多人流量和信息交流量。一天当中人口的集聚量是最高的，而且24小时人口变化值也是最高的。要创造具有24小时活力的CBD，但是白天跟夜间的人口还是有很大的变化和差异的。
第三个特点，CBD具有最便捷的可达性，具有发达的内外交通。
第四个特点，CBD具有最高的服务集中性，里面不仅提供包括经济、管理、文化、娱乐甚至还有行政设施等多方面服务。同时，它也具有集中的，档次最高的零售业。
第五个特点，CBD当中具有城市当中最贵的土地价值和租金。其中商业实施用地，或者是商业建筑的价格，售价或者租金应该是最高的，甚至高于金融机构或者大的公司总部商务办公楼的租金。所以，在这里搞商业，可想而知就不是一般概念里的商业。
所以，鉴于CBD这样一些功能，从它的商业功能和规模，应该是一个什么样的概念？根据我刚才说的CBD功能跟主要特征来看，CBD里面的商业、服务对象以及它的消费人群应该是什么样的？我想从CBD顾名思义的角度来看，CBD里主要的工作人群是那些商务人士、白领阶层，它不仅仅是咱们说的小资阶层，中资和高资也集中在这里面。当然，也会引来大量的旅游人士。到了纽约不去曼哈顿行吗，那肯定要去的。到了上海不去陆家嘴行吗，那肯定是要去的。另外，还有很强消费性人群，特地到CBD里面来消费，因为这里档次高，品味高，氛围好。
所以，CBD商业业态究竟是什么样的，确实值得我们思考。我想它起码不同于一般商业中心的概念。我理解CBD的商业是多功能的，而且强调是高档次、高品味，专业化、个性化很强的商业业态。CBD里面好多专卖店、精品店、世界著名品牌、品牌商品都在这里销售，就体现了CBD功能业态的特征。尤其在CBD的核心区，核心地域更应该如此。像财富中心在CBD的核心区，东三环两侧，是我们CBD最集中的地区。像在这个地方搞超市、小百货店显然是不合适的。包括一些餐饮业、旅游业都应该相对是高品味、高档次的设施。
另外一方面，我想现在发展趋势变化很厉害，很大。尤其一些发达国家城市，城市中心区里面零售业的发展，普遍的趋势是随着城市规模的扩大，外围各种地区的零售业所占比重越来越大。北京已经开始出现这种情况，在周围建大超市、购物中心。这样一来，出现了城市中心区商业分解的趋势，就是分流了。从这个角度讲，我想商务中心区里面的零售业，尤其是一般的零售业，我想它的分量不会太大，规模不一定是很大的。而且，在CBD里面的商业应该是一些更为专项化的销售，而且服务比重会越来越大。包括，我们现在相应的要追求文化品味，多功能配套的文化设施，所以相应的文化设施，娱乐设施，包括餐饮业，都要相应的有所增加。我记得原来考虑剧场、电影院等等这样一些设施，我觉得在这个社区里面还是有必要的。
去年，咱们市商委员跟CBD管委会做了一个CBD的商业规划，这个成果应该是很好的。对于CBD商业特征、业态、规模，包括空间布局都做了一系列的研究，我也参加了两次讨论，我觉得这个工作做得很好。今天，在这个工作基础上，咱们进一步研讨对CBD商业区的发展。尤其对于相财富中心这样的项目，首先在CBD启动实施的项目，一个大型的综合体，这样商业实施的配套，如何来安排，进行建设，我想会起到很好的促进作用，会有很大的帮助。
因为时间关系，我也没有太多的准备，所以具体的就不多说了。本来我想听听各位专家、学者的演讲，跟大家进行学习，但是没有办法，只好提前退场了。
谢谢大家！
李楠：
我想应该非常感谢柯院长的发言，柯院长从非常专业的角度讲述了CBD的特征，以及他心目当中CBD的商业模式，那么柯院长谈到了很多特点，其实要我说就一个字，贵，没有什么其它的特点。人家说CBD住的都是财富的聚集者，有钱的老板，有钱的中层，甚至秘书都是有钱的秘书。所以，CBD的商业发展应该是很有潜力的。在刚才柯院长演讲的时候，我注意到殷智贤女士已经来到了我们的论坛，在这里也是欢迎您。而且我想作为台上十几位嘉宾当中，您是唯一的女性，您的地位也是十分的突出，一会儿听您的高见。接下来为我们演讲的是的是Mr.Paul Husband为我们介绍一下世界CBD的特点。
我想在Mr.Paul Husband演讲之前，我先给大家介绍一下他，他是城市商业零售方面的专家，他对世界各地商业都是有非常深刻的了解，而且曾经担任了十年的香港太古广场的市务经理，以及美国华盛顿“市区土地发展学院”会员。他的资历很深，我想接下来他会给我们带来非常好的演讲。
Mr.Paul Husband：
在技术人员调整电脑的时候，我想跟大家说今天要讲是什么决定了成功的中央商务区。这些零售业在CBD当中的角色是什么，在综合项目里，包括住宅，包括零售业，包括商业，包括酒店，包括会展中心，这里面对北京的CBD还有财富中心有什么样的借鉴因素。
在七十年代初的时候，世界上第一个CBD出现在伦敦，那个时候CBD组成元素只有办公用房。随着后来CBD慢慢发展，就变成五个因素，我们在这里面把办公用房归结为商务用房，还有住宅、酒店、商业、零售业和文化设施。
第一个要讲的就是伦敦，在伦敦的CBD里面，主要的就是办公用房，还有住宅，还有零售业。不过零售业和办公用房是很小的一部分，主要还是商业用房。右边这两个方块是他们有很少的会议中心和酒店，主要原因是伦敦大部分CBD客户是金融客户，这里面还有很多跨国公司。在伦敦CBD当中，跨国公司不仅是伦敦公司的总部，而且也是整个英国公司的总部。
第二个是香港的CBD，香港CBD主要集中在零售业、酒店还有商业，就是我们讲的办公用房，商业的办公用房主要是在金融。所以，在很多方面很像纽约，因为像纽约的华尔大街，因为集中了非常多的投资银行在里面，而且集中了很多高档、豪华的品牌在香港CBD。目前，北京的CBD地区发展，也很像香港。同时，也有一些特征发生在上海和亚洲的其它国家。所以，大家可以看到上海是五种元素都齐全，有商业、住宅、零售业、酒店和文化，所以，下面我们会多讲一些上海的特征，因为它会比较完整。
实际上，在纽约有两个CBD地区，第一个就是纽约的华尔街，华尔街有很多公司都是从事金融行业的。在华尔街零售业其实是非常有限的，我们可以看到在华尔街的零售业里面都是一些小型的商店，比如一些咖啡店、药店，即便是有销售时装的，也都是非常有限的商业店。有很多零售商会发现，在华尔街他们的营业只有周一到周五，五天时间，而且服务人群主要集中在写字楼的人群。他们如果是销售时装肯定是不如销售餐饮的店铺的，因为主要服务人群是周一到周五平时的工作者。
刚才我们讲纽约有两个，另外一个就是洛克菲勒中心。之前提到的华尔街主要是针对办公人群，洛克菲勒主要是针对零售业活跃一些。其实洛克菲勒中心的面积与财富中心面积类似，总建筑面积是74万平方米，有12座大厦，商业面积大概是7.5万平方米。它最主要的特点就是吸引了很多的旅游人口到这边来，它出售一些美国本土的产品，带美国图标的一些产品，有很多的礼品店。另外有很多餐饮组合，包括快餐、咖啡、高档餐厅。这里面有电影院，还有很大的国家摄影棚，所以这个很像北京的CBD，因为我们将来会有一个央视大厦，CCTV总部在这里面。所以，这将吸引很多旅游者到北京CBD来。应该讲，文化是CBD一个非常重要的吸引点。
下一个要讲的就是市中心这样一个地方，在这个地区我们就发现有更多的大量住宅、酒店、还有文化配套设施。这个地区发展很快，集中了很多跨国公司，比如IBM、普华永道，还有埃克森石油这样大的公司。这里面所有零售业都有，而且在麦迪逊大道有一些的高档品牌，在第五大道会销售美国本土品牌，比如迪斯尼。第六大道是便利零售，比如有超市，卖日用品的。所以，基本上这些元素比较全，这里面也包括了大规模的住宅。
第四个是有关美国的，想给大家介绍是在线时代华纳大厦，这个大厦总建筑面积是21万平方米，是时代华纳的总部。香港东方文华在这里面设有一个酒店，大概有191套高档住宅。零售业面积其实跟财富中心比较类似，有3.5万平方米的购物中心。它是在今年秋天会开业。在这里面，我们相信它将来会成为一个比较成功的项目，会吸引旅游者到这个时代华纳大厦。
现在介绍中环。中环从1965年，或者可以说从七十年代开始慢慢改进。在最开始的时候，大家去中环的置地广场，发现置地广场像银行大厅，有好多航空公司在里面。当然，现在置地广场里面有LV等品牌，是由这个大厅航空公司慢慢演变过来的。中环是香港的金融中心，也同时是香港证券中心，而且在中环基本上世界上所有的投资银行在中环有一席之地。它的办公面积达一百万平方米，零售面积，也就是我们通常讲的商业面积有15万平方米。这里面集中了世界顶级品牌，香港按经济来排，应该是世界上第十一大经济城市，在中环周边也集中了一些比较大的规模，就是大型住宅，比如像半山地区，还有香港岛南部也是靠近中环。所以，就是在这里面，有一些有钱人，就是像一些太太、行政人员、律师、银行职员，他们住在中环里面，所以在中环消费，这里面有一些高档品牌。从中环来讲到香港各地的交通也是非常方便的，但是目前对中环一个最大的挑战就是越来越多的住宅和酒店在中环地区。
下一个向大家介绍的就是国际金融中心，可能下半年的时候大家在香港看到这个楼。它将是香港最高的写字楼，而且也是世界上前十大比较高的建筑，它一共有88层高，就是中间那栋高楼。一共是45万平方米，写字楼是20万，零售业面积是65万，在2003年底开业。四季酒店不光是有酒店，还有服务公寓，四季酒店的房间大概有四百套，这里面有直接通往机场的高速公路，香港地铁也会直接到达这个项目，交通非常方便。现在虽然香港经济不是很好，相信这个楼需要有一定的时间填满，去招租客人，他相信这个项目是一个很好的项目。对财富中心来讲这是一个综合项目，也是综合体，这对财富中心来讲也是一个很好的借鉴。
我们要向大家介绍香港在CBD的项目，就是太古广场，这是太古集团拥有的项目。写字楼面积有4万平方米，两个写字楼，三个五星级酒店，有370个服务式公寓，有500个车位，零售业面积是7.1万平方米。每一年每平方米产生销售额是一万多美元，跟世界上经济好的商场带来比，基本上就是这个水平。太古广场在亚洲来讲是销售额最高的一个商场之一。在这个地方吸引了很多的人流，到这里面，也促使住宅和其它方面有很好的效益。最后一点需要强调的是，这个太古广场之所以这么成功，是因为交通便利性，因为有这么大的车位，还有和地铁相连，大概有一百条左右的公共车线路，还有出租车，在酒店和商场都有出租车站。不仅有这么便利的公共交通建设，同时跟其它写字楼连接也是非常好的。所以，它可以带来非常大的客流量，从香港到太古广场来，这是造成是亚洲经济效益最好的广场之一的原因。
上海的CBD主要包括三个区域，浦东，南京路，淮海路，还有新天地。南京路和淮海路所有这些CBD元素都已经包括了，比如说有很好的写字楼，还有大型的服务式公寓，当然还有一些文化设施，例如电影院。浦东目前来讲，主要是办公楼，它的住宅还有酒店，是慢慢正在建设。
下一个讲的是东京，东京之前很像伦敦，主要是注重在办公，有很多像银行，还有跨国公司都是在这个地区，有很少的商业面积；即便有也是重在服务型的，比如超市和药店。当然，它主要的服务就是在周一到周五，周六和周日的时候是比较安静的。这一两年东京有了变化，是因为其拥有者三菱地产做了一个整体的设计，它带来了更多的住宅，从而也带来了更多的零售业。还有因为银座的原因，目前有很多商业集中在街边，而且都是一些高档的品牌。所以，现在三菱整体设计抬升了这个地区的商业氛围。
巴黎的CBD主要就是卫城，主要是集中在巴黎西部的郊区。在这个地方，主要集中在办公用房，所以它的商业服务设施是非常少的，即便有餐饮，都是比较缺乏的，即便有一些酒店，都是一些星级比较低的酒店和会议中心。所以，巴黎就被当地人，还有这些写字楼的人，说它是“混凝土的丛林”。
伦敦的CBD刚才讲过，就是集中在City，主要还是集中在办公用房，因为伦敦是他们银行服务比较集中的地区。它的零售业还是最大局限于为男士服务的连锁，比如卖鞋、卖衣服、卖职业装，因为这个地区集中办公男士多一些。当然了，它的一些餐厅、服务业也正在改进。
下一个给财富中心借鉴的就是英国的Canary Wharf，有18个写字楼，是六十万平方米大，零售业面积是很有限的。但即使在有限的零售业面积也是涵盖了零售业的所有类型，包括时装、服务行业、银行、咖啡等等。目前又增加了6500平方米，所以这个地方有四万多的工作者在这个地区。
最后的结论，就是说现在亚洲和中国正在创立一个非常成功的综合项目，关键主要在于我们之前讲的五个因素都涵盖在里面，商业、住宅、零售、酒店和文化会议中心等等。这种挑战，促成了在CBD当中不同的项目有不同的部分，都要有机配合在一起，才能成功。所以，零售项目不仅可以提升项目的入住率，同时也可以增加项目的物业价值和声望。在CBD当中也要一些连锁店和服务型商业，还有目标消费，目标消费比如是一些大型的电影院、商店，还有音乐商店，还有一些大的特殊的，有目的去消费的东西。另外最后一点要谈到的是CBD当中，如果成功的话，要跟这种交通枢纽，还有内部和外部的连接都是非常重要的。
谢谢。
李楠：
我想在这里要非常感谢Mr.Paul Husband先生做了这么详细的一个世界各国著名中央商务区的介绍。的确，美国城市的CBD商务区都承担着不同的功能，有着各自的特点。其中有一点，我非常的同意，就是说实际上因为电视台所在CBD，会带动CBD商务区具有旅游功能的这样一个商务区。我想对于大家来说，一个非常值得高兴的消息就是CCTV和BTV，将来都在CBD商务区当中，我想可能也会使CBD具有旅游的功能。我想大家不光是想看到中央电视台和北京电视台建筑到底是什么样，他们可能更感兴趣的是在电视台里面工作的人长样，我觉得这一点非常重要。而且也给大家提供比较重要的两段信息，目前从中央电视台状况来讲，以电视楼为核心，五公里为半径辐射出去，在这个范围内的大街上溜达都是中央电视台的人。另外一个就是电视台附近大大小小餐馆生意都非常火爆，你只要准备好发票没有问题。所以，我想这两个商业信息，对我们将来CBD建设也是挺有用的。
接下来我们请出另外一位就是李飞教授，李飞教授是清华大学经济管理学院的教授，中国商业经济协会咨询委员会副主任。我想李飞教授在这里要给我们详细谈的题目，就是说城市里商业形态和其它地区的商业形态，他们究竟有什么样不同。
李飞：
我讲一个观点，刚才专家都讲了CBD在国际上怎么样，在中国发展状况怎么样。我想从营销角度和零售业角度谈一个观点，就是CBD的商业应该从商品定位到功能定位，现在需要进行营销定位了。
第一个阶段就是从无商业定位到商品定位，就是最初的这种CBD在发展过程当中，刚才专家已经介绍到了，就是里面是没有零售业，准确的说没有零售业。因为刚才商业和零售业有点混在一起了。就商务中心本身来说，第一它不是一个住宅中，第二它也不是一个商业中心，而是以商务办公为主的，辐射一些其它中心的区域。在早期的商务区是没有零售业的，但是经过一段时间发展，就是说纯粹的商务区是很难有生意和活力的。在历史上国外是有的，比如美国休斯敦的商务中心新区，因为仅有写字楼，没有公寓，没有住宅，它也就没有相应的零售业设施，所以它变得箫条和冷落了。还有美国曼哈顿的华尔街只有周一到周五是有活力，周末和晚上都是冷冷清清的，为什么呢？因为没有公寓，没有住宅，缺少集中性的设施。所以，随着商务区的发展，为使商务中心区变得更加活跃，有生机和活力，所以商务区慢慢以单独的写字楼，发展成为有住宅和公寓。有住宅和公寓以后，自然形成一些零售设施，但是最初期零售设施，以卖商品为主。这是第一个阶段，从无商业定位到商品定位。
第二个阶段是从商品定位到功能定位。我们在世界上可以看到各种各样之里面商业设施不同情况。一个很重要的原因，是源于它不同的市场环境，不同的地理环境，还有一个非常重要的原因，源于它创建的时间是不一样的。早期的购物中心，从没有零售设施，没有住宅，发展到有了住宅，有了零售设施。但是，早期有一些零售设施，这些零售设施总是想满足商务办公的需要就行了。但是，实际上现在的商务区，它变得越来越综合化了。就是说仅仅有一个销售的功能，仅仅有一个卖商品的功能，已经远远不够了。与之相适应的，必须有一个购物、休闲、娱乐、交往、文化交流这种综合性的功能，这是现在商务中心从商品定位发展到文化定位。这种功能的发展，也要形成自己的特色，光卖商品肯定不行了，你要多功能，但是这种多功能，把哪一种功能作出你自己的特色来，我认为这也是需要探讨的。比如刚才说的华尔街，尽管华尔街周末和晚上是没有生机和活力，但是因为它是一个世界的金融中心，还是有它很强的特色。比如巴黎的（英文），虽然它这个商业设施不是很足，就是它规划的面积是250万平方米，但是商业设施只有一个购物中心，是10.5万平方米，但是它也汇集了很多旅游人，成为巴黎旅游中心。跟凯旋门正相对着的保卫门，已经成了去巴黎必须要去的景观。就是说零售业设施不是很充足，但是它有自己的特色，成为一个新的旅游景观。（英文）还有一个重要的特征，就是说整个街面面看不到交通和车，所有的交通和车都是在地下，上面就是一个公园，有很多的雕塑和高楼大厦，这是它的一个特色。刚才专家讲了它的五个功能，零售、商务、办公、会议、文化交流，这五个元素，哪个做的突出化，才能形成你这个建筑体的特色。这就是从功能定位上要考虑的。
现在，几乎是所有的专家都在提，如果有一个五元素，有一个功能良好组合就够了。但是，我认为还不够。为什么还不够？因为商业功能的组合，它还会在一个城市里面形成很大的一种重合。比如说我们朝阳区的CBD，我们会说出我们很多自己的功能。但是在未来规划当中，有一个重点发展，朝外大街世纪中心，这些跟我们商业中心区究竟是一个什么关系，这肯定需要进行认真的研究和分析。刚才按照Mr.Paul Husband讲的，南京路和淮海路都是商务区的概念，北京王府井、西单是不是商务区的概念，包括前门正在改造，加上海淀区又启动大钟寺搞成一个世纪中心，跟我们朝阳CBD究竟是一个什么样的关系，这可能需要我们进行认真的研究和分析。从功能上互相模仿已经变得非常容易了，你脱离开这个功能，仅仅有功能的定位，我认为很难形成差异化。所以，我自己提出来一个观点，就是对CBD我也没有研究，对商业也没有研究，我提出一个观点，就是说CBD的商业还必须从功能定位发展到营销。功能定位可以互相模仿，但是营销的定位，又可以形成很大的一个差别化，我们还要从营销的定位上做很多的工作。这是我的一个看法。
具体来说，比如按照北京十五商业规划发展规划，2005年零售商业面积达到一千万平方米，户籍常驻人口达到0.9平方米，也就是说一人一平方米这是我们2005年发展规划。但是我们现在北京人均收入水平是3500美元，到2005年的时候，我们规划达到5000美元。但是现在一人一平方米的指标是什么指标？是西方国家人均国民收入一万美元时候的一个标准。也就是说我们在2005年的时候，五千元的时候已经达到人家一万元时候的标准了，就是说我们商业设施在北京总体上总量是过量的，我一直认为总量是过量的。但是在结构上，肯定是存在不合理的。那么哪些应该发展，哪些不应该发展，最终肯定面临一个激烈的竞争。竞争胜败决定因素还在于特色化和差异化。怎么特色化，怎么差异化，我认为还应该按照营销的因素，发展到具体营销特色化。这是一个复杂的问题，我不想耽误大家太多的时间，因为今天有很多真正的专家，我给大家讲一个例子。美国人有两个专家，写了一本书叫卓越的神话，研究了世界上最成功的企业，包括生产企业，还有流通企业，也包括CBD商业设施，他得出来这么一个结论，世界上这些最成功的公司，只是把五个东西做的比较好。第一个叫产品稳定，他说产品的质量每次都好比一次最好要好。比如说这个产品第一天是最好的，第二天变成良了，第三天也是良了，第四天又不好了，这样不好，要每天都好。第二个叫价格诚实，消费者永远不是买低价，是买物有所值。我们买东西不是哪个便宜买哪个，而是买物有所值。第三叫服务见诺，就是服务要遵守承诺，说了要做，而不在于你说的有多么好，而在于你说了就做了。第四个叫热情体验，就是到你这个购物广场里面，能感觉到是热情的，或者是有其它的体验，现在有一句非常流行的叫体验经济，但是各种各样的体验，核心是要体验到热情。第五个叫距离的便利，这种距离的便利包括专家讲了，我到达你这个地方应该是便利的，你的交通应该是非常发达的。所以，将来我们CBD，包括财富中心这一块，肯定是大公司都汇集的一个地方，但是交通没有一个高水平的规划，我认为这个交通是很难解决的。所以，就是我们财富中心附近这块CBD未来最重要的，我认为就是一个交通的规划。交通怎么走，怎么规划这个东西，没有高手是不行的。这五个因素必须要考虑，这是世界上任何一家公司，不管是通用还是沃尔玛成功都没有脱离这五个因素。更有趣得出另外一个结论，说世界上最成功公司，没有任何一家公司把五个因素做的都是非常优秀的。最成功的公司仅仅是把五个因素当中一个因素做得最为杰出，其中把另外一个因素做的优秀，其它三个因素达到平均水平即可。我认为这个非常重要。我们任何一个CBD商务区，你要考虑五个因素当中，你把哪个因素做得最为杰出，把哪个因素做的优秀，哪三个因素达到行业平均水平即可，这就是一个营销定位的问题。
所以，我的结论就是说CBD从无商业到商品定位，从商品定位到功能定位。尽管大家都说功能很重要，但是已经从功能定位必须过渡到营销定位，在世界上如此，在北京更是如此，在朝阳的CBD我认为更更是如此。
谢谢大家！
李楠：
非常感谢李飞教授精采的发言，这五个因素很重要，同样也是对我们的房地产开发商可以自我检讨一下，这五个因素你做了哪个。下面，要请出的是我们赖阳主任，赖阳主任是研究了北京CBD将来商业舆论，以及配套如何规划和使用的课题。现在，我们就由请北京财贸干部管理学院商业研究中心赖阳副主任演讲。
赖阳：
刚才听了几位专家的发言，我也有很大的收获，我来这儿是学习的。我在这里，主要是谈一下我对CBD商业的一点认识。
首先，谈CBD商业，应该清楚CBD商业的消费者是谁，有哪些消费人群在CBD里面。这里，我对CBD消费人群做了一个简单的细分，CBD应该有这样几类人群。CBD商务白领，他们的特点是年纪比较轻，学历比较高，收入也较高，思维观念与国际接轨，消费能力比较强，比较追随时尚，对品牌感受比较强烈，时装、日用品、餐饮的品味选择都有一定的注重偏好，也比较注重购物环境氛围。这些人并不住在CBD里，但是在CBD上班，一般在下班之后可能在这里顺便购买。根据CBD的一些总体测算，大概有三十万到二十五万的人群。
第二个CBD商业精英人士与CBD高尚公寓区的居民，因为CBD项目大家都知道，一般价格在两千美金左右。所以，住在CBD里面的人，基本上都是一些富裕阶层，他们收入本质丰厚，生活比较舒适，应该是事业有成的人士，不少是成功的企业家，金融家，包括投资家，甚至是一些跨国公司的董事、商务代表，都住在这里面。他们的消费特点，应该说消费力是极强的，根据一般白领不同，消费水平比他们强的多。而且行为模式也比较具备真正的国际富裕社会的特点，甚至有一定富足化的倾向。他们非常崇尚与自然的流通，比较讲究环境，比较安宁、舒适、高尚、尊贵的消费环境。他们也创造时尚，跟一般人不同，他们不是追随时尚，而是在这里面创造时尚。他们所穿的衣服和所代表的时尚，是带动整个社会的潮流。所以，他们服装都是定制的，一些特定的品牌，享受个性化的服务。这样的居民，CBD公寓调查来看，基本上有五六万人口在这里面。
第三个CBD周边的还有相当多涉外人群，CBD周边还有许多驻华使馆一些人员的家属，跨国公司外方人员及其家属，这些人来自世界各个地方，欧美等发达国家居多。他们居住百分之八十居住在CBD周边，他们消费非常具有国际性消费的趋势和倾向，这个人口规模大概也在五到六万人口之间。
除了这些固定的消费人口之外，还有许多到CBD来商务、办公的人口，文化休闲的人口。因为CBD中央电视台和北京电视台进驻之后，肯定会有很多文化、休闲设施，因此也会带来文化和休闲的人群。此外，有相当多人到CBD来观光旅游，把到CBD作为到北京必经的一个景点，这也是相当大的人群。因此，CBD商业定位应当是围绕这些人的服务而确定的。
应当如何定位呢？有三个方面。
第一，CBD商业不是CBD的主角，是为CBD商业提供支撑的，它定位要明确它是为商务提供支撑的，因为CBD刚才专家也介绍了，其实有两种类型，一种是商务中心，同时又是商业中心。这样的CBD过有许多的代表，但是北京CBD跟这个不同，因为北京已经有王府井、西单著名的商业中心，已经成为北京的商业中心。不能因为商业而冲淡了商务的特点，对商务造成干扰。因此，围绕商务的核心，商业的任务就是要对它进行保障，提供支撑。一方面为进驻CBD这些企业进行商务活动，提供一些支撑和保障。另一方面，应当满足商务白领人士工作，包括工作休闲的需要。
第二，满足居民的需要。北京CBD和纽约其它国外地方不一样，这应当来说是咱们CBD本身设计定位的时候，吸取了国外经验和教训。因为刚才李飞老师也说了，CBD到晚上都是死城，为什么呢？因为里面大量都是办公设施，没有住宅，导致晚上办公人口都回家了，剩下一座死城，导致昼夜反差特别大。北京CBD在设计的时候考虑到这个因素，CBD高档住宅占到四分之一，因此CBD里面居住了大量具有较高购买力的居住人群，有可观的生活市场。这类人群消费是需要高品质的消费需求，生活上需要比较舒适的，比较便捷的商业服务。因此，为他们提供服务，是CBD商业定位要考虑的因素。
第三，CBD商业应当是展示CBD形象，增强CBD活力的一个窗口。因为CBD作为北京大都市的窗口，而商业作为这个窗口更加具有形象意义的设施。应该来说，CBD里面办公设施大家一看就是办公室，看不出什么特色来，只有灯红酒绿，五光十色的商业，才能作为CBD的活力，所以应该是CBD活力的标志。CBD商业做好的话，应该引进国际比较先进的商业理念，国际先进的经营模式和形态，构建高层级的，引领消费潮流的时尚。商业环境应该是人本化的，以人为本，人文化的，国际化的，非常便捷，高效的商业环境，这样才能体现北京CBD作为世界级的中央商务区的人文环境的品位，体现CBD工作、生活舒适度和便捷度，使CBD成为北京商业文化一个重要的景观。
最后，对CBD商业的特点提一点看法。
第一，我认为CBD商业人流不会太多，有人说CBD搞家乐福这样超市一种大的仓储式的会员店，搞一点大卖场，我认为这样不宜。为什么呢？因为CBD本身有大量的通勤人口，首先央视、北京电视台带来的人流压力非常大。而进入外面大量人群到这里购买，会成为商务主题，使得大量人口造成CBD环境恶化，这种环境恶化，最终导致恶性循环，对CBD整体发展不利。所以CBD商业部应该搞大量人流的商业。
第二，CBD商业应该是便捷、安全、可靠的，CBD商业是为CBD整体商务服务提供保障的，它应当是非常方便的，随时消费，需求能够及时得到满足，而且是安全可靠的，不能买回去东西吃了生病，买回去东西一用就坏了，这样对商务本身是破坏。
第三，是高品质，高附加值的，刚才说了CBD人口特点来看，他们所追求的是需要高品质的，同时许多高级服务，附加价值也很高，所以是高品质，高附加值的。
第四，是一种个性化的，会员性的。许多商业只为某些特定人群服务，只为专有的会员服务，平时固定客户可能很少，但是核心顾客是相对固定的，一年可能只为这一小部分顾客服务，但是这些顾客的消费量会很大，使得保障了充足的利润，因此是个性化，会员性的。
第五，应该是时尚的，这不仅仅是追随时尚，更多是创造时尚，发布时尚。央视在这里，CBD本身要发布中国流行的趋势，中国流行服装的潮流品味。甚至随着将来发展，可能是发展整个亚洲流行的趋势。所以，CBD应当是时尚之源。
第六，CBD商业还应当是安安静静的，就是无形的，不张扬。因为这个商业是前面所说的，不是带动大量人流的，不是人潮拥挤的。因此，表面可能并不一定很多，但是通过会员网络，通过电子网络，通过电话购物的网络，和这种固定客户关系管理，保证商业的运营。所以，本身不是做大量广告宣传的商业，而是无形的。这样也保证了它一个非常好的购物环境，保证的高级的消费人群有一个舒适的购物。所以，它的商业来看，如果跟西单、王府井这样的商业街区来比，有明显不同。因为王府井、西单是适合全世界主流消费人群的，但是CBD如前面所说，是为在CBD生活、工作特定人群服务的，所以它服务面很窄，但是很专、很精。因此，像王府井这样的大街人流如织，人流量在四五十万，但是购买量很少。而CBD是相反的，人流不多，但是顾客忠诚度很高。
这是我对CBD商业的理解，汇报这么多，谢谢。
李楠：
非常感谢赖阳先生，同样，另外一位我们的来宾也是对北京的CBD商务模式有着非常深入的研究，就是显盛保柏董事北京地区总经理Mr.Chris先生，请他来为我们介绍一下。
Mr.Chris：
我们今天是一个很小的演讲，所以我们今天主要是讲财富中心在这方面的一些特征。
我们第一个讲的是国际中央商务区的一些特征，比如受许多限制，主要都是写字楼，像伦敦、纽约、香港，有限的住宅。这些零售业主要还是针对写字楼人群的，像刚才李飞先生和赖阳先生讲的，一般都是周一到周五，剩下的时间都是死城。近期CBD有越来越多的酒店和住宅，这样使得这个零售业目前变得活跃起来。
下面，我们讲北京CBD，北京CBD跟世界上的CBD，比如像伦敦、纽约和香港略微有一些不一样，像上海我们讲的五个因素都包含在里面。北京CBD有很多住宅项目，有酒店，大多数项目像国贸、财富中心都是一些综合项目。这些综合主题一般都是有酒店、住宅等等。而且，北京的CBD是我们规划CBD，而不是自然形成的。这样的话就可以有机会，我们自己来抬升它的商业价值，我们自己规划它。
我跟赖先生说的很相似，在商业供应的时候我们要考虑的因素，比如在里面所居住的人，还有目前在当地还有国际的旅游者，还有在CBD工作人群，还有除了CBD和朝阳区以外的其他消费者，这部分跟赖先生讲的是很相似的。
通过我们对财富中心的研究，我们发现财富中心有一个特征。第一个特征就是地理位置比较好，在CBD的中心。第二个它是一个综合项目，包括住宅、酒店、商业。第三个就是财富中心对在这个地区工作的人员，还有居住在这个地区的住宅人口，还有就是在酒店里面游客的吸引力。第四个同样这个地区，我们讲会吸引越来越多国际和国内游客到这个地区。还有，就是它所谓的完整，因为它是一个综合项目，所以各方面主题都有。不仅是这样，财富中心在内部连接与其它项目外部连接，都是一直在注意这些，所以连接很好，包括和地铁的连接。所以，这些都是财富中心的特征。
虽然财富中心有这么多很好的特征，不过像刚才李飞先生也讲过，其实现在北京零售业这个市场竞争还是很激烈的，有三个方面影响财富中心市场定位。第一个方面市场竞争，不仅有现在的市场，还有未来的市场。第二点就是消费者的发展，目前消费者越来越成熟，我们怎么迎合他们的需求。第三点是零售商的需求，有越来越多的零售商进入到北京，我们怎么满足他们的需求，无论是从技术上还是各方面，这也是需要财富中心在市场定位当中考虑的问题。
谈到市场竞争，目前北京主要的零售业还是集中在百货公司类型当中，无论是西单还是王府井，还是朝阳其它地区，主要的商业面积还是在百货公司，很少有购物中心。当然，未来新的理念，可能购物中心出来还不是很多，就是我们将来定位的时候要仔细考虑。在目前来讲，在北京是有限的国际品牌，而且有一些商业面积，是因为后面加了一些项目等，所以它存在设计的局限性。但是，针对零售商来讲，他们选择余地不是很大，所以业主可以交很高的租金。但是目前来讲，在CBD也好，在中关村也好，在金融街也好，都有很大的竞争，这些竞争是财富中心在未来考虑市场定位和市场推广当中，要考虑的很重要的因素。
我们讨论的就是消费者发展趋势，大家都知道目前消费者的这种需求一直是在增长的，随着人们对消费有越来越多的经验，他们需求也是在增长的，他们对消费也有更多的支持。另外一个，随着中国经济持续增长，所以消费能力是在增高的，他们注重品牌消费，而且对国际品牌越来越熟悉。所以，造成消费者越来越成熟，无论是零售商，还是发展商，都要考虑到消费者越来越成熟的这个特点，来考虑定位和市场推广。
从零售商的需求来讲，我们知道现在很多零售，他们之前在上海有很多计划，现在他们注重在北京的投资和扩展。他们在扩展的时候，希望从商场管理方面有更好的商场管理，希望设计方面也有所提高，希望发展商有更多的灵活性，包括他们拓展他们的店面和租金方面有灵活性。另外一方面，不仅是项目的硬件设施，同时希望和业主以及客户之间有更好的关系。
从设计方面，我们想到有一些因素是影响商场的。比如说商场因为有很多的竞争，需要商场一些特殊性，一些独特性。还有是因为在CBD地区，所以我们要面对游客，在CBD住宅当中住家，还有它的办公人群。所以，我们在客户和商品定位当中要符合需求。另外，还有就是主题的设计，你在CBD地区不仅是项目之间很好的连接，包括跟其它项目很好的连接。一方面在CBD地区怎么样吸引CBD地区之外人到CBD来，同时吸引不在财富中心的人怎么样到财富中心来，这些都是很重要的影响因素。
财富中心已经认识到发展当中的一些因素，各种趋势，所以财富中心针对不同需求，在商品组合方面发展全面，照顾到所有人的需求，注重客户组合。比如说我们有一些便利、零售，满足一些办公人员的需求，还有一些生活消费品，还有充足的餐饮。另外最后一点，就是财富中心会把所有这些元素，我说的所有元素有一个完整的组合。
那么，当所有这些都实现的时候，我们相信财富中心应该是一个非常成功的项目。
谢谢。
李楠：
那么，接下来我们要请的是本次论坛主办方，也是财富中心的代表人士谈一下，财富中心作为北京CBD商务圈一个重要的核心项目，它的规划以及对CBD商务中心规划的影响。下面，我们由请北京财富中心执行总经理，鲍筱斌先生。
鲍筱斌：
大家下午好，我的感觉是这样的，刚才有很多专家谈了很多的问题，大家给我们这个团队出了很多问题，我谈的比较具体。但是站在CBD角度看商业，因为我在做财富中心，所以我谈的跟财富中心有关。有一点，大家说了很多问题，我一开始很紧张，后来很轻松。我想大家提的这些问题，我想我们财富中心通过我们的策划团队和工程以及销售，我自己理解，在财富中心专家提到的这些问题，我们应该还是做了一个比较充分的考虑。所以，我就想借今天下午这个机会，我把我们怎么考虑的商业设计情况跟大家做一个交流。
第一点，财富中心是在商圈底下的财富中心。北京有很多的商圈，在东部有燕莎的商圈等等，我们的财富中心就是在国贸商圈里面。从北京区域来讲，应该说我们财富中心具备一个商业环境的氛围，我比较同意这一点，就是商业和商务不能混为一谈。国贸商圈有一个很明显的特点，就是一个服务于商务的商圈。财富中心在整个规划设计和建设当中，我们都是围绕这个主题。所以，我想我们财富中心的商业是服务于商务的这么一个设施。大家提到商务，不管是我们从写字楼的角度，还是一个建筑综合体的角度，就是交通显得非常重要。但是，我觉得从我们财富中心的项目本身来看，应该说交通条件还是很不错的。财富中心交通分析是请MVA来做的，现在有一个很简单的图，这个是三环，这个是地铁，地铁十号线，现在已经定下来了，就是在今年的十月份这条线全面开工了，以后在我们财富中心这儿有一个地铁站，这有两个出口，同时通到中央电视台，这也是未来规划的一条地铁。所以，从这边过来以后会抵达各个地方。所以，我觉得我们财富中心交通条件还是相当好的，就是说交通抵达性很好。因为作为一个商业中心来讲，我觉得有私家车比较好的抵达以外，就是公共交通抵达也比较和。感觉无论从地面公共交通，还是地下的，就是地铁，财富中心可达性都比较好。我们财富中心停车位的数量也是不错的。
第二点财富中心空间设计理念。我们在财富中心设计的时候，类似于美国的洛克菲勒中心，我们是一个城市的综合体。我们在这个空间里面，从建筑本身的空间图，我们除了考虑本身建筑图以外，我觉得从商业图有这几个特点。我们这个建筑是五个塔楼围在一起，但既是一个封闭的，形成自我完善的一个个体，但同时还有很多的开放性。所以，我们设有中心的广场，包括每一个边缘我们都可以抵达到外面。所以，我们内部很封闭，但是跟外部连接也是很好的。我们除了要处理好我们自己人流以外，也要处理好对外的人流。我们财富中心城市空间设计上，就是功能的分化，我们把功能分的很清楚，有高档公寓、写字楼、商业、酒店、文化设施以及服务式公寓。我们把各种功能分开但是依赖一条主线来贯穿所有的建筑。既能分开又能复合，是一组高效的建筑群。这个复合跟整体是一样的。我觉得有两种商业空间，第一种就是专门服务于某一项的，比如这是一个建材超市，这是服装超市，我觉得财富中心商业有这几种东西是需要的。第一个我们现在应该说支持于商务的这么一种支持性的商业。还有我在这儿办公的人，我需要在这儿有一些日常的消费，这可能是财富中心商业不同于别人的东西。第三个还考虑到休闲娱乐的商业空间。我想我们财富中间在考虑的时候，我们把这几种商业都能够友好的复合在一起。我们考虑有餐饮的商业，有专门服务于有文化的，我们考虑有娱乐的。我想我们把这几种商业复合在一起，就是真正给我们建筑综合体结合在一起。所以，我想说财富中心这种商业，一定是跟我们建筑综合体结合在一起的商业，绝对不是一个独特的商业，也不是一个购物中心。
谈到财富中心的商业特点，第一个是财富中心整个地下空间是一体的。财富中心一二三期地下空间连接在一起，我们通过地下可以抵达到嘉里中心，也可以达到中央电视台。对外我们的地下跟外围的连通比较畅通，还有地铁口。目前做区域开发都会考虑这个问题，我们除了地下连接以外，地面一层当然是人流、车流都可以走的。一般财富中心在整个规划设计的时候，我们考虑财富中心整个二层是连在一起的，通过连桥，把所有的建筑都连在一起。所以，我觉得财富中心二层人流交通中心也是很完善的，这对于激活我们商业也是很有利的。建筑综合体内的商业。还有一些商业，财富中心有一定的特点，在整个财富中心中央，我们留了一块地，接近一万平米的广场，这个广场可以缓解人流，也可以分散人流。我想这样对我们财富中心综合体建筑商业，应该是非常有益的。
一个地方的商业，不管是服务于商业也好，还是区域的商业也好，我想要激活这个商业，肯定要有地区经济来支撑，CBD地区无疑是北京区经济最有潜力的地区，所以我觉得财富中心的商业应该有地区经济做支撑。当然，还有一个就是我觉得区域的商业规模，因为刚才大家也谈到CBD整个实际上是在做一个商业规划，但是这个商业规划可能还没有出来，但是我觉得商业规划的构思已经有了。实际上以后未来得CBD有三条主要的商业街，财富中心就是沿着东三环主要的商业街，我想财富中心把地上跟CBD所有的建筑都连在一起，地下又连在一起。然后，CBD整个区域建筑商业起来以后，一定有一个规模效益，我以前看过一些报道。就是改造王府井的时候，国贸的生意特别好，因为改造王府井，国贸的优势显现出来，王府井改造好了，国贸有一部分人流分流。我想随着经济结构发生变化，CBD到2008年就有一定的规模了。我想等到财富中心、嘉里中心和国贸起来以后，这种规模效应就起来了。因为它吸取了王府井和以前零售业的优缺点，这种新兴下的商业对北京其它商业是有竞争力的。
我觉得财富中心商业有这么几个特点，以前我们做商业的时候没有想到怎么策划这个商业，我想财富中心商业产生的背景，应该是一个策划与构思的背景。所以，我们做一期商业的时候跟台湾合作，基本上这种商业策划思想，应该是贯穿在我们一期里面。我们在二、三期的时候，我想我们商业策划时间比较早，我们有专业顾问公司提前介入。我理解我们的商业是一个策划和思考以后，产生的商业建筑。构成形态与合适的规模，规模后面会讲到，现在就不讲了。商业空间的营造。我觉得我们设计商业空间的时候，我们把城市的空间引入进来，所以我觉得商业变成城市空间一部分。我们有完善的通行流线和附属设施设备。我们有写字楼，我们有酒店，我们也有会议中心，我们也有文化设施，我们也有公寓。但是，我感觉我们这组建筑就能支持我们本身商业的发展。大家比较关心的就是有一个很重要的问题，柯院长也一直在讲，怎么样使CP商业具有24小时，我觉得主要是决定商业的定位。因为商业是重点服务于这个区域，现在有服务于某一个建筑的商业，有服务小区的商业，有服务这个区域的商业，再一个商业服务于超区域的商业。我觉得财富中心，它实际上主要是服务于我们这个社区的商业。但是，这个社区的功能，我觉得是比较有机的结合。我们白天可能有办公的人流，晚上有公寓的人流，有娱乐的人流，有文化的人流，可能晚上还有酒店的人流。所以，我觉得我们整个功能的配备，就能够来支持我们商业24小时，都能找到我们合适的人流。原因是这个综合体不是一个大概的功能，是一个复合的功能，这个商业规模是和综合体相配套的。
这是我们财富中心一个效果图，我刚才讲到的这是一个广场，然后以后地铁口，现在北京市十号线地铁口在这儿。这个是我们一期推出来的一块绿地，这个地方也是我们推出来的绿地。我们整个交通图，都是连在一起的，地下这边就是财富中心，这个就是酒店，这是一个写字楼，这是一个公寓，有一个文化中心在这儿。我们对二期的设计做了一些修改。
财富中心整个的商业规模，有的人讲面积很小，一期面积很小比较小，是一万平方米，我们二期面积是25000平方米。我们发现财富中心商业规模是很够的，我们是5.5万平方米，基本上够一个商业中心的规模。但是这个商业中心不是集中在一起，我想这样某种程度上更有意思。我们统计了一下，我们顶级名品店有八千平方米，我们二期里面做了一个共享的商业街，我们还有25000多平方米，我们还可以服务于餐饮区域在七千平方米左右，我们康乐休闲的商业空间大概有一万平方米，我们文化，就是剧院大概是五千平方米，所以加在一起是5.5万平方米，这个商业规模是非常好的商业规模。大家讲商业，过多讲零售，我自己理解财富中心的商业不是零售商业，财富中心从商业功能组合来看，一定是服务于商务中心的商业。
因为商业就需要来了解我们的人流到底是多少，我刚才听到Mr.Paul Husband讲，洛克菲勒中心大概有四万人常驻人口，我们测算一下财富中心常驻人口也有四万以上，包括流动人口大概有八到十万。我们估计，可能每天人流在十二万左右，这样有15％消费的话，每天可能有一万八千人左右的消费。所以，这么一个消费人次，对于功能比较齐全的一个建筑综合体来讲，应该说这种商业价值还是很明显的。
这是我们做的商业效果图，建成以后是这样的。这个是财富中心一期，一二层是商业，这是写字楼，这是公寓。这是一期商业一层平面图，这是塔楼，这是写字楼，这中间是板楼，这一层是商业的，中间这块有一个扶梯，能够到外面去。这个是二层的商业，这个地方餐饮区集中在二层。二期地铁规划已经定下来了，地铁出来以后，这块是地下，就是财富中心二三期地下商业空间。这个是二层的商业空间，这是地上一层的商业空间。这是从一期到二期去的，这个旁边也是商业空间，这正个都是商业空间，这是一个文化设施。这就是三层的商业空间。所以，整个财富中心应该说商业面积加在一起是5.5万左右，包括文化设施。
我就简单给大家做一个介绍，谢谢。
李楠：
非常感谢刚才鲍先生给我们做的详细介绍，本来我们会议当中有一个小的休息，但是考虑到在座的嘉宾也是因为有一些事情，另外希望大家能够躲过北京交通的高峰期。所以，我们不再休息了，直接把论坛进行完。下面我们由请时尚家居主编殷智贤女士，进行她的演讲。
殷智贤：
我因为事先并不知道我会坐到主席台上来，我以为只是一个漫谈性质的研讨会。所以，以我们集团规定，我要是发表正式言论，要报请集团批准，我觉得这个比较复杂了，姑且把我下面话代表个人观点，不代表杂志社。
我2000年五月份的时候参加了哈佛大学举办，二十一世纪初中国基础设施论坛。为什么会请我去呢？因为当时他们看到我写到一本书《高级灰》，讲述的中国的中产阶级。在此之前他们认为中国没有中产阶层，但是看完这本书他们对这个问题很感兴趣，就让我介绍一下。他们问了一个问题，他们说你认为中国中产阶层在中国有多大比例，我认为到今天为止，我们国家也从来没有以政府名义做一个标准，我只是对这个问题好奇的人出一个标准。我当时说的标准是五千美元起步，一直到二十万美元，家庭年收入，但是现在看来这个数字应该是比较保守，那本书写的时候是1998年。美国人说按照这个数字，你判断一下它可能在中国人口比例可以占到多少，我说大概就百分之一，不会超过百分之三。今天也有很多学者，搞社会学研究的给出各种各样的数字，给的数字最后占这个人口的百分之八，不管大家是什么标准，有一个背景，七十年代亚洲之四小龙在经济最好的时候，新加坡占的比例是34％－37％之间，日本是40％左右，香港是在35％－38％。按照目前最乐观的设计，中产人层占到18％，我们可以看到发展潜力非常大。我当时说那么小的数字，不仅没有让哈佛学者感到沮丧，反倒让他们感到兴奋。他们认为中国中产阶层的成长，将是未来中国经济一个最大的驱动力。因为这在西方都市化被证实的，我们中国基本是步人家的后尘。这里面有很大的巨大成长空间，大家可以判断出带来什么样的消费机会和什么样的变化。
我想咱们今天讨论是CBD商业形态与消费，那么它和中产阶层之间有什么关系呢？我一进会场的时候，注意到一个有意思的现象，其实这个现象在很多会场都会看到，就是第一排今天并没有指定什么人可以坐，所以我进来的时候第一排是空着的，为什么所有会场第一排会被空下来，因为第一排会被大家的视线注意到。那么，从常人的心理，如果不是我今天想到主角的话，大家并不喜欢被别人注视。一个城市藏有钱人最安全的方式就是建CBD，当中国富裕阶层达到一定规模的时候，这群人需要在城市隐藏起来，就是他自己个体需要隐藏起来，但是作为群体需要辨识。那么，就是说这个群体需要在这个社会里面凸现出来，每个人希望是安全的，我觉得CBD是一个最好的途径。所以，我觉得当时全世界社会学者，试图为中产阶层做出一个定义，发现这是一个特别困难的定义，到底是按收入划分还是按生活方式划分。很多经济学者和社会学者，已经做出各种各样的分析，最后得出了这个结论，这个结论意味着这个社会百分之四十的财富掌握在百分之一人口手里。中国贫富差别世界上是非常瞩目的。像欧共体和美国经济系数一般徘徊在0.1－0.4之间。
那么，就是说以中国目前的这种经济发展的态势来讲， 一方面阶层分化已经呈现，无论政治上承认不承认，但是社会学已经产生了。但是，仅仅靠财富，我们怎么来确定谁是这个社会的中产阶层呢？按收入，其实百分之四十以上的财富，只在百分之一的人手中。我们又知道中国是农业人口非常多的国家，那么也就是说这个中产阶层的人数还是非常少的。那么，我想这个对中国城市的意义就慢慢出来了。恐怕，我们还是更多要从生活方式考察，在这个阶层里面中产阶层是什么特征。
西方社会学普遍几个标志，就是说当一个人生活方式能够算的上是中产阶层，起码具备几个特征，收入各国有各国的标准。他们住房肯定是有独立浴室，出门的交通工具不限于公共交通工具，一般受教育程度达到大专，我想大专可能是中国的特殊称谓，或者是本科以上，学士以上的学位。这几个最基本的特征，在各国社会学里面都会出现的，其它各国还有一些新的说法。就是说这几个标志，它所呈现出来的意义非常重大。比如说独立浴室的住房这个为什么会有意义？应该说现在三十岁以上的人都有过这种经历，就是说我们的洗浴是在公共澡堂里面完成的，公共澡堂里面人是没有阶层差异和隐私的，看与被看是双向的，局长和他的职员在同一个澡堂里面出现。那时候在这个行为里面是没有隐私可言的。但是为什么到现在这个阶段，人们需要一个独立浴室，作为自己生活方式一个重要的构成，是因为人们对于自己的权利划分有了一个更强烈的意识，他们需要属于自己的东西更多，这就需要当一个人阶层上升之后，必然产生一个心理。出门的交通工具，不限于公共交通工具，这就会带来一个新的识别人群差异的一个标志。比如你开什么车，你出门是打车，还是私家车，还是坐地铁，这都是划分人群新标志。这也是一个阶层构筑生活方式会选取的几个符号，就是说这些符号对于中产阶层是有特殊意义的，比如说全世界的CBD至少有一个特征，起码这是座城市时尚的一个风向标。CBD人穿什么，那基本上这个时期的潮流就是什么，如果像纽约这种特殊的城市，可能说美国最前沿的潮流，都以纽约CBD为标志。可能一些中型城市，它的商务区反映这个城市的风向标。
我想这就带来一个新意义，人们去CBD做什么，除了有些人住CBD标识自己身份的符号，不住在CBD人去CBD为了什么？我想很多人知道有一本书很有名，但是没有任何学术价值或者是经济意义，政治意义，但是很有名。为什么呢？因为那本书名叫《如何嫁给百万富翁》，那里面有一个很重要的指南，就是说如果你要嫁给百万富翁，你要去百万富翁经常出没的地方，我们在这个城市里面可以翻译成你要经常去CBD。但是，就是说我们今天也可以去中国大饭店去看一看，那里单身坐在那儿的女孩有几个是为了找百万富翁的。也就是说CBD聚集了很多人的人生目标，有些人可能真的是为了寻找自己理想的配偶，有的人可能是为了商业目的，有的人是为了获取时尚潮流，有的人可能发现新的商业机会。总之，我觉得CBD应该是人类社会，当它发展到一个非常高都市化水平之后一个自然选择，它其实并不是什么人刻意设计出来的，是大家共同的心愿。我想当这个城市，比如说某一个收入阶层，或者某一种价值取向达到一定程度的时候，CBD的产生是必然的。
那么，接下来我觉得又引发了我另外一个想法，就是说北京的CBD应该有一个什么文化形象，因为它既然是生长在中国，应该是未来都市人的一个风向标。跟纽约的CBD，东京的CBD仅仅是商业设施不同吗？仅仅是店户品牌不同吗？仅仅是主流语言说中文的不同吗？我相信这里面还有一些新的差异。那么，就是说这些差异是由谁来完成的，或者说未来北京CBD的文化是由谁来建设的。我们知道中国第一代中产阶层，我是指共和国成立以来，是诞生在八十年代中期以后，才会有中产阶层产生。其实，在八十年代中期以前，即使是住在北京的人，也不算是过着都市化的生活，或者我更愿意用一个大杂院的生活来形容。八十年代中期以后，第一代中产阶层产生了，这一代人他们的文化倾向是什么？我相信对于这一时期，北京CBD的文化形象会起着至关重要的作用。我认为他们这一代人，因为是处在一个强烈的求知欲膨胀过程当中，他们学习一切他们能学习的东西，尤其是陌生的东西，比如西方文化。这些东西都会灌注在他们对CBD的期望，比如CBD里面应该开一些什么样的店铺，才是符合他们的期望，CBD的楼要选取什么颜色，户型多大多小合适，这都是在他们经过15年左右学习之后，产生的一些期待。那么，我想在CBD试图为这些人提供一切消费，无论是住宅消费，还是购物消费，恐怕都应该对他们的这种文化取向，给予特别的关注。因为，我想未来北京CBD的形象，恐怕不仅仅是对北京有意义，对中国也有意义，甚至对世界都会有意义。
我只是把我简单的思考，因为说是即兴发言，我也就即兴了一下，可能没有什么逻辑，希望有机会，跟大家深入交流。
李楠：
您的即兴发言，带给我们很多新的启示，其中很多的观点我想都是非常前沿的观点。殷女士关注最多是CBD商务圈当中居住人的关系，从中折射出文化的氛围。我想殷女士其中提到一个非常重要的观点，也是下位这位嘉宾要演讲的主题。就是说居住在CBD当中的人，他们可能是时尚的代言人，同时他们也是时尚的追求者。接下来为我们进行演讲的，是北京华莱士经贸有限责任公司董事长李彦先生。
李彦：
大家也都累了，我就长话短说。我根据我们自己公司经营情况，谈一下名牌在国外销售群体和国内销售群体。在国外，不是所有人都可以用的起，一般就是商人、富人、明星，像体育明星。在国内富人，还有一个就是官员，明星，另外还有一部分是腐败消费，所谓的送礼。在国外这些大牌子店铺，咱们中国称谓CBD和郊外的富人区，比如像王府井、国贸，以及将来这边的CBD。另外，还有像机场一带的天竺那块的别墅带，别墅区。消费的特点，现在是更趋向于自然和休闲，追求舒适和大方。中国的消费圈里很广阔的，我们国家有一个怪现象，金字塔，塔尖的人拿着钱，所以服务对象一般是塔尖的人。
李楠：
最后我们由请CBD管委会，作为主办方的吴问平先生做一个总结性发言。
吴问平：
谈不上总结，刚才听了各位专家的精彩发言，应该说是受到很大的启发。大家从不同角度、不同层面，从国际、国内，包括CBD的一些历史、未来，对CBD商业形态，功能定位各个方面，应该说对今后北京的CBD商业的规划、商业的发展和建设，应该说是非常有积极意义的，作用也是非常大的。所以，今天这个会应该说是非常精彩，感觉也是非常成功的。对我们CBD整个功能的完善，对CBD商业形态的形成，各个方面应该说将起到一个积极的推动作用。所以，应该说对我们的启发性东西还是很多。
据我们分析，可以说也是个人的一些观点。应该说CBD的兴起以及它的发展都是有一个过程的，它是在一个特定的大背景下产生的，可以说它是中国改革开放十几年，二十年，经济的快速发展，包括社会形态的转变。刚才专家已经提到了，它不是一个偶然的产物，是一个必然的产物，是市场经济发展到一定阶段的产物，也是城市功能完善的一个需要；也可以用现在比较时髦话来说是经营城市的需要，是提高咱们北京整个首都竞争力的一个需要。
现在的竞争已经不仅仅是一个简单的硬件的竞争，而是从内容上、从品牌上等各个方面的竞争。应该说是这个趋势使内容更加丰富与精采。所以说，它的发展、发生不是一个偶然的过程。但是，这个过程也赋予它一些特殊性。刚才大家都提到的商务区是一个高楼林立、以商务办公为主的一个区域。那么，这个区域它作为以商务办公为载体，但是它的真正功能应该说是非常丰富的。
首先，我们感觉它应该是一个管理的功能，尽管这个地方也只是一些公司，但是这些公司大家一分析，都是有管理职能在里面的，都是一些地区的总部，甚至是整个公司的总部。应该说对整个生产要素，对公司的经营，生产要素配置的决策，起到控制性的作用。所以，从某种意义上来说，它是管理功能的一个枢纽，一个中枢。另外一个，还与它的集散有关系。应该说CBD是一个物流、人流、信息流、价值流，各个方面是一个非常充分的地方。另外，它是一个交往，尤其是国际交往的功能，它是国际性的，开放性的区域，不是一个封闭的，不是几平方公里可以划下来的，所以是一个非常开放的。另外一个，还有非常大的服务功能。
所以，它的功能应该是非常丰富的。那么，要想丰富、完善它的功能，必然有很多的支撑，这就是刚才许多专家说到的，其中商业的配套，商业形态的建立，包括消费形态的形成，应该说对CBD整体功能发挥和作用的产生，是一个不可缺少，不可替代的这样一种机能。所以，应该说从这个过程里面，我们感觉CBD的发展，我个人可以这么说，从一个简单的或者是一个外延型的、或者说搭架子的阶段，应该走到除了搭架子之外，赋予更多的内容，赋予产业更多的特点，和完善功能的一个内涵性的这个方向去发展。
所以，我觉得至少这两者在一定阶段应该是并存的，或者是并重的一个观点。不能说咱们前期是立项、规划，包括交通问题是我们CBD现在需要重点照顾的问题，重点考虑的问题。那么，这个问题现在也有专项的规划。今天，就不在这里说了。但是，它的内容、机能的完善应该是一个同步的过程。所以说，CBD的商业、CBD的服务业作为它的功能一部分，既是CBD城市功能整体一部分，也是为这个功能服务的，也是整体功能一部分的支撑。所以，应该说我们现在对CBD商业规划已经有了一个初步的想法，现在还在研究和调研的制定过程当中。今天好多专家提的意见，对我们完善这个规划，进一步修改好这个规划，可以说有它的非常独到的意义。
我们作为主办方之一，对各位专家的到来，对在座的各位，对CBD的支持和厚爱表示衷心的感谢。
谢谢大家！
主题：“CBD商业形态与消费形态”研讨会会议纪要
主持人李楠（后简称李）：
女士们，先生们，各位来宾，下午好，欢迎各位参加今天的CBD商业形态与消费研讨会。首先，请允许我自我介绍一下，我是中央电视台二套中国证券的主持人李楠，今天非常高兴应邀主持这个研讨会。在这里，请允许我代表今天这个研讨会的主办方对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
那么，首先我想我应该来介绍一下出席我们今天研讨会的嘉宾，今天我们邀请到的是一些地产界的业内人士、专家学者，还有从事我们房地产相关报道的媒体新闻记者朋友。在台上坐着的这十几位嘉宾，一会儿他们都将做一些有关CBD商业区发展规划，以及专业课题的演讲。所以，我想在这里为大家隆重介绍一下。今天，我们非常高兴邀请到了北京商务中心区管理委员会规划建设总顾问柯焕章先生、还有北京市商务委员会委员闫立刚先生、北京商务中心区管理委员会副主任经济学硕士吴问平先生、清华大学经济管理学院李飞教授、《时尚家居》杂志主编殷智贤女士、北京财贸干部管理学院商业研究中心赖阳副主任、华莱士经贸有限责任公司董事长，知名品牌代理商李彦先生、Husband Retail Consulting Limited董事总经理Mr.Paul Husband、英国著名商业顾问，显盛保柏董事兼北京地区总经理Mr.Chris、北京财富中心执行总经理鲍筱斌先生。
今天，我们在这里举行的论坛，吸引了地产界相关学者以及经济学家，还有我们房地产业内的同行，还有许多长期从事房地产报道的一些媒体记者的关注。实际上，我想对于CBD商业区的这种关注，不仅仅局限在我们业内，可以说任何一个北京的老百姓，一个市民，他都在关心北京CBD商务区建设和发展。因为北京代表的是中国形象，CBD商务区更是代表了北京的形象。
在来参加这个研讨会之前，我特意看了有关CBD商务区报道，我印象非常深就是记者把CBD商务区进行了一个非常形象化的比喻。他说CBD就相当于是都市之眼，承担着展示一个城市商业形态的非常重要的核心作用。我理解，就好象我们了解一个人一样，我们看他的眼睛，可以读懂他的内心。我想我们要想了解一个城市，特别是它商业的发展，就是看它CBD的规划和发展怎么样。让我们来看一下北京的CBD的发展，我想从1998年中国国际贸易中心的建立，算是一个标志性的开始，到现在已经是十几年的时间了。不过，实际上真正CBD的规划开始是在2001年，经过三年的时间我们已经看到CBD商务圈已经初具规模，有很多我们熟悉的知名建筑物在其中。我不知道去年各位有没有参加一个同样的论坛，那个论坛同样是我们主办方举办的，当时题目叫《建筑综合体与CBD建设论坛》，主要是从技术层面解读CBD。今天同样的这个论坛，主题却是不一样的，是从一个全新的角度来考虑，就是它的商业形态与消费。我希望各位今天在这里，以非常轻松、放松、活跃的态度，参加到这个论坛当中，各抒己见，给CBD商务圈发展把把脉，提出你们建设性的意见。
下面，我们首先由请我们第一位进行演讲的嘉宾，就是柯焕章院长。在他演讲之前，我先介绍一下柯院长非常丰富的资历。他是毕业于南京工学院的建筑系，38年来一直从事首都北京城市规划工作，我想他在三十多年当中主持过很多有关北京城市总体规划，旧城改造，还有新区开发等等开发工作。目前柯院长现任北京商务中心区管理委员会规划建设总顾问，所以非常具有发言权，现在由请柯院长演讲。
柯焕章：
我觉得安排这样一次会议非常好，而且也是十分必要。我想通过大家在论坛上的研讨，对于北京CBD地区功能进一步完善、商业实施的建设和运营将会起到积极的推动作用。这样会更加进一步明确我们CBD地区商业发展思路，所以我觉得这个会是非常好的。
从另外一个角度讲，我想讲一下目前国家建设部正委托深圳规划院做一个全国范围的、关于城市CBD规划建设情况。据我了解，目前国内最少有四十几个大大小小的城市，都在筹划、打算或者那些正在建设CBD。但是，这四十几个城市，CBD建设的构想情况也有很大不同。特别是对于CBD概念、界定和理想上是不太一样的。另外，对CBD里面功能的认识，也有很大的不同。那么多城市都想搞CBD，其实严格说起来是不太可能。那么为什么大家都这么提，这么做呢？就是很大程度上，他们把CBD等同于一般的商业中心。而且，有不少城市，在很大程度上CBD就是城市中心区，有的在老的基础上改造扩建，有的找另外一个地方新建一个城市中心，这个城市中心功能很多，有文化中心，也有经济中心，也有零售商业。实际上说确切一点，还不能说CBD就是一般城市中心区的概念。因此，对它的功能理解不太一样。
另外，根据最近二十年来世界上有些城市CBD的发展，反映了现代商务功能向专业化跟集聚化的方向发展。就是专业化的程度不断提高，空间集聚的趋势越来越加强。而且一些城市的CBD与城市中心区产生的一定的分离，就是空间上产生一定的分离，咱们北京就是这样。北京原来的商业中心在王府井、西单、前门外，现在跑出来在东三环另外建一个。包括上海的陆家嘴也是类似的情况，有这样的分化趋势。零售商业功能，作为CBD附属功能之一。CBD主要的功能就是商务活动，其它配套的像商业、文化等等设施，应该是从属的，都是为主要功能提供服务的。
而且，CBD对于商业功能的选择性也越来越强，也不能说什么商业都到CBD来，不是这个概念，选择性越来越强。而且，通常一些高等级的商业功能才能够跟CBD功能相融合，相适应，就是这样一种趋势。我想从CBD自身功能出发考虑，CBD区域至少有那么几个方面突出的特点。
第一个特点，CBD具有城市地区甚至一个国家、整个世界里面的最高中心性，并且功能相对集中。CBD所提供的功能，跟它的服务具有最高的水准。在CBD里面，所从事的交易或者是交流都是最高档次的。因为聚集在CBD里面，应该是一些大的金融机构，保险机构、大的跨国公司总部或者是分支机构等等。
第二个特点，CBD具有城市地区当中最多人流量和信息交流量。一天当中人口的集聚量是最高的，而且24小时人口变化值也是最高的。要创造具有24小时活力的CBD，但是白天跟夜间的人口还是有很大的变化和差异的。
第三个特点，CBD具有最便捷的可达性，具有发达的内外交通。
第四个特点，CBD具有最高的服务集中性，里面不仅提供包括经济、管理、文化、娱乐甚至还有行政设施等多方面服务。同时，它也具有集中的，档次最高的零售业。
第五个特点，CBD当中具有城市当中最贵的土地价值和租金。其中商业实施用地，或者是商业建筑的价格，售价或者租金应该是最高的，甚至高于金融机构或者大的公司总部商务办公楼的租金。所以，在这里搞商业，可想而知就不是一般概念里的商业。
所以，鉴于CBD这样一些功能，从它的商业功能和规模，应该是一个什么样的概念？根据我刚才说的CBD功能跟主要特征来看，CBD里面的商业、服务对象以及它的消费人群应该是什么样的？我想从CBD顾名思义的角度来看，CBD里主要的工作人群是那些商务人士、白领阶层，它不仅仅是咱们说的小资阶层，中资和高资也集中在这里面。当然，也会引来大量的旅游人士。到了纽约不去曼哈顿行吗，那肯定要去的。到了上海不去陆家嘴行吗，那肯定是要去的。另外，还有很强消费性人群，特地到CBD里面来消费，因为这里档次高，品味高，氛围好。
所以，CBD商业业态究竟是什么样的，确实值得我们思考。我想它起码不同于一般商业中心的概念。我理解CBD的商业是多功能的，而且强调是高档次、高品味，专业化、个性化很强的商业业态。CBD里面好多专卖店、精品店、世界著名品牌、品牌商品都在这里销售，就体现了CBD功能业态的特征。尤其在CBD的核心区，核心地域更应该如此。像财富中心在CBD的核心区，东三环两侧，是我们CBD最集中的地区。像在这个地方搞超市、小百货店显然是不合适的。包括一些餐饮业、旅游业都应该相对是高品味、高档次的设施。
另外一方面，我想现在发展趋势变化很厉害，很大。尤其一些发达国家城市，城市中心区里面零售业的发展，普遍的趋势是随着城市规模的扩大，外围各种地区的零售业所占比重越来越大。北京已经开始出现这种情况，在周围建大超市、购物中心。这样一来，出现了城市中心区商业分解的趋势，就是分流了。从这个角度讲，我想商务中心区里面的零售业，尤其是一般的零售业，我想它的分量不会太大，规模不一定是很大的。而且，在CBD里面的商业应该是一些更为专项化的销售，而且服务比重会越来越大。包括，我们现在相应的要追求文化品味，多功能配套的文化设施，所以相应的文化设施，娱乐设施，包括餐饮业，都要相应的有所增加。我记得原来考虑剧场、电影院等等这样一些设施，我觉得在这个社区里面还是有必要的。
去年，咱们市商委员跟CBD管委会做了一个CBD的商业规划，这个成果应该是很好的。对于CBD商业特征、业态、规模，包括空间布局都做了一系列的研究，我也参加了两次讨论，我觉得这个工作做得很好。今天，在这个工作基础上，咱们进一步研讨对CBD商业区的发展。尤其对于相财富中心这样的项目，首先在CBD启动实施的项目，一个大型的综合体，这样商业实施的配套，如何来安排，进行建设，我想会起到很好的促进作用，会有很大的帮助。
因为时间关系，我也没有太多的准备，所以具体的就不多说了。本来我想听听各位专家、学者的演讲，跟大家进行学习，但是没有办法，只好提前退场了。
谢谢大家！
李楠：
我想应该非常感谢柯院长的发言，柯院长从非常专业的角度讲述了CBD的特征，以及他心目当中CBD的商业模式，那么柯院长谈到了很多特点，其实要我说就一个字，贵，没有什么其它的特点。人家说CBD住的都是财富的聚集者，有钱的老板，有钱的中层，甚至秘书都是有钱的秘书。所以，CBD的商业发展应该是很有潜力的。在刚才柯院长演讲的时候，我注意到殷智贤女士已经来到了我们的论坛，在这里也是欢迎您。而且我想作为台上十几位嘉宾当中，您是唯一的女性，您的地位也是十分的突出，一会儿听您的高见。接下来为我们演讲的是的是Mr.Paul Husband为我们介绍一下世界CBD的特点。
我想在Mr.Paul Husband演讲之前，我先给大家介绍一下他，他是城市商业零售方面的专家，他对世界各地商业都是有非常深刻的了解，而且曾经担任了十年的香港太古广场的市务经理，以及美国华盛顿“市区土地发展学院”会员。他的资历很深，我想接下来他会给我们带来非常好的演讲。
Mr.Paul Husband：
在技术人员调整电脑的时候，我想跟大家说今天要讲是什么决定了成功的中央商务区。这些零售业在CBD当中的角色是什么，在综合项目里，包括住宅，包括零售业，包括商业，包括酒店，包括会展中心，这里面对北京的CBD还有财富中心有什么样的借鉴因素。
在七十年代初的时候，世界上第一个CBD出现在伦敦，那个时候CBD组成元素只有办公用房。随着后来CBD慢慢发展，就变成五个因素，我们在这里面把办公用房归结为商务用房，还有住宅、酒店、商业、零售业和文化设施。
第一个要讲的就是伦敦，在伦敦的CBD里面，主要的就是办公用房，还有住宅，还有零售业。不过零售业和办公用房是很小的一部分，主要还是商业用房。右边这两个方块是他们有很少的会议中心和酒店，主要原因是伦敦大部分CBD客户是金融客户，这里面还有很多跨国公司。在伦敦CBD当中，跨国公司不仅是伦敦公司的总部，而且也是整个英国公司的总部。
第二个是香港的CBD，香港CBD主要集中在零售业、酒店还有商业，就是我们讲的办公用房，商业的办公用房主要是在金融。所以，在很多方面很像纽约，因为像纽约的华尔大街，因为集中了非常多的投资银行在里面，而且集中了很多高档、豪华的品牌在香港CBD。目前，北京的CBD地区发展，也很像香港。同时，也有一些特征发生在上海和亚洲的其它国家。所以，大家可以看到上海是五种元素都齐全，有商业、住宅、零售业、酒店和文化，所以，下面我们会多讲一些上海的特征，因为它会比较完整。
实际上，在纽约有两个CBD地区，第一个就是纽约的华尔街，华尔街有很多公司都是从事金融行业的。在华尔街零售业其实是非常有限的，我们可以看到在华尔街的零售业里面都是一些小型的商店，比如一些咖啡店、药店，即便是有销售时装的，也都是非常有限的商业店。有很多零售商会发现，在华尔街他们的营业只有周一到周五，五天时间，而且服务人群主要集中在写字楼的人群。他们如果是销售时装肯定是不如销售餐饮的店铺的，因为主要服务人群是周一到周五平时的工作者。
刚才我们讲纽约有两个，另外一个就是洛克菲勒中心。之前提到的华尔街主要是针对办公人群，洛克菲勒主要是针对零售业活跃一些。其实洛克菲勒中心的面积与财富中心面积类似，总建筑面积是74万平方米，有12座大厦，商业面积大概是7.5万平方米。它最主要的特点就是吸引了很多的旅游人口到这边来，它出售一些美国本土的产品，带美国图标的一些产品，有很多的礼品店。另外有很多餐饮组合，包括快餐、咖啡、高档餐厅。这里面有电影院，还有很大的国家摄影棚，所以这个很像北京的CBD，因为我们将来会有一个央视大厦，CCTV总部在这里面。所以，这将吸引很多旅游者到北京CBD来。应该讲，文化是CBD一个非常重要的吸引点。
下一个要讲的就是市中心这样一个地方，在这个地区我们就发现有更多的大量住宅、酒店、还有文化配套设施。这个地区发展很快，集中了很多跨国公司，比如IBM、普华永道，还有埃克森石油这样大的公司。这里面所有零售业都有，而且在麦迪逊大道有一些的高档品牌，在第五大道会销售美国本土品牌，比如迪斯尼。第六大道是便利零售，比如有超市，卖日用品的。所以，基本上这些元素比较全，这里面也包括了大规模的住宅。
第四个是有关美国的，想给大家介绍是在线时代华纳大厦，这个大厦总建筑面积是21万平方米，是时代华纳的总部。香港东方文华在这里面设有一个酒店，大概有191套高档住宅。零售业面积其实跟财富中心比较类似，有3.5万平方米的购物中心。它是在今年秋天会开业。在这里面，我们相信它将来会成为一个比较成功的项目，会吸引旅游者到这个时代华纳大厦。
现在介绍中环。中环从1965年，或者可以说从七十年代开始慢慢改进。在最开始的时候，大家去中环的置地广场，发现置地广场像银行大厅，有好多航空公司在里面。当然，现在置地广场里面有LV等品牌，是由这个大厅航空公司慢慢演变过来的。中环是香港的金融中心，也同时是香港证券中心，而且在中环基本上世界上所有的投资银行在中环有一席之地。它的办公面积达一百万平方米，零售面积，也就是我们通常讲的商业面积有15万平方米。这里面集中了世界顶级品牌，香港按经济来排，应该是世界上第十一大经济城市，在中环周边也集中了一些比较大的规模，就是大型住宅，比如像半山地区，还有香港岛南部也是靠近中环。所以，就是在这里面，有一些有钱人，就是像一些太太、行政人员、律师、银行职员，他们住在中环里面，所以在中环消费，这里面有一些高档品牌。从中环来讲到香港各地的交通也是非常方便的，但是目前对中环一个最大的挑战就是越来越多的住宅和酒店在中环地区。
下一个向大家介绍的就是国际金融中心，可能下半年的时候大家在香港看到这个楼。它将是香港最高的写字楼，而且也是世界上前十大比较高的建筑，它一共有88层高，就是中间那栋高楼。一共是45万平方米，写字楼是20万，零售业面积是65万，在2003年底开业。四季酒店不光是有酒店，还有服务公寓，四季酒店的房间大概有四百套，这里面有直接通往机场的高速公路，香港地铁也会直接到达这个项目，交通非常方便。现在虽然香港经济不是很好，相信这个楼需要有一定的时间填满，去招租客人，他相信这个项目是一个很好的项目。对财富中心来讲这是一个综合项目，也是综合体，这对财富中心来讲也是一个很好的借鉴。
我们要向大家介绍香港在CBD的项目，就是太古广场，这是太古集团拥有的项目。写字楼面积有4万平方米，两个写字楼，三个五星级酒店，有370个服务式公寓，有500个车位，零售业面积是7.1万平方米。每一年每平方米产生销售额是一万多美元，跟世界上经济好的商场带来比，基本上就是这个水平。太古广场在亚洲来讲是销售额最高的一个商场之一。在这个地方吸引了很多的人流，到这里面，也促使住宅和其它方面有很好的效益。最后一点需要强调的是，这个太古广场之所以这么成功，是因为交通便利性，因为有这么大的车位，还有和地铁相连，大概有一百条左右的公共车线路，还有出租车，在酒店和商场都有出租车站。不仅有这么便利的公共交通建设，同时跟其它写字楼连接也是非常好的。所以，它可以带来非常大的客流量，从香港到太古广场来，这是造成是亚洲经济效益最好的广场之一的原因。
上海的CBD主要包括三个区域，浦东，南京路，淮海路，还有新天地。南京路和淮海路所有这些CBD元素都已经包括了，比如说有很好的写字楼，还有大型的服务式公寓，当然还有一些文化设施，例如电影院。浦东目前来讲，主要是办公楼，它的住宅还有酒店，是慢慢正在建设。
下一个讲的是东京，东京之前很像伦敦，主要是注重在办公，有很多像银行，还有跨国公司都是在这个地区，有很少的商业面积；即便有也是重在服务型的，比如超市和药店。当然，它主要的服务就是在周一到周五，周六和周日的时候是比较安静的。这一两年东京有了变化，是因为其拥有者三菱地产做了一个整体的设计，它带来了更多的住宅，从而也带来了更多的零售业。还有因为银座的原因，目前有很多商业集中在街边，而且都是一些高档的品牌。所以，现在三菱整体设计抬升了这个地区的商业氛围。
巴黎的CBD主要就是卫城，主要是集中在巴黎西部的郊区。在这个地方，主要集中在办公用房，所以它的商业服务设施是非常少的，即便有餐饮，都是比较缺乏的，即便有一些酒店，都是一些星级比较低的酒店和会议中心。所以，巴黎就被当地人，还有这些写字楼的人，说它是“混凝土的丛林”。
伦敦的CBD刚才讲过，就是集中在City，主要还是集中在办公用房，因为伦敦是他们银行服务比较集中的地区。它的零售业还是最大局限于为男士服务的连锁，比如卖鞋、卖衣服、卖职业装，因为这个地区集中办公男士多一些。当然了，它的一些餐厅、服务业也正在改进。
下一个给财富中心借鉴的就是英国的Canary Wharf，有18个写字楼，是六十万平方米大，零售业面积是很有限的。但即使在有限的零售业面积也是涵盖了零售业的所有类型，包括时装、服务行业、银行、咖啡等等。目前又增加了6500平方米，所以这个地方有四万多的工作者在这个地区。
最后的结论，就是说现在亚洲和中国正在创立一个非常成功的综合项目，关键主要在于我们之前讲的五个因素都涵盖在里面，商业、住宅、零售、酒店和文化会议中心等等。这种挑战，促成了在CBD当中不同的项目有不同的部分，都要有机配合在一起，才能成功。所以，零售项目不仅可以提升项目的入住率，同时也可以增加项目的物业价值和声望。在CBD当中也要一些连锁店和服务型商业，还有目标消费，目标消费比如是一些大型的电影院、商店，还有音乐商店，还有一些大的特殊的，有目的去消费的东西。另外最后一点要谈到的是CBD当中，如果成功的话，要跟这种交通枢纽，还有内部和外部的连接都是非常重要的。
谢谢。
李楠：
我想在这里要非常感谢Mr.Paul Husband先生做了这么详细的一个世界各国著名中央商务区的介绍。的确，美国城市的CBD商务区都承担着不同的功能，有着各自的特点。其中有一点，我非常的同意，就是说实际上因为电视台所在CBD，会带动CBD商务区具有旅游功能的这样一个商务区。我想对于大家来说，一个非常值得高兴的消息就是CCTV和BTV，将来都在CBD商务区当中，我想可能也会使CBD具有旅游的功能。我想大家不光是想看到中央电视台和北京电视台建筑到底是什么样，他们可能更感兴趣的是在电视台里面工作的人长样，我觉得这一点非常重要。而且也给大家提供比较重要的两段信息，目前从中央电视台状况来讲，以电视楼为核心，五公里为半径辐射出去，在这个范围内的大街上溜达都是中央电视台的人。另外一个就是电视台附近大大小小餐馆生意都非常火爆，你只要准备好发票没有问题。所以，我想这两个商业信息，对我们将来CBD建设也是挺有用的。
接下来我们请出另外一位就是李飞教授，李飞教授是清华大学经济管理学院的教授，中国商业经济协会咨询委员会副主任。我想李飞教授在这里要给我们详细谈的题目，就是说城市里商业形态和其它地区的商业形态，他们究竟有什么样不同。
李飞：
我讲一个观点，刚才专家都讲了CBD在国际上怎么样，在中国发展状况怎么样。我想从营销角度和零售业角度谈一个观点，就是CBD的商业应该从商品定位到功能定位，现在需要进行营销定位了。
第一个阶段就是从无商业定位到商品定位，就是最初的这种CBD在发展过程当中，刚才专家已经介绍到了，就是里面是没有零售业，准确的说没有零售业。因为刚才商业和零售业有点混在一起了。就商务中心本身来说，第一它不是一个住宅中，第二它也不是一个商业中心，而是以商务办公为主的，辐射一些其它中心的区域。在早期的商务区是没有零售业的，但是经过一段时间发展，就是说纯粹的商务区是很难有生意和活力的。在历史上国外是有的，比如美国休斯敦的商务中心新区，因为仅有写字楼，没有公寓，没有住宅，它也就没有相应的零售业设施，所以它变得箫条和冷落了。还有美国曼哈顿的华尔街只有周一到周五是有活力，周末和晚上都是冷冷清清的，为什么呢？因为没有公寓，没有住宅，缺少集中性的设施。所以，随着商务区的发展，为使商务中心区变得更加活跃，有生机和活力，所以商务区慢慢以单独的写字楼，发展成为有住宅和公寓。有住宅和公寓以后，自然形成一些零售设施，但是最初期零售设施，以卖商品为主。这是第一个阶段，从无商业定位到商品定位。
第二个阶段是从商品定位到功能定位。我们在世界上可以看到各种各样之里面商业设施不同情况。一个很重要的原因，是源于它不同的市场环境，不同的地理环境，还有一个非常重要的原因，源于它创建的时间是不一样的。早期的购物中心，从没有零售设施，没有住宅，发展到有了住宅，有了零售设施。但是，早期有一些零售设施，这些零售设施总是想满足商务办公的需要就行了。但是，实际上现在的商务区，它变得越来越综合化了。就是说仅仅有一个销售的功能，仅仅有一个卖商品的功能，已经远远不够了。与之相适应的，必须有一个购物、休闲、娱乐、交往、文化交流这种综合性的功能，这是现在商务中心从商品定位发展到文化定位。这种功能的发展，也要形成自己的特色，光卖商品肯定不行了，你要多功能，但是这种多功能，把哪一种功能作出你自己的特色来，我认为这也是需要探讨的。比如刚才说的华尔街，尽管华尔街周末和晚上是没有生机和活力，但是因为它是一个世界的金融中心，还是有它很强的特色。比如巴黎的（英文），虽然它这个商业设施不是很足，就是它规划的面积是250万平方米，但是商业设施只有一个购物中心，是10.5万平方米，但是它也汇集了很多旅游人，成为巴黎旅游中心。跟凯旋门正相对着的保卫门，已经成了去巴黎必须要去的景观。就是说零售业设施不是很充足，但是它有自己的特色，成为一个新的旅游景观。（英文）还有一个重要的特征，就是说整个街面面看不到交通和车，所有的交通和车都是在地下，上面就是一个公园，有很多的雕塑和高楼大厦，这是它的一个特色。刚才专家讲了它的五个功能，零售、商务、办公、会议、文化交流，这五个元素，哪个做的突出化，才能形成你这个建筑体的特色。这就是从功能定位上要考虑的。
现在，几乎是所有的专家都在提，如果有一个五元素，有一个功能良好组合就够了。但是，我认为还不够。为什么还不够？因为商业功能的组合，它还会在一个城市里面形成很大的一种重合。比如说我们朝阳区的CBD，我们会说出我们很多自己的功能。但是在未来规划当中，有一个重点发展，朝外大街世纪中心，这些跟我们商业中心区究竟是一个什么关系，这肯定需要进行认真的研究和分析。刚才按照Mr.Paul Husband讲的，南京路和淮海路都是商务区的概念，北京王府井、西单是不是商务区的概念，包括前门正在改造，加上海淀区又启动大钟寺搞成一个世纪中心，跟我们朝阳CBD究竟是一个什么样的关系，这可能需要我们进行认真的研究和分析。从功能上互相模仿已经变得非常容易了，你脱离开这个功能，仅仅有功能的定位，我认为很难形成差异化。所以，我自己提出来一个观点，就是对CBD我也没有研究，对商业也没有研究，我提出一个观点，就是说CBD的商业还必须从功能定位发展到营销。功能定位可以互相模仿，但是营销的定位，又可以形成很大的一个差别化，我们还要从营销的定位上做很多的工作。这是我的一个看法。
具体来说，比如按照北京十五商业规划发展规划，2005年零售商业面积达到一千万平方米，户籍常驻人口达到0.9平方米，也就是说一人一平方米这是我们2005年发展规划。但是我们现在北京人均收入水平是3500美元，到2005年的时候，我们规划达到5000美元。但是现在一人一平方米的指标是什么指标？是西方国家人均国民收入一万美元时候的一个标准。也就是说我们在2005年的时候，五千元的时候已经达到人家一万元时候的标准了，就是说我们商业设施在北京总体上总量是过量的，我一直认为总量是过量的。但是在结构上，肯定是存在不合理的。那么哪些应该发展，哪些不应该发展，最终肯定面临一个激烈的竞争。竞争胜败决定因素还在于特色化和差异化。怎么特色化，怎么差异化，我认为还应该按照营销的因素，发展到具体营销特色化。这是一个复杂的问题，我不想耽误大家太多的时间，因为今天有很多真正的专家，我给大家讲一个例子。美国人有两个专家，写了一本书叫卓越的神话，研究了世界上最成功的企业，包括生产企业，还有流通企业，也包括CBD商业设施，他得出来这么一个结论，世界上这些最成功的公司，只是把五个东西做的比较好。第一个叫产品稳定，他说产品的质量每次都好比一次最好要好。比如说这个产品第一天是最好的，第二天变成良了，第三天也是良了，第四天又不好了，这样不好，要每天都好。第二个叫价格诚实，消费者永远不是买低价，是买物有所值。我们买东西不是哪个便宜买哪个，而是买物有所值。第三叫服务见诺，就是服务要遵守承诺，说了要做，而不在于你说的有多么好，而在于你说了就做了。第四个叫热情体验，就是到你这个购物广场里面，能感觉到是热情的，或者是有其它的体验，现在有一句非常流行的叫体验经济，但是各种各样的体验，核心是要体验到热情。第五个叫距离的便利，这种距离的便利包括专家讲了，我到达你这个地方应该是便利的，你的交通应该是非常发达的。所以，将来我们CBD，包括财富中心这一块，肯定是大公司都汇集的一个地方，但是交通没有一个高水平的规划，我认为这个交通是很难解决的。所以，就是我们财富中心附近这块CBD未来最重要的，我认为就是一个交通的规划。交通怎么走，怎么规划这个东西，没有高手是不行的。这五个因素必须要考虑，这是世界上任何一家公司，不管是通用还是沃尔玛成功都没有脱离这五个因素。更有趣得出另外一个结论，说世界上最成功公司，没有任何一家公司把五个因素做的都是非常优秀的。最成功的公司仅仅是把五个因素当中一个因素做得最为杰出，其中把另外一个因素做的优秀，其它三个因素达到平均水平即可。我认为这个非常重要。我们任何一个CBD商务区，你要考虑五个因素当中，你把哪个因素做得最为杰出，把哪个因素做的优秀，哪三个因素达到行业平均水平即可，这就是一个营销定位的问题。
所以，我的结论就是说CBD从无商业到商品定位，从商品定位到功能定位。尽管大家都说功能很重要，但是已经从功能定位必须过渡到营销定位，在世界上如此，在北京更是如此，在朝阳的CBD我认为更更是如此。
谢谢大家！
李楠：
非常感谢李飞教授精采的发言，这五个因素很重要，同样也是对我们的房地产开发商可以自我检讨一下，这五个因素你做了哪个。下面，要请出的是我们赖阳主任，赖阳主任是研究了北京CBD将来商业舆论，以及配套如何规划和使用的课题。现在，我们就由请北京财贸干部管理学院商业研究中心赖阳副主任演讲。
赖阳：
刚才听了几位专家的发言，我也有很大的收获，我来这儿是学习的。我在这里，主要是谈一下我对CBD商业的一点认识。
首先，谈CBD商业，应该清楚CBD商业的消费者是谁，有哪些消费人群在CBD里面。这里，我对CBD消费人群做了一个简单的细分，CBD应该有这样几类人群。CBD商务白领，他们的特点是年纪比较轻，学历比较高，收入也较高，思维观念与国际接轨，消费能力比较强，比较追随时尚，对品牌感受比较强烈，时装、日用品、餐饮的品味选择都有一定的注重偏好，也比较注重购物环境氛围。这些人并不住在CBD里，但是在CBD上班，一般在下班之后可能在这里顺便购买。根据CBD的一些总体测算，大概有三十万到二十五万的人群。
第二个CBD商业精英人士与CBD高尚公寓区的居民，因为CBD项目大家都知道，一般价格在两千美金左右。所以，住在CBD里面的人，基本上都是一些富裕阶层，他们收入本质丰厚，生活比较舒适，应该是事业有成的人士，不少是成功的企业家，金融家，包括投资家，甚至是一些跨国公司的董事、商务代表，都住在这里面。他们的消费特点，应该说消费力是极强的，根据一般白领不同，消费水平比他们强的多。而且行为模式也比较具备真正的国际富裕社会的特点，甚至有一定富足化的倾向。他们非常崇尚与自然的流通，比较讲究环境，比较安宁、舒适、高尚、尊贵的消费环境。他们也创造时尚，跟一般人不同，他们不是追随时尚，而是在这里面创造时尚。他们所穿的衣服和所代表的时尚，是带动整个社会的潮流。所以，他们服装都是定制的，一些特定的品牌，享受个性化的服务。这样的居民，CBD公寓调查来看，基本上有五六万人口在这里面。
第三个CBD周边的还有相当多涉外人群，CBD周边还有许多驻华使馆一些人员的家属，跨国公司外方人员及其家属，这些人来自世界各个地方，欧美等发达国家居多。他们居住百分之八十居住在CBD周边，他们消费非常具有国际性消费的趋势和倾向，这个人口规模大概也在五到六万人口之间。
除了这些固定的消费人口之外，还有许多到CBD来商务、办公的人口，文化休闲的人口。因为CBD中央电视台和北京电视台进驻之后，肯定会有很多文化、休闲设施，因此也会带来文化和休闲的人群。此外，有相当多人到CBD来观光旅游，把到CBD作为到北京必经的一个景点，这也是相当大的人群。因此，CBD商业定位应当是围绕这些人的服务而确定的。
应当如何定位呢？有三个方面。
第一，CBD商业不是CBD的主角，是为CBD商业提供支撑的，它定位要明确它是为商务提供支撑的，因为CBD刚才专家也介绍了，其实有两种类型，一种是商务中心，同时又是商业中心。这样的CBD过有许多的代表，但是北京CBD跟这个不同，因为北京已经有王府井、西单著名的商业中心，已经成为北京的商业中心。不能因为商业而冲淡了商务的特点，对商务造成干扰。因此，围绕商务的核心，商业的任务就是要对它进行保障，提供支撑。一方面为进驻CBD这些企业进行商务活动，提供一些支撑和保障。另一方面，应当满足商务白领人士工作，包括工作休闲的需要。
第二，满足居民的需要。北京CBD和纽约其它国外地方不一样，这应当来说是咱们CBD本身设计定位的时候，吸取了国外经验和教训。因为刚才李飞老师也说了，CBD到晚上都是死城，为什么呢？因为里面大量都是办公设施，没有住宅，导致晚上办公人口都回家了，剩下一座死城，导致昼夜反差特别大。北京CBD在设计的时候考虑到这个因素，CBD高档住宅占到四分之一，因此CBD里面居住了大量具有较高购买力的居住人群，有可观的生活市场。这类人群消费是需要高品质的消费需求，生活上需要比较舒适的，比较便捷的商业服务。因此，为他们提供服务，是CBD商业定位要考虑的因素。
第三，CBD商业应当是展示CBD形象，增强CBD活力的一个窗口。因为CBD作为北京大都市的窗口，而商业作为这个窗口更加具有形象意义的设施。应该来说，CBD里面办公设施大家一看就是办公室，看不出什么特色来，只有灯红酒绿，五光十色的商业，才能作为CBD的活力，所以应该是CBD活力的标志。CBD商业做好的话，应该引进国际比较先进的商业理念，国际先进的经营模式和形态，构建高层级的，引领消费潮流的时尚。商业环境应该是人本化的，以人为本，人文化的，国际化的，非常便捷，高效的商业环境，这样才能体现北京CBD作为世界级的中央商务区的人文环境的品位，体现CBD工作、生活舒适度和便捷度，使CBD成为北京商业文化一个重要的景观。
最后，对CBD商业的特点提一点看法。
第一，我认为CBD商业人流不会太多，有人说CBD搞家乐福这样超市一种大的仓储式的会员店，搞一点大卖场，我认为这样不宜。为什么呢？因为CBD本身有大量的通勤人口，首先央视、北京电视台带来的人流压力非常大。而进入外面大量人群到这里购买，会成为商务主题，使得大量人口造成CBD环境恶化，这种环境恶化，最终导致恶性循环，对CBD整体发展不利。所以CBD商业部应该搞大量人流的商业。
第二，CBD商业应该是便捷、安全、可靠的，CBD商业是为CBD整体商务服务提供保障的，它应当是非常方便的，随时消费，需求能够及时得到满足，而且是安全可靠的，不能买回去东西吃了生病，买回去东西一用就坏了，这样对商务本身是破坏。
第三，是高品质，高附加值的，刚才说了CBD人口特点来看，他们所追求的是需要高品质的，同时许多高级服务，附加价值也很高，所以是高品质，高附加值的。
第四，是一种个性化的，会员性的。许多商业只为某些特定人群服务，只为专有的会员服务，平时固定客户可能很少，但是核心顾客是相对固定的，一年可能只为这一小部分顾客服务，但是这些顾客的消费量会很大，使得保障了充足的利润，因此是个性化，会员性的。
第五，应该是时尚的，这不仅仅是追随时尚，更多是创造时尚，发布时尚。央视在这里，CBD本身要发布中国流行的趋势，中国流行服装的潮流品味。甚至随着将来发展，可能是发展整个亚洲流行的趋势。所以，CBD应当是时尚之源。
第六，CBD商业还应当是安安静静的，就是无形的，不张扬。因为这个商业是前面所说的，不是带动大量人流的，不是人潮拥挤的。因此，表面可能并不一定很多，但是通过会员网络，通过电子网络，通过电话购物的网络，和这种固定客户关系管理，保证商业的运营。所以，本身不是做大量广告宣传的商业，而是无形的。这样也保证了它一个非常好的购物环境，保证的高级的消费人群有一个舒适的购物。所以，它的商业来看，如果跟西单、王府井这样的商业街区来比，有明显不同。因为王府井、西单是适合全世界主流消费人群的，但是CBD如前面所说，是为在CBD生活、工作特定人群服务的，所以它服务面很窄，但是很专、很精。因此，像王府井这样的大街人流如织，人流量在四五十万，但是购买量很少。而CBD是相反的，人流不多，但是顾客忠诚度很高。
这是我对CBD商业的理解，汇报这么多，谢谢。
李楠：
非常感谢赖阳先生，同样，另外一位我们的来宾也是对北京的CBD商务模式有着非常深入的研究，就是显盛保柏董事北京地区总经理Mr.Chris先生，请他来为我们介绍一下。
Mr.Chris：
我们今天是一个很小的演讲，所以我们今天主要是讲财富中心在这方面的一些特征。
我们第一个讲的是国际中央商务区的一些特征，比如受许多限制，主要都是写字楼，像伦敦、纽约、香港，有限的住宅。这些零售业主要还是针对写字楼人群的，像刚才李飞先生和赖阳先生讲的，一般都是周一到周五，剩下的时间都是死城。近期CBD有越来越多的酒店和住宅，这样使得这个零售业目前变得活跃起来。
下面，我们讲北京CBD，北京CBD跟世界上的CBD，比如像伦敦、纽约和香港略微有一些不一样，像上海我们讲的五个因素都包含在里面。北京CBD有很多住宅项目，有酒店，大多数项目像国贸、财富中心都是一些综合项目。这些综合主题一般都是有酒店、住宅等等。而且，北京的CBD是我们规划CBD，而不是自然形成的。这样的话就可以有机会，我们自己来抬升它的商业价值，我们自己规划它。
我跟赖先生说的很相似，在商业供应的时候我们要考虑的因素，比如在里面所居住的人，还有目前在当地还有国际的旅游者，还有在CBD工作人群，还有除了CBD和朝阳区以外的其他消费者，这部分跟赖先生讲的是很相似的。
通过我们对财富中心的研究，我们发现财富中心有一个特征。第一个特征就是地理位置比较好，在CBD的中心。第二个它是一个综合项目，包括住宅、酒店、商业。第三个就是财富中心对在这个地区工作的人员，还有居住在这个地区的住宅人口，还有就是在酒店里面游客的吸引力。第四个同样这个地区，我们讲会吸引越来越多国际和国内游客到这个地区。还有，就是它所谓的完整，因为它是一个综合项目，所以各方面主题都有。不仅是这样，财富中心在内部连接与其它项目外部连接，都是一直在注意这些，所以连接很好，包括和地铁的连接。所以，这些都是财富中心的特征。
虽然财富中心有这么多很好的特征，不过像刚才李飞先生也讲过，其实现在北京零售业这个市场竞争还是很激烈的，有三个方面影响财富中心市场定位。第一个方面市场竞争，不仅有现在的市场，还有未来的市场。第二点就是消费者的发展，目前消费者越来越成熟，我们怎么迎合他们的需求。第三点是零售商的需求，有越来越多的零售商进入到北京，我们怎么满足他们的需求，无论是从技术上还是各方面，这也是需要财富中心在市场定位当中考虑的问题。
谈到市场竞争，目前北京主要的零售业还是集中在百货公司类型当中，无论是西单还是王府井，还是朝阳其它地区，主要的商业面积还是在百货公司，很少有购物中心。当然，未来新的理念，可能购物中心出来还不是很多，就是我们将来定位的时候要仔细考虑。在目前来讲，在北京是有限的国际品牌，而且有一些商业面积，是因为后面加了一些项目等，所以它存在设计的局限性。但是，针对零售商来讲，他们选择余地不是很大，所以业主可以交很高的租金。但是目前来讲，在CBD也好，在中关村也好，在金融街也好，都有很大的竞争，这些竞争是财富中心在未来考虑市场定位和市场推广当中，要考虑的很重要的因素。
我们讨论的就是消费者发展趋势，大家都知道目前消费者的这种需求一直是在增长的，随着人们对消费有越来越多的经验，他们需求也是在增长的，他们对消费也有更多的支持。另外一个，随着中国经济持续增长，所以消费能力是在增高的，他们注重品牌消费，而且对国际品牌越来越熟悉。所以，造成消费者越来越成熟，无论是零售商，还是发展商，都要考虑到消费者越来越成熟的这个特点，来考虑定位和市场推广。
从零售商的需求来讲，我们知道现在很多零售，他们之前在上海有很多计划，现在他们注重在北京的投资和扩展。他们在扩展的时候，希望从商场管理方面有更好的商场管理，希望设计方面也有所提高，希望发展商有更多的灵活性，包括他们拓展他们的店面和租金方面有灵活性。另外一方面，不仅是项目的硬件设施，同时希望和业主以及客户之间有更好的关系。
从设计方面，我们想到有一些因素是影响商场的。比如说商场因为有很多的竞争，需要商场一些特殊性，一些独特性。还有是因为在CBD地区，所以我们要面对游客，在CBD住宅当中住家，还有它的办公人群。所以，我们在客户和商品定位当中要符合需求。另外，还有就是主题的设计，你在CBD地区不仅是项目之间很好的连接，包括跟其它项目很好的连接。一方面在CBD地区怎么样吸引CBD地区之外人到CBD来，同时吸引不在财富中心的人怎么样到财富中心来，这些都是很重要的影响因素。
财富中心已经认识到发展当中的一些因素，各种趋势，所以财富中心针对不同需求，在商品组合方面发展全面，照顾到所有人的需求，注重客户组合。比如说我们有一些便利、零售，满足一些办公人员的需求，还有一些生活消费品，还有充足的餐饮。另外最后一点，就是财富中心会把所有这些元素，我说的所有元素有一个完整的组合。
那么，当所有这些都实现的时候，我们相信财富中心应该是一个非常成功的项目。
谢谢。
李楠：
那么，接下来我们要请的是本次论坛主办方，也是财富中心的代表人士谈一下，财富中心作为北京CBD商务圈一个重要的核心项目，它的规划以及对CBD商务中心规划的影响。下面，我们由请北京财富中心执行总经理，鲍筱斌先生。
鲍筱斌：
大家下午好，我的感觉是这样的，刚才有很多专家谈了很多的问题，大家给我们这个团队出了很多问题，我谈的比较具体。但是站在CBD角度看商业，因为我在做财富中心，所以我谈的跟财富中心有关。有一点，大家说了很多问题，我一开始很紧张，后来很轻松。我想大家提的这些问题，我想我们财富中心通过我们的策划团队和工程以及销售，我自己理解，在财富中心专家提到的这些问题，我们应该还是做了一个比较充分的考虑。所以，我就想借今天下午这个机会，我把我们怎么考虑的商业设计情况跟大家做一个交流。
第一点，财富中心是在商圈底下的财富中心。北京有很多的商圈，在东部有燕莎的商圈等等，我们的财富中心就是在国贸商圈里面。从北京区域来讲，应该说我们财富中心具备一个商业环境的氛围，我比较同意这一点，就是商业和商务不能混为一谈。国贸商圈有一个很明显的特点，就是一个服务于商务的商圈。财富中心在整个规划设计和建设当中，我们都是围绕这个主题。所以，我想我们财富中心的商业是服务于商务的这么一个设施。大家提到商务，不管是我们从写字楼的角度，还是一个建筑综合体的角度，就是交通显得非常重要。但是，我觉得从我们财富中心的项目本身来看，应该说交通条件还是很不错的。财富中心交通分析是请MVA来做的，现在有一个很简单的图，这个是三环，这个是地铁，地铁十号线，现在已经定下来了，就是在今年的十月份这条线全面开工了，以后在我们财富中心这儿有一个地铁站，这有两个出口，同时通到中央电视台，这也是未来规划的一条地铁。所以，从这边过来以后会抵达各个地方。所以，我觉得我们财富中心交通条件还是相当好的，就是说交通抵达性很好。因为作为一个商业中心来讲，我觉得有私家车比较好的抵达以外，就是公共交通抵达也比较和。感觉无论从地面公共交通，还是地下的，就是地铁，财富中心可达性都比较好。我们财富中心停车位的数量也是不错的。
第二点财富中心空间设计理念。我们在财富中心设计的时候，类似于美国的洛克菲勒中心，我们是一个城市的综合体。我们在这个空间里面，从建筑本身的空间图，我们除了考虑本身建筑图以外，我觉得从商业图有这几个特点。我们这个建筑是五个塔楼围在一起，但既是一个封闭的，形成自我完善的一个个体，但同时还有很多的开放性。所以，我们设有中心的广场，包括每一个边缘我们都可以抵达到外面。所以，我们内部很封闭，但是跟外部连接也是很好的。我们除了要处理好我们自己人流以外，也要处理好对外的人流。我们财富中心城市空间设计上，就是功能的分化，我们把功能分的很清楚，有高档公寓、写字楼、商业、酒店、文化设施以及服务式公寓。我们把各种功能分开但是依赖一条主线来贯穿所有的建筑。既能分开又能复合，是一组高效的建筑群。这个复合跟整体是一样的。我觉得有两种商业空间，第一种就是专门服务于某一项的，比如这是一个建材超市，这是服装超市，我觉得财富中心商业有这几种东西是需要的。第一个我们现在应该说支持于商务的这么一种支持性的商业。还有我在这儿办公的人，我需要在这儿有一些日常的消费，这可能是财富中心商业不同于别人的东西。第三个还考虑到休闲娱乐的商业空间。我想我们财富中间在考虑的时候，我们把这几种商业都能够友好的复合在一起。我们考虑有餐饮的商业，有专门服务于有文化的，我们考虑有娱乐的。我想我们把这几种商业复合在一起，就是真正给我们建筑综合体结合在一起。所以，我想说财富中心这种商业，一定是跟我们建筑综合体结合在一起的商业，绝对不是一个独特的商业，也不是一个购物中心。
谈到财富中心的商业特点，第一个是财富中心整个地下空间是一体的。财富中心一二三期地下空间连接在一起，我们通过地下可以抵达到嘉里中心，也可以达到中央电视台。对外我们的地下跟外围的连通比较畅通，还有地铁口。目前做区域开发都会考虑这个问题，我们除了地下连接以外，地面一层当然是人流、车流都可以走的。一般财富中心在整个规划设计的时候，我们考虑财富中心整个二层是连在一起的，通过连桥，把所有的建筑都连在一起。所以，我觉得财富中心二层人流交通中心也是很完善的，这对于激活我们商业也是很有利的。建筑综合体内的商业。还有一些商业，财富中心有一定的特点，在整个财富中心中央，我们留了一块地，接近一万平米的广场，这个广场可以缓解人流，也可以分散人流。我想这样对我们财富中心综合体建筑商业，应该是非常有益的。
一个地方的商业，不管是服务于商业也好，还是区域的商业也好，我想要激活这个商业，肯定要有地区经济来支撑，CBD地区无疑是北京区经济最有潜力的地区，所以我觉得财富中心的商业应该有地区经济做支撑。当然，还有一个就是我觉得区域的商业规模，因为刚才大家也谈到CBD整个实际上是在做一个商业规划，但是这个商业规划可能还没有出来，但是我觉得商业规划的构思已经有了。实际上以后未来得CBD有三条主要的商业街，财富中心就是沿着东三环主要的商业街，我想财富中心把地上跟CBD所有的建筑都连在一起，地下又连在一起。然后，CBD整个区域建筑商业起来以后，一定有一个规模效益，我以前看过一些报道。就是改造王府井的时候，国贸的生意特别好，因为改造王府井，国贸的优势显现出来，王府井改造好了，国贸有一部分人流分流。我想随着经济结构发生变化，CBD到2008年就有一定的规模了。我想等到财富中心、嘉里中心和国贸起来以后，这种规模效应就起来了。因为它吸取了王府井和以前零售业的优缺点，这种新兴下的商业对北京其它商业是有竞争力的。
我觉得财富中心商业有这么几个特点，以前我们做商业的时候没有想到怎么策划这个商业，我想财富中心商业产生的背景，应该是一个策划与构思的背景。所以，我们做一期商业的时候跟台湾合作，基本上这种商业策划思想，应该是贯穿在我们一期里面。我们在二、三期的时候，我想我们商业策划时间比较早，我们有专业顾问公司提前介入。我理解我们的商业是一个策划和思考以后，产生的商业建筑。构成形态与合适的规模，规模后面会讲到，现在就不讲了。商业空间的营造。我觉得我们设计商业空间的时候，我们把城市的空间引入进来，所以我觉得商业变成城市空间一部分。我们有完善的通行流线和附属设施设备。我们有写字楼，我们有酒店，我们也有会议中心，我们也有文化设施，我们也有公寓。但是，我感觉我们这组建筑就能支持我们本身商业的发展。大家比较关心的就是有一个很重要的问题，柯院长也一直在讲，怎么样使CP商业具有24小时，我觉得主要是决定商业的定位。因为商业是重点服务于这个区域，现在有服务于某一个建筑的商业，有服务小区的商业，有服务这个区域的商业，再一个商业服务于超区域的商业。我觉得财富中心，它实际上主要是服务于我们这个社区的商业。但是，这个社区的功能，我觉得是比较有机的结合。我们白天可能有办公的人流，晚上有公寓的人流，有娱乐的人流，有文化的人流，可能晚上还有酒店的人流。所以，我觉得我们整个功能的配备，就能够来支持我们商业24小时，都能找到我们合适的人流。原因是这个综合体不是一个大概的功能，是一个复合的功能，这个商业规模是和综合体相配套的。
这是我们财富中心一个效果图，我刚才讲到的这是一个广场，然后以后地铁口，现在北京市十号线地铁口在这儿。这个是我们一期推出来的一块绿地，这个地方也是我们推出来的绿地。我们整个交通图，都是连在一起的，地下这边就是财富中心，这个就是酒店，这是一个写字楼，这是一个公寓，有一个文化中心在这儿。我们对二期的设计做了一些修改。
财富中心整个的商业规模，有的人讲面积很小，一期面积很小比较小，是一万平方米，我们二期面积是25000平方米。我们发现财富中心商业规模是很够的，我们是5.5万平方米，基本上够一个商业中心的规模。但是这个商业中心不是集中在一起，我想这样某种程度上更有意思。我们统计了一下，我们顶级名品店有八千平方米，我们二期里面做了一个共享的商业街，我们还有25000多平方米，我们还可以服务于餐饮区域在七千平方米左右，我们康乐休闲的商业空间大概有一万平方米，我们文化，就是剧院大概是五千平方米，所以加在一起是5.5万平方米，这个商业规模是非常好的商业规模。大家讲商业，过多讲零售，我自己理解财富中心的商业不是零售商业，财富中心从商业功能组合来看，一定是服务于商务中心的商业。
因为商业就需要来了解我们的人流到底是多少，我刚才听到Mr.Paul Husband讲，洛克菲勒中心大概有四万人常驻人口，我们测算一下财富中心常驻人口也有四万以上，包括流动人口大概有八到十万。我们估计，可能每天人流在十二万左右，这样有15％消费的话，每天可能有一万八千人左右的消费。所以，这么一个消费人次，对于功能比较齐全的一个建筑综合体来讲，应该说这种商业价值还是很明显的。
这是我们做的商业效果图，建成以后是这样的。这个是财富中心一期，一二层是商业，这是写字楼，这是公寓。这是一期商业一层平面图，这是塔楼，这是写字楼，这中间是板楼，这一层是商业的，中间这块有一个扶梯，能够到外面去。这个是二层的商业，这个地方餐饮区集中在二层。二期地铁规划已经定下来了，地铁出来以后，这块是地下，就是财富中心二三期地下商业空间。这个是二层的商业空间，这是地上一层的商业空间。这是从一期到二期去的，这个旁边也是商业空间，这正个都是商业空间，这是一个文化设施。这就是三层的商业空间。所以，整个财富中心应该说商业面积加在一起是5.5万左右，包括文化设施。
我就简单给大家做一个介绍，谢谢。
李楠：
非常感谢刚才鲍先生给我们做的详细介绍，本来我们会议当中有一个小的休息，但是考虑到在座的嘉宾也是因为有一些事情，另外希望大家能够躲过北京交通的高峰期。所以，我们不再休息了，直接把论坛进行完。下面我们由请时尚家居主编殷智贤女士，进行她的演讲。
殷智贤：
我因为事先并不知道我会坐到主席台上来，我以为只是一个漫谈性质的研讨会。所以，以我们集团规定，我要是发表正式言论，要报请集团批准，我觉得这个比较复杂了，姑且把我下面话代表个人观点，不代表杂志社。
我2000年五月份的时候参加了哈佛大学举办，二十一世纪初中国基础设施论坛。为什么会请我去呢？因为当时他们看到我写到一本书《高级灰》，讲述的中国的中产阶级。在此之前他们认为中国没有中产阶层，但是看完这本书他们对这个问题很感兴趣，就让我介绍一下。他们问了一个问题，他们说你认为中国中产阶层在中国有多大比例，我认为到今天为止，我们国家也从来没有以政府名义做一个标准，我只是对这个问题好奇的人出一个标准。我当时说的标准是五千美元起步，一直到二十万美元，家庭年收入，但是现在看来这个数字应该是比较保守，那本书写的时候是1998年。美国人说按照这个数字，你判断一下它可能在中国人口比例可以占到多少，我说大概就百分之一，不会超过百分之三。今天也有很多学者，搞社会学研究的给出各种各样的数字，给的数字最后占这个人口的百分之八，不管大家是什么标准，有一个背景，七十年代亚洲之四小龙在经济最好的时候，新加坡占的比例是34％－37％之间，日本是40％左右，香港是在35％－38％。按照目前最乐观的设计，中产人层占到18％，我们可以看到发展潜力非常大。我当时说那么小的数字，不仅没有让哈佛学者感到沮丧，反倒让他们感到兴奋。他们认为中国中产阶层的成长，将是未来中国经济一个最大的驱动力。因为这在西方都市化被证实的，我们中国基本是步人家的后尘。这里面有很大的巨大成长空间，大家可以判断出带来什么样的消费机会和什么样的变化。
我想咱们今天讨论是CBD商业形态与消费，那么它和中产阶层之间有什么关系呢？我一进会场的时候，注意到一个有意思的现象，其实这个现象在很多会场都会看到，就是第一排今天并没有指定什么人可以坐，所以我进来的时候第一排是空着的，为什么所有会场第一排会被空下来，因为第一排会被大家的视线注意到。那么，从常人的心理，如果不是我今天想到主角的话，大家并不喜欢被别人注视。一个城市藏有钱人最安全的方式就是建CBD，当中国富裕阶层达到一定规模的时候，这群人需要在城市隐藏起来，就是他自己个体需要隐藏起来，但是作为群体需要辨识。那么，就是说这个群体需要在这个社会里面凸现出来，每个人希望是安全的，我觉得CBD是一个最好的途径。所以，我觉得当时全世界社会学者，试图为中产阶层做出一个定义，发现这是一个特别困难的定义，到底是按收入划分还是按生活方式划分。很多经济学者和社会学者，已经做出各种各样的分析，最后得出了这个结论，这个结论意味着这个社会百分之四十的财富掌握在百分之一人口手里。中国贫富差别世界上是非常瞩目的。像欧共体和美国经济系数一般徘徊在0.1－0.4之间。
那么，就是说以中国目前的这种经济发展的态势来讲， 一方面阶层分化已经呈现，无论政治上承认不承认，但是社会学已经产生了。但是，仅仅靠财富，我们怎么来确定谁是这个社会的中产阶层呢？按收入，其实百分之四十以上的财富，只在百分之一的人手中。我们又知道中国是农业人口非常多的国家，那么也就是说这个中产阶层的人数还是非常少的。那么，我想这个对中国城市的意义就慢慢出来了。恐怕，我们还是更多要从生活方式考察，在这个阶层里面中产阶层是什么特征。
西方社会学普遍几个标志，就是说当一个人生活方式能够算的上是中产阶层，起码具备几个特征，收入各国有各国的标准。他们住房肯定是有独立浴室，出门的交通工具不限于公共交通工具，一般受教育程度达到大专，我想大专可能是中国的特殊称谓，或者是本科以上，学士以上的学位。这几个最基本的特征，在各国社会学里面都会出现的，其它各国还有一些新的说法。就是说这几个标志，它所呈现出来的意义非常重大。比如说独立浴室的住房这个为什么会有意义？应该说现在三十岁以上的人都有过这种经历，就是说我们的洗浴是在公共澡堂里面完成的，公共澡堂里面人是没有阶层差异和隐私的，看与被看是双向的，局长和他的职员在同一个澡堂里面出现。那时候在这个行为里面是没有隐私可言的。但是为什么到现在这个阶段，人们需要一个独立浴室，作为自己生活方式一个重要的构成，是因为人们对于自己的权利划分有了一个更强烈的意识，他们需要属于自己的东西更多，这就需要当一个人阶层上升之后，必然产生一个心理。出门的交通工具，不限于公共交通工具，这就会带来一个新的识别人群差异的一个标志。比如你开什么车，你出门是打车，还是私家车，还是坐地铁，这都是划分人群新标志。这也是一个阶层构筑生活方式会选取的几个符号，就是说这些符号对于中产阶层是有特殊意义的，比如说全世界的CBD至少有一个特征，起码这是座城市时尚的一个风向标。CBD人穿什么，那基本上这个时期的潮流就是什么，如果像纽约这种特殊的城市，可能说美国最前沿的潮流，都以纽约CBD为标志。可能一些中型城市，它的商务区反映这个城市的风向标。
我想这就带来一个新意义，人们去CBD做什么，除了有些人住CBD标识自己身份的符号，不住在CBD人去CBD为了什么？我想很多人知道有一本书很有名，但是没有任何学术价值或者是经济意义，政治意义，但是很有名。为什么呢？因为那本书名叫《如何嫁给百万富翁》，那里面有一个很重要的指南，就是说如果你要嫁给百万富翁，你要去百万富翁经常出没的地方，我们在这个城市里面可以翻译成你要经常去CBD。但是，就是说我们今天也可以去中国大饭店去看一看，那里单身坐在那儿的女孩有几个是为了找百万富翁的。也就是说CBD聚集了很多人的人生目标，有些人可能真的是为了寻找自己理想的配偶，有的人可能是为了商业目的，有的人是为了获取时尚潮流，有的人可能发现新的商业机会。总之，我觉得CBD应该是人类社会，当它发展到一个非常高都市化水平之后一个自然选择，它其实并不是什么人刻意设计出来的，是大家共同的心愿。我想当这个城市，比如说某一个收入阶层，或者某一种价值取向达到一定程度的时候，CBD的产生是必然的。
那么，接下来我觉得又引发了我另外一个想法，就是说北京的CBD应该有一个什么文化形象，因为它既然是生长在中国，应该是未来都市人的一个风向标。跟纽约的CBD，东京的CBD仅仅是商业设施不同吗？仅仅是店户品牌不同吗？仅仅是主流语言说中文的不同吗？我相信这里面还有一些新的差异。那么，就是说这些差异是由谁来完成的，或者说未来北京CBD的文化是由谁来建设的。我们知道中国第一代中产阶层，我是指共和国成立以来，是诞生在八十年代中期以后，才会有中产阶层产生。其实，在八十年代中期以前，即使是住在北京的人，也不算是过着都市化的生活，或者我更愿意用一个大杂院的生活来形容。八十年代中期以后，第一代中产阶层产生了，这一代人他们的文化倾向是什么？我相信对于这一时期，北京CBD的文化形象会起着至关重要的作用。我认为他们这一代人，因为是处在一个强烈的求知欲膨胀过程当中，他们学习一切他们能学习的东西，尤其是陌生的东西，比如西方文化。这些东西都会灌注在他们对CBD的期望，比如CBD里面应该开一些什么样的店铺，才是符合他们的期望，CBD的楼要选取什么颜色，户型多大多小合适，这都是在他们经过15年左右学习之后，产生的一些期待。那么，我想在CBD试图为这些人提供一切消费，无论是住宅消费，还是购物消费，恐怕都应该对他们的这种文化取向，给予特别的关注。因为，我想未来北京CBD的形象，恐怕不仅仅是对北京有意义，对中国也有意义，甚至对世界都会有意义。
我只是把我简单的思考，因为说是即兴发言，我也就即兴了一下，可能没有什么逻辑，希望有机会，跟大家深入交流。
李楠：
您的即兴发言，带给我们很多新的启示，其中很多的观点我想都是非常前沿的观点。殷女士关注最多是CBD商务圈当中居住人的关系，从中折射出文化的氛围。我想殷女士其中提到一个非常重要的观点，也是下位这位嘉宾要演讲的主题。就是说居住在CBD当中的人，他们可能是时尚的代言人，同时他们也是时尚的追求者。接下来为我们进行演讲的，是北京华莱士经贸有限责任公司董事长李彦先生。
李彦：
大家也都累了，我就长话短说。我根据我们自己公司经营情况，谈一下名牌在国外销售群体和国内销售群体。在国外，不是所有人都可以用的起，一般就是商人、富人、明星，像体育明星。在国内富人，还有一个就是官员，明星，另外还有一部分是腐败消费，所谓的送礼。在国外这些大牌子店铺，咱们中国称谓CBD和郊外的富人区，比如像王府井、国贸，以及将来这边的CBD。另外，还有像机场一带的天竺那块的别墅带，别墅区。消费的特点，现在是更趋向于自然和休闲，追求舒适和大方。中国的消费圈里很广阔的，我们国家有一个怪现象，金字塔，塔尖的人拿着钱，所以服务对象一般是塔尖的人。
李楠：
最后我们由请CBD管委会，作为主办方的吴问平先生做一个总结性发言。
吴问平：
谈不上总结，刚才听了各位专家的精彩发言，应该说是受到很大的启发。大家从不同角度、不同层面，从国际、国内，包括CBD的一些历史、未来，对CBD商业形态，功能定位各个方面，应该说对今后北京的CBD商业的规划、商业的发展和建设，应该说是非常有积极意义的，作用也是非常大的。所以，今天这个会应该说是非常精彩，感觉也是非常成功的。对我们CBD整个功能的完善，对CBD商业形态的形成，各个方面应该说将起到一个积极的推动作用。所以，应该说对我们的启发性东西还是很多。
据我们分析，可以说也是个人的一些观点。应该说CBD的兴起以及它的发展都是有一个过程的，它是在一个特定的大背景下产生的，可以说它是中国改革开放十几年，二十年，经济的快速发展，包括社会形态的转变。刚才专家已经提到了，它不是一个偶然的产物，是一个必然的产物，是市场经济发展到一定阶段的产物，也是城市功能完善的一个需要；也可以用现在比较时髦话来说是经营城市的需要，是提高咱们北京整个首都竞争力的一个需要。
现在的竞争已经不仅仅是一个简单的硬件的竞争，而是从内容上、从品牌上等各个方面的竞争。应该说是这个趋势使内容更加丰富与精采。所以说，它的发展、发生不是一个偶然的过程。但是，这个过程也赋予它一些特殊性。刚才大家都提到的商务区是一个高楼林立、以商务办公为主的一个区域。那么，这个区域它作为以商务办公为载体，但是它的真正功能应该说是非常丰富的。
首先，我们感觉它应该是一个管理的功能，尽管这个地方也只是一些公司，但是这些公司大家一分析，都是有管理职能在里面的，都是一些地区的总部，甚至是整个公司的总部。应该说对整个生产要素，对公司的经营，生产要素配置的决策，起到控制性的作用。所以，从某种意义上来说，它是管理功能的一个枢纽，一个中枢。另外一个，还与它的集散有关系。应该说CBD是一个物流、人流、信息流、价值流，各个方面是一个非常充分的地方。另外，它是一个交往，尤其是国际交往的功能，它是国际性的，开放性的区域，不是一个封闭的，不是几平方公里可以划下来的，所以是一个非常开放的。另外一个，还有非常大的服务功能。
所以，它的功能应该是非常丰富的。那么，要想丰富、完善它的功能，必然有很多的支撑，这就是刚才许多专家说到的，其中商业的配套，商业形态的建立，包括消费形态的形成，应该说对CBD整体功能发挥和作用的产生，是一个不可缺少，不可替代的这样一种机能。所以，应该说从这个过程里面，我们感觉CBD的发展，我个人可以这么说，从一个简单的或者是一个外延型的、或者说搭架子的阶段，应该走到除了搭架子之外，赋予更多的内容，赋予产业更多的特点，和完善功能的一个内涵性的这个方向去发展。
所以，我觉得至少这两者在一定阶段应该是并存的，或者是并重的一个观点。不能说咱们前期是立项、规划，包括交通问题是我们CBD现在需要重点照顾的问题，重点考虑的问题。那么，这个问题现在也有专项的规划。今天，就不在这里说了。但是，它的内容、机能的完善应该是一个同步的过程。所以说，CBD的商业、CBD的服务业作为它的功能一部分，既是CBD城市功能整体一部分，也是为这个功能服务的，也是整体功能一部分的支撑。所以，应该说我们现在对CBD商业规划已经有了一个初步的想法，现在还在研究和调研的制定过程当中。今天好多专家提的意见，对我们完善这个规划，进一步修改好这个规划，可以说有它的非常独到的意义。
我们作为主办方之一，对各位专家的到来，对在座的各位，对CBD的支持和厚爱表示衷心的感谢。
谢谢大家！
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