CBD住宅开发该不该“降温”

“CBD区域的住宅开发现象过热，如果政府不及时控制土地供应、加强规划指导，开发商对市场的认识和把握不够清醒的话，CBD将很有可能不成为CBD。”对目前CBD及其周边地区潮涌般的“造城运动”，中国城市规划设计研究院总规划师杨保军表示担忧。
自朝阳区规划CBD以来，CBD就成为房地产市场中最大的一块“肥肉”，各路开发商“八仙过海，各显神通”，削尖脑袋钻进CBD核心区，进不去“城”的则纷纷在城外跑马圈地，目的很明确——从CBD建设中分享杯羹。
CBD的建设需要开商的参与，开发商也希望借建设CBD的机遇谋求利润和发展，这本应是“双赢”的局面，但是一波接一波的住宅开发热潮，让专家们担心CBD在刚起步之际就偏离了轨道。
CBD不是一天建成的
什么是CBD？杨保军介绍说，CBD(CentralBusinessDistrict)的概念是上世纪20年代，由美国人伯吉斯提出的，其含义是包括由百货化司和其它零售商店、以及办公、酒店、娱乐场所、公共建筑等设施的城市核心部分；近年来，随着世界产业结构的调整，CBD越来越成为城市综合性经济活动的中枢，如美国纽约的华尔街、我国上海浦东的陆家嘴等地区，其功能主要转化为各种城市经济活动中的商务谈判场所、金融、贸易、信息、展览、会议、经营管理、旅游、公寓、商业、文化、康乐等，并配以现代化的通讯网络与交通设施。可以看出，CBD的核心功能是金融、贸易、商务等。随着城市经济中的第三产业、甚至第四产业的快速发展，产生一定空间和功能的市场需求，CBD就这样应运而生。这需要市场不断引导资源的配置方式，经过较长的过程，国外城市的CBD一般要经过十来年的发展才逐渐成熟的。CBD既不是大片的住宅楼盘，也不是几栋集中的写字楼。
杨保军强调，建设CBD，首先要明晰其概念和实质，切不可将CBD与其它功能区相混淆。CBD的建设如果缺乏市场的积淀和引导，则容易因急功近利而失败。
这方面已不乏前车之鉴，如当年法国为迅速提高国家竞争力，采取战略措施规划建设巴黎的CBD——拉德方斯，但是由于CBD的核心功能是金融、贸易、商务中心，而法国的主导产业由制造业转为金融业需要一个过程，因此拉德方斯前8年的财务状况并不好，差点落入破产的境地。我国也曾有过失败的教训，10年前广州规划建设CBD时，房地产商先行进入，建造了百余万平方米的住宅社区，但是真正意义上的CBD商务功能设施仍然“纸上谈兵”，结果闹出“先有鸡还是先有蛋”的笑话。
CBD配套住宅开发过多
近年来北京市的经济发展迅速，在举办2008年奥运会和中国加入WTO的重大历史机遇下，北京迎来了前所未有的发展契机。在这种大好形势下，首都北京建设CBD顺理成章，且有国贸商圈十余年打下的基础。但是，当CBD的建设如火如荼地展开之后，人们吃惊地看到：正在CBD核心区内大兴土木的工程中除财富中心外，基本上都是号称为CBD成功人士量身打造的豪宅、高级公寓等项目。有统计数字表明，目前在仅3.99平方公里面积的CBD核心区内住宅的供应量已大大超过总体规划中的25%，达到50%左右；与核心区热火朝天大造“城中之城”相呼应的是，CBD左近之地的住宅供应量也直线上升，据说今年将达到500万平方米，这还没有算上远在通州等远郊地区打着“CBD后花园”旗号的大片大片的住宅社区。
这一现象引起了社会各界的广泛关注，“CBD内冷外热”、“CBD的项圈提前热了”、“CBD墙里开花墙外香”等各种说法不绝于耳。造成这种现象的原因何在？“内冷的原因有二”，杨保军分析说，“一是目前北京市的经济正处于转型期，未来的不确定性仍较大，目前CBD的形成还缺乏市场的积极推动；二是在CBD规划之前，金融街、中关村都分散了北京金融功能的总量。”对于一些将内冷的原因归结于中央电视台等传媒集团的主体工程迟迟未动工的说吱，杨保军认为，CBD的核心功能是金融、贸易、商务等，传媒业只是其配套产业之一，而不是最主要的；真正的“内冷”应是核心区的商务设施开发仍不够，也就是为CBD主体产业提供的生存发展空间仍不足。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授分析认为，CBD核心区商务项目开发少而住宅项目建设多，主要原因是当前房地产开发商多以短期投资为主，大多为具备长期投资的能力。另外一个原因，是住宅项目开发周期相对较短，又易于获得金融支持，而商业写字楼项目开发周期较长，获得金融支持的难度比较大。因此，虽然目前北京CBD地区写字楼市场出现了明显的空置率下降和租金上升的趋势，但对开发商的吸引力仍然不足够，开发商对写字楼项目仍然信心不足。
一位房地产开发商一语道破天机：“开发住宅项目资金回收快，而商务设施则慢得多”。杨保军认为，开发商当然要争取最大的利润，并以最快的方式收回投资，但是目前的局面显示他们借势借过头了。
CBD的形成要依靠市场力量推动
杨保军指出，核心区住宅开发过多，会影响CBD的整体规划。首先，这样会提高地价，抬高CBD的门槛，使今后想进入核心区的企业须承担更高的成本；其次，减少了发展商务核心区的土地空间。因此，政府部门应加强总量控制和决策指导，并根据规划测算，严格控制用地。否则，核心区就会重蹈广州的覆辙，成为一个大型的社区，而不是真正的CBD了。
刘洪玉教授则指出，政府规划建设CBD，应首先从政策上吸引更多的服务类企业投资CBD，通过推动贸易与服务业的发展，来促进对办公空间需求的上升，争取达到“引鸟筑巢”的效果。
两位专家均认为，在CBD的建设中，政府应起到合理规划功能上大的分区的作用，具体实施应依靠市场的自然力量推动CBD的形成，而不是靠行政命令。
各方需理性分析CBD
专家们认为，虽然市场压力很大，但是开发商不能急功近利。CBD确实需要住宅和商业服务配套，但是其商务中心区的属性决定了这里并不是适宜居住的区域。在核心区和周边地区应尽可能地开发解决CBD年轻白令人群居住与工作需求的较高密度的小户型公寓，而有能力消费大户型或豪宅的人群则更注重居住社区的低密度和自然环境，可在更远的区域开发此类住宅。因此，开发商应认真分析CBD的住宅需求总量，避免盲目投资。
对于消费者来说，则应理智地分析在CBD及其周边地区购买住宅的目的，是自用、投资还是期待升值，从而做出理性选择。
对CBD的发展前景，杨保军指出，目前北京市人均GDP刚过3000美元，并进一步进行产业结构调整，制造业正在逐渐向效区转移，而市中心将逐渐形成以第三、第四产业为主的产业格局；随着中国银行金融业机构改革的加快，国外金融保险业会大量进入中国；世界制造业的重组，也会有大量企业的分部移师中国，北京无疑是上海之外的最佳选择，其管理部门将会进驻CBD；另外国内一些大企业随着发展的需要，要选择便于与国际企业交流、合作的办公环境。这些发展趋势，都将促进北京在若干年后形成真正的CBD。