景区住宅房地产开发能否与景区协调发展

旅游房地产开发大体上有三类，一是旅游项目开发，如主题公园，娱乐项目，自然景观公园等，它是直接为旅游者提供观光、娱乐、休闲消费的旅游产品开发；二是旅游住宿设施开发，如宾馆饭店、度假村、分时度假产权式酒店等，它是直接为旅游者提供旅游住宿服务的项目开发；三是旅游商业服务设施开发，如餐馆、商店、商业街等，这也是直接为旅游者提供旅游配套服务的项目开发。由于这三类项目直接与旅游者和旅游业有着密切的关系，因此一般把它们称之为旅游房地产开发。还有一种是依托景区尤其是自然景区开发的住宅房产项目，通常称为景区住宅房地产开发。由于这种项目开发主要是为居民提供优质的景观环境、良好的服务设施和独特的资源价值，因此它不应属于旅游地产类开发。因为景区住宅开发和旅游房地产开发在目标群体、市场定位、价值观念、功能设计、建筑风格以及服务项目安排上都有根本的差异和区别。
在国外，依托自然风光开发的景区住宅非常普遍，是很自然的事，如美国的夏威夷、佛罗里达、瑞士的洛桑、卢森，特别是在瑞士，许多景区周边开发的房地产项目很有特色，如洛桑大湖北面，有一些环保住宅，同风景区配合的很美，既适合人居，又很好地保护了环境。这些住宅有高档公寓，有连体别墅，也有独立的别墅。由于景区的存在，这些项目的商业价值大大增加，这也正是住宅开发商和土地管理者在景区争上住宅项目、大搞住宅建设的根本动力所在，甚至形成了房产开发商、土地管理者(地方政府)、景区经营者三个积极性。
近年来，我国许多旅游景区包括城市景区大量开发住宅房地产项目，出现了一些问题。一是景区周边环境被破坏，景区内出现大量违章建筑；二是在核心景区内大量建房，只讲经济效益，破坏了生态环境和历史风貌；三是以牺牲美丽的生态环境和景区的长远社会效益，过度破坏资源，过度开发，大大降低了旅游景区的吸引力，造成永久的遗憾，因此景区住宅开发一片喊“打”声。
其实，对景区住宅开发应辨证地看。适度的景区住宅开发不仅可以促进住宅消费倾向的引导，提升住宅开发讲环境、讲环保的高质量品位，还可以对旅游业的发展起积极的促进作用。主要表现在：
1、带动景区基础设施开发，为景区发展旅游创造良好的基础条件。一般来讲，景区住宅开发大多在“五边”地区，即河边、海边、湖边、山边、林边。城市景区住宅开发也大多在大绿化带、人工湖、高尔夫球场周围。这些地方通常基础设施较弱，甚至是荒凉地方。如果仅靠景区来开发市政基础设施，势必给景区造成沉重的经营负担。景区住宅开发特别是高档住宅开发，基础设施要求较高，至少七通一平，这恰恰为发展旅游业创造了条件，没有水、电、路、气，就没有旅游业的发展。
2、为景区构建独具特色的人文环境，使景区更具有人性化色彩，增加景区的吸引力。从旅游者心里来讲，旅游者在游览风光美景中，能看到建筑别致、与自然景观融为一体的人居住宅，更会产生心理上的共鸣和热爱环境、热爱家园、热爱自然、欣赏景区的感叹。如，瑞士卢森湖边的商住两宜民宅，使很多游客流连忘返。
3、政府或土地管理者可以从景区住宅开发中获得可观的土地收入，使之有更多的财源开发旅游配套设施，促进旅游业的发展。
4、景区住宅开发可以改变景区周边交通环境，进而用交通带动旅游景区经济发展，扩大旅游就业。
旅游景区开发住宅房地产的核心问题是既要有经济效益，还要有社会效益、生态效益，既能创造一个适合人居的最佳环境，又要保护好生态环境和历史风貌，使旅游景区能千秋万代永续利用，决不能毁掉老祖宗留下的宝贵遗产和大自然留给人类的风光美景。因此，景区住宅开发必须与景区协调发展。这里主要有7个要素：
第一，规划要素。必须有一个科学的、合理的、能保证景区可持续发展的旅游、居住整体规划。
第二，体量、色彩、密度要素。景区住宅应该体量适度、色彩和谐、密度较低。
第三，建筑外观、形式要素。景区住宅的建筑外观和建筑形式要具有个性化特征，避免同一化，使住宅为景区添彩。
第四，建筑与景观衬托要素。景区住宅与自然景观要融为一体，交相辉映。
第五，人流分离要素。旅游人口和居民人口无论在静态还是在动态上都要分离。
第六，环保要素。景区住宅在污水处理、垃圾处理、太阳能利用上都要符合环保要求，保证景区不被污染或破坏。
第七，资源保护要素。严格限制对景区资源会造成负面影响的住宅开发，不能因住宅开发而破坏资源。