上海办公楼市场发展的历史与回顾
admin
2003-03-24
来源：景观中国网
上海的办公楼市场由来以久，最早产生于19世纪初，并随着社会变革和商品经济的发展历程而萌芽、成长、演变。从历史的脉络把握各个历史时期上海办公楼市场的发展状况和运行轨
上海的办公楼市场由来以久，最早产生于19世纪初，并随着社会变革和商品经济的发展历程而萌芽、成长、演变。从历史的脉络把握各个历史时期上海办公楼市场的发展状况和运行轨迹，有助于更好地判断分析现状，并预测和展望未来的发展趋势。
一、改革前的上海办公楼市场(1949-1978年)
上海办公楼市场在建国以前就已存在，当时是以外资和华资房地产公司并存并主要集中于上海、天津、广州、青岛、厦门等沿海几个大城市，进行土地和房屋的经营活动。19世纪20年代特别开埠以后，上海进入繁荣时期。东、西两个工业区大工厂迅速开办，外滩一带形成了中、外银行和钱庄集中的金融商务中心，南京路、金陵路、淮海路、静安寺等繁华商业区也已形成。外国资本大量进入，民族资本也正处于黄金时代，1931年上海进出口贸易货值总数为20亿两(白银)，人口也增至300余万。中、外房地产也于此时达到顶峰，建屋数量空前增长，1919年到1931年，13年中仅公共租界就新建房屋65000幢，平均每年5000幢左右。这个时期，不但房屋数量大增，而且建筑结构也起了变化，由于钢骨水泥和电梯技术的发明，高层建筑大量出现。外滩一带的商务大楼群，大多建于这一时期。上海在上世纪20年代至40年代，曾是远东金融、贸易中心，第三产业占主导地位。办公楼市场在这个时期发展十分迅速，外滩金融街正是这个时期形成的。这个时期办公楼市场总的特征是波动幅度、频率较大，投机性很强，因此在政府的法规中也有了对“不动产”的一些规定。这说明办公楼市场尽管十分脆弱，但已经初具雏形。
建国以后，由于中国实行了国有土地无偿划拨和房屋非商品化的政策，在这种政策背景下，上海办公楼的市场功能逐步萎缩。在实践中，需要土地或房屋者，不是从市场购买，而要向政府申请，得到批准后，政府就无偿划拨土地给申请者，于是形成政府无偿、无限制划拨土地的体制，或者政府无偿拨款由申请者自行组织建设业务用房和办公用房。这种体制，从1949-1978年持续了30年时间，其中每年尽管都有相当规模的房地产在开发建设之中，共积累了近8万亿元的存量房地产。但由于土地不能出让、转让，房屋不能买卖，作为房地产市场就不存在交易的客体和对象，因此，可以说这一段时间办公楼市场处于休眠时期。而在这一时期，上海被定位为我国主要工业基地，固定资产投资和有关政策都向第二产业倾斜，第三产业急剧萎缩，这种格局一直持续到70年代末。在这种产业政策的影响下，上海办公楼场逐渐缩小。至1978年，市区仅有办公用房228万平方米，而且大多数面积被政府部门使用。
1949-1978年在高度集中的计划经济体制下，上海市过分重生产、轻生活，在变成全国工业基地的同时，城市其他功能被削弱了。由于长期闭关自守和国际封锁，上海与国际经济的联系被割断了，原来已形成金融、贸易和航运等中心城市功能不能发挥。这一时期暴露出的主要矛盾：
第一、产业结构失调：上海所走的是以工业发展为主体的经济发展路子，1952年全国第一、二、三次产业的比重为3.8：53.6：42.6，而1978年改变为4.0：77.4：18.6，第三产业的比重下降达24个百分点。因此，上海从一个远东地区的金融、贸易中心转变成一个为国内市场提供轻纺产品的工业基地。
第二、财政收支失衡：计划经济下的重生产、轻产出；重投入、轻效益使得该时期内上海的财政收支长期失衡。
第三、城市建设滞后：同期上海全社会固定资产投资为299.1亿元，只占全市财政收入的11.9％，占地方财政收入的15.3％，其中交通邮电、公用事业和住宅投资分别为27.0亿元、16.8亿元和12.48亿元，占全社会固定资产投资的比重分别为9.0%、5.6%和4.2％。因此，上海城市建设明显滞后，造成交通拥挤、污染严重、住宅紧张等问题。
第四、空间布局混乱：上海原来是一个以第三产业为主体的多功能城市，建国以后的发展主要是靠工业，而工业的发展是见缝插针，因此导致工业与第三产业、工业与居民住宅交叉混杂、矛盾重重，而对办公楼的整体规划以及中央商务区的建设还无从谈起。
在以上的大背景下，上海的办公楼市场失去了赖以发展的客观基础，从1949年至1978年的30年中，办公用房面积却一直在230万平方米上下(见表1)。考虑到这一时期上海市为解决居民住房严重不足，将一部分非住宅(包括办公楼)用房改作居民住宅，办公楼建设面积还是有所增加的，但是从总体的规模上看，办公楼市场的发展基本上还是处于停滞状态。
表1 1949年以来至1978年上海市区办公用房历年供应量
单位：万平方米
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年份 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959
--------------------------------------------------------------------------------------
建筑面积 230 230 233 237 242 246 248 252 259 204 213
增量 0 0 +4 +5 +4 +2 +4 +7 -55 +9
--------------------------------------------------------------------------------------
年份 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970
--------------------------------------------------------------------------------------
建筑面积 237 241 242 243 245 255 247 247 247 247 250
增量 +24 +4 +1 +1 +2 +10 -8 0 0 0 +3
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年份 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978
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建筑面积 250 253 214 215 218 221 225 228
增量 0 +3 -39 +1 +3 +3 +4 +3
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资料来源：上海统计年鉴2002年
从办公楼的区域分布来看，该时期的商务办公中心主要集中在黄浦区的外滩和南京路一带，其它一些区域如徐汇、长宁等虽也有些办公建筑，但真正意义上的商务办公中心并未形成。这对于向上海这样一个拥有一千多万人口的大都市来说，办公楼的区域分布未免过于单调。
从建筑的形态上看，办公楼多以砖混结构为主，楼型以多层为主，布局以一排状标准开间为主；50年代引进前苏联的所谓标准化设计模式，尽管有着私密性强，工作环境可自行控制的优点，但存在外形、立面风格和布局较为单调，空间利用率低，缺乏个性和生气的弊端。
从经营方式上，主要是各单位自建自用，基本上不对外出售或出租，主要是计划经济下的那种经营方式。
二、改革后的上海办公楼市场(1978-2001年)
1978年底，改革开放和以经济建设为中心的基本方针的确立，我国从计划经济向市场经济的转型，使得办公用房的商品属性得以体现，这为上海办公楼市场迅速恢复与发展带来了契机，30年休眠时期蕴藏的强大势能，逐渐开始释放出来，并形成不可阻挡的发展趋势。
从1978年到2001年22年的时间里，上海办公用房的面积从228万平方米扩张到2702万平方米(见表2)，以平均每年约30％的速度增长，市场规模翻了10番。
表2 1978年至2001年上海市区办公用房历年供应量
单位：万平方米
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年份 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988
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建筑面积 228 236 337 347 362 373 390 425 476 500 538
增量 +3 +12 +1 +10 +15 +11 +17 +35 +51 +24 +38
--------------------------------------------------------------------------------------
年份 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
--------------------------------------------------------------------------------------
建筑面积 565 599 650 667 766 813 955 1127 1497 2089 2292
增量 +27 +34 +51 +17 +99 +47 +142 +172 +370 +592 +203
--------------------------------------------------------------------------------------
年份 2000 2001
----------------------
建筑面积 2416 2474
增量 +124 +58
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资料来源：同表1。
从这一时期市场规模的扩张看，1978-1990年可以称为发展时期，1990年的总量达599万平方米，比1978年扩张了2.6倍；而1991-2001年可以称为高速发展时期，2001年总量达2474万平方米，比1978年扩张了近1l倍，比1990年扩张了4.1倍。其中，1992年—1998年为增长速度最快的时期，近几年增长速度有所减缓。
从办公用房的区域分布来看，已从上世纪80年代前黄浦区的一个点向多极扩散，形成了以浦东陆家嘴为代表的浦东、黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇所形成的“人”字型分布态势。
从办公楼的形态上，上世纪80年代是以钢筋砼结构为主，楼型以高层为主，布局上仍以排状小开间为主；90年代以后，除通常的钢筋砼结构外，高层、超高层结构开始出现，从这一时期的发展趋势看，大体量、超高层、高规格、智能化、庭院化、人性化的办公楼成为市场追求。
从经营方式上，上世纪80年代以前，主要是各单位自建自用，基本上不对外出售或出租；80年代后期，上海新建联谊大厦和瑞金大厦等商品营业用办公楼，主要是对外出租。90年代前期，上海办公用房供不应求，租金直线上升，不少外来企业只好借租宾馆办公。房地产开发企业开始大量进入建造办公用房的领域。原本设想开发建设后，以出售为主，但恰好遇到我国宏观经济调控和亚洲金融风暴，需求萎缩，形成出售、出租、空置三足鼎立局面。1990年以来，有相当一部分非房地产企业，将原先自用的办公用房，改造成商务楼出租，通过产品的变化来适应经营上的要求。
综观改革前后上海办公楼市场的发展历程，作为房地产细分市场之一的办公楼市场是跟随经济的变革和房地产业的发展，演绎着一条由小到大、由弱转强、由幼芽到逐步成熟的发展轨迹，业以形成一定的市场规模。2001年，上海办公楼建成面积为62.23万平方米，新开工面积为22.73万平方米，施工面积为381.63万平方米。截止2001年底，办公用房的建筑面积已达2474万平方米，和北京一起成为我国拥有最大办公楼规模的两个城市之一。
从发达国家的经验来看，如美国，办公楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，办公楼与家居规模的比例达到30%，而上海办公楼市场目前的规模为2474万平方米，住宅市场规模为23475万平方米，其比值为(2474／23475=10％)10％，还远低于美国的水平。
从投资的角度看，办公楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家是受到不动产投资者，尤其是中长线投资机构的青睐。目前，尽管我国(包括上海)在整个房地产市场所占份额还相当有限，但是从发展的角度看，伴随中国对外吸引力的不断提升、企业规模的不断扩大、中小企业的迅猛发展，办公楼市场将会有一个比较大的发展空间。而上海作为中国经济发展的龙头、国际化大都市，其经济的国际化和资本的集聚化必将给上海的办公楼市场带来前所未有的发展机遇。（上海房地产市场报告）
一、改革前的上海办公楼市场(1949-1978年)
上海办公楼市场在建国以前就已存在，当时是以外资和华资房地产公司并存并主要集中于上海、天津、广州、青岛、厦门等沿海几个大城市，进行土地和房屋的经营活动。19世纪20年代特别开埠以后，上海进入繁荣时期。东、西两个工业区大工厂迅速开办，外滩一带形成了中、外银行和钱庄集中的金融商务中心，南京路、金陵路、淮海路、静安寺等繁华商业区也已形成。外国资本大量进入，民族资本也正处于黄金时代，1931年上海进出口贸易货值总数为20亿两(白银)，人口也增至300余万。中、外房地产也于此时达到顶峰，建屋数量空前增长，1919年到1931年，13年中仅公共租界就新建房屋65000幢，平均每年5000幢左右。这个时期，不但房屋数量大增，而且建筑结构也起了变化，由于钢骨水泥和电梯技术的发明，高层建筑大量出现。外滩一带的商务大楼群，大多建于这一时期。上海在上世纪20年代至40年代，曾是远东金融、贸易中心，第三产业占主导地位。办公楼市场在这个时期发展十分迅速，外滩金融街正是这个时期形成的。这个时期办公楼市场总的特征是波动幅度、频率较大，投机性很强，因此在政府的法规中也有了对“不动产”的一些规定。这说明办公楼市场尽管十分脆弱，但已经初具雏形。
建国以后，由于中国实行了国有土地无偿划拨和房屋非商品化的政策，在这种政策背景下，上海办公楼的市场功能逐步萎缩。在实践中，需要土地或房屋者，不是从市场购买，而要向政府申请，得到批准后，政府就无偿划拨土地给申请者，于是形成政府无偿、无限制划拨土地的体制，或者政府无偿拨款由申请者自行组织建设业务用房和办公用房。这种体制，从1949-1978年持续了30年时间，其中每年尽管都有相当规模的房地产在开发建设之中，共积累了近8万亿元的存量房地产。但由于土地不能出让、转让，房屋不能买卖，作为房地产市场就不存在交易的客体和对象，因此，可以说这一段时间办公楼市场处于休眠时期。而在这一时期，上海被定位为我国主要工业基地，固定资产投资和有关政策都向第二产业倾斜，第三产业急剧萎缩，这种格局一直持续到70年代末。在这种产业政策的影响下，上海办公楼场逐渐缩小。至1978年，市区仅有办公用房228万平方米，而且大多数面积被政府部门使用。
1949-1978年在高度集中的计划经济体制下，上海市过分重生产、轻生活，在变成全国工业基地的同时，城市其他功能被削弱了。由于长期闭关自守和国际封锁，上海与国际经济的联系被割断了，原来已形成金融、贸易和航运等中心城市功能不能发挥。这一时期暴露出的主要矛盾：
第一、产业结构失调：上海所走的是以工业发展为主体的经济发展路子，1952年全国第一、二、三次产业的比重为3.8：53.6：42.6，而1978年改变为4.0：77.4：18.6，第三产业的比重下降达24个百分点。因此，上海从一个远东地区的金融、贸易中心转变成一个为国内市场提供轻纺产品的工业基地。
第二、财政收支失衡：计划经济下的重生产、轻产出；重投入、轻效益使得该时期内上海的财政收支长期失衡。
第三、城市建设滞后：同期上海全社会固定资产投资为299.1亿元，只占全市财政收入的11.9％，占地方财政收入的15.3％，其中交通邮电、公用事业和住宅投资分别为27.0亿元、16.8亿元和12.48亿元，占全社会固定资产投资的比重分别为9.0%、5.6%和4.2％。因此，上海城市建设明显滞后，造成交通拥挤、污染严重、住宅紧张等问题。
第四、空间布局混乱：上海原来是一个以第三产业为主体的多功能城市，建国以后的发展主要是靠工业，而工业的发展是见缝插针，因此导致工业与第三产业、工业与居民住宅交叉混杂、矛盾重重，而对办公楼的整体规划以及中央商务区的建设还无从谈起。
在以上的大背景下，上海的办公楼市场失去了赖以发展的客观基础，从1949年至1978年的30年中，办公用房面积却一直在230万平方米上下(见表1)。考虑到这一时期上海市为解决居民住房严重不足，将一部分非住宅(包括办公楼)用房改作居民住宅，办公楼建设面积还是有所增加的，但是从总体的规模上看，办公楼市场的发展基本上还是处于停滞状态。
表1 1949年以来至1978年上海市区办公用房历年供应量
单位：万平方米
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年份 1949 1950 1951 1952 1953 1954 1955 1956 1957 1958 1959
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建筑面积 230 230 233 237 242 246 248 252 259 204 213
增量 0 0 +4 +5 +4 +2 +4 +7 -55 +9
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年份 1960 1961 1962 1963 1964 1965 1966 1967 1968 1969 1970
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建筑面积 237 241 242 243 245 255 247 247 247 247 250
增量 +24 +4 +1 +1 +2 +10 -8 0 0 0 +3
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年份 1971 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978
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建筑面积 250 253 214 215 218 221 225 228
增量 0 +3 -39 +1 +3 +3 +4 +3
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资料来源：上海统计年鉴2002年
从办公楼的区域分布来看，该时期的商务办公中心主要集中在黄浦区的外滩和南京路一带，其它一些区域如徐汇、长宁等虽也有些办公建筑，但真正意义上的商务办公中心并未形成。这对于向上海这样一个拥有一千多万人口的大都市来说，办公楼的区域分布未免过于单调。
从建筑的形态上看，办公楼多以砖混结构为主，楼型以多层为主，布局以一排状标准开间为主；50年代引进前苏联的所谓标准化设计模式，尽管有着私密性强，工作环境可自行控制的优点，但存在外形、立面风格和布局较为单调，空间利用率低，缺乏个性和生气的弊端。
从经营方式上，主要是各单位自建自用，基本上不对外出售或出租，主要是计划经济下的那种经营方式。
二、改革后的上海办公楼市场(1978-2001年)
1978年底，改革开放和以经济建设为中心的基本方针的确立，我国从计划经济向市场经济的转型，使得办公用房的商品属性得以体现，这为上海办公楼市场迅速恢复与发展带来了契机，30年休眠时期蕴藏的强大势能，逐渐开始释放出来，并形成不可阻挡的发展趋势。
从1978年到2001年22年的时间里，上海办公用房的面积从228万平方米扩张到2702万平方米(见表2)，以平均每年约30％的速度增长，市场规模翻了10番。
表2 1978年至2001年上海市区办公用房历年供应量
单位：万平方米
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年份 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988
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建筑面积 228 236 337 347 362 373 390 425 476 500 538
增量 +3 +12 +1 +10 +15 +11 +17 +35 +51 +24 +38
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年份 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
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建筑面积 565 599 650 667 766 813 955 1127 1497 2089 2292
增量 +27 +34 +51 +17 +99 +47 +142 +172 +370 +592 +203
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年份 2000 2001
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建筑面积 2416 2474
增量 +124 +58
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资料来源：同表1。
从这一时期市场规模的扩张看，1978-1990年可以称为发展时期，1990年的总量达599万平方米，比1978年扩张了2.6倍；而1991-2001年可以称为高速发展时期，2001年总量达2474万平方米，比1978年扩张了近1l倍，比1990年扩张了4.1倍。其中，1992年—1998年为增长速度最快的时期，近几年增长速度有所减缓。
从办公用房的区域分布来看，已从上世纪80年代前黄浦区的一个点向多极扩散，形成了以浦东陆家嘴为代表的浦东、黄浦、静安、长宁、卢湾、徐汇所形成的“人”字型分布态势。
从办公楼的形态上，上世纪80年代是以钢筋砼结构为主，楼型以高层为主，布局上仍以排状小开间为主；90年代以后，除通常的钢筋砼结构外，高层、超高层结构开始出现，从这一时期的发展趋势看，大体量、超高层、高规格、智能化、庭院化、人性化的办公楼成为市场追求。
从经营方式上，上世纪80年代以前，主要是各单位自建自用，基本上不对外出售或出租；80年代后期，上海新建联谊大厦和瑞金大厦等商品营业用办公楼，主要是对外出租。90年代前期，上海办公用房供不应求，租金直线上升，不少外来企业只好借租宾馆办公。房地产开发企业开始大量进入建造办公用房的领域。原本设想开发建设后，以出售为主，但恰好遇到我国宏观经济调控和亚洲金融风暴，需求萎缩，形成出售、出租、空置三足鼎立局面。1990年以来，有相当一部分非房地产企业，将原先自用的办公用房，改造成商务楼出租，通过产品的变化来适应经营上的要求。
综观改革前后上海办公楼市场的发展历程，作为房地产细分市场之一的办公楼市场是跟随经济的变革和房地产业的发展，演绎着一条由小到大、由弱转强、由幼芽到逐步成熟的发展轨迹，业以形成一定的市场规模。2001年，上海办公楼建成面积为62.23万平方米，新开工面积为22.73万平方米，施工面积为381.63万平方米。截止2001年底，办公用房的建筑面积已达2474万平方米，和北京一起成为我国拥有最大办公楼规模的两个城市之一。
从发达国家的经验来看，如美国，办公楼市场规模为3.5亿平方米，家居市场规模为11.8亿平方米，办公楼与家居规模的比例达到30%，而上海办公楼市场目前的规模为2474万平方米，住宅市场规模为23475万平方米，其比值为(2474／23475=10％)10％，还远低于美国的水平。
从投资的角度看，办公楼宇作为不动产的重要投资品种，其稳定的收益和良好的现金流，在西方国家是受到不动产投资者，尤其是中长线投资机构的青睐。目前，尽管我国(包括上海)在整个房地产市场所占份额还相当有限，但是从发展的角度看，伴随中国对外吸引力的不断提升、企业规模的不断扩大、中小企业的迅猛发展，办公楼市场将会有一个比较大的发展空间。而上海作为中国经济发展的龙头、国际化大都市，其经济的国际化和资本的集聚化必将给上海的办公楼市场带来前所未有的发展机遇。（上海房地产市场报告）
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