深圳豪宅鉴定：景观、规划、客户群缺一不可
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2003-03-14
来源：景观中国网
在深圳本地，“豪宅”一直没有一个统一的公认指标。
我们认为：“豪宅”作为住宅中的最尖端产品，它应该有更全面、更深刻的内涵。
以往，别墅是豪宅的唯一代名词，而今，T
在深圳本地，“豪宅”一直没有一个统一的公认指标。
我们认为：“豪宅”作为住宅中的最尖端产品，它应该有更全面、更深刻的内涵。
以往，别墅是豪宅的唯一代名词，而今，Townhouse、小高层、高层，甚至超高层，都纷纷亮相于豪宅市场，形成了以别墅为代表的平面式豪宅（包括Townhouse）与空中豪宅（包括小高层、高层、超高层）共存的局面。银湖，以别墅为主，是公认的豪宅区域，东海花园是空中豪宅的经典之作，去年，水榭花都的Townhouse成为市场关注的又一焦点。
深圳豪宅已呈现百花齐放的格局，对豪宅的界定更需从自然景观资源和软硬件设施等方面进行细分鉴定，“豪宅”的评判应该是一个综合的标准，它包括稀缺的自然景观、良好的建筑规划设计、较高的社会认同度以及有品位和文化内涵等。景观资源鉴定：
必须有不可再生自然景观
深圳有三大自然景观：海景、山景、湖景。这三大自然景观资源均是稀缺的、不可再生的项目配套的外部资源优势。伴随着深圳房地产市场的差异化缩小，同质化现象越来越严重，这类景观资源更是显得它的珍贵性，已经成为衡量豪宅标准的重要依据。
深圳海岸线为229.96公里。从地理位置看：
有海景资源的片区：深圳湾片区、红树湾片区、大梅沙片区、西部蛇口片区；
深圳西部和西南是珠江口、伶仃洋，东部和东南部是大亚湾、大鹏湾，中部有深圳湾，海岸线长229.96公里，海景资源极为丰富。从实际地理环境和自然资源来看，东部的大梅沙片区、中部的环深圳湾片区、西部的蛇口片区拥有稀缺性海景资源优势，是较为典型豪宅区域。
有山景资源的片区：东部的梧桐山、中部的环香蜜湖片区、塘朗山、安托山下的华侨城片区、银湖片区。
从深圳现有山脉来看，东部有梧桐山、中部有安托山、塘朗山，西部有大南山、小南山。从实际地理环境和自然资源来看，东部的大梅沙片区、罗湖的银湖片区、福田的香蜜湖片区拥有葱郁的山景及大面积绿化，为以上区域发展豪宅物业提供了充足的景观资源。
有湖景资源的片区：银湖片区、环香蜜湖片区。
目前深圳市有较多水景资源，如深圳水库、洪湖、银湖水库、香蜜湖、梅林水库，但仅有银湖和香蜜湖的景色最为出众，因此目前湖景豪宅片区主要为香蜜湖片区和银湖片区。
当然仅有以上三种其一或更多的资源也不足于称为“豪宅”，它还必须与整体的大社区、建筑物密切结合，如梅林，靠近梅林水库的物业虽有梅林水库资源做支撑，但那里的大面积单位就不能称为豪宅。
所以，“豪宅”的评判应该是一个综合的标准，它包括稀缺的自然景观、良好的建筑规划设计、较高的社会认同度，高档次，有品位，有文化内涵等。规划设计鉴定：
一多一少，一高一低
“豪宅”不是一种概念，而应是体现在建筑物的实处，把品位、档次等都要做到位，豪宅一定要拥有足够的空间尺度。
容积率低：
———做别墅最佳的容积率为0.3~0.35,Townhouse最佳的容积率为0.7~1.0比较合适，多层最佳的容积率为1.2~1.3,小高层最佳的容积率为2.0~2.3,高层最佳的容积率为3.0~4.0。
每层户数少：每层的户数较少，如一梯一户、一梯两户等；
户型功能标准高：
———带有一定享受概念，追求更多的生活情趣空间，追求更新的生活模式。对环境要求较高，达到享受的空间。起居室面积一般是在26~30平方米以上，主卧室面积要在17~20平方米以上。豪宅，讲究的是一种居住的舒适性，否则户型面积小，其他方面做得再好，也只能称为一个精品；
户型功能比较齐全，一般设计有衣帽间、书房等。工人房有工人房独立的卫生间，有时工人房甚至有独立的通道，使主、仆活动区域基本分离；
停车位多：小区停车场充足，至少为1：1以上。
豪宅片区鉴定：
七大豪宅片区
深圳市中心区
目前中心区正在加紧建设中，许多生活配套设施建设还不成熟，但由于中心区为高起点、高标准、高规划，且未来将成为深圳市政治、经济、金融、文化的中心，深得金领置业人士关注。
目前该片区豪宅主要情况如下：
1、区位：具有明显的区位优势，为深圳市中心；
2、物业类型：高层、小高层及少量别墅；
3、户型：片区住宅主力户型主要为三房和四房，面积多在130~170平方米之间；
4、价格：区域平均价格在8500元／平方米以上；
5、自然景观：莲花山，仅有中心区北区住宅可充分享受这一景观；
6、配套设施：市民中心、电视中心、高交会馆、青少年宫、图书馆、购物公园、福华地下商城、地铁、公交总站、一所幼儿园（位于黄埔雅苑内）、一所小学（位于黄埔雅苑内）等，这些配套设施为中心区成为国际化生活社区奠定了扎实的基础；
7、置业群体：多为方便工作或提升自身形象的金领以上阶层（如金融、证券、私营企业等高层管理者或老板）及一定量的港人；
8、代表楼盘：嘉里雅颂居、天健世纪花园、星河·国际、黄埔雅苑、城中雅苑等。
香蜜湖片区
香蜜湖片区为深圳市中心区二级辐射地带，不仅拥有43万平方米的植物园和香蜜湖，有“深圳市绿肺”之美誉，还可远观美丽的安托山山景和深圳湾；该片区配套设施档次较高，且集都市时尚和郊区风情于一体，片区豪宅形象较早被认可。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：处于深南大道边，为深圳市中心区二级辐射区域，区位优势较为明显；
2、物业类型：高层、小高层及少量别墅；
3、户型：除香蜜湖豪园为小户型以外，该片区其它豪宅主力户型面积多在150平方米以上；
4、价格：区域平均价格在8000元／平方米以上，有的售价甚至在1万元／平方米以上，如东海花园二期、东海君豪阁、水榭花都；
5、自然景观：香蜜湖、安托山山景、农科植物园、深圳湾；
6、配套设施：水上乐园、名人俱乐部、山姆会员店、德式堡会所、香蜜湖度假村、观光农场、深圳市高级中学、东海双语幼儿园等；
7、置业群体：多为既追求“离尘不离城”生活模式，又向往空气清新的生活环境的金领以上阶层、团体购买的银行、证券等高收入群体及部分港人；
8、代表楼盘：东海花园二期、东海君豪阁、熙园、水榭花都、香榭里花园等。
华侨城片区
华侨城主要拥有丰富的人造旅游资源（如世界之窗、民俗文化村、欢乐谷、锦绣中华）、高尚的人文社区及部分海景优势；该片区交通方便、生活便利、配套成熟，在一定程度上刺激了置业者的置业欲望。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：处于深南大道边，为深圳市主要旅游景点聚集地，区位优势较为明显；
2、物业类型：高层、小高层及少量别墅；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在140~660平方米之间；
4、价格：平均价格在7800元／平方米以上；
5、自然景观：安托山、深圳湾；
6、配套设施：世界之窗、民俗文化村、锦绣中华、欢乐谷、沃尔玛、华侨城铜锣湾广场、何香凝美术馆、华侨城医院、OCT广场、沙河高尔夫、名商高尔夫、华侨城中学、华侨城小学、沙河中学、沙河小学、白石洲中英文学校、地铁等；
7、置业群体：为较有文化品味和追求高质素生活的富裕家庭；
8、代表楼盘：波托菲诺、碧海云天、世纪村等。
环深圳湾片区
环深圳湾片区由于具有丰富的海景资源、良好的红树林生态环境及清新的自然空气和超前社区规划而赢得了众多置业者认可和关注。目前该片区各项配套还不完善，但道路网络及公交已基本上到位。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：处于深南大道边，为深圳市主要旅游景点聚集地，区位优势较为明显；2、物业类型：高层；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在90~340平方米之间；
4、价格：平均价格在7500元／平方米以上；
5、自然景观：红树林、深圳湾；
6、配套设施：深圳市高尔夫、金地莱恩幼儿园、新洲幼儿园、上沙中学、金地小学、沙嘴邮局、仁爱医院、皇岗妇幼保健院等；
7、置业群体：为向往“亲近自然、走进自然”生活或对海景有独特情结的金字塔顶尖部分置业者及相当部分的高薪产业人士；
8、代表楼盘：金海湾花园、万科金域蓝湾等。
蛇口片区－－异域风情别墅区
蛇口片区聚集了深圳70％以上的深圳外籍人士，蛇口别墅沿大南山沿山路倚山而建，倚山靠海，充满异域风情，周边商业配套成熟，生活配套设施齐全，酒吧一条街、海上世界等休闲娱乐设施营造蛇口安逸舒适生活，为深圳极具特色的别墅区。
1、区位：沿大南山、沿山路一线展开；
2、物业类型：以别墅为主；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在300平方米左右；
4、价格：平均价格在20000元／平方米以上；
5、自然景观：大南山、小南山、后海；
6、配套设施：酒吧一条街、海上世界、蛇口体育中心、蛇口医院、育才中学等；
7、置业群体：向往蛇口宁静生活环境的深圳富有人士、中外经贸（蛇口经商）商贾、外籍富有人士；
8、代表楼盘：龟山别墅、鲸山别墅、半山海景别墅等。
银湖片区－－景致幽雅的富人区
银湖片区拥有稀缺的自然资源和良好的人文环境，片区内多个高档别墅物业，周边配套尽显尊贵，高尔夫、网球场、射击场等高尚休闲生活配套应有尽有，是深圳典型的山水豪宅片区，聚集了深圳大多数富有人士，已形成深圳最高尚的富有居住区形象。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：北环大道以北、银湖路沿线；
2、物业类型：多层、别墅；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在500平方米左右；
4、价格：平均价格在1.5万元／平方米以上；
5、自然景观：银湖、蛤蟆顶；
6、配套设施：银湖旅游度假区、高级饮食宾馆、高尔夫球练习场、网球场、射击场、骑马场和垂钓中心等高尚休闲生活配套设施；
7、置业群体：深圳富有人士、国内政府高官、商界名流富贾；
8、代表楼盘：银谷别墅、棕榈泉别墅、颐园别墅等。
盐田片区－－豪宅新焦点
片区特点：盐田背靠梧桐山，东临大鹏湾，有绵延山林之优雅，有海滨之悠长秀丽，与香港山水相连，口岸相通，基础设施日趋完善。盐田全区海岸线长10公里，是深圳最美的“黄金海岸”之一，这里既有风景秀美的梧桐山，三洲田山地资源，又有被称为“黄金海岸”的大、小梅沙的旅游区，区内有众多错落有致的山间水库，其整体构成的高素质自然环境，尤其是尚未大规模开发的纯自然风貌，给房地产等相关产业发展提供了良好的机遇。随着盐坝高速公路的开通，深圳东部沿海地区的海景资源、山景都成为了酒店、高级公寓、别墅的诞生之地，加上深圳市政府已把葵涌镇规划为深圳的高新技术开发区，对入
住的高新技术产业实行优惠政策，高新技术与优美的环境都将在此地结合起来。
主要项目：海天一色，金海滩别墅，新世界翠林花园，翠体雅居，水云间，万科东海岸，百仕达大梅沙项目，濠信大梅沙项目，碧轩大梅沙项目。
目标客户：盐田以及深圳东部的楼盘，其市场不仅仅在有国内的富有阶层，同样香港的中产阶层以及部分富豪也是东部高尚住宅目标客户。
主力户型：盐田区开发高尚住宅的形式多种多样，一方面是顶级别墅，一类是度假村，度假俱乐部，也有产权式酒店。
不足之处：主要问题在于交通，距离太远和梧桐山隧道造成的交通瓶颈使盐田与市区的联系产生阻隔，生活配套略显不足。
大梅沙片区
目前整个大梅沙片区房地产物业开发主要为产权式度假酒店和公寓，如雅兰酒店、大梅沙海景酒店、心海假日、水云间，真正的纯住宅开发现在还未开始，如濠信地产大梅沙地块、万科地产大梅沙地块、中海地产大梅沙地块等。由于具有丰富海景和山景资源，因此可以推断，未来该区域住宅将在深圳市豪宅市场扮演着相当重要的角色。
豪宅客户鉴定：
客源分布：
从客户分布地区来看，主要有深圳户口的本地人；港人；潮汕人；珠三角洲地区的置业者；澳门、台湾人；日本、新加坡等外籍人士；华侨。从比例看，前三类人士占总量90％以上。
阶层：
主要是私营企业老板；民营或外资企业的高级职员或高层管理人员；少量政府高级官员和国企副老总级以上人物，但多以亲朋好友名义买职业私营企业主；经营实体或贸易人；从事金融、证券、保险业的高收入人士；文化界成功人士；持外国护照，在大陆作生意的华人。
年龄及家庭结构：
豪宅的消费者年轻化是近两年最明显的特征。其中，35~50岁的消费者占80％以上，50岁以上约占15％。家庭人口数结构多为夫妻加1~2个小孩，部分三代同堂。
客户结构、收入：
买得起豪宅的自然是一些身价不菲的社会精英。据调查，身价（即个人财产）在500万左右的私人老板占豪宅业主的50％以上。身价在1000万以上者亦有一定比例，约在30％；国企老总级，身价不高，年薪10万~20万，但他们多以企业名义置业。此外，这些豪宅业主全部为二次以上置业，少数有5处以上房产。
置业动机：
对豪宅的业主来说，豪宅已经不仅仅是用于“住”，他们的置业动机是多重的，均为二次以上置业。
置业动机包括：A、善居住条件，用于长久居住；B、用于休闲、度假；C、“事业有成”后，要提高身份；D、保值或升值；E、投资炒作；F、办公场所；G、用于招待生意友人，洽淡商务。
一般为A、B两类目的，并往往兼有D类目的。但无论是居住、度假，都有C类因素在起作用，而完全用于投资炒作目的的则极少。
需求特征表现：景观、配套、风格，一应俱全。
1.景观：有山有水；林木多，地面绿化率高；容积率低；建筑覆盖率低，间距大；有一定的园艺景观，如喷水池、灌木造型、艺术雕塑等；位置和交通地理位置可稍偏（客户一般都有私车），但不要离市区太远。以上都是消费者对豪宅的认识。而对东部华侨海景山庄、金海滩度假别墅以及蛇口的几个别墅，多数消费者都认为略显偏远。
2.风水：风水在豪宅中被十分看重，尤其是广东人和香港人。港人买楼带风水师已是常事。
3.风格：欧美式风格；中国乡村情调式风格；地中海式或澳州式风格；广东岭南风格或东南亚新、马、泰风格。以上四类风格都有客户选择，没有哪一种占绝对的主导地位，可见风格需求是多样化的。
4.价格：多数人着重品质重于价格，表示价格不是大问题，但价格不能高得离谱。单价在1万~2万元／平方米，总价在500万元左右，可以接受的人占70％以上。
5.配套：100％的人要求有必要的生活配套设施，包括：A、小区内：会所、泳池、室外网球场等；B、小区外：学校、银行、邮局、餐饮、菜市场等，但不需要离小区太近，以免噪声影响居住环境。这部分客户群对任何事都有自己独特的观点，生活讲究品位，因为处于长久居住或休闲、度假而购置物业，对修心养性非常看重，所以对小区的环境质素非常重视。
6.物业管理：业主对物业管理十分挑剔，既注重安全又在乎隐蔽。业主和准业主的不满之处多是对环境的微词，如一些豪宅有山无水，庭园干巴巴；看海只能见其一隅；外围环境杂乱，如与农民房、工业厂房、行政村毗邻；小区规模太小，建筑过密，楼体之间前后或左右间距太小；“人气太旺”；私密性不强；建筑风格单一；建筑用材简单，细部处理也不到位；缺少艺术品位和欣赏价值，少数业主私下里戏称这类住宅为“高级农民村”、“美丽的碉堡”。
（sz002）
我们认为：“豪宅”作为住宅中的最尖端产品，它应该有更全面、更深刻的内涵。
以往，别墅是豪宅的唯一代名词，而今，Townhouse、小高层、高层，甚至超高层，都纷纷亮相于豪宅市场，形成了以别墅为代表的平面式豪宅（包括Townhouse）与空中豪宅（包括小高层、高层、超高层）共存的局面。银湖，以别墅为主，是公认的豪宅区域，东海花园是空中豪宅的经典之作，去年，水榭花都的Townhouse成为市场关注的又一焦点。
深圳豪宅已呈现百花齐放的格局，对豪宅的界定更需从自然景观资源和软硬件设施等方面进行细分鉴定，“豪宅”的评判应该是一个综合的标准，它包括稀缺的自然景观、良好的建筑规划设计、较高的社会认同度以及有品位和文化内涵等。景观资源鉴定：
必须有不可再生自然景观
深圳有三大自然景观：海景、山景、湖景。这三大自然景观资源均是稀缺的、不可再生的项目配套的外部资源优势。伴随着深圳房地产市场的差异化缩小，同质化现象越来越严重，这类景观资源更是显得它的珍贵性，已经成为衡量豪宅标准的重要依据。
深圳海岸线为229.96公里。从地理位置看：
有海景资源的片区：深圳湾片区、红树湾片区、大梅沙片区、西部蛇口片区；
深圳西部和西南是珠江口、伶仃洋，东部和东南部是大亚湾、大鹏湾，中部有深圳湾，海岸线长229.96公里，海景资源极为丰富。从实际地理环境和自然资源来看，东部的大梅沙片区、中部的环深圳湾片区、西部的蛇口片区拥有稀缺性海景资源优势，是较为典型豪宅区域。
有山景资源的片区：东部的梧桐山、中部的环香蜜湖片区、塘朗山、安托山下的华侨城片区、银湖片区。
从深圳现有山脉来看，东部有梧桐山、中部有安托山、塘朗山，西部有大南山、小南山。从实际地理环境和自然资源来看，东部的大梅沙片区、罗湖的银湖片区、福田的香蜜湖片区拥有葱郁的山景及大面积绿化，为以上区域发展豪宅物业提供了充足的景观资源。
有湖景资源的片区：银湖片区、环香蜜湖片区。
目前深圳市有较多水景资源，如深圳水库、洪湖、银湖水库、香蜜湖、梅林水库，但仅有银湖和香蜜湖的景色最为出众，因此目前湖景豪宅片区主要为香蜜湖片区和银湖片区。
当然仅有以上三种其一或更多的资源也不足于称为“豪宅”，它还必须与整体的大社区、建筑物密切结合，如梅林，靠近梅林水库的物业虽有梅林水库资源做支撑，但那里的大面积单位就不能称为豪宅。
所以，“豪宅”的评判应该是一个综合的标准，它包括稀缺的自然景观、良好的建筑规划设计、较高的社会认同度，高档次，有品位，有文化内涵等。规划设计鉴定：
一多一少，一高一低
“豪宅”不是一种概念，而应是体现在建筑物的实处，把品位、档次等都要做到位，豪宅一定要拥有足够的空间尺度。
容积率低：
———做别墅最佳的容积率为0.3~0.35,Townhouse最佳的容积率为0.7~1.0比较合适，多层最佳的容积率为1.2~1.3,小高层最佳的容积率为2.0~2.3,高层最佳的容积率为3.0~4.0。
每层户数少：每层的户数较少，如一梯一户、一梯两户等；
户型功能标准高：
———带有一定享受概念，追求更多的生活情趣空间，追求更新的生活模式。对环境要求较高，达到享受的空间。起居室面积一般是在26~30平方米以上，主卧室面积要在17~20平方米以上。豪宅，讲究的是一种居住的舒适性，否则户型面积小，其他方面做得再好，也只能称为一个精品；
户型功能比较齐全，一般设计有衣帽间、书房等。工人房有工人房独立的卫生间，有时工人房甚至有独立的通道，使主、仆活动区域基本分离；
停车位多：小区停车场充足，至少为1：1以上。
豪宅片区鉴定：
七大豪宅片区
深圳市中心区
目前中心区正在加紧建设中，许多生活配套设施建设还不成熟，但由于中心区为高起点、高标准、高规划，且未来将成为深圳市政治、经济、金融、文化的中心，深得金领置业人士关注。
目前该片区豪宅主要情况如下：
1、区位：具有明显的区位优势，为深圳市中心；
2、物业类型：高层、小高层及少量别墅；
3、户型：片区住宅主力户型主要为三房和四房，面积多在130~170平方米之间；
4、价格：区域平均价格在8500元／平方米以上；
5、自然景观：莲花山，仅有中心区北区住宅可充分享受这一景观；
6、配套设施：市民中心、电视中心、高交会馆、青少年宫、图书馆、购物公园、福华地下商城、地铁、公交总站、一所幼儿园（位于黄埔雅苑内）、一所小学（位于黄埔雅苑内）等，这些配套设施为中心区成为国际化生活社区奠定了扎实的基础；
7、置业群体：多为方便工作或提升自身形象的金领以上阶层（如金融、证券、私营企业等高层管理者或老板）及一定量的港人；
8、代表楼盘：嘉里雅颂居、天健世纪花园、星河·国际、黄埔雅苑、城中雅苑等。
香蜜湖片区
香蜜湖片区为深圳市中心区二级辐射地带，不仅拥有43万平方米的植物园和香蜜湖，有“深圳市绿肺”之美誉，还可远观美丽的安托山山景和深圳湾；该片区配套设施档次较高，且集都市时尚和郊区风情于一体，片区豪宅形象较早被认可。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：处于深南大道边，为深圳市中心区二级辐射区域，区位优势较为明显；
2、物业类型：高层、小高层及少量别墅；
3、户型：除香蜜湖豪园为小户型以外，该片区其它豪宅主力户型面积多在150平方米以上；
4、价格：区域平均价格在8000元／平方米以上，有的售价甚至在1万元／平方米以上，如东海花园二期、东海君豪阁、水榭花都；
5、自然景观：香蜜湖、安托山山景、农科植物园、深圳湾；
6、配套设施：水上乐园、名人俱乐部、山姆会员店、德式堡会所、香蜜湖度假村、观光农场、深圳市高级中学、东海双语幼儿园等；
7、置业群体：多为既追求“离尘不离城”生活模式，又向往空气清新的生活环境的金领以上阶层、团体购买的银行、证券等高收入群体及部分港人；
8、代表楼盘：东海花园二期、东海君豪阁、熙园、水榭花都、香榭里花园等。
华侨城片区
华侨城主要拥有丰富的人造旅游资源（如世界之窗、民俗文化村、欢乐谷、锦绣中华）、高尚的人文社区及部分海景优势；该片区交通方便、生活便利、配套成熟，在一定程度上刺激了置业者的置业欲望。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：处于深南大道边，为深圳市主要旅游景点聚集地，区位优势较为明显；
2、物业类型：高层、小高层及少量别墅；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在140~660平方米之间；
4、价格：平均价格在7800元／平方米以上；
5、自然景观：安托山、深圳湾；
6、配套设施：世界之窗、民俗文化村、锦绣中华、欢乐谷、沃尔玛、华侨城铜锣湾广场、何香凝美术馆、华侨城医院、OCT广场、沙河高尔夫、名商高尔夫、华侨城中学、华侨城小学、沙河中学、沙河小学、白石洲中英文学校、地铁等；
7、置业群体：为较有文化品味和追求高质素生活的富裕家庭；
8、代表楼盘：波托菲诺、碧海云天、世纪村等。
环深圳湾片区
环深圳湾片区由于具有丰富的海景资源、良好的红树林生态环境及清新的自然空气和超前社区规划而赢得了众多置业者认可和关注。目前该片区各项配套还不完善，但道路网络及公交已基本上到位。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：处于深南大道边，为深圳市主要旅游景点聚集地，区位优势较为明显；2、物业类型：高层；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在90~340平方米之间；
4、价格：平均价格在7500元／平方米以上；
5、自然景观：红树林、深圳湾；
6、配套设施：深圳市高尔夫、金地莱恩幼儿园、新洲幼儿园、上沙中学、金地小学、沙嘴邮局、仁爱医院、皇岗妇幼保健院等；
7、置业群体：为向往“亲近自然、走进自然”生活或对海景有独特情结的金字塔顶尖部分置业者及相当部分的高薪产业人士；
8、代表楼盘：金海湾花园、万科金域蓝湾等。
蛇口片区－－异域风情别墅区
蛇口片区聚集了深圳70％以上的深圳外籍人士，蛇口别墅沿大南山沿山路倚山而建，倚山靠海，充满异域风情，周边商业配套成熟，生活配套设施齐全，酒吧一条街、海上世界等休闲娱乐设施营造蛇口安逸舒适生活，为深圳极具特色的别墅区。
1、区位：沿大南山、沿山路一线展开；
2、物业类型：以别墅为主；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在300平方米左右；
4、价格：平均价格在20000元／平方米以上；
5、自然景观：大南山、小南山、后海；
6、配套设施：酒吧一条街、海上世界、蛇口体育中心、蛇口医院、育才中学等；
7、置业群体：向往蛇口宁静生活环境的深圳富有人士、中外经贸（蛇口经商）商贾、外籍富有人士；
8、代表楼盘：龟山别墅、鲸山别墅、半山海景别墅等。
银湖片区－－景致幽雅的富人区
银湖片区拥有稀缺的自然资源和良好的人文环境，片区内多个高档别墅物业，周边配套尽显尊贵，高尔夫、网球场、射击场等高尚休闲生活配套应有尽有，是深圳典型的山水豪宅片区，聚集了深圳大多数富有人士，已形成深圳最高尚的富有居住区形象。
目前该片区主要情况如下：
1、区位：北环大道以北、银湖路沿线；
2、物业类型：多层、别墅；
3、户型：该片区豪宅主力户型面积多在500平方米左右；
4、价格：平均价格在1.5万元／平方米以上；
5、自然景观：银湖、蛤蟆顶；
6、配套设施：银湖旅游度假区、高级饮食宾馆、高尔夫球练习场、网球场、射击场、骑马场和垂钓中心等高尚休闲生活配套设施；
7、置业群体：深圳富有人士、国内政府高官、商界名流富贾；
8、代表楼盘：银谷别墅、棕榈泉别墅、颐园别墅等。
盐田片区－－豪宅新焦点
片区特点：盐田背靠梧桐山，东临大鹏湾，有绵延山林之优雅，有海滨之悠长秀丽，与香港山水相连，口岸相通，基础设施日趋完善。盐田全区海岸线长10公里，是深圳最美的“黄金海岸”之一，这里既有风景秀美的梧桐山，三洲田山地资源，又有被称为“黄金海岸”的大、小梅沙的旅游区，区内有众多错落有致的山间水库，其整体构成的高素质自然环境，尤其是尚未大规模开发的纯自然风貌，给房地产等相关产业发展提供了良好的机遇。随着盐坝高速公路的开通，深圳东部沿海地区的海景资源、山景都成为了酒店、高级公寓、别墅的诞生之地，加上深圳市政府已把葵涌镇规划为深圳的高新技术开发区，对入
住的高新技术产业实行优惠政策，高新技术与优美的环境都将在此地结合起来。
主要项目：海天一色，金海滩别墅，新世界翠林花园，翠体雅居，水云间，万科东海岸，百仕达大梅沙项目，濠信大梅沙项目，碧轩大梅沙项目。
目标客户：盐田以及深圳东部的楼盘，其市场不仅仅在有国内的富有阶层，同样香港的中产阶层以及部分富豪也是东部高尚住宅目标客户。
主力户型：盐田区开发高尚住宅的形式多种多样，一方面是顶级别墅，一类是度假村，度假俱乐部，也有产权式酒店。
不足之处：主要问题在于交通，距离太远和梧桐山隧道造成的交通瓶颈使盐田与市区的联系产生阻隔，生活配套略显不足。
大梅沙片区
目前整个大梅沙片区房地产物业开发主要为产权式度假酒店和公寓，如雅兰酒店、大梅沙海景酒店、心海假日、水云间，真正的纯住宅开发现在还未开始，如濠信地产大梅沙地块、万科地产大梅沙地块、中海地产大梅沙地块等。由于具有丰富海景和山景资源，因此可以推断，未来该区域住宅将在深圳市豪宅市场扮演着相当重要的角色。
豪宅客户鉴定：
客源分布：
从客户分布地区来看，主要有深圳户口的本地人；港人；潮汕人；珠三角洲地区的置业者；澳门、台湾人；日本、新加坡等外籍人士；华侨。从比例看，前三类人士占总量90％以上。
阶层：
主要是私营企业老板；民营或外资企业的高级职员或高层管理人员；少量政府高级官员和国企副老总级以上人物，但多以亲朋好友名义买职业私营企业主；经营实体或贸易人；从事金融、证券、保险业的高收入人士；文化界成功人士；持外国护照，在大陆作生意的华人。
年龄及家庭结构：
豪宅的消费者年轻化是近两年最明显的特征。其中，35~50岁的消费者占80％以上，50岁以上约占15％。家庭人口数结构多为夫妻加1~2个小孩，部分三代同堂。
客户结构、收入：
买得起豪宅的自然是一些身价不菲的社会精英。据调查，身价（即个人财产）在500万左右的私人老板占豪宅业主的50％以上。身价在1000万以上者亦有一定比例，约在30％；国企老总级，身价不高，年薪10万~20万，但他们多以企业名义置业。此外，这些豪宅业主全部为二次以上置业，少数有5处以上房产。
置业动机：
对豪宅的业主来说，豪宅已经不仅仅是用于“住”，他们的置业动机是多重的，均为二次以上置业。
置业动机包括：A、善居住条件，用于长久居住；B、用于休闲、度假；C、“事业有成”后，要提高身份；D、保值或升值；E、投资炒作；F、办公场所；G、用于招待生意友人，洽淡商务。
一般为A、B两类目的，并往往兼有D类目的。但无论是居住、度假，都有C类因素在起作用，而完全用于投资炒作目的的则极少。
需求特征表现：景观、配套、风格，一应俱全。
1.景观：有山有水；林木多，地面绿化率高；容积率低；建筑覆盖率低，间距大；有一定的园艺景观，如喷水池、灌木造型、艺术雕塑等；位置和交通地理位置可稍偏（客户一般都有私车），但不要离市区太远。以上都是消费者对豪宅的认识。而对东部华侨海景山庄、金海滩度假别墅以及蛇口的几个别墅，多数消费者都认为略显偏远。
2.风水：风水在豪宅中被十分看重，尤其是广东人和香港人。港人买楼带风水师已是常事。
3.风格：欧美式风格；中国乡村情调式风格；地中海式或澳州式风格；广东岭南风格或东南亚新、马、泰风格。以上四类风格都有客户选择，没有哪一种占绝对的主导地位，可见风格需求是多样化的。
4.价格：多数人着重品质重于价格，表示价格不是大问题，但价格不能高得离谱。单价在1万~2万元／平方米，总价在500万元左右，可以接受的人占70％以上。
5.配套：100％的人要求有必要的生活配套设施，包括：A、小区内：会所、泳池、室外网球场等；B、小区外：学校、银行、邮局、餐饮、菜市场等，但不需要离小区太近，以免噪声影响居住环境。这部分客户群对任何事都有自己独特的观点，生活讲究品位，因为处于长久居住或休闲、度假而购置物业，对修心养性非常看重，所以对小区的环境质素非常重视。
6.物业管理：业主对物业管理十分挑剔，既注重安全又在乎隐蔽。业主和准业主的不满之处多是对环境的微词，如一些豪宅有山无水，庭园干巴巴；看海只能见其一隅；外围环境杂乱，如与农民房、工业厂房、行政村毗邻；小区规模太小，建筑过密，楼体之间前后或左右间距太小；“人气太旺”；私密性不强；建筑风格单一；建筑用材简单，细部处理也不到位；缺少艺术品位和欣赏价值，少数业主私下里戏称这类住宅为“高级农民村”、“美丽的碉堡”。
（sz002）
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