2003年北京的住宅设计出现时尚新元素

2003年，北京的住宅设计在功能、规划、户型结构方面正悄然变化，出现了一些特征明显的时尚元素。

时尚元素一：社区规划双向发展

外向型配套、分散型的会所形式逐渐替代集中式的配套设施。目前多数社区的内向型配套设施规模较大、设施集中，对外使用不够方便。同时，其配套的设施内容又与住户的实际需求不匹配。因此，不同程度地出现了使用效率低、配套服务的档次难以保证、客户需要分摊的费用过高等各类问题。在未来的社区规划中，出现更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将会是一个趋势。这样的配套设施具有外向、分散、功能可调整等特点，且多数与非配套性的商业设施和园林景观相混合，更为适合居住者的实际需求，也更节约用地。

单体优先、户型优先的原则越来越多地得到认同。购房者越来越看重自己购买的住宅产品的基本品质，如户型的面积、使用率、朝向、空间合理性等。社区的整体概念与配套等内容相对退居次要的位置。这样的市场就要求发展商塑造的产品应该是以单体和户型的品质为优先考虑，避免因总体的布局效果牺牲单体与户型。

时尚元素二：一梯少户回归紧凑

户型优先的原则在整体规划层面上有了进一步的体现。因为，从建筑设计的角度来看，一梯少户、标准层面积小的塔楼与进深小的板楼中都更容易设计出采光通风条件舒适、户内平面布局合理的户型。楼型的绝对优劣观念也在发生改变，比如标准层面积较小的塔楼的户型条件实际是优于进深较大的板楼的，仅仅依靠大进深、一梯多户的大标准层设计增加容积率的开发思路开始为市场所摒弃。

主流产品向紧凑型面积回归。以往北京市场中主流产品的户型面积偏高，这主要是因为，一方面居民对提高居住质量或者说居住面积有着迫切的要求，另一方面早期户型进深较大、公摊面积较多、设计不合理，导致户型实际有效使用面积减少。随着产品设计质量的不断提高，总面积不变的前提下有效面积增加，从而使户型变得更紧凑，三居室的平均面积由130—150平方米向120—130平方米变化。

时尚元素三：郊区住宅低密低层

从北京首批低密度住宅居住者的情况反馈来看，客户更关注郊区住宅真正应该具备的特征。因此，低密度郊区住宅的接天接地性，作为其居住方式的一个主要不同于城市住宅的方面，在设计中将越来越受到重视。同时，客户对于朝向的评价标准有所变化，即对于院落、室内空间的丰富更为重视。

低密度产品的竞争日趋激烈。产品的优势越来越集中体现在产品设计的差异上，尽量为郊区住宅寻找更为独特的低密度特征，成为业内人士共同的目标。另外，具有成熟的低密度产品设计经验的洋设计更多地进入国内，与前些年洋设计仅仅借助品牌打市场不同，目前外方设计人员能够更多地介入到实际项目的设计工作中，原汁原味的国外低密度设计也是更为强调住宅与天、地的互相融合。

时尚元素四：功能多元层高灵活

北京的新建住宅越来越强调不同功能的居室有不同的室内净高，或是不同的室内地坪高差。室内高度与地坪高差的变化实际是室内空间丰富的重要手段，这实际上也是追求产品多样性的客户对产品提出的更高要求。室内高度的变化体现在：特殊层高的起居室、地坪高度抬高的主卧室等。同时这类空间变化的户型也会更多地出现在多层甚至是高层的住宅中，而不是仅仅局限在低密度的住宅产品中。此外，从市场的角度看，单纯追求容积率、在层高与层数方面对产品加以过多限制的做法会逐渐受到质疑。

文/伟业