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权威研究:住宅建设有四十年发展空间

admin 2003-02-11 来源:景观中国网
(一)我国房地产业发展的两大动力 1999年初,中国房协和建设部房地产业司共同组织过一次产业发展论证会,国务院发展研究中心、中国社会科学院及业内知名专家到会不少,会开得很
(一)我国房地产业发展的两大动力

1999年初,中国房协和建设部房地产业司共同组织过一次产业发展论证会,国务院发展研究中心、中国社会科学院及业内知名专家到会不少,会开得很热烈,我在发言时提到中国住宅建设至少有40年的发展空间,引起大家的关注。40年是指从20世纪80年代起到21世纪前20年,这是对事物发展阶段的一个设定,并不是具体的时刻表。住宅作为基本消费资料具有永恒性,40年后仍然要发展,只不过没有像现在这样量大和集中。美国、西欧、日本一些发达国家居住水平已经提高,至今住宅建设仍是经济发展的传统拉力。

国外有一种观点,认为人均GDP达到800美元至1300美元是住宅建设上升最快的时期,到1300美元之后又逐步下降。这个规律是否适合中国我没有研究,但住房需求随收入和住房满足度的高低而升降是共性的。我国住宅建设发展的基本动力有两个:一个是十几亿人的即期需求,二是伴随收入提高而来的不断改善住房条件的愿望。

全国现有人口近13亿,每年自然增长1100多万人,有980万对适龄青年要结婚,农村进城打工的7400万,这些都构成庞大的住房需求。一个不容回避的基本事实是,改革开放前盖的房子太少,多数家庭住房紧张,这就决定了解决住房问题的紧迫性和长期性。

住宅除了具有生存资料的功能以外,同时又是发展资料和享受资料,从温饱到小康,从小康到富裕,是生产力发展的必然结果。目前城镇每个家庭平均3.12人,按照人均35平方米计算,三口之家居住空间应不少于100平方米,这个标准大体上是发达国家20世纪90年代的水平,我们争取再用10年左右的时间(2010年)达到。同时,适应生活水平的提高,住房的质量也会相应改善。但也不要忘记我国人口多,土地资源有限,在相当长的时间里将实行“约束消费”,不可能照搬国外标准把面积建得过大。住房水平提高是一个渐进的过程,一不能脱离国情国力,二不能操之过急。

住宅建设的目标是:到2010年达到户均一套,人均一室,平均每户建筑面积90平方米至120平方米。

(二)拉动经济增长的三个条件

现在经常听到人们议论:国家已把建筑业作为支柱产业,并提出住宅建设是国民经济的增长点,它同发展房地产业是什么关系?

我一直认为,房地产业与建筑业在产业基础和社会功能方面都是一致的。1980年邓小平同志谈到建筑业和住宅问题时,主题是改革住房分配体制,加快住宅建设,实现住房商品化。小平同志这里讲的建筑业是包括住宅生产、流通在内的住宅建筑业,也就是我们现在所说的房地产业。按照国民经济行业分类标准,建筑业是第二产业,房地产业是第三产业。住宅作为一种产品,其投资者是开发商,其生产者是承建商,二者互相依存,互为前提,共同作用于国民经济全局。住宅建设对经济的拉动作用,是指住宅生产、住宅消费和住房制度改革三位一体的整体拉动,单讲房地产而不与建筑业结合,房地产业很难成为支柱产业;单讲建筑业而不与房地产结合,其支柱作用也很难发挥。

任何一个产业要成为支柱产业,必须具备三个条件:

第一,产品经久不衰。住宅是人类生存和发展的基本要素,人人离不开,经济越发达,社会越进步,对住房的需求越高。

第二,产业关联度高,能吸纳大量就业。我国建筑业从业人数3000万,仅次于农业、工业居第三位,能拉动50多个行业发展,直接和间接带动就业人数近4000万人,占全国职工人数的四分之一。

第三,能提供大量积累,为国家聚财。我算过一笔帐,1998年建筑业和房地产业创造的增加值接近4000亿元,占国内生产总值的4.9%,加上中介收入及物业管理可能达到7%至8%。

最后强调一点:不是任何行业都能成为支柱产业,也不是一个行业在任何时候都是支柱产业,只有具备上述三个条件才能成为支柱行业。

(三)推进产业发展的对策

(1)建立城市发展基金。当前困扰开发的瓶颈是城市基础设施资金不足,为保持住宅建设对国民经济持久的拉动态势,建议设立城市发展基金。基金主要用于城市基础设施开发和配套,包括上水、下水、煤气、道路、污水处理等。基金实行证券化、市场运作,对社会公开发行,前提是利息高于银行,高出部分由国家和地方财政补贴。

(2)精干企业,实行大公司战略。小企业多、运作不规范,是目前制约行业发展的一大问题,这些年有些不懂行的人都搞房地产,公司多如牛毛,这种小而散的组织结构,如果不实现规模经营,就无法从根本上提高住房质量。出路是按照公司化原则进行改组,淘汰不合格的企业,发展大型企业集团。可以考虑组建国家房产经营公司,它的性质是房地产“当铺”,属于流通企业,这个公司的任务是将目前各地空置房、积压房低价收购过来,再按市场需要改造成学生公寓、廉租房、营业用房,以租赁的形式向社会供应。组建这样的公司需要上百亿的资本金,一般企业没有这个实力,只能由国家投资,用它来启动沉淀的上千亿资金(这些资金大部分是银行贷款),这样做对国家有利,经营这些资产属于资本运行的范畴,需要精明能干的强手。

(3)发展高新技术,推进产业现代化。以节水、节能、节地、节材和提高功能质量为核心,改造落后陈旧的技术,加快成果转换、技术开发重心要向企业转移,要重视生态建设,防范和提高抵御自然灾害的能力。

(4)疏理政策法规。目前这方面存在的问题是一缺、二乱、三滞后,应围绕建立市场体制、启动消费两大目标,进一步完善政策法规,为行业发展提供制度保障。上海在这方面做得领先全国,值得大力推广。

(本文系作者1999年12月同媒体记者谈话提纲)

文/杨慎
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