权威研究：住宅建设有四十年发展空间
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2003-02-11
来源：景观中国网
（一）我国房地产业发展的两大动力
１９９９年初，中国房协和建设部房地产业司共同组织过一次产业发展论证会，国务院发展研究中心、中国社会科学院及业内知名专家到会不少，会开得很
（一）我国房地产业发展的两大动力
１９９９年初，中国房协和建设部房地产业司共同组织过一次产业发展论证会，国务院发展研究中心、中国社会科学院及业内知名专家到会不少，会开得很热烈，我在发言时提到中国住宅建设至少有４０年的发展空间，引起大家的关注。４０年是指从２０世纪８０年代起到２１世纪前２０年，这是对事物发展阶段的一个设定，并不是具体的时刻表。住宅作为基本消费资料具有永恒性，４０年后仍然要发展，只不过没有像现在这样量大和集中。美国、西欧、日本一些发达国家居住水平已经提高，至今住宅建设仍是经济发展的传统拉力。
国外有一种观点，认为人均ＧＤＰ达到８００美元至１３００美元是住宅建设上升最快的时期，到１３００美元之后又逐步下降。这个规律是否适合中国我没有研究，但住房需求随收入和住房满足度的高低而升降是共性的。我国住宅建设发展的基本动力有两个：一个是十几亿人的即期需求，二是伴随收入提高而来的不断改善住房条件的愿望。
全国现有人口近１３亿，每年自然增长１１００多万人，有９８０万对适龄青年要结婚，农村进城打工的７４００万，这些都构成庞大的住房需求。一个不容回避的基本事实是，改革开放前盖的房子太少，多数家庭住房紧张，这就决定了解决住房问题的紧迫性和长期性。
住宅除了具有生存资料的功能以外，同时又是发展资料和享受资料，从温饱到小康，从小康到富裕，是生产力发展的必然结果。目前城镇每个家庭平均３．１２人，按照人均３５平方米计算，三口之家居住空间应不少于１００平方米，这个标准大体上是发达国家２０世纪９０年代的水平，我们争取再用１０年左右的时间（２０１０年）达到。同时，适应生活水平的提高，住房的质量也会相应改善。但也不要忘记我国人口多，土地资源有限，在相当长的时间里将实行“约束消费”，不可能照搬国外标准把面积建得过大。住房水平提高是一个渐进的过程，一不能脱离国情国力，二不能操之过急。
住宅建设的目标是：到２０１０年达到户均一套，人均一室，平均每户建筑面积９０平方米至１２０平方米。
（二）拉动经济增长的三个条件
现在经常听到人们议论：国家已把建筑业作为支柱产业，并提出住宅建设是国民经济的增长点，它同发展房地产业是什么关系？
我一直认为，房地产业与建筑业在产业基础和社会功能方面都是一致的。１９８０年邓小平同志谈到建筑业和住宅问题时，主题是改革住房分配体制，加快住宅建设，实现住房商品化。小平同志这里讲的建筑业是包括住宅生产、流通在内的住宅建筑业，也就是我们现在所说的房地产业。按照国民经济行业分类标准，建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。住宅作为一种产品，其投资者是开发商，其生产者是承建商，二者互相依存，互为前提，共同作用于国民经济全局。住宅建设对经济的拉动作用，是指住宅生产、住宅消费和住房制度改革三位一体的整体拉动，单讲房地产而不与建筑业结合，房地产业很难成为支柱产业；单讲建筑业而不与房地产结合，其支柱作用也很难发挥。
任何一个产业要成为支柱产业，必须具备三个条件：
第一，产品经久不衰。住宅是人类生存和发展的基本要素，人人离不开，经济越发达，社会越进步，对住房的需求越高。
第二，产业关联度高，能吸纳大量就业。我国建筑业从业人数３０００万，仅次于农业、工业居第三位，能拉动５０多个行业发展，直接和间接带动就业人数近４０００万人，占全国职工人数的四分之一。
第三，能提供大量积累，为国家聚财。我算过一笔帐，１９９８年建筑业和房地产业创造的增加值接近４０００亿元，占国内生产总值的４．９％，加上中介收入及物业管理可能达到７％至８％。
最后强调一点：不是任何行业都能成为支柱产业，也不是一个行业在任何时候都是支柱产业，只有具备上述三个条件才能成为支柱行业。
（三）推进产业发展的对策
（１）建立城市发展基金。当前困扰开发的瓶颈是城市基础设施资金不足，为保持住宅建设对国民经济持久的拉动态势，建议设立城市发展基金。基金主要用于城市基础设施开发和配套，包括上水、下水、煤气、道路、污水处理等。基金实行证券化、市场运作，对社会公开发行，前提是利息高于银行，高出部分由国家和地方财政补贴。
（２）精干企业，实行大公司战略。小企业多、运作不规范，是目前制约行业发展的一大问题，这些年有些不懂行的人都搞房地产，公司多如牛毛，这种小而散的组织结构，如果不实现规模经营，就无法从根本上提高住房质量。出路是按照公司化原则进行改组，淘汰不合格的企业，发展大型企业集团。可以考虑组建国家房产经营公司，它的性质是房地产“当铺”，属于流通企业，这个公司的任务是将目前各地空置房、积压房低价收购过来，再按市场需要改造成学生公寓、廉租房、营业用房，以租赁的形式向社会供应。组建这样的公司需要上百亿的资本金，一般企业没有这个实力，只能由国家投资，用它来启动沉淀的上千亿资金（这些资金大部分是银行贷款），这样做对国家有利，经营这些资产属于资本运行的范畴，需要精明能干的强手。
（３）发展高新技术，推进产业现代化。以节水、节能、节地、节材和提高功能质量为核心，改造落后陈旧的技术，加快成果转换、技术开发重心要向企业转移，要重视生态建设，防范和提高抵御自然灾害的能力。
（４）疏理政策法规。目前这方面存在的问题是一缺、二乱、三滞后，应围绕建立市场体制、启动消费两大目标，进一步完善政策法规，为行业发展提供制度保障。上海在这方面做得领先全国，值得大力推广。
（本文系作者１９９９年１２月同媒体记者谈话提纲）
文/杨慎
１９９９年初，中国房协和建设部房地产业司共同组织过一次产业发展论证会，国务院发展研究中心、中国社会科学院及业内知名专家到会不少，会开得很热烈，我在发言时提到中国住宅建设至少有４０年的发展空间，引起大家的关注。４０年是指从２０世纪８０年代起到２１世纪前２０年，这是对事物发展阶段的一个设定，并不是具体的时刻表。住宅作为基本消费资料具有永恒性，４０年后仍然要发展，只不过没有像现在这样量大和集中。美国、西欧、日本一些发达国家居住水平已经提高，至今住宅建设仍是经济发展的传统拉力。
国外有一种观点，认为人均ＧＤＰ达到８００美元至１３００美元是住宅建设上升最快的时期，到１３００美元之后又逐步下降。这个规律是否适合中国我没有研究，但住房需求随收入和住房满足度的高低而升降是共性的。我国住宅建设发展的基本动力有两个：一个是十几亿人的即期需求，二是伴随收入提高而来的不断改善住房条件的愿望。
全国现有人口近１３亿，每年自然增长１１００多万人，有９８０万对适龄青年要结婚，农村进城打工的７４００万，这些都构成庞大的住房需求。一个不容回避的基本事实是，改革开放前盖的房子太少，多数家庭住房紧张，这就决定了解决住房问题的紧迫性和长期性。
住宅除了具有生存资料的功能以外，同时又是发展资料和享受资料，从温饱到小康，从小康到富裕，是生产力发展的必然结果。目前城镇每个家庭平均３．１２人，按照人均３５平方米计算，三口之家居住空间应不少于１００平方米，这个标准大体上是发达国家２０世纪９０年代的水平，我们争取再用１０年左右的时间（２０１０年）达到。同时，适应生活水平的提高，住房的质量也会相应改善。但也不要忘记我国人口多，土地资源有限，在相当长的时间里将实行“约束消费”，不可能照搬国外标准把面积建得过大。住房水平提高是一个渐进的过程，一不能脱离国情国力，二不能操之过急。
住宅建设的目标是：到２０１０年达到户均一套，人均一室，平均每户建筑面积９０平方米至１２０平方米。
（二）拉动经济增长的三个条件
现在经常听到人们议论：国家已把建筑业作为支柱产业，并提出住宅建设是国民经济的增长点，它同发展房地产业是什么关系？
我一直认为，房地产业与建筑业在产业基础和社会功能方面都是一致的。１９８０年邓小平同志谈到建筑业和住宅问题时，主题是改革住房分配体制，加快住宅建设，实现住房商品化。小平同志这里讲的建筑业是包括住宅生产、流通在内的住宅建筑业，也就是我们现在所说的房地产业。按照国民经济行业分类标准，建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。住宅作为一种产品，其投资者是开发商，其生产者是承建商，二者互相依存，互为前提，共同作用于国民经济全局。住宅建设对经济的拉动作用，是指住宅生产、住宅消费和住房制度改革三位一体的整体拉动，单讲房地产而不与建筑业结合，房地产业很难成为支柱产业；单讲建筑业而不与房地产结合，其支柱作用也很难发挥。
任何一个产业要成为支柱产业，必须具备三个条件：
第一，产品经久不衰。住宅是人类生存和发展的基本要素，人人离不开，经济越发达，社会越进步，对住房的需求越高。
第二，产业关联度高，能吸纳大量就业。我国建筑业从业人数３０００万，仅次于农业、工业居第三位，能拉动５０多个行业发展，直接和间接带动就业人数近４０００万人，占全国职工人数的四分之一。
第三，能提供大量积累，为国家聚财。我算过一笔帐，１９９８年建筑业和房地产业创造的增加值接近４０００亿元，占国内生产总值的４．９％，加上中介收入及物业管理可能达到７％至８％。
最后强调一点：不是任何行业都能成为支柱产业，也不是一个行业在任何时候都是支柱产业，只有具备上述三个条件才能成为支柱行业。
（三）推进产业发展的对策
（１）建立城市发展基金。当前困扰开发的瓶颈是城市基础设施资金不足，为保持住宅建设对国民经济持久的拉动态势，建议设立城市发展基金。基金主要用于城市基础设施开发和配套，包括上水、下水、煤气、道路、污水处理等。基金实行证券化、市场运作，对社会公开发行，前提是利息高于银行，高出部分由国家和地方财政补贴。
（２）精干企业，实行大公司战略。小企业多、运作不规范，是目前制约行业发展的一大问题，这些年有些不懂行的人都搞房地产，公司多如牛毛，这种小而散的组织结构，如果不实现规模经营，就无法从根本上提高住房质量。出路是按照公司化原则进行改组，淘汰不合格的企业，发展大型企业集团。可以考虑组建国家房产经营公司，它的性质是房地产“当铺”，属于流通企业，这个公司的任务是将目前各地空置房、积压房低价收购过来，再按市场需要改造成学生公寓、廉租房、营业用房，以租赁的形式向社会供应。组建这样的公司需要上百亿的资本金，一般企业没有这个实力，只能由国家投资，用它来启动沉淀的上千亿资金（这些资金大部分是银行贷款），这样做对国家有利，经营这些资产属于资本运行的范畴，需要精明能干的强手。
（３）发展高新技术，推进产业现代化。以节水、节能、节地、节材和提高功能质量为核心，改造落后陈旧的技术，加快成果转换、技术开发重心要向企业转移，要重视生态建设，防范和提高抵御自然灾害的能力。
（４）疏理政策法规。目前这方面存在的问题是一缺、二乱、三滞后，应围绕建立市场体制、启动消费两大目标，进一步完善政策法规，为行业发展提供制度保障。上海在这方面做得领先全国，值得大力推广。
（本文系作者１９９９年１２月同媒体记者谈话提纲）
文/杨慎
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