中房协会长杨慎谈房地产与国民经济

经过建国４０余年的不懈努力，我国经济建设取得了历史性的成就，已经形成门类比较齐全的工业体系和国民经济体系，正朝着工业化、现代化的前程迈进。１９７９年以来，在改革开放政策的推动下，经济持续高速增长，从１９７９年至１９９３年，国内生产总值增长２．８倍，平均增长率为９．３％。１９９４年又比上年增长１１．８％，不仅大大高于世界经济３％的增长速度，也高于亚洲８％的增长速度。中国已经成为全球范围经济发展最具活力的国家之一。

　　据有关部门预测，从现在至２０１０年是中国经济增长的黄金时期。２０世纪９０年代国内生产总值可保持９％的增长率，２１世纪初增长率也不会低于７％，到那时中国的经济总量将位居世界前列。

　　国民经济的高速增长促进了住房建设发展，而大规模的住房建设又拉动着经济的增长，两者互为条件，互为前提。２０世纪８０年代以来，在邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》精神指引下，中国的房地产业摆脱传统体制的束缚，以新兴产业的姿态迅速发展。“七五”期间，全国完成的商品房投资为１０７２亿元，平均每年递增３９．３％；从１９８６年至１９９２年７年间，新建城镇住宅１４．８亿平方米，投资４０７８亿元，其中通过房地产开发方式完成的商品房投资占５１％，平均每年施工面积超过１亿平方米以上。

　　１９９２年是中国房地产业高速发展的一年。当年房地产开发投资额７３２亿元，比上年增长１１７％；商品房施工面积１．９亿平方米，增长５７％；竣工面积７１４５万平方米，增长３６％；开发公司数量从上年的３７００家猛增到１２，４００家，企业实现的利润和纳税额分别较上年增长１４０％和１０２．４％。存在的问题是，这个时期局部地区出现了过热现象，土地供应及金融信贷失控，市场交易混乱，对经济发展带来了一些负面影响。

　　１９９３年下半年，在国家宏观调控政策引导下，一度超常的发展速度有所回落，与上年同期相比，投资增长率下降１４．９％，商品房施工面积和新开工面积分别下降了２６．７％和６７．２％。从１９９４年起，随着相关政策法规的逐步完善，房地产业开始进入持续稳定发展的新时期。

　　在国外，房地产业通常被视为一个国家经济发展的晴雨表。按照联合国统一的行业分类标准，房地产业是为居民提供住房服务的非物质生产部门，属于第三产业。１９９２年１１月４日我国政府发布的《关于发展房地产业若干问题的通知》中， 也把房地产列为第三产业，并指出：随着城镇国有土地有偿使用和住房商品化的推进，房地产业将成为国民经济发展的支柱产业之一。

　　１９８０年４月，邓小平同志根据国际经验把建筑业确定为支柱产业，他讲的建筑业是包括住房生产、流通、分配、消费在内的住宅建筑业，也就是我们现在所说的房地产业。房地产业在国民经济中的作用，主要是通过土地和房屋的开发经营，向社会提供各类房屋，以满足我们居住和生产经营活动的需要，并通过市场运作回笼货币、调节消费，为国家增加财政收入。由于房屋在建造过程中能吸纳大批劳动力和消耗大量生产资料，可带动关联产业发展，增加就业机会，所以在市场经济体制下房地产业的兴衰直接关系国民经济全局。但是，房地产业的这种带动作用必须同建筑业结合并以建筑业为载体，才能充分发挥出来，同时还要与我国特定历史条件下形成的住房制度改革相结合，根基才会牢固。

　　实践需要理性思考。探讨在我国生产力水平和体制现状下发展房地产业的途径和规律，有助于克服盲目性，提高自觉性，促进这个产业的健康发展，然而系统的理论概括不是短时间内能够完成的，需要在实践中不断总结。

　　（一）围绕发展生产力，改革管理体制，完善政策法规

　　建国以来，由于长期实行住房实物分配和土地无偿划拨，我国的房地产业一直处于停滞状态。十一届三中全会后，随着住房制度改革、住房商品化和土地有偿使用制度的逐步推行，中国的房地产业才真正开始起步。

　　１９８８年４月１２日，七届全国人大一次会议通过的宪法修正案，将《宪法》第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”，修改为“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这就为我国实行土地使用权有偿出让或转让提供了法律依据。１９９８年１２月２９日，七届人大常委会第五次会议据此对《土地管理法》作了相应修改；１９９０年５月１９日，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，具体规定了各类土地的使用年限和审批权限。上述改革以及在此前后出台的《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》三大法规，为中国房地产业的制度建设奠立了必要的法律基础。

　　上世纪９０年代初，邓小平同志南巡讲话和十四大关于建立社会主义市场经济体制的决策，进一步松动了传统体制对生产力的束缚，使房地产业进入一个新的发展时期，投资大幅度增长，产业结构和运行机制进一步完善，并为后来持续快速发展打下了良好的开端。

　　回顾这段历史，最重要的启示就是，作为新兴产业，要实现其超前发展，必须有一个宽松的体制环境、法律环境和政策环境；对产业发展初期的经济活动要加强引导，规范行为，着眼于建立健康发展的基础。

　　（二）房地产业的发展规模要与国民经济整体发展速度协调

　　房地产业的发展既要考虑住房消费要求，又要考虑产业基础和有效供给能力，做到规模适度，循序前进。在发达国家，建筑业和房地产业共同构成国民经济的支柱产业，其增加值通常要占国内生产总值的１０％以上，我国房地产业创造的增加值１９９３年仅占国内生产总值的１．８％，说明发展潜力很大。

　　房地产业有巨大的后向带动作用。据国外测算，房地产业每增加１个单位的最终产品，可带动关联产品增加１．５～２个单位。在我国建立发达的房地产业，主要通过对住房的有效需求和产业自身的内涵扩张力，推动建材、轻工、钢铁、机械、电气、家具、化工等基础工业部门发展，提高国民经济发展水平和宏观经济效益，促进产业结构优化。

　　发达国家的经验和我们自己的实践还证明，贸易、商业、金融业、交通运输业、服务业、旅游业以及社会公共事业的发展，都要求房地产业有一个较快的发展。据第一次全国城镇房屋普查资料，住宅建设与相关配套设施的比例，大体是１∶０．８，也就是说，每开发１００万平方米的住宅，约需８０万平方米的社会服务设施与之配套，才能实现社会的有效运转。由此可见，房地产业的适度发展，可以为国民经济协调发展开辟一条新径，并能以多角度的拉动效应，为城乡经济和社会发展创造良好的条件，但对“度”的掌握至关重要，不能危及全局稳定和金融的安全。

　　（三）以市场为导向，以普通住宅为重点，与社会消费水平相适应

　　房地产业只有不断提供与社会消费水平相适应的产品，才有广阔的前景。产品定位和市场定位，都应依据多数群众的支付能力为前提，建造不同档次的商品房以满足社会需求。在现阶段，应当把建造适应中低收入家庭的普通住宅作为重点，同时随着居民收入的提高和市场需求变化，及时调整经营方针和经营战略，做到以人为本，市场为上。

　　通过住房制度改革创立新的住宅消费方式，是催生房地产业实现最终消费的原动力。中国长期实行的住房实物分配体制使巨额资产陷入僵滞并成为国家的沉重负担，改革必须立足于体制创新。但单纯出售公房不能塑造新的经营机制，不能从根本上促进房地产业发展。新的住宅供给方式应当是按照市场机制由开发商向社会出售或出租住房，实现住宅生产、分配的良性循环。对住房商品化要全面理解，个人出资买房是商品化，按市场价格租房也是商品化，在现阶段，从我国购买力现状出发，要提倡租售并重，以租为主。当前的关键是结合房改进行工资制度改革，增加初次分配中的住房消费含量，提高个人购房租房能力。只有使广大职工有能力以货币形式购买或租赁自己需要的住房，住房商品化的目标才能实现。

　　（四）建立完善的产业体系，实现高水平运转

　　房地产业是智力型、资金密集型行业，必须着眼于建立完善的产业体系，实现高水平运转。

　　完善的房地产业体系包括开发经营、经纪代理和房地产管理三个领域。房地产开发经营的重点是投资决策，主要通过征购土地、规划设计和可行性分析，组织项目开发，向社会提供高品质的价格合理的住房，满足群众居住需要。通常情况下，房地产开发企业不直接参与建筑生产活动，其决策功能和营销、租赁职责通过相应的社会服务体系实现。

　　房地产经纪代理是为市场交易活动提供服务的中介组织，包括咨询、策划、营销、评估等业务，它以网络化和高素质人才为载体，借助熟练的专业技能和中立地位，为消费者和产权交易各方提供周到高效的服务，对促进房地产流通起着十分重要的作用。在房地产业发展的初始阶段，因为住房需求量大，房地产开发经营是产业活动的重点，随着住房的逐渐饱和及存量交易的扩大，房地产中介将成为主体业务。

　　房地产管理包括对住宅发展管理、土地批租经营管理、产权产籍管理等行政管理和直接为居住提供服务的经营性管理两部分。物业管理的职责是对出售或出租的房屋提供管理服务，由于不动产的使用寿命长，物业管理不应当仅仅被看作是售后服务，更重要的是通过企业化、社会化的物业管理体系，使房屋保持良好的状态，以利于房地产的保值增值。

　　（五）面向市场，背靠金融，是持续发展的关键

　　国内外的经验表明，房地产业的发展与金融业关系十分密切，无论是居民个人购房还是开发商投资建房，都必须借助向银行贷款或发行债券或股票融通筹集资金。可以说，没有发达的金融业，就不可能有兴旺的房地产业。

　　房地产业与金融业的发展具有互补性，房地产业大量和持续的资金需求，能有效地扩大金融业的放贷业务，促进金融业的发展，而房地产本身的高附加值及其保值增值的特点，又利于使这个产业成为抵押贷款的可信对象。国外金融业参与房地产的途径主要有投资、贷款和抵押三种形式，我国主要是贷款和抵押两种，一般不直接参与投资。

　　目前，我国房地产业的融资能力虽然较以前有了很大提高，但其融资量远远满足不了房地产发展的需要，１９９２年全国开发企业的流动资金中，仅有２４％来自银行贷款。个人住房抵押贷款发展更是缓慢，利息高，期限短，手续繁琐，且仅限于少数大城市。今后，一方面要积极利用国外境外资金，更重要的是立足于完善国内商业银行的融资功能，降低贷款门槛，拓宽金融品种，为产业发展提供足够的资金支持，这是房地产业持续发展的关键。

　　（六）以增强企业活力为中心，重建产业微观基础

　　房地产业是实现国家宏观战略目标的重要部门，需要以强大的产业体系为支撑，大手笔运转，规模化经营。然而我国房地产开发企业大部分由统建办转化而来，存在着浓厚的行政色彩和计划经济烙印，盈利能力低，企业活力差，必须以深化改革为动力，重建产业微观基础。当务之急是加快企业组织体制转变，尽快将政企不分和事业单位企业化经营的单位，改为独立核算自负盈亏的经济实体。为此，必须补充企业资本金，降低企业负债率，凡企业开办初期未拨付资本金或注资不够的国有企业，由主管部门按注册资本的３０％限期补足；要允许企业通过发行债券、股票和股份制改造等多种途径融通资金，增强企业实力。再次是按照管住一级市场、规范二级市场、放开三级市场的原则，强化市场管理，建立规范化的市场交易秩序。总之，只有立足于把企业做活、做大、做强，形成坚实的产业基础，行业发展才有后劲。