2003年住宅房地产市场三大关键词

日前在武汉召开的全国住宅与房地产工作会议上，建设部提出了今年的工作重点和基本思路，从中可以看出今年我国住宅与房地产市场的运行趋势：既要促进消费，又要防止投资过热；要通过制度的完善加强对市场的监管和整治，改善消费环境；政府将通过政策引导市场结构调整，重点解决低收入人群的住房问题；建立先进的技术标准和体系，以促进住宅产品的升级换代。

行业主管部门的决策决定了一段时期内行业的宏观走势。因此，分析研究建设部今年的工作要点将对企业制定相应的投资策略、确定企业短期及中期的发展目标起到极大的参考作用。在建设部官员的讲话中，有几个关键词值得业内人士注意。

关键词一：调控

去年关于“房地产市场是否有泡沫”、“空置率是否超过警戒线”等问题引发了业内外相关人士的大讨论，先是学者与开发商的论战，进而引来下至平民百姓，上至国家高层领导的广泛关注。为此，2002年8月27日经国务院同意，建设部会同国土资源部等五部委下发了《关于加强房地产宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了九方面的宏观调控措施。今年，建设部将会同国家统计局修订空置统计指标，完善空置统计制度，以更好地反映市场态势，为各级政府宏观决策提供科学依据。

建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在工作会议上所做的报告中，提出了建设部今年将建立以下几个制度：完善空置统计制度，加快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，建立有关部门参加的部际联席会议制度。一系列制度的完善表明，管理部门对房地产市场出现的局部过热问题是极为重视的，加强宏观调控将是今年市场运行的“主旋律”。为预防风险，建设部将在2003年上半年完成房地产市场预警体系研究，并选择已开展预警体系研究的5-6个城市试运行；年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用，以便政府及时发现市场运行中的问题，并采取相应措施加强宏观调控。同时要建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。另外，经国务院同意，建设部已会同国土资源部、财政部、中国人民银行、国家经贸委、国家税务总局、国家统计局建立了全国房地产市场宏观调控部际联席会议制度，定期分析全国房地产市场形势，加强对重点地区市场运行状况的监测和调控工作的指导。

建设部还将在全国范围内提高商品房预售条件、加强房地产开发项目管理，并相应修订《商品房预售管理办法》，以从源头上遏止“烂尾”、“空置”和“泡沫”的产生。

关键词二：规范

促进消费是化解市场风险的有效手段之一。目前，个人购房已经成为住宅市场的主流，然而，房价过高、面积短缺、开发商违规开发坑害消费者等问题时有发生，打击了消费者的购买热情。因此，根据国务院领导指示，房地产市场的整顿和规范工作将列入2003年全国整顿和规范市场经济秩序专项整治。建设部将以房地产开发和交易环节为重点，突出查处投诉集中、老百姓反映强烈、社会影响较大的违法违规开发、合同欺诈、面积短斤缺两、虚假广告、违法中介等方面的典型案例，使不法开发商和中介机构付出代价，名誉扫地，直至绳之以法。

建设部副部长刘志峰在全国住宅与房地产工作会议上说，今年整顿规范工作的重点包括11个方面：一是整顿房地产开发建设中违法违规行为；二是整顿商品房销售中的不规范行为；三是整顿土地利用中的不规范行为，如擅自改变土地利用性质、利用集体土地搞房地产开发等；四是整顿面积“缺斤短两”行为；五是整顿不履行合同和合同欺诈行为；六是整顿物业管理企业的不规范行为；七是整顿房地产广告不规范行为；八是整顿中介服务中的不规范行为；九是整顿房屋拆迁中的违规行为；十是整顿拖欠工程款行为；十一是整顿政府审批中的不规范行为，如规划审批、立项审批、竣工验收、预销售许可等。

建设部还将采取以下措施规范市场：一，出台《新建商品住宅小区交付使用办法》和《房地产经纪管理规定》等部门规章，规范住宅小区竣工综合验收和交付使用行为，完善房地产经纪管理制度，保护消费者合法权益；二，加快房地产市场信用体系建设，在6月底前全面开通部、省、市三级联通的房地产企业和执(从)业人员信用档案管理系统，便于消费者投诉和查询；三，将会同有关部门研究制定相关办法、完善配套措施，积极推行按套或套内建筑面积计价销售商品房；四，将积极争取最高人民法院出台有利于打击商品房欺诈行为的司法解释；五，将会同有关部门研究制定相关措施，重点防范和打击“假按揭”、重复抵押、超值抵押等不法行为。

另外，积极推进物业管理规范发展也将是今年的工作重点之一。《物业管理条例》即将出台，出台后建设部还要制定配套办法，建立并落实相关制度：抓紧制定《住房专项维修资金管理办法》，严肃查处挤占、挪用住房专项维修资金等违法违规行为；抓紧制定《物业管理招标投标管理暂行办法》，大力推行竞争机制，促进优胜劣汰市场格局的形成；抓紧制定《物业管理业主会规则》，规范业主会的组建和运作，发挥业主会在物业管理活动中的积极作用。《物业管理服务标准》和《业主公约》、《物业管理合同》等示范文本的制定，将使规范物业管理企业的服务与收费行为，提高业主自律意识，规范合同行为有了可以参照的具体规定。

关键词三：经济适用房

2003年，建设部将会同有关部门出台《经济适用住房管理办法》，进一步明确经济适用住房相关政策。我国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。

建设部有关负责入要求，各地要尽快制订和完善中低收入家庭的收入标准，经济适用住房购房对象的条件、购房面积标准及超面积的处理办法。人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应。对房价收入比较高、对取消或减少经济适用住房的城市，要控制新增土地的供应规模。对未制订经济适用住房监督管理办法或未按规定进行审核的城市，不得以划拨方式提供建设用地。 要进一步加快危旧房屋改造。危旧房屋较多、面积较大的城市，争取建立危旧房屋改造基金；对列入政府计划的危旧房改造项目要在土地供应、税费方面给予优惠；鼓励通过房改带危改、成立住宅合作社等方式推进危旧房屋的改造。

要加强城镇最低收入家庭廉租住房建设。目前廉租住房工作还面临一些问题，如资金渠道不落实，保障方式较单一，相关机制不健全等。建设部要求各地要不断完善申请、审批、公示、轮侯、退出机制，使有关政策真正落到最低收入者身上。关于资金来源，建设部正在和财政部门研究，争取将廉租住房资金列入各地政府公共预算支出。

同时，规范发展集资合作建房。继续鼓励有自用土地的困难企业、独立工矿区在符合土地利用总体规划和单位发展计划的前提下，组织职工集资合作建房，所建住房按建造成本价向本单位职工出售。

除此之外，今年建设部还将在进一步搞活住房二级市场、完善住房贷款担保机制、进一步改善房地产交易与权属登记管理、全面落实住房公积金监督和管理制度、进一步推动住房分配货币化、优化住宅产业结构等方面加强工作力度，以使我国住宅与房地产市场健康、平稳发展。