专家谈：结构确实不合理但泡沫不能乱叫

房地产泡沫不是绝对没有，关键要看是局部还是整体，有些地方确实存在一些泡沫。比如１９９７年～１９９９年浙江宁波建造了两座高档楼盘达５万多平方米，均价在５０００元／平方米，结果一抢而空；２０００年又建了一座１６．５万平方米的楼盘，也销售得红红火火。后来，好多开发商争相效仿，建造了许多高档楼盘。到现在，大部分楼盘已经彻底滞销。这说明了楼盘的定位不准，结构不合理。

建高档楼盘，这固然与巨大利润空间有关，但是与土地的炒作也完全分不开。因为土地价格愈高，房价愈高；房价愈高，地价也就更高；所以如此恶性循环，导致高档房价不断上升，从而形成了虚价，也就是平常所说的泡沫。而这些泡沫只是存在于高档楼盘的这部分结构上。北京、上海等大城市也一样，一手土地很少，一般都是二倒、三倒、四倒，致使土地价格飞升。如果说房地产中还有泡沫的话，那么土地的泡沫应该算是一个最大的泡沫。

上海、北京等地的经济适用房放号的时候，人们排队三天三夜进行抢购，这说明了老百姓真真正正需要房子，而且是异常的迫切。但是房价太高，老百姓难以承受。

住宅依赖于经济结构，金字塔形的消费结构决定了住宅市场的主要格局。据联合国提供的数据表明：一个地区可接受的住房价格应是当地人均收入的３～６倍。按我国的实际情况来算，房价大约在１０万元～１８万元每套，单价在２０００元／平方米左右比较适中。而我们的大多数项目，均价在四五千元／平方米，只是瞄准了顶尖那部分人的需求。像通常所说的２０％的人掌握了８０％的财富，当市场产品超过了２０％的人的需求限度时，就是泡沫，非实在的需求。顶尖住宅在某些地方确实存在结构不合理，幸运的是，各级领导都已经清醒地认识到这一现象，住宅结构调整可能会早一些到来。业内人士也要清醒地认识到这些问题，不能随着乱叫泡沫，这样会扼杀我们的房地产业。

（国家住宅与居住环境工程中心顾问）

文/梁粉宁