10亿富豪：“亚洲第一购物中心”卡壳
admin
2003-01-20
来源：景观中国网
消防问题迟迟未获解决，似乎是北京亦庄MALL不能开工的一个合理解释，但对MALL这样的“烧钱机器”而言，如何去填满资金沟壑才是最根本的问题。
消防难题
许明盘下北
消防问题迟迟未获解决，似乎是北京亦庄MALL不能开工的一个合理解释，但对MALL这样的“烧钱机器”而言，如何去填满资金沟壑才是最根本的问题。
消防难题
许明盘下北京亦庄经济开发区29公顷土地已经一年有余，他要在这里建成北京第一家“MALL”(购物中心)。但现在，这里荒凉如故，被一层厚厚的铁皮围得严严实实。
“亦庄的MALL迟迟没有开工，主要原因并不是外界传言的那样，我的资金出了问题。主要是在消防方面卡壳了。”大地集团董事长许明日前在北京大地集团总部接受《财经时报》记者采访时透露。
许明经历颇为传奇，1992年，他以5000元起家，创立了北京大地广告艺术公司，通过代理中央电视台广告招标而声名鹊起。至今大地集团已经拥有境内外9家公司，三年前大地开始转向投资房地产业。据说今年49岁的许明身家已过10亿。
按照北京市商委颁布的“十五”规划，要在北京市周围东南西北四个方位分别建设四个大型Shopping Mall。2001年年初，北京市经济开发区最初是和北京赛特集团商讨建一个大北京亦庄MALL现在的设计方案一波三折，许明最初打出的所谓“MALL”概念只是建一个单一层(局部二层)的大型购物中心，并打算在2003年10月1日正式开业，但后来考虑到实际问题而放弃了。现在北京MALL的设计者与上海正大广场一样，是美国捷得建筑公司。北京MALL的最初设计方案完全是拷贝美国模式，利用建MALL大力发展地产，建住宅区和酒店，然后将房产卖掉去补给建MALL所需的资金。
“由于这种设计更费土地，最后被北京市郊区政府否定了。”许明说。实际上，目前政府批给许明的土地为549亩，但由于政府要求建绿地，使实际使用面积缩水了90亩。所以许明不得不以建地下一层去弥补所“失去”的那一部分。
如今，屋漏偏逢连阴雨，已经基本成型的设计方案却遭到了消防难题。记者在大地集团拿到一份有关部门对北京MALL的消防审批文件，该文件显示，北京MALL设计方案的消防问题自2002年8月便已开始审查，预计为3个月，但时至今日，消防问题仍迟迟没有得到批复。对此，许明难以言表，无奈地说：”为了消防，我们的设计方案一改再改，使我们动工的日子整整拖后了近半年。”
空手道
这似乎是亦庄“MALL”不能开工的一个合理解释。
但实际上，对于一个投资18亿元、营业面积为43万平方米的“亚洲第一MALL”的“烧钱机器”而言，只有1个多亿的现金流的许明，如何去填满这个资金的沟壑，却应该是更根本的问题。因为兴建“MALL”无疑是一场豪华的金钱盛宴。
在上海，正大集团投资、由泰国正大集团于1997年开始兴建的正大广场就是一个先例。建筑面积24万平方米，总投资超过4亿美元的正大广场，原先预计耗资3亿多美元，正大集团自筹1亿美元，其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款，但1997年东南亚金融风暴后贷款仅到位6500万美元，于是开工一年之后，不得不面临停工的命运。后来不得不出让正大广场股权以保证其中资金链条的运转。
至于北京的亦庄MALL，许明给开发区做出的承诺是，建“国际一流MALL”。而且大地集团本身也坐落在开发区内。于是开发区破天荒地将土地以每亩35万元的价格转让给大地，而当时开发区土地的普通价格为每亩110万元，正常土地价格高达180万元。因此，许明在“廉价”的土地上获得了“资本”。甚至连许明也承认，“这些土地几乎是白送的”。
当许明获得“廉价”的29公顷土地后，许明便以每亩110万元左右的价格抵押给银行贷款。“以后项目每建成一层后，便可以到银行进行抵押，如此，我们总共可以融到12亿元的建设资金。”
但剩余的6亿元资金怎样筹集呢？“我们拥有的5个多亿房产也可以放到银行里做抵押。而且还将引入策略股东，目前正和美国西蒙公司和韩国乐天公司等进行接触。”许明说，“沃尔玛和家乐福等国外连锁商业巨头是亦庄MALL首选的合作开发伙伴，但对于一些小型商业企业而言，其原则是只租不售。”
如此，经过一番巧妙的“倒换”，实际上，许明建北京MALL所花费的资金，只用在前期的土地购买和图纸设计上，之后他基本不用自己掏腰包就可以让“亚洲第一MALL”拔地而起。
“概念”悬念
目前世界上建Mall主要有四种合作模式，一是开发商与零售商合作开发，共担风险，利润分配；二是“我开发你租赁”，开发商主担风险；三是政府出面，作为市政配套设施，委托开发；四是大型超市集团委托开发商开发，整盘端走。北京亦庄MALL选择的是第一种方式。
许明早先曾在公共场合说过，外方拿出1亿美元左右，股份上他们可以让到49％。而现在许明一改以前的说法，对《财经时报》记者说“即使让外方控股，我们也可以接受”。
有分析人士称，此次许明纯粹是在炒作“概念”，而不是在做实业，许明笑着否定了这种说法。
但许说道：“作为一个投资者，我们主要着眼于长远的战略投资考虑，如果我们在北京MALL上积累了经验后，我们的团队可以在全国许多地方开发MALL项目。”
北京一位行业分析人士认为，许明将北京MALL转手，不但可以获得一笔巨额资金，而且可以在设计该项目上创下名气，实为一举两得。目前股权转让给了谁，一家还是二家，许明均以商业秘密为由婉言拒绝了。但他也对记者坦言，有许多国外商业巨头都在和他接触，“对于一个好项目，谁都想进来，他们正在互相竞争”。
“如果不出意外的话，今年2月我们的方案将可能通过北京市消防局的审批，亦庄MALL最迟也将在4月初开始动工，预计在2005年10月1日前正式营业。”许明说。
变数
按照许明的早前规划，亦庄MALL一期的总投资达18亿元，其中包括4家国际、国内知名主力店，每家店的面积在两万平方米左右；8家半主力店，以图书、休闲、音像等文化体育商店为主；600家品牌专卖店、50家餐饮美食广场；每层5.5万平方米的娱乐场所，以及6000个停车位；酒店及公寓和公共服务设施。但事实上，到目前为止，许明的招商工作仍然没有很大的进展。
“MALL是否可以动工，招商对象是否确定是关键。否则开工之日，便是将来关门之时。”北京市商委王卫平处长对记者说。
作为郊区MALL，一个主要的前提是汽车高度普及。尽管项目投资商表示将开设免费巴士，但对没有车的消费者来说，提着“购足”的商品坐巴士转乘地铁或公交车，仍然比较麻烦。
令许明没有料到的是，北京市业主委员会与日本NRC株式会社签订的亦庄轻轨线可能难以在MALL开业之前建成。但原先许明打算投资6000万元建轻轨站的设想并没有放弃，他称，轻轨建设是早晚的事，最迟将在2006年通车。
文/陈海保
消防难题
许明盘下北京亦庄经济开发区29公顷土地已经一年有余，他要在这里建成北京第一家“MALL”(购物中心)。但现在，这里荒凉如故，被一层厚厚的铁皮围得严严实实。
“亦庄的MALL迟迟没有开工，主要原因并不是外界传言的那样，我的资金出了问题。主要是在消防方面卡壳了。”大地集团董事长许明日前在北京大地集团总部接受《财经时报》记者采访时透露。
许明经历颇为传奇，1992年，他以5000元起家，创立了北京大地广告艺术公司，通过代理中央电视台广告招标而声名鹊起。至今大地集团已经拥有境内外9家公司，三年前大地开始转向投资房地产业。据说今年49岁的许明身家已过10亿。
按照北京市商委颁布的“十五”规划，要在北京市周围东南西北四个方位分别建设四个大型Shopping Mall。2001年年初，北京市经济开发区最初是和北京赛特集团商讨建一个大北京亦庄MALL现在的设计方案一波三折，许明最初打出的所谓“MALL”概念只是建一个单一层(局部二层)的大型购物中心，并打算在2003年10月1日正式开业，但后来考虑到实际问题而放弃了。现在北京MALL的设计者与上海正大广场一样，是美国捷得建筑公司。北京MALL的最初设计方案完全是拷贝美国模式，利用建MALL大力发展地产，建住宅区和酒店，然后将房产卖掉去补给建MALL所需的资金。
“由于这种设计更费土地，最后被北京市郊区政府否定了。”许明说。实际上，目前政府批给许明的土地为549亩，但由于政府要求建绿地，使实际使用面积缩水了90亩。所以许明不得不以建地下一层去弥补所“失去”的那一部分。
如今，屋漏偏逢连阴雨，已经基本成型的设计方案却遭到了消防难题。记者在大地集团拿到一份有关部门对北京MALL的消防审批文件，该文件显示，北京MALL设计方案的消防问题自2002年8月便已开始审查，预计为3个月，但时至今日，消防问题仍迟迟没有得到批复。对此，许明难以言表，无奈地说：”为了消防，我们的设计方案一改再改，使我们动工的日子整整拖后了近半年。”
空手道
这似乎是亦庄“MALL”不能开工的一个合理解释。
但实际上，对于一个投资18亿元、营业面积为43万平方米的“亚洲第一MALL”的“烧钱机器”而言，只有1个多亿的现金流的许明，如何去填满这个资金的沟壑，却应该是更根本的问题。因为兴建“MALL”无疑是一场豪华的金钱盛宴。
在上海，正大集团投资、由泰国正大集团于1997年开始兴建的正大广场就是一个先例。建筑面积24万平方米，总投资超过4亿美元的正大广场，原先预计耗资3亿多美元，正大集团自筹1亿美元，其余依靠泰国银团2.05亿美元的贷款，但1997年东南亚金融风暴后贷款仅到位6500万美元，于是开工一年之后，不得不面临停工的命运。后来不得不出让正大广场股权以保证其中资金链条的运转。
至于北京的亦庄MALL，许明给开发区做出的承诺是，建“国际一流MALL”。而且大地集团本身也坐落在开发区内。于是开发区破天荒地将土地以每亩35万元的价格转让给大地，而当时开发区土地的普通价格为每亩110万元，正常土地价格高达180万元。因此，许明在“廉价”的土地上获得了“资本”。甚至连许明也承认，“这些土地几乎是白送的”。
当许明获得“廉价”的29公顷土地后，许明便以每亩110万元左右的价格抵押给银行贷款。“以后项目每建成一层后，便可以到银行进行抵押，如此，我们总共可以融到12亿元的建设资金。”
但剩余的6亿元资金怎样筹集呢？“我们拥有的5个多亿房产也可以放到银行里做抵押。而且还将引入策略股东，目前正和美国西蒙公司和韩国乐天公司等进行接触。”许明说，“沃尔玛和家乐福等国外连锁商业巨头是亦庄MALL首选的合作开发伙伴，但对于一些小型商业企业而言，其原则是只租不售。”
如此，经过一番巧妙的“倒换”，实际上，许明建北京MALL所花费的资金，只用在前期的土地购买和图纸设计上，之后他基本不用自己掏腰包就可以让“亚洲第一MALL”拔地而起。
“概念”悬念
目前世界上建Mall主要有四种合作模式，一是开发商与零售商合作开发，共担风险，利润分配；二是“我开发你租赁”，开发商主担风险；三是政府出面，作为市政配套设施，委托开发；四是大型超市集团委托开发商开发，整盘端走。北京亦庄MALL选择的是第一种方式。
许明早先曾在公共场合说过，外方拿出1亿美元左右，股份上他们可以让到49％。而现在许明一改以前的说法，对《财经时报》记者说“即使让外方控股，我们也可以接受”。
有分析人士称，此次许明纯粹是在炒作“概念”，而不是在做实业，许明笑着否定了这种说法。
但许说道：“作为一个投资者，我们主要着眼于长远的战略投资考虑，如果我们在北京MALL上积累了经验后，我们的团队可以在全国许多地方开发MALL项目。”
北京一位行业分析人士认为，许明将北京MALL转手，不但可以获得一笔巨额资金，而且可以在设计该项目上创下名气，实为一举两得。目前股权转让给了谁，一家还是二家，许明均以商业秘密为由婉言拒绝了。但他也对记者坦言，有许多国外商业巨头都在和他接触，“对于一个好项目，谁都想进来，他们正在互相竞争”。
“如果不出意外的话，今年2月我们的方案将可能通过北京市消防局的审批，亦庄MALL最迟也将在4月初开始动工，预计在2005年10月1日前正式营业。”许明说。
变数
按照许明的早前规划，亦庄MALL一期的总投资达18亿元，其中包括4家国际、国内知名主力店，每家店的面积在两万平方米左右；8家半主力店，以图书、休闲、音像等文化体育商店为主；600家品牌专卖店、50家餐饮美食广场；每层5.5万平方米的娱乐场所，以及6000个停车位；酒店及公寓和公共服务设施。但事实上，到目前为止，许明的招商工作仍然没有很大的进展。
“MALL是否可以动工，招商对象是否确定是关键。否则开工之日，便是将来关门之时。”北京市商委王卫平处长对记者说。
作为郊区MALL，一个主要的前提是汽车高度普及。尽管项目投资商表示将开设免费巴士，但对没有车的消费者来说，提着“购足”的商品坐巴士转乘地铁或公交车，仍然比较麻烦。
令许明没有料到的是，北京市业主委员会与日本NRC株式会社签订的亦庄轻轨线可能难以在MALL开业之前建成。但原先许明打算投资6000万元建轻轨站的设想并没有放弃，他称，轻轨建设是早晚的事，最迟将在2006年通车。
文/陈海保
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