警惕房地产过热

种种迹象表明，我国房地产业在不断加快发展的同时，也出现了一些过热的苗头。在不少城市，一方面是商品房空置面积大幅增加，另一方面是房价畸高不下或者继续上涨；一方面居民住宅购买力相对下降，另一方面，房地产投资仍然迅猛增长，有些城市的房地产投资热还开始转向“圈地投机热”。

据有关部门统计，目前全国商品房空置总量已经达到1.3亿平方米左右。按每套房平均100平方米粗略算起来，大约有100多万套的房子闲置，其中一半的住房已经空置了一年以上，占压资金2500亿元，居全国各行业不良资产之首。

最新的“国房景气指数”亦表明，随着商品房销售面积增幅的回落，商品房空置面积还有加速增长的趋势。去年，全国商品房空置面积增长幅度为2.5％左右，商品房空置面积明显高于上年同期。专家们分析，商品住宅空置率的合理区间一般为3％至10％。美国商品房的空置率约为7％，香港约为3％至4％。而我国的商品住宅空置率已达15％左右。

更加值得注意的是，目前商品住宅空置率虽已处于很高水平，然而房地产开发投资速度却还在进一步加快。去年上半年同比增长高达32.9％，远高于前三年增长13.8％、19.5％和25.3％的速度；投资增长速度也远高于销售额增长速度（22.4％）10个百分点，这也是过去三年没有的。另外，从投资的资金来源看，房地产企业的资金主要来自金融机构。据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款的余额，占全部金融机构贷款之比估计高达10％左右。

令人不安的情况还有，在这样的背景下，房地产市场中不盈利的企业却在增多，盈利的房地产开发商的利润也在下降。

以广州为例，该市1318家房地产企业有1288家亏损，平均利润率仅为2.3％。有资料显示，目前全国房地产平均负债率高达85％，一旦市场出现波动，企业的资金链就会出现断裂。对于消费者而言，畸高的房价也让他们望而却步。联合国人居中心出版的世界人居报告显示：一套住房的合理价格应该是居民年收入的2至3倍，如达到5倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。资料显示，我国很多城市的房价收入比都大大高于这个数字，北京的房价收入比竟然高达11比1，这就意味着在北京购买一套普通的商品房至少要花费一个工薪阶层20年的储蓄。

房地产在某些地方出现过热，原因何在？首先，一些城市在指导思想上有偏差，导致房地产开发规模过大。表现为不顾当地经济发展水平和实际需要，大搞劳民伤财的所谓“形象工程”；其次，部分地区城市规划和土地供应失控，存在潜在的市场风险。有的城市政府将规划、土地管理权限下放到开发区，导致多头供地等问题。另一个重要原因，是政府对存量土地缺乏有效的管理和调控，大量已批出的土地以及开发企业通过收购、兼并企业新获得的土地集中投放市场，导致房地产开发的无序扩张；第三，有些地区房价上涨过快，引发“炒楼花”、“炒认购号”等投机行为，导致不同程度的“过热”；第四，部分地区住房供应结构不合理，空置量增加。有的城市片面强调以地生财，减少甚至取消经济适用住房建设，房价上涨过快，中低收入家庭难以入市买房，引发了一些社会矛盾。房地产过热的苗头，值得引起关注。

实践证明，房地产过热会给国民经济发展埋下很多隐患。具体到我国的情况，早些年海口、北海等地一阵房地产过热后，至今仍留有大量后遗症，开发企业特别是银行都遭受了严重损失。这方面我们有过教训，必须高度警惕。

现在，房地产商用于开发投资的资金相当部分还是来自银行贷款。如果任由房地产过热的苗头继续发展下去，势必会造成企业倒闭、银行坏帐大量增加、失业人员增多等一系列严重后果，甚至会妨害产业结构调整的顺利进行。对此，各地区和各有关部门都应当有充分的估计和清醒的认识，抓紧采取措施，积极加以防范。

一是必须加强对银行的监管。推动房地产过热产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。要严格规定银行向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比例，严格审查房地产抵押贷款的条件。

二是加强调控土地市场，根据土地利用总体规划和当地各项建设的实际需要，对建设用地总供应量实行严格控制。

三是要建立预警体系，及时发现房地产市场运行中出现的问题。建立房地产市场信息披露制度，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。

四是要建立有利于调控的协调机制。建议有关部门建立定期联席会议制度，对房地产市场运行情况进行研究分析，及时提出调控措施。

再就是要严防房地产投机。政府可以考虑征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易。加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易等。