大盘时代来临 房地产开发商准备好了吗
admin
2003-01-17
来源：景观中国网
从去年开始，一批数十万平方米甚至百万平方米规模之巨、数亿元甚至数十亿元资金投入的楼盘纷纷浮出水面，而2003年则被业内人士普遍预测为大盘时代。
在房地产业竞争到
从去年开始，一批数十万平方米甚至百万平方米规模之巨、数亿元甚至数十亿元资金投入的楼盘纷纷浮出水面，而2003年则被业内人士普遍预测为大盘时代。
在房地产业竞争到达白热化之时，在房价趋于归真的多事之秋，在2006年不许有新项目动工的厉令之下，缘何仍有如此之多的开发商“不知死活”地大面积圈地、大手笔造镇、大规模开发？在市场这把利润与风险共存的达摩克斯利之剑下，北京大盘将迎来怎样的局面？
2003年京城楼市皆大户
在几年前，北京楼市出现50万平方米以上的楼盘，人们纷纷会以“资金压力大、滚动开发的周期长，风险太大”的眼光来形容该楼盘。
据有关人士介绍，2003年北京楼市将出现这样的局面，新增楼盘的绝对数量会减少，而新增的面积不会减少，这就是由于开发商已经不满足于开发小量楼盘或者根本拿不到小面积的地块用于开发。
目前，去年年底到今年年初新推出的楼盘都呈现出“大气”的一面。最具代表性的莫过于位于太阳宫地区的太阳星城，这个总建筑面积达到150万平方米的超大型楼盘是目前北京四环以内最大的商品房项目。而位于东南三环的山水文园也将在年内推出百万平方米规模的社区。珠江集团在已有百万平方米规模开发量的基础上，今年还将陆续推出规模巨大的新盘……与之相对应的是，如华润集团、万通集团、西格玛集团则在京城郊区造镇，项目规模也十分庞大。
与以上这些超大楼盘相比，在去年年底推出以及今年年初即将推出的后现代城、广州富力、苹果社区、国华电力等新盘，虽然规模并不如前者，但至少50万平方米的规模，足以让业内人士为之唏嘘，而且这些楼盘扎堆于一地，无疑为今年CBD的地产之争平添了诸多悬念。
据北京蓝石地产顾问有限公司董事长李春平介绍，北京楼市走向大盘时代是历史的必然，从房地产开发的角度来讲，可以相对划分为几个时期：一是初始的开发时期，建造普通住宅。二是个性化楼盘异军突起，2000年前，代表性的楼盘有“恋日嘉园”、“阳光100”等，“创新”的精神使其大获成功。三是品牌化项目的争雄，2001年开始，“珠江地产”、“深圳金地”等拥有“品牌优势”的地产大鳄纷纷进入北京，展开激烈的角逐。第四就是大盘时代的综合竞争，在前些年积累了开发经验以及完成了原始积累的开发商们，将通过对大规模楼盘的开发来体现价值以及完成利润的最大化，可以说，大盘时代已经开始揭幕。
绝对利润大追求规模效应促使开发商青睐大盘
据有关人士介绍，对于一个房地产企业来讲，企业必须有项目可做才能使经营活动达到正常运转。而一个10万平方米的楼盘和一个100万平方米的楼盘相比，平均利润是基本相同的，与小项目的短平快不同，大盘讲求的是绝对利润高，而且在项目建设过程中有足够的现金流，这些因素达到有效平衡后在采购建材、市政管网、道路建设等方面会得到回报，这么一来，开发的成本被摊薄，房价也会相对降低。
而金典集团董事长张宝全则认为，小作坊式的地产开发模式已经不适应房地产发展的脚步，规模化、规范化、专业化才是真正的发展方向。开发大盘，对于有产品优势的企业是有利的，比如，一些配套设施、公共设施在小社区中是很难完美体现的，而大社区则能完全体现出来。从另一方面讲，做大盘在节省成本，提高产品品质方面有优势。打一个比方，做一个10万平方米项目的主管年薪需要30万元，而做一个100万平方米项目的主管可能需要100万元，平均下来，反而是大项目在聘请人才方面省钱。将节省下来的成本用于提高产品品质，何乐而不为呢？
大盘多少风险可预知
记者在采访中了解到，就目前的市场而言，房地产竞争呈现出激烈化，产品呈现出同质化，尤其是CBD，起码有五六个项目的产品定位、目标人群、销售价格趋同，同质竞争势必出现有人欢乐有人愁的局面，竞争中的弱者一旦受制于强者，其市场影响力下降，对于数十万平方米规模的社区，数十亿元资金的投入无疑是毁灭性的打击。尤其是几乎所有的大盘都是采用滚动开发的方式，分几期开发，一期如果没有形成影响，资金回笼不力，再加上融资渠道不畅，崩盘现象不是不可能发生。
此外，大盘的开发周期长，往往长达数年之久。而政府规定在2006年，任何新楼盘都将停止开发，眼下的问题是2006年之前，能有多少大盘能够完成，如果在这一年之前有大盘没有完工，停止开发对于一个房地产企业的打击也是毁灭性的。不过几位接受记者采访的大盘开发商都显示出足够的信心，比如太阳星城销售公司总经理刘继良表示，虽然太阳星城有150万平方米的开发规模，但由于集团的开发实力强，有多年的大盘开发经验，因此2006年之前完工是能够实现的。这种表态能够兑现，自然还需要时间来证明。
大盘出路各有蹊径
有人提出，船大难掉头，大盘的风险与利润同样大，尤其是同质化竞争激烈的今天，会出现有赢利有崩盘的局面。但有人不这么认为。
在接受记者采访时张宝全说，虽然大盘的开发量大，但市场的需求量也十分乐观。这就需要大盘的开发商在竞争中体现出性能价格比的优势。在资源市场化、产品同质化的情形下，如果开发商不能实现产品创新，就可能造成不被消费者认可，形成无效供应，这样的话很可能被竞争对手抛在身后。
正如张所说的那样，新推出以及即将推出的大盘纷纷根据自己不同的特点给项目披上个性的外衣。除了张宝全的苹果社区，新楼盘“炫特区”剑走偏锋，将60万平方米的社区全部定位成40褿80平方米的青年社区，为CBD事业起步人群提供了理想的居住之所；国华电力的“华贸中心”针对CBD住宅扎堆的现象，将项目定位为写字楼、酒店、公寓、住宅为一体的综合楼盘，避开了众多开发商的锋芒，填补了CBD的空白……
文/张程
在房地产业竞争到达白热化之时，在房价趋于归真的多事之秋，在2006年不许有新项目动工的厉令之下，缘何仍有如此之多的开发商“不知死活”地大面积圈地、大手笔造镇、大规模开发？在市场这把利润与风险共存的达摩克斯利之剑下，北京大盘将迎来怎样的局面？
2003年京城楼市皆大户
在几年前，北京楼市出现50万平方米以上的楼盘，人们纷纷会以“资金压力大、滚动开发的周期长，风险太大”的眼光来形容该楼盘。
据有关人士介绍，2003年北京楼市将出现这样的局面，新增楼盘的绝对数量会减少，而新增的面积不会减少，这就是由于开发商已经不满足于开发小量楼盘或者根本拿不到小面积的地块用于开发。
目前，去年年底到今年年初新推出的楼盘都呈现出“大气”的一面。最具代表性的莫过于位于太阳宫地区的太阳星城，这个总建筑面积达到150万平方米的超大型楼盘是目前北京四环以内最大的商品房项目。而位于东南三环的山水文园也将在年内推出百万平方米规模的社区。珠江集团在已有百万平方米规模开发量的基础上，今年还将陆续推出规模巨大的新盘……与之相对应的是，如华润集团、万通集团、西格玛集团则在京城郊区造镇，项目规模也十分庞大。
与以上这些超大楼盘相比，在去年年底推出以及今年年初即将推出的后现代城、广州富力、苹果社区、国华电力等新盘，虽然规模并不如前者，但至少50万平方米的规模，足以让业内人士为之唏嘘，而且这些楼盘扎堆于一地，无疑为今年CBD的地产之争平添了诸多悬念。
据北京蓝石地产顾问有限公司董事长李春平介绍，北京楼市走向大盘时代是历史的必然，从房地产开发的角度来讲，可以相对划分为几个时期：一是初始的开发时期，建造普通住宅。二是个性化楼盘异军突起，2000年前，代表性的楼盘有“恋日嘉园”、“阳光100”等，“创新”的精神使其大获成功。三是品牌化项目的争雄，2001年开始，“珠江地产”、“深圳金地”等拥有“品牌优势”的地产大鳄纷纷进入北京，展开激烈的角逐。第四就是大盘时代的综合竞争，在前些年积累了开发经验以及完成了原始积累的开发商们，将通过对大规模楼盘的开发来体现价值以及完成利润的最大化，可以说，大盘时代已经开始揭幕。
绝对利润大追求规模效应促使开发商青睐大盘
据有关人士介绍，对于一个房地产企业来讲，企业必须有项目可做才能使经营活动达到正常运转。而一个10万平方米的楼盘和一个100万平方米的楼盘相比，平均利润是基本相同的，与小项目的短平快不同，大盘讲求的是绝对利润高，而且在项目建设过程中有足够的现金流，这些因素达到有效平衡后在采购建材、市政管网、道路建设等方面会得到回报，这么一来，开发的成本被摊薄，房价也会相对降低。
而金典集团董事长张宝全则认为，小作坊式的地产开发模式已经不适应房地产发展的脚步，规模化、规范化、专业化才是真正的发展方向。开发大盘，对于有产品优势的企业是有利的，比如，一些配套设施、公共设施在小社区中是很难完美体现的，而大社区则能完全体现出来。从另一方面讲，做大盘在节省成本，提高产品品质方面有优势。打一个比方，做一个10万平方米项目的主管年薪需要30万元，而做一个100万平方米项目的主管可能需要100万元，平均下来，反而是大项目在聘请人才方面省钱。将节省下来的成本用于提高产品品质，何乐而不为呢？
大盘多少风险可预知
记者在采访中了解到，就目前的市场而言，房地产竞争呈现出激烈化，产品呈现出同质化，尤其是CBD，起码有五六个项目的产品定位、目标人群、销售价格趋同，同质竞争势必出现有人欢乐有人愁的局面，竞争中的弱者一旦受制于强者，其市场影响力下降，对于数十万平方米规模的社区，数十亿元资金的投入无疑是毁灭性的打击。尤其是几乎所有的大盘都是采用滚动开发的方式，分几期开发，一期如果没有形成影响，资金回笼不力，再加上融资渠道不畅，崩盘现象不是不可能发生。
此外，大盘的开发周期长，往往长达数年之久。而政府规定在2006年，任何新楼盘都将停止开发，眼下的问题是2006年之前，能有多少大盘能够完成，如果在这一年之前有大盘没有完工，停止开发对于一个房地产企业的打击也是毁灭性的。不过几位接受记者采访的大盘开发商都显示出足够的信心，比如太阳星城销售公司总经理刘继良表示，虽然太阳星城有150万平方米的开发规模，但由于集团的开发实力强，有多年的大盘开发经验，因此2006年之前完工是能够实现的。这种表态能够兑现，自然还需要时间来证明。
大盘出路各有蹊径
有人提出，船大难掉头，大盘的风险与利润同样大，尤其是同质化竞争激烈的今天，会出现有赢利有崩盘的局面。但有人不这么认为。
在接受记者采访时张宝全说，虽然大盘的开发量大，但市场的需求量也十分乐观。这就需要大盘的开发商在竞争中体现出性能价格比的优势。在资源市场化、产品同质化的情形下，如果开发商不能实现产品创新，就可能造成不被消费者认可，形成无效供应，这样的话很可能被竞争对手抛在身后。
正如张所说的那样，新推出以及即将推出的大盘纷纷根据自己不同的特点给项目披上个性的外衣。除了张宝全的苹果社区，新楼盘“炫特区”剑走偏锋，将60万平方米的社区全部定位成40褿80平方米的青年社区，为CBD事业起步人群提供了理想的居住之所；国华电力的“华贸中心”针对CBD住宅扎堆的现象，将项目定位为写字楼、酒店、公寓、住宅为一体的综合楼盘，避开了众多开发商的锋芒，填补了CBD的空白……
文/张程
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