中国房地产年会 地产大腕戏说今年楼市
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2003-01-16
来源：景观中国网
日前，搜房研究院和中国房协城市开发委员会等共同举办了“中国房地产发展年会２００３”，在一个由冯仑主持的论坛上，来自京、沪、穗三地的地产大腕们妙语连珠，对今年的房地产行业走势
日前，搜房研究院和中国房协城市开发委员会等共同举办了“中国房地产发展年会２００３”，在一个由冯仑主持的论坛上，来自京、沪、穗三地的地产大腕们妙语连珠，对今年的房地产行业走势做了预测。
冯仑（万通集团董事局主席）：今天这个话题是讲市场问题，市场这个事情就是像雾像雨又像风，我想这个话题大家可以从不同的角度来说，我们是盲人摸象，摸到哪儿算哪儿，万一摸到敏感部位，被象腿踢了出来，大家也不要着急。我想第一个先摸的应该是任总，他已经摸了２０多年了，他现在换了一个岗位，看他今年会怎么摸？
任志强（华远地产总裁）：我个人觉得２００３年一定会比２００２年好，我们现在要全面建设小康社会，农民要从７０％缩减到２０％，也就是说还有５０％的农民要进城，城市化水平要从现在的３６％提升到６０％，每年至少提高０．８５个百分点，如果按１０亿多人计算的话，就意味着每年要有１２００万人进城，而现在每年只有三四百万人进城。所以说，房地产市场的潜力还大着呢！２００３年应该是一个大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的过程，越好的房子升值潜力越高，抗跌能力也越强。因为真正的市场化已经到来。我个人认为２００３年房地产增长速度肯定会超过２０％，是一个皆大欢喜“发羊财”的年。
冯仑：实际上政府总是在希望所有人都能买得起房子，是在讲公平；消费者永远是希望花合适的钱买最好的东西，所以他们永远在投诉，在抗议质量问题；经济学家是靠能说准了问题吃饭的，所以他永远都说问题，在诅咒泡沫；而投资商丧事可以当喜事办，可以并购，所以他永远讲机遇。这四个声音都有道理，都吃不同的饭，讲不同的话，希望这四种声音在今后的市场上长期存在。
林少洲（厚土机构总经理）：一句话，有涨有跌，大势看好。
冯仑：这是比较诚实的说法，永远不会错，北大人都这样。
程新华（北京珠江地产总经理）：北京市场２００３年将出现三个特点：一是看起来房价跌了，实际上房价涨了；二是贵的房子卖得快，便宜的房子卖得慢；三是好象供应量很大，但是空置量又下降了。
张宝全（今典集团董事长）：２００３年肯定会供销两旺，主要是因为有效供应的提高，将刺激有效需求的增长。但是，竞争也会越来越激烈，当然还是在一个良性的正常的范围之内，竞争的结果就是性能价格比高的房子会越来越多，而且性能价格比高的营造会成为企业竞争的一个最重要的法宝。另外我认为竞争不会给我们的楼市带来很不良或者很负面的影响，２００２年隐性的竞争，到２００３年会变成显性的竞争，这种竞争的特点就是合作，兼并和合作会成为２００３年房地产市场竞争的一个非常重要的特征。
郭钧（中体奥林匹克花园管理有限公司总裁）：昨天，我们听了一个市场调查报告，今天又听了一个研究报告，现在要谈预测。那么，我对这三个事情有这么一个分析：我觉得市场调查报告，就像问一个年轻人，你要娶一个什么样的老婆，结果往往是你问他的时候，和他真娶到的完全不一样；研究报告有点像马后炮，事后诸葛亮，是分析过去的事情。那么在这种情况下，我觉得更应该相信预测，预测就像算命或者是看相，但是往往能猜对。我觉得要想一句话把对今年的预测说清楚很难，应该说２００３年，中国房地产的秋天到了。这个秋天应该说是成熟的，应该说是收获的，同时也可能要转入冬天，当然，这个秋天还很长。
王志纲（广州知名策划人）：两句话：月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁，明年是一个大改组、大分化、大整合这么一个年；成功者越成功，失败者越失败。
孟晓苏（中房集团董事长）：房地产行业从投入到产出有一个滞后性，不少新的投资人，对这个行业的特点缺乏了解，所以我们可以看到，在拍卖市场上他们多高的价位都敢买，对市场预期盲目乐观。由此，房地产市场的问题也越来越突出了，持续的供大于求，就会影响到市场，会影响市场定位。去年年底，国务院领导同志已经告诫过，要防止房地产行业过热，避免经济出现大的起伏。对此大家看法不一，但是我认为要正确认识到这个提醒是有道理的。至于说房地产有没有泡沫，所谓泡沫的提法就不准确，泡沫更多指的是股市。当然，现在我们对待泡沫的提法，与其争论是与非，不如冷静地分析现在的问题，特别是土地价格的过高上扬。由拍卖和招标造成土地价格上涨，已经成为一个明显的问题。
在这种情况下，怎么才能使房地产保持一个持续健康的增长呢？关键就是理性。政府要理性地调控，企业要理性地投资和发展，社会舆论也要理性地对待房地产业。政府的理性不仅在于要适当地控制源头，更重要的是要努力扩张市场。因为房地产投资的迅速增长已经是个事实，房屋的大量产出也是个事实。目前，老百姓对于房屋还有着相当强的需求，不要去打压这个市场，而是要鼓励这个市场。企业的理性行为，就是自己在新投资的项目上慎重行事，同时要做好品质，搞好品牌。对于社会各界，则是要看到房地产业、住房消费是拉动经济增长、推动居民生活进入小康的一个重要层面。希望各界采取积极的态度，支持房地产业的发展。总之，要警惕房地产业发展当中出现的问题和影响，使房地产业尽可能保持一个平稳的发展。
潘石屹（ＳＯＨＯ中国董事长）：什么是泡沫？市场竞争使得有一些发展商房子卖得可能好一点，有一些卖得差一点，有些可能破产几家，倒闭几家，这就是市场，这就是竞争，我们如果是选择了市场这条路的话，就一定会出现这样的情况。真正的泡沫是，第一成交量急剧放大，第二单价急剧上涨，且没有最终的使用者和消费者，都是倒爷在中间来回地倒。就北京来看，从２０００年开始，每年成交量都是正常地增长。从单价来看，北京的单价略微有点下降，实际上我认为是持平，因为每年推出的经济适用房建设量一年比一年大，如果从最终需求来看，现在北京绝大部分人购房是自己用的，所以，我认为并没有形成泡沫。
冯仑的总结发言：我们在座的人基本上是两个观点，第一是形势大好；第二是好中有难，险中求胜。
文/陈志平
冯仑（万通集团董事局主席）：今天这个话题是讲市场问题，市场这个事情就是像雾像雨又像风，我想这个话题大家可以从不同的角度来说，我们是盲人摸象，摸到哪儿算哪儿，万一摸到敏感部位，被象腿踢了出来，大家也不要着急。我想第一个先摸的应该是任总，他已经摸了２０多年了，他现在换了一个岗位，看他今年会怎么摸？
任志强（华远地产总裁）：我个人觉得２００３年一定会比２００２年好，我们现在要全面建设小康社会，农民要从７０％缩减到２０％，也就是说还有５０％的农民要进城，城市化水平要从现在的３６％提升到６０％，每年至少提高０．８５个百分点，如果按１０亿多人计算的话，就意味着每年要有１２００万人进城，而现在每年只有三四百万人进城。所以说，房地产市场的潜力还大着呢！２００３年应该是一个大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的过程，越好的房子升值潜力越高，抗跌能力也越强。因为真正的市场化已经到来。我个人认为２００３年房地产增长速度肯定会超过２０％，是一个皆大欢喜“发羊财”的年。
冯仑：实际上政府总是在希望所有人都能买得起房子，是在讲公平；消费者永远是希望花合适的钱买最好的东西，所以他们永远在投诉，在抗议质量问题；经济学家是靠能说准了问题吃饭的，所以他永远都说问题，在诅咒泡沫；而投资商丧事可以当喜事办，可以并购，所以他永远讲机遇。这四个声音都有道理，都吃不同的饭，讲不同的话，希望这四种声音在今后的市场上长期存在。
林少洲（厚土机构总经理）：一句话，有涨有跌，大势看好。
冯仑：这是比较诚实的说法，永远不会错，北大人都这样。
程新华（北京珠江地产总经理）：北京市场２００３年将出现三个特点：一是看起来房价跌了，实际上房价涨了；二是贵的房子卖得快，便宜的房子卖得慢；三是好象供应量很大，但是空置量又下降了。
张宝全（今典集团董事长）：２００３年肯定会供销两旺，主要是因为有效供应的提高，将刺激有效需求的增长。但是，竞争也会越来越激烈，当然还是在一个良性的正常的范围之内，竞争的结果就是性能价格比高的房子会越来越多，而且性能价格比高的营造会成为企业竞争的一个最重要的法宝。另外我认为竞争不会给我们的楼市带来很不良或者很负面的影响，２００２年隐性的竞争，到２００３年会变成显性的竞争，这种竞争的特点就是合作，兼并和合作会成为２００３年房地产市场竞争的一个非常重要的特征。
郭钧（中体奥林匹克花园管理有限公司总裁）：昨天，我们听了一个市场调查报告，今天又听了一个研究报告，现在要谈预测。那么，我对这三个事情有这么一个分析：我觉得市场调查报告，就像问一个年轻人，你要娶一个什么样的老婆，结果往往是你问他的时候，和他真娶到的完全不一样；研究报告有点像马后炮，事后诸葛亮，是分析过去的事情。那么在这种情况下，我觉得更应该相信预测，预测就像算命或者是看相，但是往往能猜对。我觉得要想一句话把对今年的预测说清楚很难，应该说２００３年，中国房地产的秋天到了。这个秋天应该说是成熟的，应该说是收获的，同时也可能要转入冬天，当然，这个秋天还很长。
王志纲（广州知名策划人）：两句话：月儿弯弯照九州，几家欢乐几家愁，明年是一个大改组、大分化、大整合这么一个年；成功者越成功，失败者越失败。
孟晓苏（中房集团董事长）：房地产行业从投入到产出有一个滞后性，不少新的投资人，对这个行业的特点缺乏了解，所以我们可以看到，在拍卖市场上他们多高的价位都敢买，对市场预期盲目乐观。由此，房地产市场的问题也越来越突出了，持续的供大于求，就会影响到市场，会影响市场定位。去年年底，国务院领导同志已经告诫过，要防止房地产行业过热，避免经济出现大的起伏。对此大家看法不一，但是我认为要正确认识到这个提醒是有道理的。至于说房地产有没有泡沫，所谓泡沫的提法就不准确，泡沫更多指的是股市。当然，现在我们对待泡沫的提法，与其争论是与非，不如冷静地分析现在的问题，特别是土地价格的过高上扬。由拍卖和招标造成土地价格上涨，已经成为一个明显的问题。
在这种情况下，怎么才能使房地产保持一个持续健康的增长呢？关键就是理性。政府要理性地调控，企业要理性地投资和发展，社会舆论也要理性地对待房地产业。政府的理性不仅在于要适当地控制源头，更重要的是要努力扩张市场。因为房地产投资的迅速增长已经是个事实，房屋的大量产出也是个事实。目前，老百姓对于房屋还有着相当强的需求，不要去打压这个市场，而是要鼓励这个市场。企业的理性行为，就是自己在新投资的项目上慎重行事，同时要做好品质，搞好品牌。对于社会各界，则是要看到房地产业、住房消费是拉动经济增长、推动居民生活进入小康的一个重要层面。希望各界采取积极的态度，支持房地产业的发展。总之，要警惕房地产业发展当中出现的问题和影响，使房地产业尽可能保持一个平稳的发展。
潘石屹（ＳＯＨＯ中国董事长）：什么是泡沫？市场竞争使得有一些发展商房子卖得可能好一点，有一些卖得差一点，有些可能破产几家，倒闭几家，这就是市场，这就是竞争，我们如果是选择了市场这条路的话，就一定会出现这样的情况。真正的泡沫是，第一成交量急剧放大，第二单价急剧上涨，且没有最终的使用者和消费者，都是倒爷在中间来回地倒。就北京来看，从２０００年开始，每年成交量都是正常地增长。从单价来看，北京的单价略微有点下降，实际上我认为是持平，因为每年推出的经济适用房建设量一年比一年大，如果从最终需求来看，现在北京绝大部分人购房是自己用的，所以，我认为并没有形成泡沫。
冯仑的总结发言：我们在座的人基本上是两个观点，第一是形势大好；第二是好中有难，险中求胜。
文/陈志平
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