城市建设：做“加法”还是做“减法”
admin
2003-01-10
来源：景观中国网
随着城市面貌一天天改观，百姓住房一天天扩大，人们突然发现，城区人口一天天增多了，城市道路一天天拥堵了，个人生存空间一天天缩小了。这是为什么？究竟怎么办？请看——分析城市交
随着城市面貌一天天改观，百姓住房一天天扩大，人们突然发现，城区人口一天天增多了，城市道路一天天拥堵了，个人生存空间一天天缩小了。这是为什么？究竟怎么办？请看——分析城市交通越来越拥堵的原因，可以说出很多
城市越来越拥堵了————这是谁都能深切体会到的现实。原因何在呢？
首先，有城市车辆增加比道路增长快的原因。如北京市，在不到10年的时间里，全社会拥有的车辆就增加了一倍以上，去年初刚突破160万辆，眼下快要突破170万辆了。
其次，有城市交通建设和管理水平跟不上的原因。一方面道路设施建设不配套，新建的快速路与原有道路衔接不顺畅，进得来、出不去；另一方面刚建好的路，三天两头又因为要铺设水、电、气和下水管道，立马被破膛拉肚挖开了，造成人为拥堵。
第三，也是非常重要的原因是，城市居住人口越来越多了。一条大马路刚拓宽打通，道路两旁就雨后春笋似地一个个矗立起一座座写字楼和高层住宅，随着几倍于规划容量的人流纷纷入住，使得有限的道路交通堵上加堵……
一句话，根子在我们一些城市在建设上只做“加法”，不做“减法”。倘若不改变这一现状，即使路建得再多，也不可能走上真正快捷通畅的那一天。
为什么明知人太多，还要拼命建高层，为什么人人都往城区挤呢？
有人认为，造成城市建设无限制做“加法”的主要原因，是房地产开发商心太黑，只顾自己赚钱，千方百计突破原有规划，增加建筑容积率。以北京高层住宅楼密布的二环路附近某小区为例，此地如按建4幢9层小高层、每层住10户居民计，只可住360户居民；现在却建成每幢都是24层的高楼，住着960户居民，这些居民家庭一半以上拥有轿车，对附近道路增加的压力可想而知！
把居住人口剧增和交通
拥堵说成是开发商造成的， 只说对了一半
开发商办企业，赚钱当然是主要目的，但最终能否赚到钱，还得看开发的建筑或住宅是否被市场所接受。从记者认识的几位从事房地产开发的开发商来说，他们也知道，住低密度的低层建筑，与住高密度的20多层高楼相比，人的感觉明显要舒服、方便得多，长期居住费用也要低许多。在目前市场以高楼居主流的情况下，只要推出低密度住宅，肯定会受欢迎。
既然如此，为什么仍要去建高层建筑与住宅呢？一位开发商实话实说：在城市地价日益高涨、要求开发商承担的配套设施建设费用日益增加的情况下，再建低层建筑与住宅，每平方米售价将比周围的项目高出至少50％以上。在市场竞争日趋激烈的情况下推出这样的建筑，竞争中就会明显处于劣势！这时你考虑的就不是能否赚钱，而是能否保本、能否不亏损的问题了！
我们且以北京西直门内地区开发的某项目为例，细细算一笔账，看看这位开发商说的是否有道理。
此项目房价每平方米约为9500元。其中，土地出让金为每平方米830元。开发前，每公顷土地住有约200户到250户居民，每户拆迁费用约40万元，平均每平方米土地费用约8000元到10000元，当地房屋建设容积率为1.8到2.0，等于每平方米中土地成本为4000元到5000元。按市规划局规定住宅中应按12％的比例配学校、托幼和商业；另配人防、自行车和汽车库，自行车按户均1.7辆配置，汽车库最低按30％到100％配置；集中绿地不少于人均1平方米，总数不少于占地30％；代市政拆迁道路、管道用地，约为总用地面积的20％。市政建设费用每平方米约为400元到600元。此外，还有规定的居委会、公厕、垃圾楼、泵房、物业管理用房等分摊的公用面积，各种政府收取的其他费用还有约106项，各种税约7项到10项，约占售价的8％到10％（不含利润所得税）。
从以上计算可以看出，房价中所占比例最大部分是政府直接收取和政府政策所规定必须支付的成本和费用。开发一个项目，从拆迁到建成，最快也要两年时间，只有管理经营得好，才能获得总计5％到10％的利润（平均每年2.5％到5％的利润），管理经营差，能否获利就很难说了。
有人也许会问：为什么政府要收取那么高的费用呢？可不可以少收一点呢？
其实政府也有难处：在目前我国城市化进程加快，到处都要用钱的情况下，政府不靠“以地生财”，向开发商收取城市建设和住宅建设所需的相关配套设施建设费用，又到哪儿去筹措巨额的建设投资呢？一位市长曾这样吐苦水：即使是目前收来的这些钱，也只能说是杯水车薪，只能用于做“加法”，而无法按已经制定的城市建设总体发展规划去做“减法”。
因为与做“加法”相比，做“减法”需要投入更多的建设资金。
尽快走出城市建设只做“加法”不做“减法”的怪圈
怎么办呢？有关专家接受记者采访时，提出三条对策：
一是，城市政府要从思想上、行动上做到实事求是，切实杜绝城市建设中事实上存在着的脱离实际，好大喜功，搞形象工程、政绩工程的现象。按照城市建设发展总体规划，优先建设与人民群众日常生活密切相关的基础设施和项目。
二是，正视我国人均石油资源占有量少，远远不能满足国内需求，需要大量进口的现实，正确处理好启动内需、鼓励私人轿车消费和城市交通实施公交优先的关系，并尽可能加快城市轨道交通建设。
三是，建立和完善中央政府和地方政府权利和义务统一的财政体制，在建立起地方政府财政信用的基础上，允许地方政府适度举债进行城市基础设施建设，同时实施市政公用设施建设向国内外投资开放政策。
配合以上三条措施的实施，专家建议：当前特别需要，也是较为可行的办法就是按照“谁投资、谁受益”的原则，允许地方政府借鉴世界上众多国家采用的做法，适时开征财产税。
据专家介绍，世界上实行财产税的国家，不在少数，这些国家，财产税在地方税中占有着相当大的比例。如美国，在上世纪70年代时，财产税要占到地方税收70％的比例；80年代后，财产税收入虽有所下降，但一般也占到了地方税收比例的近50％。
世界银行官员在谈到如何解决城市建设资金问题时也指出，财产税是维持城市长期发展的一个重要资金来源。征收财产税和征收所得税相比，征收效率比较高。因为不动产的财产形态很难隐藏，而且还可以通过它引导市场向健康轨道发展。如，仍是在美国，为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除财产税，当他购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。而政府也相应多了一个调控房地产市场的手段，需要促进房地产市场发展时，可以用减税的方法来调控；房地产市场过热时，也同样可以用加税的方法来抑制。
把城市发展和政府财务建立在可持续发展的基础上
按我国目前政策，城市政府出让土地，开发商开发住宅售给居民后，居民在拥有使用权的70年内，工业用地在拥有使用权的50年内，就不用再交一分钱了，交易是一次性的，政府得到的土地收益也是一次性的。这样就容易造成上届政府拼命卖地，而卖出土地所需的维护、维修和后期服务都由下一届政府来承担，结果就造成了每一届政府都靠增加新的土地出让来维持自身的运转。
于是就会带来一个问题，在经济高速发展时，由于社会有新的土地需求，政府可以通过不断卖新地，用新的土地收益去补偿城市建设维护、维修的资金缺口。但是如果一旦经济发展速度减缓，进入调整时期，社会也会相应出现没有或缺少对新地的需求，并导致问题的产生。如我国香港特别行政区，回归前长期实行的是低税收、高地价政策，在经济高速发展时，香港靠土地出让获得了大量的收益（土地收益和相关政府投资收益占到了整个财政收入的近50％），当时的港英政府也可以说是世界上最富有的政府。而当随着亚洲金融危机爆发，回归后的香港经济也进入了一个稳定发展阶段，需要进行结构调整，这时社会对新增土地的需求出现了明显的下降，特区政府的财政问题也随之出现。如2001年，随着特区政府土地收益的减少，特区政府的财政赤字也随之出现。为了弥补赤字，特区政府不得不在扩大它的税收来源的同时，考虑削减公务员的薪水。这就提醒我们，在我国目前经济高速发展的时候，是不是应该提前考虑这同样的问题。
专家据此指出，要避免这一届政府把土地所有的收益都收完、用完，只有及时开征财税。
这届政府卖出土地后，能否给下届政府创造一个税源
专家强调，开征财产税，还可以带来以下三个好处：
一是，防止房地产开发商囤积土地。
房地产业在发展过程中常常会出现囤积土地的现象。做法就是将不动产、尤其是土地作为一种储存手段，低价吃进，高价抛出赚取差价。应当说，这是一种正常的经济行为。但是在城市开发建设过程中土地增值的很大一部分，并不是完全是由土地拥有者（包括使用权拥有，下同）自己经营、投资产生的。而是由于政府对土地投入了大量的基础设施建设，包括机场、电厂、城市道路等基础设施带来的。这时如果土地拥有者大量囤积土地就会造成土地短缺，地价上涨，而所囤积的这部分土地并不能给政府和社会带来任何贡献，只会造成政府对基础设施投资无法从正常渠道回收，并造成整个城市的经营困难。因此，世界各国对于囤积土地的做法都是采取限制、打击的做法。如日本，对囤积土地就有很多限制政策，其中包括对土地保有、增值和交易进行征税。如果某块地在买入时是100万，后来增值到1000万，中间900万就要交税。即使拥有土地者不进行交易，经政府评估后，土地拥有者也要为它交税。开征财产税的效果就是这样，任何人从拿到土地的那一天起，只要土地有增值，政府就可以对其进行征税，并调动起城市政府改造现有城市环境的动力。对土地拥有者来说，就意味着，只要有闲置土地在手里就同时会有财政压力在，从而起到防止囤地、炒地导致的“泡沫”出现。
二是，可以促进城市产业结构的调整，土地使用效率的提高。产业结构调整是我国“十五”计划的主题。实际上，所有城市产业结构的调整都和城市空间结构，即城市建设总体发展规划密切相关，从某种意义上说，甚至需要靠空间结构调整来推动。比如，以前一个工厂当年建在城市边缘，现在随着城市发展已经处在城市中心。这个工厂现在占有的这块土地和以前虽然面积完全一样，但价值已经完全不一样了，远远高出当初占有这块土地时的价值。如果按这个厂占有的土地面积征收财产税，这个厂就会想，如果把土地转让出去，拿着卖地的钱到土地增值税、财产税较低的城市新区，就会省下很大一笔钱。假如没有财产税，哪怕工厂关门了，土地也只好闲置在那儿，对整个城市经济发展来说，实际上就是一种无形的损失。
三是，可以把目前过高的房价降下来。这听上去可能让人奇怪，因为按人们的通常理解，增加税收只会抬高房价，怎么会降低房价呢？因为造成目前城市地价高企的原因主要是工业用地将50年的使用费、居住用地是将70年的使用费都需要在一天交齐。但是如果把50年、70年的钱贴现到今天来计算，目前的地价实际上就没有今天看上去这么高了。特别是住宅用地，50年、70年后今天的买主可能已经作古了，但他一次交清地价事实上也为他作古后的人交了所使用的地价。因此在发达国家，地价是分别在70年里不断收回的，这样地价反映在每一年里就低了许多。有了财产税，就可以把目前的过高地价降下来。由于地价可以在70年里不断收回来，这样在第一年里土地价格和相关税费就可以降下来很多。土地在房价里占着大头，地价降了，房价也肯定会降下来。与国外相比，在目前我国的房价构成中，建筑安装费用约占40％左右（在大城市占的比例更低，如上面所举北京西直门的项目，占的比例最高才20％左右），剩下的就是包括税费在内的其他费用和土地价格。在国外房价的构成中，最大的一块是建筑安装费用，大概占70％左右，接下来是土地，土地和其他费用加起来才占剩下来28％左右。我国房价中土地费用所占比例如此之大，原因就与70年一次收取有关。因此，通过逐年征收财产税的方法，把目前我国房价中的土地成本降到国外同样的比例话，那么如果现有房价每平方米为1000元的话，就可以马上降到600元。随着首次购房门槛（价格）的降低，相信同时也会有更多的人由于房价能够承受，而提前实现改善自己住房条件的愿望。
文/谢然浩
城市越来越拥堵了————这是谁都能深切体会到的现实。原因何在呢？
首先，有城市车辆增加比道路增长快的原因。如北京市，在不到10年的时间里，全社会拥有的车辆就增加了一倍以上，去年初刚突破160万辆，眼下快要突破170万辆了。
其次，有城市交通建设和管理水平跟不上的原因。一方面道路设施建设不配套，新建的快速路与原有道路衔接不顺畅，进得来、出不去；另一方面刚建好的路，三天两头又因为要铺设水、电、气和下水管道，立马被破膛拉肚挖开了，造成人为拥堵。
第三，也是非常重要的原因是，城市居住人口越来越多了。一条大马路刚拓宽打通，道路两旁就雨后春笋似地一个个矗立起一座座写字楼和高层住宅，随着几倍于规划容量的人流纷纷入住，使得有限的道路交通堵上加堵……
一句话，根子在我们一些城市在建设上只做“加法”，不做“减法”。倘若不改变这一现状，即使路建得再多，也不可能走上真正快捷通畅的那一天。
为什么明知人太多，还要拼命建高层，为什么人人都往城区挤呢？
有人认为，造成城市建设无限制做“加法”的主要原因，是房地产开发商心太黑，只顾自己赚钱，千方百计突破原有规划，增加建筑容积率。以北京高层住宅楼密布的二环路附近某小区为例，此地如按建4幢9层小高层、每层住10户居民计，只可住360户居民；现在却建成每幢都是24层的高楼，住着960户居民，这些居民家庭一半以上拥有轿车，对附近道路增加的压力可想而知！
把居住人口剧增和交通
拥堵说成是开发商造成的， 只说对了一半
开发商办企业，赚钱当然是主要目的，但最终能否赚到钱，还得看开发的建筑或住宅是否被市场所接受。从记者认识的几位从事房地产开发的开发商来说，他们也知道，住低密度的低层建筑，与住高密度的20多层高楼相比，人的感觉明显要舒服、方便得多，长期居住费用也要低许多。在目前市场以高楼居主流的情况下，只要推出低密度住宅，肯定会受欢迎。
既然如此，为什么仍要去建高层建筑与住宅呢？一位开发商实话实说：在城市地价日益高涨、要求开发商承担的配套设施建设费用日益增加的情况下，再建低层建筑与住宅，每平方米售价将比周围的项目高出至少50％以上。在市场竞争日趋激烈的情况下推出这样的建筑，竞争中就会明显处于劣势！这时你考虑的就不是能否赚钱，而是能否保本、能否不亏损的问题了！
我们且以北京西直门内地区开发的某项目为例，细细算一笔账，看看这位开发商说的是否有道理。
此项目房价每平方米约为9500元。其中，土地出让金为每平方米830元。开发前，每公顷土地住有约200户到250户居民，每户拆迁费用约40万元，平均每平方米土地费用约8000元到10000元，当地房屋建设容积率为1.8到2.0，等于每平方米中土地成本为4000元到5000元。按市规划局规定住宅中应按12％的比例配学校、托幼和商业；另配人防、自行车和汽车库，自行车按户均1.7辆配置，汽车库最低按30％到100％配置；集中绿地不少于人均1平方米，总数不少于占地30％；代市政拆迁道路、管道用地，约为总用地面积的20％。市政建设费用每平方米约为400元到600元。此外，还有规定的居委会、公厕、垃圾楼、泵房、物业管理用房等分摊的公用面积，各种政府收取的其他费用还有约106项，各种税约7项到10项，约占售价的8％到10％（不含利润所得税）。
从以上计算可以看出，房价中所占比例最大部分是政府直接收取和政府政策所规定必须支付的成本和费用。开发一个项目，从拆迁到建成，最快也要两年时间，只有管理经营得好，才能获得总计5％到10％的利润（平均每年2.5％到5％的利润），管理经营差，能否获利就很难说了。
有人也许会问：为什么政府要收取那么高的费用呢？可不可以少收一点呢？
其实政府也有难处：在目前我国城市化进程加快，到处都要用钱的情况下，政府不靠“以地生财”，向开发商收取城市建设和住宅建设所需的相关配套设施建设费用，又到哪儿去筹措巨额的建设投资呢？一位市长曾这样吐苦水：即使是目前收来的这些钱，也只能说是杯水车薪，只能用于做“加法”，而无法按已经制定的城市建设总体发展规划去做“减法”。
因为与做“加法”相比，做“减法”需要投入更多的建设资金。
尽快走出城市建设只做“加法”不做“减法”的怪圈
怎么办呢？有关专家接受记者采访时，提出三条对策：
一是，城市政府要从思想上、行动上做到实事求是，切实杜绝城市建设中事实上存在着的脱离实际，好大喜功，搞形象工程、政绩工程的现象。按照城市建设发展总体规划，优先建设与人民群众日常生活密切相关的基础设施和项目。
二是，正视我国人均石油资源占有量少，远远不能满足国内需求，需要大量进口的现实，正确处理好启动内需、鼓励私人轿车消费和城市交通实施公交优先的关系，并尽可能加快城市轨道交通建设。
三是，建立和完善中央政府和地方政府权利和义务统一的财政体制，在建立起地方政府财政信用的基础上，允许地方政府适度举债进行城市基础设施建设，同时实施市政公用设施建设向国内外投资开放政策。
配合以上三条措施的实施，专家建议：当前特别需要，也是较为可行的办法就是按照“谁投资、谁受益”的原则，允许地方政府借鉴世界上众多国家采用的做法，适时开征财产税。
据专家介绍，世界上实行财产税的国家，不在少数，这些国家，财产税在地方税中占有着相当大的比例。如美国，在上世纪70年代时，财产税要占到地方税收70％的比例；80年代后，财产税收入虽有所下降，但一般也占到了地方税收比例的近50％。
世界银行官员在谈到如何解决城市建设资金问题时也指出，财产税是维持城市长期发展的一个重要资金来源。征收财产税和征收所得税相比，征收效率比较高。因为不动产的财产形态很难隐藏，而且还可以通过它引导市场向健康轨道发展。如，仍是在美国，为鼓励一般百姓购房，政府规定百姓在购第一套自住房时可以免除财产税，当他购第二套住房时，就要对其征收财产税；再购第三、第四套住房时财产税就会有一个较大比例的增长。而政府也相应多了一个调控房地产市场的手段，需要促进房地产市场发展时，可以用减税的方法来调控；房地产市场过热时，也同样可以用加税的方法来抑制。
把城市发展和政府财务建立在可持续发展的基础上
按我国目前政策，城市政府出让土地，开发商开发住宅售给居民后，居民在拥有使用权的70年内，工业用地在拥有使用权的50年内，就不用再交一分钱了，交易是一次性的，政府得到的土地收益也是一次性的。这样就容易造成上届政府拼命卖地，而卖出土地所需的维护、维修和后期服务都由下一届政府来承担，结果就造成了每一届政府都靠增加新的土地出让来维持自身的运转。
于是就会带来一个问题，在经济高速发展时，由于社会有新的土地需求，政府可以通过不断卖新地，用新的土地收益去补偿城市建设维护、维修的资金缺口。但是如果一旦经济发展速度减缓，进入调整时期，社会也会相应出现没有或缺少对新地的需求，并导致问题的产生。如我国香港特别行政区，回归前长期实行的是低税收、高地价政策，在经济高速发展时，香港靠土地出让获得了大量的收益（土地收益和相关政府投资收益占到了整个财政收入的近50％），当时的港英政府也可以说是世界上最富有的政府。而当随着亚洲金融危机爆发，回归后的香港经济也进入了一个稳定发展阶段，需要进行结构调整，这时社会对新增土地的需求出现了明显的下降，特区政府的财政问题也随之出现。如2001年，随着特区政府土地收益的减少，特区政府的财政赤字也随之出现。为了弥补赤字，特区政府不得不在扩大它的税收来源的同时，考虑削减公务员的薪水。这就提醒我们，在我国目前经济高速发展的时候，是不是应该提前考虑这同样的问题。
专家据此指出，要避免这一届政府把土地所有的收益都收完、用完，只有及时开征财税。
这届政府卖出土地后，能否给下届政府创造一个税源
专家强调，开征财产税，还可以带来以下三个好处：
一是，防止房地产开发商囤积土地。
房地产业在发展过程中常常会出现囤积土地的现象。做法就是将不动产、尤其是土地作为一种储存手段，低价吃进，高价抛出赚取差价。应当说，这是一种正常的经济行为。但是在城市开发建设过程中土地增值的很大一部分，并不是完全是由土地拥有者（包括使用权拥有，下同）自己经营、投资产生的。而是由于政府对土地投入了大量的基础设施建设，包括机场、电厂、城市道路等基础设施带来的。这时如果土地拥有者大量囤积土地就会造成土地短缺，地价上涨，而所囤积的这部分土地并不能给政府和社会带来任何贡献，只会造成政府对基础设施投资无法从正常渠道回收，并造成整个城市的经营困难。因此，世界各国对于囤积土地的做法都是采取限制、打击的做法。如日本，对囤积土地就有很多限制政策，其中包括对土地保有、增值和交易进行征税。如果某块地在买入时是100万，后来增值到1000万，中间900万就要交税。即使拥有土地者不进行交易，经政府评估后，土地拥有者也要为它交税。开征财产税的效果就是这样，任何人从拿到土地的那一天起，只要土地有增值，政府就可以对其进行征税，并调动起城市政府改造现有城市环境的动力。对土地拥有者来说，就意味着，只要有闲置土地在手里就同时会有财政压力在，从而起到防止囤地、炒地导致的“泡沫”出现。
二是，可以促进城市产业结构的调整，土地使用效率的提高。产业结构调整是我国“十五”计划的主题。实际上，所有城市产业结构的调整都和城市空间结构，即城市建设总体发展规划密切相关，从某种意义上说，甚至需要靠空间结构调整来推动。比如，以前一个工厂当年建在城市边缘，现在随着城市发展已经处在城市中心。这个工厂现在占有的这块土地和以前虽然面积完全一样，但价值已经完全不一样了，远远高出当初占有这块土地时的价值。如果按这个厂占有的土地面积征收财产税，这个厂就会想，如果把土地转让出去，拿着卖地的钱到土地增值税、财产税较低的城市新区，就会省下很大一笔钱。假如没有财产税，哪怕工厂关门了，土地也只好闲置在那儿，对整个城市经济发展来说，实际上就是一种无形的损失。
三是，可以把目前过高的房价降下来。这听上去可能让人奇怪，因为按人们的通常理解，增加税收只会抬高房价，怎么会降低房价呢？因为造成目前城市地价高企的原因主要是工业用地将50年的使用费、居住用地是将70年的使用费都需要在一天交齐。但是如果把50年、70年的钱贴现到今天来计算，目前的地价实际上就没有今天看上去这么高了。特别是住宅用地，50年、70年后今天的买主可能已经作古了，但他一次交清地价事实上也为他作古后的人交了所使用的地价。因此在发达国家，地价是分别在70年里不断收回的，这样地价反映在每一年里就低了许多。有了财产税，就可以把目前的过高地价降下来。由于地价可以在70年里不断收回来，这样在第一年里土地价格和相关税费就可以降下来很多。土地在房价里占着大头，地价降了，房价也肯定会降下来。与国外相比，在目前我国的房价构成中，建筑安装费用约占40％左右（在大城市占的比例更低，如上面所举北京西直门的项目，占的比例最高才20％左右），剩下的就是包括税费在内的其他费用和土地价格。在国外房价的构成中，最大的一块是建筑安装费用，大概占70％左右，接下来是土地，土地和其他费用加起来才占剩下来28％左右。我国房价中土地费用所占比例如此之大，原因就与70年一次收取有关。因此，通过逐年征收财产税的方法，把目前我国房价中的土地成本降到国外同样的比例话，那么如果现有房价每平方米为1000元的话，就可以马上降到600元。随着首次购房门槛（价格）的降低，相信同时也会有更多的人由于房价能够承受，而提前实现改善自己住房条件的愿望。
文/谢然浩
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