国家计委发布报告称中国房地产已出现泡沫现象

房地产泡沫是这样吹出来的一房地产商自曝内幕

　　房地产市场即将调整

　　一直被各界认为是利润率较高的房地产业，今年将迎来一个调整的阵痛期。据国家计委有关人士介绍，先前在学者专家与政府主管部门之间存在争论的房地产泡沫现象已经出现；房价虚高导致的消费断层即将出现，而与此相伴随的是今后一段时期房价可能会降，预计到2004年降幅将空前增大。

　　近日，由国家计委经济研究所等权威机构联合刊发的《中国行业景气分析报告》披露，我国2002年房地产市场呈现三个特点：房地产投资过快，与国家宏观经济发展形成背离；房地产消费结构不合理；地皮炒作造成房价居高不下。报告预计2003年中国房地产市场将迎来调整期。

　　房地产存在区域性泡沫

　　该报告指出，对房地产业而言，2002年是一个转折点，持续繁荣了近5年的房地产业将进入中期调整过程。由于房地产商对房地产未来发展预期的“过度”预演，导致房地产泡沫现象已经出现。

　　今天上午，《报告》课题组专家、国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广告诉记者，当前我国房地产泡沫体现在：第一，房地产炒作特别是大炒地皮导致房地产投资过快，继2001年国家宣布取消47项房地产收费政策出台后，各地房地产商大搞“圈地运动”，不少地方土地公开拍卖价格高得惊人，炒楼现象也比较普遍，这是出现房地产泡沫的明显征兆。第二，房地产泡沫的直接表现就是短期内房价持续暴涨，目前多数沿海城市市区的商品房价格均达到或超过4000元至5000元。第三，住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长，目前只有少数高收入阶层能够买得起高价房子。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，房地产项目的消费速度将明显放慢，导致消费断层出现。

　　王小广认为，目前我国已出现了房地产泡沫，尽管目前这种房地产泡沫还是区域性的，但局部的大泡沫却带有全国性影响，特别其往往是非市场力量所为，其危害性很大。

　　今明两年房价将回落

　　王小广告诉记者，今后两三年，房价将呈温和回落态势，这是挤泡沫所必须的过程。今年房价将有小幅回落，2004年降幅将更大。

　　去年前三季度房地产投资增长29．4％，这样快的增长速度与整个宏观经济处于调整型增长的态势是相背离的，是不健康的。王小广认为，在国家采取相关政策进行规范后，房地产市场将呈现温和平稳发展，房地产投资每年增长10％至20％是最理想的。

　　近5年来，我国房地产业始终保持着繁荣态势，然而另一个事实却是，在2002年我国十大消费者投诉热点中，由于房地产商不规范开发引起的投诉高居榜首。

　　孙国平（化名），今年39岁，在房地产业“打拼”了6年，做了近20万平方米的楼盘，已积累了4000多万元的资产。日前，他向新华社记者吐露了业界圈地、盖房、卖房中一些不为外人知晓的手法，某些房地产商正是通过这些不规范的竞争行为，营造出房地产业虚假的繁荣。

　　圈得土地卖地生财

　　做房地产的人都知道，在这个行业要站稳脚跟，必须有雄厚的资本和较好的土地储备。现在做房地产赚得多的，大多是在前些年“圈”得了大片土地。能不能圈到地是做房地产成功的关键。

　　眼下各地都在搞开发，一个重要的手段就是卖地生财。不少房地产商抓住地方领导干部的心理，“招商引资”、“改造”、开发建设政策一出台，就会有机可乘。只要是一个“有实力”、“有背景”的企业，就能用很少的定金，甚至不花钱，得到协议用地，剩下的地价款先欠着。要么换个方式，包下一条旧街道改造或者一个地方的“亮化工程”，投资不大，但可以换得一块或可开发，或可融资、出让的土地，甚至还有一批商铺。

　　打通关节坐收渔利

　　拿到了地，就成了投资商，就可以利用优惠政策开始融资、合作、卖楼花。尽管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定，但是只要在关键的地方肯下力气，就能顺利打通各种关节。

　　如果没有钱开工，有建筑商和银行帮忙。现在房地产企业多，建筑企业更多如牛毛。建筑商垫资开发是业内不成文的规矩，他们不但要先帮着把楼盖到封顶，还要交给开发商保证金。只要房地产商拿到了地，可以找一家手段高明的土地评估所运作，最后从银行得到的项目开发贷款肯定不低于买地的价钱。这笔钱可以用来应付一部分债务、发工资、做设计、搞宣传等。

　　接下来就是设计规划，现在设计单位竞争很激烈，只要先付少量的费用，房地产商就可以拿到想要的“欧式”、“美式”、“港式”的设计方案。按规定拿到预售许可证才能卖楼。但气派的开工仪式后，将富丽堂皇的效果图和模型摆好，就可以避实就虚地展开“内部认购”、“内部认定”工作。事实上，这时候拿到预售许可证并不困难。然后，就是轮到写手、广告精英、地产经纪登场。只要炒作得手，引起“轰动”，制造“紧缺”，带动人气，钱就会源源不断地流进腰包。

　　制作假象炒作概念

　　当然卖楼也并非易事。首先要制造热度，针对消费者“买涨不买跌”的心理，要变着法儿造势，制造楼市火爆的景象。没有人买，可以雇人来“买”。项目一“开盘”就会演绎成“某某花园开盘狂销数百套”，或者“某某广场售楼风暴，首期一百个单位当天被抢购一空”，这些故事往往有感人的图片和图像证明。买房的人动心后，就上了套，可以做的文章就多了。

　　买房子的人当然不懂如何精确计算和测量，当然也不会去详细核查他们看不懂的工程图纸，建房成本、开发商许诺的高档原装进口材料都无法鉴定。

　　其次要显示房屋销售背后的“坚实保障”。按照业内时髦的说法，房地产已进入“品牌”时代。随便走一家楼盘，你就能见到各种质量奖、生态奖、环境奖、设计奖，一个比一个响。这些优质工程背后都有一大批“国际力量”在“支撑”。什么法国设计方案、地中海风情、美国贝尔格林环境设计理念、ISO国际认证、欧洲汤森管理模式和超五星级服务、VIP高级名流会所等。概念也被炒到了极致，水景花园、香樟别墅、智能数码、生态人居、绿色环保、人性化设计，要什么有什么，只要能打动买主的心。这些充满诱惑的东西总能勾起人们的购买欲望。楼盘卖得差不多了，原有的“湖景”、“园林”很快不见了，或者干脆这些地块就又建起了新的商品房。（据新华社）

　　去年北京房地产开发投资已占全社会投资的57％，对全市国民经济持续快速稳定发展不利，并已形成潜在风险。为此，今年北京市将调整房地产投资结构，以确保房地产投资平稳增长，健康发展。

　　据介绍，此次调整房地产投资结构的具体措施包括：继续规范和整顿房地产市场，加强住宅建设计划管理，实行总量控制，保持房地产市场供求关系相对平衡，避免房地产市场大起大落和对土地环境资源的过度开发；继续抓好房地产市场结构调整，立即启动和放开住宅二三级市场，鼓励现有房户通过出售其原住房并购买新商品房改善住房条件，扩大和解决危改拆迁和低收入居民住房来源；严格控制高档房地产开发规模，特别是在风景区建别墅、高档住宅及宾馆；实行土地供应计划管理，充分发挥年度土地供应计划的调控作用，未取得土地供应计划的建设用地，不得进入土地市场交易；对目前的空置房，要分类研究提出不同的消化政策措施，力争年内空置率降到合理的区间，切实防止房地产“泡沫”现象出现。

　　公摊面积进一步“缩水”

　　本报讯（记者侯振威）2月1日起，北京市商品房销售有了新规定，今后买房公摊面积进一步“缩水”，会所、储蓄所以及居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。

　　北京市国土房管局日前下发通知，对房产企业确定共有建筑分摊部位进行严格要求。通知中规定，分摊的面积应严格按照预售前的规划设计分摊，开始预售后不得擅自变更分摊部位；在办理商品房预售许可证时，应提交分摊部位备案，销售时合同中的分摊面积要与备案中一致，销售后实测面积也应与备案面积相符。

　　针对有些房地产开发企业有意增大公用分摊面积的问题，通知规定，今后，会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房以及居委会、派出所使用的房屋，不能作为公用建筑进行分摊。每幢商品房所分摊的物业管理用房面积可占该幢商品房建筑面积的4‰左右，但最高不得超过6‰。

　　以往，测量单位只提供分摊的各部位公用建筑的总面积，买卖双方经常因某一部位的分摊产生纠纷。此次通知要求：对公用建筑分摊部位，均应按部位实测实量；所分摊的公用建筑总面积，应该是各分摊部位的建筑面积之和。

　　据悉，今年2月1日起，新申领商品房预售许可证的项目、尚未开始销售的商品房现房项目以及通知执行之前在商品房买卖合同中未列明公用建筑分摊部位的项目，都将按新规定执行。（记者蔡文清 王海涓 实习生傅洋）