透视中国城市住宅郊区化现象

　　2002年是中国房地产发展速度和产品质量提高最快的一年，同时又是国家土地招标政策实施的关键一年。一年来，《中国房产》周刊的全体编采人员，深入挖掘房地产发展走势中所蕴涵的客观规律，对于当今房地产业中的城市住宅郊区化发展现状及未来趋势进行了探索，并得出了可供业界借鉴的经验与成果。

　　研究城市住宅郊区化的现象，我们采取以点带面的方式选取了杭州、上海、南京作为研究对象。从这些城市的发展中，我们得出了以下结论：推进城市住宅郊区化健康发展，要做到以下3个方面。（一）树立城市生态品位，创造良好的人居环境。（二）在开发郊区住宅时，要综合考虑该郊区与城市中心之间的关联度，还要考虑该郊区与外界城市之间的经济联系。（三）强调组团开发，做到“先规划、后发展”。（四）加大基础设施开发力度。（五）加强住宅区的小区建设，郊区新型住宅区的开发要注重体现人性化。城市住宅郊区化的推进对于缓解城市居住压力、提升城市人居环境具有现实意义。

　　中国城市化的发展情况

　　我国城市化发展与发达国家相比，最突出的特点是同一时期不仅存在集中的城市化而且也存在分散的城市化，呈现出城市化与郊区化并存的格局。在全国城市化普遍水平不高的情况下，一些城市，特别是一些大城市如上海、南京、北京，一些工矿企业及住房向郊区迁移已经开始。北京市将在今后3—5年内通过工业企业较大规模的有序搬迁、分批分期的土地置换，使市中心的工业占地比例从目前的8.7％降低到7％，这样在一定程度上能解决工业集中于市区所带来的生活和交通的不便、能源供应紧张、环境污染等问题。随着郊区化的发展，出现了以特大城市为中心的城市地域或经济区。如以北京、天津、唐山为中心的环渤海经济区，以上海、南京、杭州为中心的上海经济区等。跨入21世纪，我国将进入城市化的快速发展阶段，城市和住宅的郊区化发展将是我国城市化发展的必然趋势。

　　我国城市住宅郊区化的现状

　　城市作为社会生活发展的核心，承载着政治、经济、金融、商务等众多的职能。然而随着世界城市化不断发展，当城市的人均收入水平、市政建设、基础设施配套等发展到一定阶段，无疑都会出现城市“空心化”、居住郊区化的现象。国际经验表明，当人均GDP超过3000美元时，这一现象表现得比较明显。我国经济发展不均衡，当一些城市人均GDP达到2000美元左右时便已存在这种现象，其中上海尤为突出。具体表现在以下3个方面：一是近郊区的商品住宅销售比例上升。1997年时上海人均GDP突破了3000美元大关，但实际上，住宅郊区化的现象从1997年、1996年就已经开始表现出来了。上海闵行区、浦东新区住宅销售占全市销售面积的比例，随着上海市人均GDP的上升而上升，已从1996年占全市住宅销售的30％上升到1998年的42％。到1999年一季度，闵行、浦东、宝山、杨浦4个区的销售量占全市住宅销售总量的61.1％。二是上海城乡结合部物业的售价上升，而市中心的价格却在下跌。三是郊区人口增长高于市区人口增长，一些市区的人口还出现负增长。

　　另外，北京、深圳、天津等城市的住宅郊区化现象也很具体。北京自1993年春天批准兴建第一个别墅群以来，现已批准了100多个住宅建设项目，其中比较集中的建筑区域有亚运村以北几十公里的范围之内，朝阳区国际贸易中心以东至通县以及机场路沿线一带。此外，丰台高科技园区、顺义等地也有较集中的住宅区。目前北京市按“同心圆”结构将全市划分为城区、近郊和远郊，近郊确立为工业、居住和第三产业的重点开发区，远郊为农业生产基地。

　　此外，广州的天河也有类似的情况。随着经济的增长和城市的发展，住宅郊区化的进程在国内各大城市中将处于持续发展的阶段。

　　杭州地区城郊住宅研究

　　由于近几年来“住在杭州”的品牌打响，知名度不断提高，杭州的房地产市场在杭州本地人的支持下引进了很多的外地购买者与投资者，杭州的房地产在几年里都持续稳中有升，住宅楼盘得到了较大的发展。据调查，郊区住宅楼盘以杭州城西北部和钱塘江沿岸数量最多，且有不断向远郊发展的趋势。

　　较之上个世纪90年代中期开发的住宅楼盘，杭州近期开发的住宅楼盘主要有以下一些特点。（一）远郊化。上个世纪90年代开发的住宅楼盘大都位于杭州近郊，主要分布在西部文教区和沿钱塘江杭州一侧，如湖畔花园、九溪玫瑰园、紫云山庄等。自萧山、余杭两区划归杭州后，大杭州的概念已经初步形成，加上市政交通设施的逐步完善，远郊地块的低价格以及优良的环境，住宅楼盘的分布离杭州市区愈来愈远。如位于富阳银湖的七里香溪、位于余杭镇的绿城桃花源、华门清水湾等距离杭州市中心都在20公里以上，且目前没有可以直达的公交班车。（二）规模化。上个世纪90年代开发的住宅楼盘规模大都较小，占地面积一般不超过200亩。住宅的数量有限，有些住宅楼盘甚至没有会馆等设施，住宅大多与公寓混杂，纯住宅区较少，如金帝花园占地面积仅29亩，住宅16幢，西湖家园的住宅占地49亩。而近期开发的住宅大都注重规模化效益，占地面积大，离杭州较近的住宅一般占地都在250亩至300亩左右。如阳光地带占地225亩，华门清水湾首期占地200亩，住宅60幢。（三）社区化。早期开发的住宅区不太注重社区气氛的营造，不少住宅区甚至没有公共活动场所和会馆。而近期开发和正在建设中的住宅区对于社区概念却十分重视，竭力营造出一个融洽和睦的社区氛围。一般园区内都有完善的公共设施和会馆，或者依托邻近小城镇的公共活动设施。园区内的物业管理服务十分完善，经常会组织一些活动，加强住户之间的交流沟通。（四）贴近自然。早期住宅在利用自然环境和景观上不太注重。即使有较佳的自然环境也没有很好地与住宅区相融合。如圆梦园住宅区虽紧靠钱塘江，但在住宅园区的布局和设计中却没有很好地利用这一优势。目前开发设计的住宅楼盘依靠地块的天然地势和南江北山的环境优势，营造出贴近自然的居住生活环境和真实的田园风光，自然环境成为住宅的一个重要卖点。如七里香溪、桃花源等都是以自然环境作为重要宣传内容来吸引客户。据悉，杭州小和山等地将有几个大型的生态居住区即将启动。

　　杭州城郊住宅近年的快速发展，主要得益于以下原因：大杭州概念的导入和城市多核心发展；近几年杭州民众收入的不断增长；由于土地稀缺性而引起的土地价格优势；人们生活习惯的变化形成的对郊区房产的需求。

　　对于上海住宅市场的基本调查

　　20世纪90年代以来上海的房地产开发持续高速发展，由于其特殊的地位，住宅楼盘的开发数量和质量在沿海地区乃至在全国都首屈一指。本调查试图对上海近几年的宏观发展和个别住宅的具体情况作一个概括性的了解，希望对我国住宅的发展和研究有所帮助。

　　就别墅而言，根据不完全统计，从1992年起至今已开发和已立项的楼盘大约160个，建筑面积在1000万平方米左右，目前已交付使用或正在建造的总量约在700万平方米左右。原先别墅、排屋市场等较大一部分集中在上海动物园附近，还有部分位于西郊沿线、沪青平公路一带。在住宅、排屋上市总量增加的情况下，其区域分布已开始打破常规，浦东、沪南、九亭、普陀等地区也纷纷出现较大数量的住宅、排屋。

　　西南郊区、邻近市县及浦东地区也开始成为住宅的热销地区。可以说如今的住宅区在上海遍地都是，如松江的新桥地区有绿洲比华利、雅阁花园、桃花源田庄等一组住宅群落，浦东地区有阳光欧洲城、汤臣高尔夫住宅、经典花园等，闵行地区有汤臣嘉年别墅、君临天下花园等，青浦地区有久事西郊花园、太阳温泉住宅、上海威尼斯花园等，宝山地区有锦秋加州花园等，嘉定区有皇府别墅等，长宁地区有西郊宝成花苑、绿谷别墅等。

　　总体上看，上海住宅市场经过10年的发展，正在向“区域扩散明显，多种市场价格，上市总量上升”的态势发展。上海城郊住宅的发展意味着沪郊新一代住宅消费群体的形成，同时也揭示出上海住宅在设计理念、布局、风格上均有突破。现在的项目更注重个性化，不少园区建有主题花园或广场。个性化的产品差异性引发了新的潜在消费市场。

　　南京房地产市场相关现状分析

　　随着近年来南京市交通基础建设的大力改善，“郊区城市化”特征愈加明显；城西、城南的商品房的开发越来越向郊区延伸，近郊楼盘旺销已成为南京房地产市场的一大特征。

　　目前，南京房市正处于景气上升状态。2002年一季度南京房地产市场十分活跃。2002年6月住宅均价比2001年12月上扬244元，在沿海城市房价排位中，南京房价位列第八，据预测南京房价还要上涨。

　　城市改造刺激市民买卖行为。为迎接华商大会召开，南京市进行了道路拓宽、旧区改造、市政动迁，这导致了大量的拆迁购房。据统计，2002年上半年南京个人购房所占比重由上年同期的75％上升到90％以上。这一购房行为带有一定的阶段性。

　　南京近三成居民在3年内有购房意向。根据近日对住宅市场有效需求的调查显示，在被调查居民中，南京近三成居民家庭在3年内有购房意向，从购置房屋建筑形态的选择上看，买平面单元式套房是居民住宅消费购买的首选目标，占77.8％；跃层式住房占7.4％；错层式、住宅式等其它形态占14.8％。

　　销售过程中，把主题社区当作卖点。南京房地产市场目前已经出现特色较为明显的主题社区以及主题社区的生活。如亚东花园的生态住宅、中国人家的TOWNHOUSE、一品嘉园的江南园林风格等。主题社区的出现有利于建设具有南京特色的高品位住宅，为社区发展指引方向。

　　随着江宁、亚东等未来新城区的发展和进一步开发，南京近郊优越的自然条件给房地产市场的发展创造出无限的空间。许多地产大鳄已把目光投向南京市场，未来市场的竞争将异常激烈，这就促使本地开发商在规模化上做文章。

　　城市住宅郊区化作为城市发展到一定阶段而产生的客观现象，其发展对于带动城乡整体发展具有重要意义。作为一个生命力极强的新生事物，只有在社会各方面的通力合作下才会进入良性的发展轨道。