规划建筑师：要重视CBD建设中的问题
admin
2002-12-24
来源：景观中国网
四大问题制约北京CBD发展
北京建筑设计院院副总建筑师国家一级注册建筑师刘晓钟
CBD只是一个概念，这个概念的提出还是很对的，但是它的发展需要时间和周期，在很短
四大问题制约北京CBD发展
北京建筑设计院院副总建筑师国家一级注册建筑师刘晓钟
CBD只是一个概念，这个概念的提出还是很对的，但是它的发展需要时间和周期，在很短的时间内恐怕难以形成。从目前国际招标、运做情况来看，在开发建设中有4方面的问题可能会制约CBD的发展：
■其他区域分流CBD客户
发项目的土地资源在短时间内还是有一个饱有量的。北京各个区都在抓项目，像CBD、奥运项目、中关村概念、传媒大道等，各种概念太多，北京各个区都在想办法把项目集中到本区域来，都会牵扯一定的精力，从这方面来讲制约了CBD的发展。
■住宅项目太多
北京目前房地产项目比较热的是住宅项目，在CBD规划当中做了很多住宅项目，目前进来的开发商和即将进来的开发商主要都是在做住宅项目，从功能定位来说，CBD中央商务区的功能是否会存在一定的变化，所以也会影响到CBD的发展。
从CBD核心区住宅的供应量来看就不少，在他外围的住宅项目也很多，住宅的供应量偏大，所以从长远来看，对中央商务区的发展也不是很有利。如果项目的起点都是以居住为主的，那么未必会把金融、办公、商贸等功能集中或吸引到这个区域来，从空间发展上不容易形成商务的大气候。
■很多基础设施不完善
交通管理、基础设施等还没有跟上也会制约CBD的发展。CBD中有1000万平方米的开发量，把人、车等都集中在那里，交通是个大问题。像中央电视台每天人员的交通量就相当大，它不光是一个信息中心，他还是一个交流的场所，所以人员的交通流量是相当大的。再加上北京电视台也会过去，所以交通会很成问题。
汉城有1000万人口，与北京的人口规模差距不是太大，机动车有300万量，而北京市有机动车180万量，道路也没有比北京多，但汉城的交通秩序和拥堵状况比北京要好得多，主要是这个交通系统工程处理得较好。所以交通问题处理不好也会制约CBD的发展。
■建设顺序倒置
开发商出于自身利益的考虑，由于住宅项目的资金投入量相对少一些，成本低，而且目前住宅项目市场火，在利益的驱动下，在CBD中或周边大量地开发住宅项目，公建项目还很少。从我了解的情况来看，北京目前公建的建设量还是很大的，随着旧城、二环的改造，酒店、办公楼等将大量出现，可是这些项目的消化能力还是有限的，其他区域抢占了先机，这些也会制约CBD的发展。
区内不适合超量发展住宅
英国阿特金斯顾问有限公司房地产（中国区）刘嘉峰
四个矛盾决定住宅供量
■矛盾之一，规划
北京CBD的新规划采用了街坊式的布局结构，道路用地较多，道路的通达性很好，但每一个地块的规模并不大，因此比较适合建造办公及商业公建类型的物业，而不适合建造对环境舒适度及用地规模要求较高的住宅类物业。
■矛盾之二，区域土地供应
过去由于北京城市的特殊功能结构决定了北京城区的新增建设用地比较少，而且土地供应的机制与城市发展的真正动力不能匹配。
这次CBD的建设努力就是希望给能够提升CBD区域功能与价值的物业一个其他区域不能提供的机会，从而形成区域之间的良性互动。因此，CBD式的土地供应与普通住宅的土地供应，不应在数量上陷入此消彼长的非良性竞争。
■矛盾之三，区域地价
CBD是北京城区内地价最高的区域之一，同时也是平均容积率最高的区域。而住宅类物业最核心的两个指标是性价比与居住舒适度，它与高地价和高容积率是死对头。
■矛盾之四，市场需求
目前CBD及附近地区的住宅产品供应已出现明显的同质、同价、同步趋势，这可能会与本地区的市场需求出现矛盾。
■欧美地价规划理论借鉴
欧美很多城市的规划非常强调区域总体地价的提升。他们以城市中每公顷或每平方公里所产生的收入来衡量这个城市的重力水平，利用重力模型及地价指数等工具来做城市规划。有些专家认为，城市建设犹如股市的大盘，只有协调发展，才能提升整个城市的经济发展水平。
城市规划要和经济发展政策结合在一起，从而进一步与社会经济、文化一同得到全面提升。只有这样做，才能吸引更大的投资；只有各方面都协同作战，才能有更大的发展。如果在CBD过量建造住宅，人们会认为这里只是一个普通的高档住宅区，而非真正有意义的CBD。
■北京需要有特色的CBD
北京CBD的建设还要考虑到与周边其他城市的关系。因为，与其他的产品一样，CBD同样是需要有针对性的。比如上海的CBD是一个金融中心。那么，北京的CBD是否还要做与金融相关的主题呢？能不能换一个主题？比如主要面向传媒业？
CBD应是因商而建
五合国际建筑设计集团董事中国经理刘力
北京的CBD现在还只是一个概念。在开发建设中，每个开发商拿到土地以后怎么开发是有自己的想法的，因此，政府应该考虑如何对其进行控制。
■没有商务的CBD与其他区域没什么区别
目前CBD中能数出来的就那么几个写字楼，还没有形成密集的办公区域。所谓中央商务区，应该是商务活动最集中、最频繁的区域。如果不是这样，那么，先建办公楼还是先建住宅都无关紧要。因为，它还是一个区域环境、市场调节的结果。
■大公司谨慎介入CBD很难快速发展
如果只是靠一些实力相对较小的开发商，CBD的开发建设会慢许多，而大跨国公司、大企业、大资金的直接投入会加速CBD的建设发展。
那么，这些大企业、跨国集团为何没有这么做呢？因为他们都是生意人，都是要算细账的。他们认为中国北京的商务活动不会在几年内翻几番，对物业没有那么大的消耗量。而北京的商务区又较为分散，有中关村、有金融街、亚运村、有经济开发区等，CBD的商务活能否在几年内达到一个相对浓厚的氛围，这是他们有些置疑的，所以不敢贸然地投资。
偏离了中央商务区的定义
美国龙安建筑规划设计顾问公司行政总裁、中国外国专家局建筑规划专家饶及人
CBD最重要的功能就是城市的心脏。它是城市的形象，它能提高城市在区域中心的社会与经济地位；它拥有全市最高的贸易量、最密集的建筑；它的人口组成是白领为主，就业情况以服务业也就是第三产业为主；它的机动车和步行道由于人流的出入很大；它的土地价值是全市最高的。这些都是CBD的定义，但是现在北京在这些方面是越走越差、越偏离方向了。
■住宅过多可能导致重选CBD
北京的CBD当中房地产住宅项目过多，比例太重，有如杀鸡取卵，将来达不到这种贸易量或者达不到人口组成要求的时候，会迫使政府在其他的方面来寻找一个更合适的贸易中心。CBD是一个就业的地方，从国外CBD中住宅跟商业、公建的比例也没有一个很严格的公式，但原则上来说住宅的比例不应该超过10%～20%，否则就是住宅区了。
■不能一厢情愿
北京的CBD规划应该多遵循、询问一些大跨国公司、大企业的些意愿。CBD不可能强迫企业把公司迁过来，所以北京的CBD不要急，应该慢慢地去建设，也不能强求有立杆见影的效果，CBD靠的是长期的资信。
北京可能要到2008年才会形成相对意义上的CBD。未来两年在CBD中的办公室还不会有一个很大的需求量。
■建设要讲“纯”字
不应该再把商住、购物中心等建在靠近CBD地区，这会造成使用上的困挠，使将来中央商务区的旺气很难形成。应该是纯办公、纯购物或是纯住宅，而不应该混合起来。
■应大量运用高科技环保建材
CBD不仅规划要有前瞻性，建设也要如此。CBD是个宝地，这里的建筑物能让人长期使用，不是几年以后可以打掉再换的，因此，要少用钢筋混凝土。
“以人为本”，是要以使用的人为本，而不是以官员或者现在的开发商的意识为本，在建设过程中要多考虑到最终使用者的想法。
北京建筑设计院院副总建筑师国家一级注册建筑师刘晓钟
CBD只是一个概念，这个概念的提出还是很对的，但是它的发展需要时间和周期，在很短的时间内恐怕难以形成。从目前国际招标、运做情况来看，在开发建设中有4方面的问题可能会制约CBD的发展：
■其他区域分流CBD客户
发项目的土地资源在短时间内还是有一个饱有量的。北京各个区都在抓项目，像CBD、奥运项目、中关村概念、传媒大道等，各种概念太多，北京各个区都在想办法把项目集中到本区域来，都会牵扯一定的精力，从这方面来讲制约了CBD的发展。
■住宅项目太多
北京目前房地产项目比较热的是住宅项目，在CBD规划当中做了很多住宅项目，目前进来的开发商和即将进来的开发商主要都是在做住宅项目，从功能定位来说，CBD中央商务区的功能是否会存在一定的变化，所以也会影响到CBD的发展。
从CBD核心区住宅的供应量来看就不少，在他外围的住宅项目也很多，住宅的供应量偏大，所以从长远来看，对中央商务区的发展也不是很有利。如果项目的起点都是以居住为主的，那么未必会把金融、办公、商贸等功能集中或吸引到这个区域来，从空间发展上不容易形成商务的大气候。
■很多基础设施不完善
交通管理、基础设施等还没有跟上也会制约CBD的发展。CBD中有1000万平方米的开发量，把人、车等都集中在那里，交通是个大问题。像中央电视台每天人员的交通量就相当大，它不光是一个信息中心，他还是一个交流的场所，所以人员的交通流量是相当大的。再加上北京电视台也会过去，所以交通会很成问题。
汉城有1000万人口，与北京的人口规模差距不是太大，机动车有300万量，而北京市有机动车180万量，道路也没有比北京多，但汉城的交通秩序和拥堵状况比北京要好得多，主要是这个交通系统工程处理得较好。所以交通问题处理不好也会制约CBD的发展。
■建设顺序倒置
开发商出于自身利益的考虑，由于住宅项目的资金投入量相对少一些，成本低，而且目前住宅项目市场火，在利益的驱动下，在CBD中或周边大量地开发住宅项目，公建项目还很少。从我了解的情况来看，北京目前公建的建设量还是很大的，随着旧城、二环的改造，酒店、办公楼等将大量出现，可是这些项目的消化能力还是有限的，其他区域抢占了先机，这些也会制约CBD的发展。
区内不适合超量发展住宅
英国阿特金斯顾问有限公司房地产（中国区）刘嘉峰
四个矛盾决定住宅供量
■矛盾之一，规划
北京CBD的新规划采用了街坊式的布局结构，道路用地较多，道路的通达性很好，但每一个地块的规模并不大，因此比较适合建造办公及商业公建类型的物业，而不适合建造对环境舒适度及用地规模要求较高的住宅类物业。
■矛盾之二，区域土地供应
过去由于北京城市的特殊功能结构决定了北京城区的新增建设用地比较少，而且土地供应的机制与城市发展的真正动力不能匹配。
这次CBD的建设努力就是希望给能够提升CBD区域功能与价值的物业一个其他区域不能提供的机会，从而形成区域之间的良性互动。因此，CBD式的土地供应与普通住宅的土地供应，不应在数量上陷入此消彼长的非良性竞争。
■矛盾之三，区域地价
CBD是北京城区内地价最高的区域之一，同时也是平均容积率最高的区域。而住宅类物业最核心的两个指标是性价比与居住舒适度，它与高地价和高容积率是死对头。
■矛盾之四，市场需求
目前CBD及附近地区的住宅产品供应已出现明显的同质、同价、同步趋势，这可能会与本地区的市场需求出现矛盾。
■欧美地价规划理论借鉴
欧美很多城市的规划非常强调区域总体地价的提升。他们以城市中每公顷或每平方公里所产生的收入来衡量这个城市的重力水平，利用重力模型及地价指数等工具来做城市规划。有些专家认为，城市建设犹如股市的大盘，只有协调发展，才能提升整个城市的经济发展水平。
城市规划要和经济发展政策结合在一起，从而进一步与社会经济、文化一同得到全面提升。只有这样做，才能吸引更大的投资；只有各方面都协同作战，才能有更大的发展。如果在CBD过量建造住宅，人们会认为这里只是一个普通的高档住宅区，而非真正有意义的CBD。
■北京需要有特色的CBD
北京CBD的建设还要考虑到与周边其他城市的关系。因为，与其他的产品一样，CBD同样是需要有针对性的。比如上海的CBD是一个金融中心。那么，北京的CBD是否还要做与金融相关的主题呢？能不能换一个主题？比如主要面向传媒业？
CBD应是因商而建
五合国际建筑设计集团董事中国经理刘力
北京的CBD现在还只是一个概念。在开发建设中，每个开发商拿到土地以后怎么开发是有自己的想法的，因此，政府应该考虑如何对其进行控制。
■没有商务的CBD与其他区域没什么区别
目前CBD中能数出来的就那么几个写字楼，还没有形成密集的办公区域。所谓中央商务区，应该是商务活动最集中、最频繁的区域。如果不是这样，那么，先建办公楼还是先建住宅都无关紧要。因为，它还是一个区域环境、市场调节的结果。
■大公司谨慎介入CBD很难快速发展
如果只是靠一些实力相对较小的开发商，CBD的开发建设会慢许多，而大跨国公司、大企业、大资金的直接投入会加速CBD的建设发展。
那么，这些大企业、跨国集团为何没有这么做呢？因为他们都是生意人，都是要算细账的。他们认为中国北京的商务活动不会在几年内翻几番，对物业没有那么大的消耗量。而北京的商务区又较为分散，有中关村、有金融街、亚运村、有经济开发区等，CBD的商务活能否在几年内达到一个相对浓厚的氛围，这是他们有些置疑的，所以不敢贸然地投资。
偏离了中央商务区的定义
美国龙安建筑规划设计顾问公司行政总裁、中国外国专家局建筑规划专家饶及人
CBD最重要的功能就是城市的心脏。它是城市的形象，它能提高城市在区域中心的社会与经济地位；它拥有全市最高的贸易量、最密集的建筑；它的人口组成是白领为主，就业情况以服务业也就是第三产业为主；它的机动车和步行道由于人流的出入很大；它的土地价值是全市最高的。这些都是CBD的定义，但是现在北京在这些方面是越走越差、越偏离方向了。
■住宅过多可能导致重选CBD
北京的CBD当中房地产住宅项目过多，比例太重，有如杀鸡取卵，将来达不到这种贸易量或者达不到人口组成要求的时候，会迫使政府在其他的方面来寻找一个更合适的贸易中心。CBD是一个就业的地方，从国外CBD中住宅跟商业、公建的比例也没有一个很严格的公式，但原则上来说住宅的比例不应该超过10%～20%，否则就是住宅区了。
■不能一厢情愿
北京的CBD规划应该多遵循、询问一些大跨国公司、大企业的些意愿。CBD不可能强迫企业把公司迁过来，所以北京的CBD不要急，应该慢慢地去建设，也不能强求有立杆见影的效果，CBD靠的是长期的资信。
北京可能要到2008年才会形成相对意义上的CBD。未来两年在CBD中的办公室还不会有一个很大的需求量。
■建设要讲“纯”字
不应该再把商住、购物中心等建在靠近CBD地区，这会造成使用上的困挠，使将来中央商务区的旺气很难形成。应该是纯办公、纯购物或是纯住宅，而不应该混合起来。
■应大量运用高科技环保建材
CBD不仅规划要有前瞻性，建设也要如此。CBD是个宝地，这里的建筑物能让人长期使用，不是几年以后可以打掉再换的，因此，要少用钢筋混凝土。
“以人为本”，是要以使用的人为本，而不是以官员或者现在的开发商的意识为本，在建设过程中要多考虑到最终使用者的想法。
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