北京住宅郊区化：整体规划先行要先行

目前，就北京周边来说已经建立起了很多大型居住社区，更多的社区正在紧锣密鼓地建设。那么真正的郊区化住宅应该是怎样的？是不是仅仅建个白天出来晚上进去的“卧城”就可以了呢？这种大型社区的建设有没有相关市政设施配套？在近日由建设部《城乡建设》和新地时空组织的卫星城和小城镇研讨会上，专家们谈了各自的看法：郊区住宅的建设应在政府整体规划下进行，市政、交通、文化、教育等相关设施要协调发展，郊区住宅在配套设施、城市管理和市政建设方面仍需进一步完善。

郊区住宅配套要跟上

郊区住宅不要乱盖房

郊区住宅品质要提升

１　住宅郊区化是必然趋势

改革开放以来，城市发展比较迅速，城市化进程的速度增快，但是与发达国家相比，城市化还十分落后。据建设部《城乡建设》主编欧阳东介绍，根据１９９５年的数据，实际高收入国家的城市化是７５％，中等国家是６０％，中国现在的城市化率只有３６％左右。所以大力推进中国城市化是有效解决约束中国经济社会的瓶颈问题，同时也是发挥城市中心作用，提高经济效益的必由之路。

２　北京急需卫星城

北京现在急需卫星城的建设。首都经贸大学城市经济系教授李树琮说，应该让卫星城有更多的吸引力和积聚能力，把北京市区的一部分人吸引到卫星城去。建卫星城的主要目的实际上是疏散人口、疏散工业。现在北京的工业也在往外迁，但只是厂址在往外迁，人并没有迁走，这样增加了交通量，即使修高速公路也还是解决不了。多中心城市的交通是非常拥堵的。

李教授认为目前的房地产开发缺乏整体观，还有很多不足。作为房地产开发公司，他们考虑的是利润有多少，怎么赚钱，房子建成以后怎样销售出去，一句话就是投资回收问题。不管是搞开发建设还是发展，都应该有利于城市的良性循环，相互之间应该协调，如果缺乏协调的话，那就是与可持续发展相违背的。

现在的关键问题是规划、管理问题。福建省建设厅顾问骆中钊说，应该建设村镇小康住宅。小康住宅是过渡型的实用住宅，也是可持续发展住宅，实用并且漂亮。什么样的住宅才叫小康住宅？这里导向型的引导很重要，观念的更新也很重要。

３　住宅郊区化有三方需求

从开发商的角度来看，城区可开发利用的土地不多了。北京嘉鸿房地产开发有限公司董事长黄建堃分析说，北京市的房地产商除了原有的，还包括“三外”——外国的、外地的、外行的都来了，大家纷纷搞房地产开发，加速了房地产开发进程。

黄建认为住宅的郊区化是市场、开发商和农民三方的共同需求。从农村的情况看，目前具备开发条件的土地已经不多。因为目前郊区的情况是，农民非常希望致富，希望改造他们农村的面貌，现在农村的房子居住面积不小，但居住水平和生活质量非常差，占地多。再加上农村一些生产性的建设，由于没有规划，村和村都快连起来了，农民的农田也越来越少。

另外，由于耕种水平比较低，很多人认为种地赔钱，有些土地荒芜了，有些土地很便宜地就出租出去。如何改变农村目前的居住状况呢？例如在回龙观搞开发建设，当地很多村子都已经形成城市化了，自己盖了住宅楼，人均是４０平方米到５０平方米，三口人保证有一套房子住，还剩下一居室、两居室可以出租。农民非常希望搞可持续发展的住宅。同时，市场上又有一部分人希望到这些地方去，建自己的第二住宅。因此说市场、开发商、农民都有这种需要。

４　前期规划至关重要

北京太合不动产研究所所长刘建宁说，为了把产品卖出去，许多项目都把德国、法国的设计引进来。可是房地产开发，是在已经界定了土地使用的强度和基础之上，往上面摆产品，而且是终端产品，是最后的开发过程。而真正和最终体现土地价值的，是在规划上。规划确定了土地使用的强度和性质，包括土地使用的整体布局，在这一点上，反倒是外面的力量进不来，你可以用国外的设计单位，但设计规划批不下来。

小城镇的发展必须以人为本，漫无目的的城市扩张对人是一种危害。北京武夷花园房地产开发有限公司副总经理傅占鹉举例说，现在有些小城市实际上在建设过程中，因为没有做规划，房子与房子之间盖得非常拥挤，人都无法在空间里活动，农民有钱就乱盖房子。武夷花园也有很深刻的体会，在一个大社区里，既要生活丰富便利，又要有一定的文化含量、科技含量，要考虑交通问题、生态问题、绿化问题，还有老年人问题等。

从土地规划上讲，北京还不是很成熟。南方城市的土地拍卖，是政府把市政条件全部都做好，在土地上已经投入了很多的人力物力后，才拿出来拍卖和招投标，而不是拿生地出来拍卖。傅占鹉认为，在北京郊区有很多地方并没有市政条件，开发商先期要做一大堆的基础设施投入，实际上制约了整个小城镇的发展。政府应该尽快规划市场，引导开发商，简化土地手续，让真正有实力的开发商，带着金钱和技术，能够进入到有限的土地上来开发。

文/李雯