2002楼市娱乐大盘点3大系列8项注意
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2002-12-19
来源：景观中国网
系列一８个动向
数码版
一个趋势 降价
二派观点 毛坯房、装修房
三足鼎立 ＣＢＤ、中关村、奥运村
四类产品 经济适用房、低密度、商住、小户型
五条政策 规划
系列一８个动向
数码版
一个趋势 降价
二派观点 毛坯房、装修房
三足鼎立 ＣＢＤ、中关村、奥运村
四类产品 经济适用房、低密度、商住、小户型
五条政策 规划、土地出让、契税、内外销、“整风”
六块区域 太阳宫、万柳、东坝、亦庄、朝阳公园、香山
七种武器 地段、价格、户型、性价比、作秀、拍卖、集体签约
八大怪盘 翡翠城、苹果社区、北京奥林匹克花园、瑞海新城、左岸工社、宽ＨＯＵＳＥ、锋尚国际公寓、后现代城
系列二８个派系
武侠版
华南猛虎
西天取经
彻底华润
华远重生
万通星斗
香山梦断
第一伤城
湖南辣子
系列三８个风格
西游版
大话另类建筑：中央电视台ＶＳ左岸工社
大话建筑展：威尼斯建筑双年展“ＮＥＸＴ” ＶＳ上海双年展“都市营造”
大话建筑人物：张欣ＶＳ安藤忠雄
大话建筑规划：ＣＢＤ ＶＳ奥运村
详细内容如下
２００２年楼市的８个动向
一个趋势
降价
虽然京城楼市还在大干快上，虽然前两年邓智仁关于房价大跌的预言是“屡测屡败”，今年的情形显然不同，看来“狼”真的是要来了。统计局和房地局的统计数据显示房价跌了，伟业指数、中房指数、戴德梁行、中原物业对市场的监测也显示房价跌了，而房地产商的普遍感受是房子越来越不好卖了。
二派观点
毛坯房、装修房
“毛坯房还是精装修？”２００２年的购房者看楼时少不了都要这样问上一句。常言道：听话听音儿。这看似平常的一句问话，却透露出丰富的潜台词：精装修住宅渐成主流，毛坯房正在淡出市场。最引人注目的是，有关“住宅一次性装修到位”的政府红头文件，今年终于问世了，明确要求五年后新建城镇商品住宅中的集合式住宅全部实行全装修房。
尽管政府是好意，但并非所有购房人都会买账。相当数量的购房者仍倾向于买毛坯房，自己来装修，因为担心装修房总体房价过高。开发商对“毛坯房还是精装修”也是各执一词，做法不一，但有一点是共同的，即“市场认可什么，我们提供什么。”按照产品定位，确定最终住宅成品形式。精装修产品市场好销的，自不会放过市场良机，但做经济适用房的，也绝不会跟风跑。毕竟精装修不是那么简单的事，与此相关的纠纷，正让购房人谨慎起来，也让开发商越发精心了。
三足鼎立
ＣＢＤ、中关村、奥运村
奥运村、中关村、ＣＢＤ这三大旺区一直在吸引着地产投资的热情，按照官方的说法，中关村科技园区、北京商务中心区（ＣＢＤ）与奥林匹克公园（奥运村）将共同构成北京市的三大重点功能区。但今年的情况是，最晚亮相的奥运村似乎后来居上，资金的天平明显在向其倾斜。
相比之下，尽管在５月份召开的第五届科博会上，中关村仍然是最大的赢家，但中关村写字楼商会在科博会上急切的集体叫卖，以及微软、新浪今年初的“企业外逃”，还是让人感觉到商人们对中关村商务环境远景的担忧。
去年媒体评论ＣＢＤ是外热内冷，在奥运光芒的掩映下，今年ＣＢＤ的外热也开始变冷了。整体容积率的向下调使不少先期圈定项目的开发商不得不调整心理预期。只是到了年底，随着建外ＳＯＨＯ销售额的公布以及北京电视中心和金地国际花园的开工，ＣＢＤ才似乎又找回了前两年称王的感觉。
四类产品
经济适用房、低密度、商住、小户型
今年北京的经济适用房建设可以用“四面开花”来形容，北部的回龙观、天通苑两大项目持续热销，西部的长安新城、东部的翠城和南部的瑞海新城纷纷亮相，其火爆之势弄得很多中低档项目的老总如坐针毡，悔不当初。与此同时，“低密度、高绿化率”的居住观念也开始深得人心，从今年的趋势看，北京的低密度住宅正在渐入佳境。
虽然业内人士对商住物业的质疑还在继续，但市场上商住物业的销售前景却看似一片光明，最新统计显示，北京商住物业的开发量已经不低于正规写字楼。经过短短几年的进化，我们现在甚至很难分清某些商住物业与高档写字楼的区别了。由于商住物业的产权为７０年，又可有８成２０年按揭，因而大受中小企业和投资买家的欢迎。
小户型是今年楼市的另一个热点，而且，小户型已经告别了过去被人们认为的楼盘“边角料”状态，出现了像“恋日·国际”那样整栋甚至整个社区都是小户型的情况。按照专家的说法，北京所谓的小户型其实并不小，与日本、欧洲和国内的上海、广州等沿海城市的主流户型相比，称为标准户型更合适。
五条政策
规划、土地出让、契税、内外销、“整风”
擅改规划不行了 １月１日，《北京市建设工程规划监督若干规定及实施细则》开始施行。按照规定，所有尚未竣工的“老项目”和即将开工的新项目，建设单位必须在施工现场张挂规划许可证、规划总平面图，同时，居住区的配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成，工程竣工后，必须通过规划验收，否则将拿不到产权证。
土地公开出让了 ７月１日，“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定”如期公布，从这一天起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。
购房契税下降了 ７月１日起，购买普通住房价格在９４３２元／平方米以下的征收契税标准降为１．５％，同时，不论购房者签订合同的时间，只要是在７月１日后办理立契过户手续的，都按照新调整契税的标准执行。
内外销房并轨了 ９月１日起，北京市商品房的预售许可证和《商品房买卖合同》不再有内、外销的区别，同时对商品房的购买对象也取消了本市法人、自然人与境外、其他省市的法人及自然人的界限。
楼市“整风”开始了 ６月份，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商总局、监察部联合发文，要求整顿和规范房地产市场秩序，随即出台了一系列具体措施，整顿为主基调。央行也在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。
六块区域
太阳宫、万柳、东坝、亦庄、朝阳公园、香山
同样是位于三、四环之间，东北部有新兴的太阳宫地区，西北部是逐渐成熟的万柳居住区，都被认为是适应居住、有未来发展空间的上佳地段，目前在这两个地区各有数百万平方米的现实和潜在供应量。
随着北京奥林匹克花园等项目的面世，朝阳东坝地区未来的总体规划也浮出水面，整个东坝边缘居住集团建筑面积达１７４５．７万平方米，平均容积率为０．９６，是北京第一个由政府组织土地一级开发的郊区低密度超大型居住集团。
亦庄因北京经济技术开发区而出名。作为北京惟一的国家级经济技术开发区，其整体经济实力已经位居全国开发区的第五位，投资环境排名第二，亦庄的房地产项目也就是在这些“利好”的滋润下成长起来。低密度、高品质和低总价是该区域项目的主打卖点。
也许朝阳公园想自诩为纽约中央公园尚为时过早，但它毕竟地处北京城商务气氛最浓的区域，而且定位于“西有颐和园，东有朝阳公园”。陈逸飞在购买了朝阳公园南侧的一处公寓后说，这更接近于他在纽约中央公园附近的寓所。这也正是房地产商所要的效果，地产的“公园牌”向来是一张市场竞争的王牌。
“数千别墅狂飙香山，打造京城第二富人区”，这是出现在京城某报上醒目的标题。但在建设部和北京市的干预下，香山的豪宅热仅仅昙花一现便化为无形，因为，香山是全国人民的香山。
七种武器
地段、价格、户型、性价比、作秀、拍卖、集体签约
地段、价格、户型被称为卖房的“老三样”，今年这三样武器仍然很有效，凡是卖得好的房子，或多或少能发现“老三样”的影子。
房子越来越不好卖了，所以房子的性能价格比就越来越重要了。
东拍建外ＳＯＨＯ，西拍左岸工社，房展会上拍腐败房，连任志强、张宝全、潘石屹的字也遭拍卖了一把，今年地产的拍卖秀着实让人过足了眼瘾。
集体签约是今年的新事物，人多力量就是大，而且让房地产商直观地感受到了互联网的威力。当然，这种买房方式正在迅速为房地产商所利用，望京的某项目马上就要弄出一个“明星集体签约”。
八大怪盘
翡翠城、苹果社区、北京奥林匹克花园、瑞海新城、左岸工社、宽ＨＯＵＳＥ、锋尚国际公寓、后现代城
怪者，标新立异也。京城楼市一向盛产思想，所以“怪”盘横行也是见怪不怪。
翡翠城：华润置地新市镇计划的代表作，以品质挑战地段定律，真想说一句：如果你不在南城……
苹果社区：好地段加上好名字，小资们说，我喜欢。
北京奥林匹克花园：广州、番禺、上海转了一圈，总算轮到北京人“运动就在家门口”。
瑞海新城：２２８０元／平方米，全市价格最低的经济适用房，这就够了！
左岸工社：炒概念加“作秀”，林涧卖写字楼不让住宅，据说，效果还真不错。
宽ＨＯＵＳＥ：拦腰一刀，既砍下总价又砍出了阳光，一期签约客户全部来自周边楼盘，人称“京北第一恶盘”。
锋尚国际公寓：“告别空调暖气，锋尚国际公寓”，不管是技术创新还是技术冒险，有一点你不得不服：张在东真敢砸钱！
后现代城：因名而异。 商报记者 陈志平 Ｊ０７５潘燕／图 Ｊ０８８
２００２年楼市的８个派系
华南猛虎
２００２年，花最多的钱买地，与花钱买最多的地，都是华南虎所为，广州富力斥资３２亿元买下京城第一块挂牌拍卖土地，而广州珠江则在短时间内总共圈下近５０００亩土地。一个张嘴咬得最狠，一个嘴张得最大，除华南虎何人能为？
珠江合生不仅敢拿最大的地，也敢用名气最大的人——年中挖来了前万科地产总经理姚牧民坐镇北京，并为此成立了北京珠江、北京合生之外的第三个公司，从亚北的小汤山温泉项目入手，今后所有珠江在北京的项目都归姚统领。
珠江地产在北京影响的迅速蹿升，令珠江合生掌门人朱孟依今年把更多的目光转向了北京，并决定在推珠江的同时，力捧合生，让珠江与合生“双飞”。但这样做的成本实在是太高了。朱孟依明智，在近期对北京珠江、合生的训示中，老朱有话，在北京还是以突出珠江为主，合生不必强推。握紧拳头打一个目标，比打两个目标，当然要划算得多。
富力拿地只是引起人们的一丝注意，富力鹊起是因为从珠江游过来的谢强，经谢强二拨弄三拨弄，富力城开始在ＣＢＤ圈内有了一号。尚未开盘，便拿着详细的规划图示于几个周围竞争对手，这样做的原因无非有两个，一是已有充分准备，自信到其他人即便看了这个方案，无法追随而上；二是示意对手，你们的规划方案要差异于富力，这样大家你好我好都好过。
还有一支一直低调的南派高手——深圳金地，在其ＣＢＤ项目潜力运作的同时，手也没闲着，在“以ＢＤＡ自慰的亦庄”搂了一把，一不留神做出了个“影响力楼盘”格林小镇。将近年末之际，有称陈长春幡然顿悟，找到了打开北京市场的芝麻之门，是吗？看看再说。
西天取经
在目前国内股市一片黯淡的情形下，有再好的概念，想圈到与之相应的钱数都是难而又难。于是，潘石屹左借“长城脚下的公社”扬威威尼斯建筑双年展，右借建外ＳＯＨＯ销势火爆，外加夫人张欣在华尔街这条“金街”用７年时间打下的“金缘”，向港美股市发出了第一波冲击。
正像冯仑所说，同样一个黄花闺女，嫁给一个富人与嫁给一个穷人，所花嫁妆的成本是天壤之别。瞄准了华尔街的老潘，嫁妆准备的不能说不丰盛，不能说不精心，但最后没有嫁成。看来ＳＯＨＯ中国年纪还是太轻，取经之路还要再走一程，待净资产规模、盈利连贯性等要素长得结结实实时，再去“雷音寺”叩门，就不会碰上假如来了。
上市之坎，并没有妨碍潘石屹成为国内地产的先锋样板，老潘依然活跃在各种风花雪夜的娱乐化论坛，用１０００瓦的亮度来回晃动着“中国地产尚无泡沫”的豪放宣言，并在其个人网站上公布了今年的建外ＳＯＨＯ销售业绩为２０余亿元，依此业绩必执今年楼市销售之牛耳。
倒是如泰跃地产这样的西线诸侯，一颗红心，硬嗑到底，不断吃进外人眼中已扶不上墙的上市公司，已连吃５家。西天取经一定好吗？未必不好，还是应了那句话，猫有猫道，鼠有鼠道。
彻底华润
华润置地这下可真是彻底“华润化”了。去年１１月华远与华润正式分家，任志强独身撤出，再立新华远。而华润置地内的原华远员工，也到了该从这所“黄埔军校”毕业的最佳时机了。当然有愿意留校的，毕竟这里的草草木木都挺熟悉的，也有投奔各路诸侯的，但为数不少的人还是追随了前朝旧部，到新华远报到去了。总之，华润置地现在似乎是“流水的营盘，铁打的兵”。随着原总经理郭钧正式离开华润，前赴中体地产总裁，夹杂着华远味道的华润差不多快彻底“华润化”了。以后也不会有人再把华远与华润搞混了。
原华远将领虽纷纷离开，但原华远开发的项目还在继续运作，峻峰华亭、成品家、翡翠城、优士阁，据称明年起将正式运作凤凰城二期。项目数量自是不少，但尚缺乏能像当年华亭嘉园、华清嘉园那样能名贯京城的项目。或许华润在运筹转型，寻求地产新的突破口，因为从宁高宁对２００１年华润地产销售额达到３０亿元的评价可见端倪，３０亿元的销售额是北京第一，但利润有多少呢？３、４个亿，这个利润率还不如存银行划算。这是宁老板对华润地产业绩最辉煌时的定语，可想而知要博得宁氏的中意，华润置地一年该卖多少钱才算到位呢？问题的关键是销售额越大，成本也越大，即便一年卖１００亿元，那利润率有多高呢？谁能求解。
华远重生
再过十天，“新华远”就可以挥刀斩“新”，重拾“华远旗号”。想当年，因几个香港小股东作祟，闹得华远不得安宁，大股东华润集团“承顺民意”，把任志强架了起来。当时竟有人质疑，任志强“廉颇老矣，尚能饭否？”打打高尔夫，写写回忆录算了……老任倒是真的潇洒了几天，只是关键时刻才出马挥刀，以至于当时接替任志强任总经理的郭钧，在任志强与华润正式分家后，深有感触地说，当时虽然与任总拍过桌子，但关键时刻任总是能站出来替你解决问题的。
不仅是人们已淡忘了任、郭之间当时在华润置地的微妙关系，从现在看来，任志强与郭钧实际上已都成了华润置地的过客。任志强继续当他的老板，郭钧再练一把金牌职业经理人。二人现在已是惺惺相惜，任志强要向政府有关部门递交一份澄清泡沫的报告，郭钧还领了一份作业，写得工工整整交给了老任。
业界对任志强的期望，当然不能以“有点动静”的标准来衡量，如果是中量级选手，有海润国际这样的项目，可以小牛一把，但对于任来说，大家都认为那只不过是小菜一碟。９月到１０月私募两亿元，ＣＢＤ尚都国际开动，学院路、望京拿地，老任放言三年内开工８０万平方米。
万通星斗
“万科培养的是职业经理，万通培养的是老板”，放眼一看，可不是“万通桃李满天下”，光最风流的北京ＣＢＤ就有万通骚客三人，一为潘石屹，二是易小迪，三为姚军。
潘石屹在富力谢强组织的一次论坛上，屈指算到，从万通离开的人，不算副总经理，光董事长、总经理共有３６个，其中做得比较好的有１５个，一旁的冯仑微露惊惑：“是吗？”其实心中早已美不胜收，而且还会感叹到：还是我这个“前妻”（地产十年论坛上冯介绍潘时称谓）的脑子最清楚！
一位营销大师指出，一个公司的发展模式与其掘得第一桶金的方式有直接关联。万科的第一桶金，即是在王石操控下获得，因此秩序、守责成为公司铁则，而万通系则是从合伙开始，大家一起拼命，谁挣得多谁光荣，那么其骨脉里就是独立至上，老板出得多自在情理之中。
万通还会培养多少个老板呢？冯仑答曰，此一时非彼一时，在市场竞争处于无序阶段，大家都在迅速找坑，添进一个坑就是一个萝卜，而现在随着市场蛋糕越切越小，一个人要想发展，就得排队，在这儿也是排，在那儿也是排，那还不如在这儿排呢。冯主席言之有理，这对那些心里一直不平衡的地产职业经理，是个启迪，想跳槽，想单干，还是忍忍吧，到哪儿不得排队呀。
对于万通的发展，业界人士一直感觉半遮半掩，不知冯主席自己在瞎忙什么。任志强的评价是，你们根本不知道冯仑都做了些什么，他在资本运营方面探索的已经很深了。呜呼！冯仑从来没透出一点儿火星。
香山梦断
香山枫叶红了，香山别墅梦断了……
单将香山地产开发戛然而止的过责归咎于媒体报道，是不够客观的。首先土地一级控制杂乱无章，哪个乡都想借地产浪潮发一笔，其实在手腕一松，放开批地的刹那，拿笔的人已经是提心吊胆，口喊菩萨保佑，千万让香山别墅像红叶那样悄悄染红，不要整出啥三七二十一来
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一个趋势 降价
二派观点 毛坯房、装修房
三足鼎立 ＣＢＤ、中关村、奥运村
四类产品 经济适用房、低密度、商住、小户型
五条政策 规划、土地出让、契税、内外销、“整风”
六块区域 太阳宫、万柳、东坝、亦庄、朝阳公园、香山
七种武器 地段、价格、户型、性价比、作秀、拍卖、集体签约
八大怪盘 翡翠城、苹果社区、北京奥林匹克花园、瑞海新城、左岸工社、宽ＨＯＵＳＥ、锋尚国际公寓、后现代城
系列二８个派系
武侠版
华南猛虎
西天取经
彻底华润
华远重生
万通星斗
香山梦断
第一伤城
湖南辣子
系列三８个风格
西游版
大话另类建筑：中央电视台ＶＳ左岸工社
大话建筑展：威尼斯建筑双年展“ＮＥＸＴ” ＶＳ上海双年展“都市营造”
大话建筑人物：张欣ＶＳ安藤忠雄
大话建筑规划：ＣＢＤ ＶＳ奥运村
详细内容如下
２００２年楼市的８个动向
一个趋势
降价
虽然京城楼市还在大干快上，虽然前两年邓智仁关于房价大跌的预言是“屡测屡败”，今年的情形显然不同，看来“狼”真的是要来了。统计局和房地局的统计数据显示房价跌了，伟业指数、中房指数、戴德梁行、中原物业对市场的监测也显示房价跌了，而房地产商的普遍感受是房子越来越不好卖了。
二派观点
毛坯房、装修房
“毛坯房还是精装修？”２００２年的购房者看楼时少不了都要这样问上一句。常言道：听话听音儿。这看似平常的一句问话，却透露出丰富的潜台词：精装修住宅渐成主流，毛坯房正在淡出市场。最引人注目的是，有关“住宅一次性装修到位”的政府红头文件，今年终于问世了，明确要求五年后新建城镇商品住宅中的集合式住宅全部实行全装修房。
尽管政府是好意，但并非所有购房人都会买账。相当数量的购房者仍倾向于买毛坯房，自己来装修，因为担心装修房总体房价过高。开发商对“毛坯房还是精装修”也是各执一词，做法不一，但有一点是共同的，即“市场认可什么，我们提供什么。”按照产品定位，确定最终住宅成品形式。精装修产品市场好销的，自不会放过市场良机，但做经济适用房的，也绝不会跟风跑。毕竟精装修不是那么简单的事，与此相关的纠纷，正让购房人谨慎起来，也让开发商越发精心了。
三足鼎立
ＣＢＤ、中关村、奥运村
奥运村、中关村、ＣＢＤ这三大旺区一直在吸引着地产投资的热情，按照官方的说法，中关村科技园区、北京商务中心区（ＣＢＤ）与奥林匹克公园（奥运村）将共同构成北京市的三大重点功能区。但今年的情况是，最晚亮相的奥运村似乎后来居上，资金的天平明显在向其倾斜。
相比之下，尽管在５月份召开的第五届科博会上，中关村仍然是最大的赢家，但中关村写字楼商会在科博会上急切的集体叫卖，以及微软、新浪今年初的“企业外逃”，还是让人感觉到商人们对中关村商务环境远景的担忧。
去年媒体评论ＣＢＤ是外热内冷，在奥运光芒的掩映下，今年ＣＢＤ的外热也开始变冷了。整体容积率的向下调使不少先期圈定项目的开发商不得不调整心理预期。只是到了年底，随着建外ＳＯＨＯ销售额的公布以及北京电视中心和金地国际花园的开工，ＣＢＤ才似乎又找回了前两年称王的感觉。
四类产品
经济适用房、低密度、商住、小户型
今年北京的经济适用房建设可以用“四面开花”来形容，北部的回龙观、天通苑两大项目持续热销，西部的长安新城、东部的翠城和南部的瑞海新城纷纷亮相，其火爆之势弄得很多中低档项目的老总如坐针毡，悔不当初。与此同时，“低密度、高绿化率”的居住观念也开始深得人心，从今年的趋势看，北京的低密度住宅正在渐入佳境。
虽然业内人士对商住物业的质疑还在继续，但市场上商住物业的销售前景却看似一片光明，最新统计显示，北京商住物业的开发量已经不低于正规写字楼。经过短短几年的进化，我们现在甚至很难分清某些商住物业与高档写字楼的区别了。由于商住物业的产权为７０年，又可有８成２０年按揭，因而大受中小企业和投资买家的欢迎。
小户型是今年楼市的另一个热点，而且，小户型已经告别了过去被人们认为的楼盘“边角料”状态，出现了像“恋日·国际”那样整栋甚至整个社区都是小户型的情况。按照专家的说法，北京所谓的小户型其实并不小，与日本、欧洲和国内的上海、广州等沿海城市的主流户型相比，称为标准户型更合适。
五条政策
规划、土地出让、契税、内外销、“整风”
擅改规划不行了 １月１日，《北京市建设工程规划监督若干规定及实施细则》开始施行。按照规定，所有尚未竣工的“老项目”和即将开工的新项目，建设单位必须在施工现场张挂规划许可证、规划总平面图，同时，居住区的配套设施和环境建设应当与住宅建设同步完成，工程竣工后，必须通过规划验收，否则将拿不到产权证。
土地公开出让了 ７月１日，“关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定”如期公布，从这一天起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场，通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。
购房契税下降了 ７月１日起，购买普通住房价格在９４３２元／平方米以下的征收契税标准降为１．５％，同时，不论购房者签订合同的时间，只要是在７月１日后办理立契过户手续的，都按照新调整契税的标准执行。
内外销房并轨了 ９月１日起，北京市商品房的预售许可证和《商品房买卖合同》不再有内、外销的区别，同时对商品房的购买对象也取消了本市法人、自然人与境外、其他省市的法人及自然人的界限。
楼市“整风”开始了 ６月份，建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商总局、监察部联合发文，要求整顿和规范房地产市场秩序，随即出台了一系列具体措施，整顿为主基调。央行也在发布的第三季度货币政策执行报告中，提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。
六块区域
太阳宫、万柳、东坝、亦庄、朝阳公园、香山
同样是位于三、四环之间，东北部有新兴的太阳宫地区，西北部是逐渐成熟的万柳居住区，都被认为是适应居住、有未来发展空间的上佳地段，目前在这两个地区各有数百万平方米的现实和潜在供应量。
随着北京奥林匹克花园等项目的面世，朝阳东坝地区未来的总体规划也浮出水面，整个东坝边缘居住集团建筑面积达１７４５．７万平方米，平均容积率为０．９６，是北京第一个由政府组织土地一级开发的郊区低密度超大型居住集团。
亦庄因北京经济技术开发区而出名。作为北京惟一的国家级经济技术开发区，其整体经济实力已经位居全国开发区的第五位，投资环境排名第二，亦庄的房地产项目也就是在这些“利好”的滋润下成长起来。低密度、高品质和低总价是该区域项目的主打卖点。
也许朝阳公园想自诩为纽约中央公园尚为时过早，但它毕竟地处北京城商务气氛最浓的区域，而且定位于“西有颐和园，东有朝阳公园”。陈逸飞在购买了朝阳公园南侧的一处公寓后说，这更接近于他在纽约中央公园附近的寓所。这也正是房地产商所要的效果，地产的“公园牌”向来是一张市场竞争的王牌。
“数千别墅狂飙香山，打造京城第二富人区”，这是出现在京城某报上醒目的标题。但在建设部和北京市的干预下，香山的豪宅热仅仅昙花一现便化为无形，因为，香山是全国人民的香山。
七种武器
地段、价格、户型、性价比、作秀、拍卖、集体签约
地段、价格、户型被称为卖房的“老三样”，今年这三样武器仍然很有效，凡是卖得好的房子，或多或少能发现“老三样”的影子。
房子越来越不好卖了，所以房子的性能价格比就越来越重要了。
东拍建外ＳＯＨＯ，西拍左岸工社，房展会上拍腐败房，连任志强、张宝全、潘石屹的字也遭拍卖了一把，今年地产的拍卖秀着实让人过足了眼瘾。
集体签约是今年的新事物，人多力量就是大，而且让房地产商直观地感受到了互联网的威力。当然，这种买房方式正在迅速为房地产商所利用，望京的某项目马上就要弄出一个“明星集体签约”。
八大怪盘
翡翠城、苹果社区、北京奥林匹克花园、瑞海新城、左岸工社、宽ＨＯＵＳＥ、锋尚国际公寓、后现代城
怪者，标新立异也。京城楼市一向盛产思想，所以“怪”盘横行也是见怪不怪。
翡翠城：华润置地新市镇计划的代表作，以品质挑战地段定律，真想说一句：如果你不在南城……
苹果社区：好地段加上好名字，小资们说，我喜欢。
北京奥林匹克花园：广州、番禺、上海转了一圈，总算轮到北京人“运动就在家门口”。
瑞海新城：２２８０元／平方米，全市价格最低的经济适用房，这就够了！
左岸工社：炒概念加“作秀”，林涧卖写字楼不让住宅，据说，效果还真不错。
宽ＨＯＵＳＥ：拦腰一刀，既砍下总价又砍出了阳光，一期签约客户全部来自周边楼盘，人称“京北第一恶盘”。
锋尚国际公寓：“告别空调暖气，锋尚国际公寓”，不管是技术创新还是技术冒险，有一点你不得不服：张在东真敢砸钱！
后现代城：因名而异。 商报记者 陈志平 Ｊ０７５潘燕／图 Ｊ０８８
２００２年楼市的８个派系
华南猛虎
２００２年，花最多的钱买地，与花钱买最多的地，都是华南虎所为，广州富力斥资３２亿元买下京城第一块挂牌拍卖土地，而广州珠江则在短时间内总共圈下近５０００亩土地。一个张嘴咬得最狠，一个嘴张得最大，除华南虎何人能为？
珠江合生不仅敢拿最大的地，也敢用名气最大的人——年中挖来了前万科地产总经理姚牧民坐镇北京，并为此成立了北京珠江、北京合生之外的第三个公司，从亚北的小汤山温泉项目入手，今后所有珠江在北京的项目都归姚统领。
珠江地产在北京影响的迅速蹿升，令珠江合生掌门人朱孟依今年把更多的目光转向了北京，并决定在推珠江的同时，力捧合生，让珠江与合生“双飞”。但这样做的成本实在是太高了。朱孟依明智，在近期对北京珠江、合生的训示中，老朱有话，在北京还是以突出珠江为主，合生不必强推。握紧拳头打一个目标，比打两个目标，当然要划算得多。
富力拿地只是引起人们的一丝注意，富力鹊起是因为从珠江游过来的谢强，经谢强二拨弄三拨弄，富力城开始在ＣＢＤ圈内有了一号。尚未开盘，便拿着详细的规划图示于几个周围竞争对手，这样做的原因无非有两个，一是已有充分准备，自信到其他人即便看了这个方案，无法追随而上；二是示意对手，你们的规划方案要差异于富力，这样大家你好我好都好过。
还有一支一直低调的南派高手——深圳金地，在其ＣＢＤ项目潜力运作的同时，手也没闲着，在“以ＢＤＡ自慰的亦庄”搂了一把，一不留神做出了个“影响力楼盘”格林小镇。将近年末之际，有称陈长春幡然顿悟，找到了打开北京市场的芝麻之门，是吗？看看再说。
西天取经
在目前国内股市一片黯淡的情形下，有再好的概念，想圈到与之相应的钱数都是难而又难。于是，潘石屹左借“长城脚下的公社”扬威威尼斯建筑双年展，右借建外ＳＯＨＯ销势火爆，外加夫人张欣在华尔街这条“金街”用７年时间打下的“金缘”，向港美股市发出了第一波冲击。
正像冯仑所说，同样一个黄花闺女，嫁给一个富人与嫁给一个穷人，所花嫁妆的成本是天壤之别。瞄准了华尔街的老潘，嫁妆准备的不能说不丰盛，不能说不精心，但最后没有嫁成。看来ＳＯＨＯ中国年纪还是太轻，取经之路还要再走一程，待净资产规模、盈利连贯性等要素长得结结实实时，再去“雷音寺”叩门，就不会碰上假如来了。
上市之坎，并没有妨碍潘石屹成为国内地产的先锋样板，老潘依然活跃在各种风花雪夜的娱乐化论坛，用１０００瓦的亮度来回晃动着“中国地产尚无泡沫”的豪放宣言，并在其个人网站上公布了今年的建外ＳＯＨＯ销售业绩为２０余亿元，依此业绩必执今年楼市销售之牛耳。
倒是如泰跃地产这样的西线诸侯，一颗红心，硬嗑到底，不断吃进外人眼中已扶不上墙的上市公司，已连吃５家。西天取经一定好吗？未必不好，还是应了那句话，猫有猫道，鼠有鼠道。
彻底华润
华润置地这下可真是彻底“华润化”了。去年１１月华远与华润正式分家，任志强独身撤出，再立新华远。而华润置地内的原华远员工，也到了该从这所“黄埔军校”毕业的最佳时机了。当然有愿意留校的，毕竟这里的草草木木都挺熟悉的，也有投奔各路诸侯的，但为数不少的人还是追随了前朝旧部，到新华远报到去了。总之，华润置地现在似乎是“流水的营盘，铁打的兵”。随着原总经理郭钧正式离开华润，前赴中体地产总裁，夹杂着华远味道的华润差不多快彻底“华润化”了。以后也不会有人再把华远与华润搞混了。
原华远将领虽纷纷离开，但原华远开发的项目还在继续运作，峻峰华亭、成品家、翡翠城、优士阁，据称明年起将正式运作凤凰城二期。项目数量自是不少，但尚缺乏能像当年华亭嘉园、华清嘉园那样能名贯京城的项目。或许华润在运筹转型，寻求地产新的突破口，因为从宁高宁对２００１年华润地产销售额达到３０亿元的评价可见端倪，３０亿元的销售额是北京第一，但利润有多少呢？３、４个亿，这个利润率还不如存银行划算。这是宁老板对华润地产业绩最辉煌时的定语，可想而知要博得宁氏的中意，华润置地一年该卖多少钱才算到位呢？问题的关键是销售额越大，成本也越大，即便一年卖１００亿元，那利润率有多高呢？谁能求解。
华远重生
再过十天，“新华远”就可以挥刀斩“新”，重拾“华远旗号”。想当年，因几个香港小股东作祟，闹得华远不得安宁，大股东华润集团“承顺民意”，把任志强架了起来。当时竟有人质疑，任志强“廉颇老矣，尚能饭否？”打打高尔夫，写写回忆录算了……老任倒是真的潇洒了几天，只是关键时刻才出马挥刀，以至于当时接替任志强任总经理的郭钧，在任志强与华润正式分家后，深有感触地说，当时虽然与任总拍过桌子，但关键时刻任总是能站出来替你解决问题的。
不仅是人们已淡忘了任、郭之间当时在华润置地的微妙关系，从现在看来，任志强与郭钧实际上已都成了华润置地的过客。任志强继续当他的老板，郭钧再练一把金牌职业经理人。二人现在已是惺惺相惜，任志强要向政府有关部门递交一份澄清泡沫的报告，郭钧还领了一份作业，写得工工整整交给了老任。
业界对任志强的期望，当然不能以“有点动静”的标准来衡量，如果是中量级选手，有海润国际这样的项目，可以小牛一把，但对于任来说，大家都认为那只不过是小菜一碟。９月到１０月私募两亿元，ＣＢＤ尚都国际开动，学院路、望京拿地，老任放言三年内开工８０万平方米。
万通星斗
“万科培养的是职业经理，万通培养的是老板”，放眼一看，可不是“万通桃李满天下”，光最风流的北京ＣＢＤ就有万通骚客三人，一为潘石屹，二是易小迪，三为姚军。
潘石屹在富力谢强组织的一次论坛上，屈指算到，从万通离开的人，不算副总经理，光董事长、总经理共有３６个，其中做得比较好的有１５个，一旁的冯仑微露惊惑：“是吗？”其实心中早已美不胜收，而且还会感叹到：还是我这个“前妻”（地产十年论坛上冯介绍潘时称谓）的脑子最清楚！
一位营销大师指出，一个公司的发展模式与其掘得第一桶金的方式有直接关联。万科的第一桶金，即是在王石操控下获得，因此秩序、守责成为公司铁则，而万通系则是从合伙开始，大家一起拼命，谁挣得多谁光荣，那么其骨脉里就是独立至上，老板出得多自在情理之中。
万通还会培养多少个老板呢？冯仑答曰，此一时非彼一时，在市场竞争处于无序阶段，大家都在迅速找坑，添进一个坑就是一个萝卜，而现在随着市场蛋糕越切越小，一个人要想发展，就得排队，在这儿也是排，在那儿也是排，那还不如在这儿排呢。冯主席言之有理，这对那些心里一直不平衡的地产职业经理，是个启迪，想跳槽，想单干，还是忍忍吧，到哪儿不得排队呀。
对于万通的发展，业界人士一直感觉半遮半掩，不知冯主席自己在瞎忙什么。任志强的评价是，你们根本不知道冯仑都做了些什么，他在资本运营方面探索的已经很深了。呜呼！冯仑从来没透出一点儿火星。
香山梦断
香山枫叶红了，香山别墅梦断了……
单将香山地产开发戛然而止的过责归咎于媒体报道，是不够客观的。首先土地一级控制杂乱无章，哪个乡都想借地产浪潮发一笔，其实在手腕一松，放开批地的刹那，拿笔的人已经是提心吊胆，口喊菩萨保佑，千万让香山别墅像红叶那样悄悄染红，不要整出啥三七二十一来
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