现身说法 住别墅的为造别墅的担忧

著名的美籍华裔设计师、美国龙安建筑规划设计公司总裁饶及人先生前一段时间受聘中华全国工商业联合会住宅产业商会，参与主编了《中国低密度住宅小区法规指南》，与此同时，他发现了市场上一窝蜂抢上低密度住宅的现象。作为一个设计师，更作为一个别墅住宅的使用者，他向中国地产界紧急呼吁："上马别墅项目要慎重"，并通过本报，向业内阐述他的观点。

饶：中国的地产商喜欢炒概念。

中国房地产界，尤其是住宅发展商，流行"一窝锋"、"一拥而上"的炒作概念现象，只要见到一位开发商在某项目上赚了不少钱，其他公司马上派项目经理，深入探讨、深入研究、深入学习，并立即收集相关资料，组织有关人员，务必力争"迎头赶上"，行动不落后，也抢一杯羹。笔者自从95年在中国设计了"上海六里生活小区"21世纪住宅后，前后在中国见过"欧陆风格"、"后现代风格"、"北美风格"、SOHO、COSMO …… 名词用得许多。这种作风，也表现在低密度别墅或郊外独立住宅上，近几年以"低密度"概念炒作，陆续上马的项目也越来越多，。

记者：您认为别墅的开发量过大和概念炒作太多有什么风险？

饶：我在美国生活了30多年，一直住在House(别墅)里，也认为中国应大力发展此种住宅类型，但我非常不敢恭维，大家不管区域位置、交通状况、就业关系而盲目地抢上低密度。要知道，低密度住宅，做不好便成上海近郊的"农民住宅"，而且盲目开发，不但容易形成只有休憩功能、没有其他市政配套而无法满足人们购物医疗求学等需求的"睡城"，更有可能因为将来的滞销，形成"死城"，不得已最后得推倒重来。

记者：您认为别墅项目的推出应该首先考虑什么条件？

饶：在高收入人群中，也要进行市场细化。在这里，我想介绍一下国外的别墅。显而易见，中国的别墅是给高收入人群定做的，虽然国情不同，但是同是高收入阶层，生活需要也不尽相同。

北美地区是因为地广人稀，汽车拥有率非常高，加上有个庞大的中产阶级，为了追求空气、阳光、安静的下班生活、良好的学区，因此别墅住宅社区十分流行。可是他们的别墅，依收入不同，同样4口之家，有以下的别墅类别：

1、低收入：2居室2厅，1.5浴，无车库，有车道，120㎡左右

2、等收入：3居室2厅，1.5浴，1车库+车道，150㎡左右

3、中高收入：4居室2厅，2.5浴，双车库，双车道，200㎡左右

4、中高收入：4居室2厅，3浴，双车库，双车道，250㎡左右

5、高收入：5居室3厅，3.5浴，双车库， 300㎡左右

6、超高收入：6居室3厅，4浴，3车库，350㎡以上

7、豪宅：500㎡以上，除了6居室3厅，4浴以上，另加3个仆人佣人房。

这些房子，依地区、地点、地价、环境、族群，而有不同的设计，不同的户型，不同的外立面。

此外，在选择上，务必得注意有轨交通动线、高速公路出入口、上坡、上风，及城乡结合的山地，与学区、就业的地点的距离。

记者：感谢您对中国房地产界的忠告，但是还有一个重要的问题需要您来回答，这一点对已经立项但是还没有进行开发的别墅项目很有用：究竟将什么样的产品投放市场呢？

饶：总而言之，十六大以后，中国全面发展小康社会，中层收入阶层人口，将大量增加，对中国的长期经济稳定、可持续性的城市建设，有非常好的作用。低密度住宅在美国经历了从PUD(有规划的单位开发), Neo-traditionism(新传统主义), 以及New Urbanism(新城市主义)等规划手法。而且开发低密度住宅，绝对不是单纯地搞低密度，低密度不是万能钥匙，因为没有人要求非买套别墅才成家的，不符合居住需求，人们完全可以不买你的房子，买别墅的人，一定是有过买房经历的，并且更理智，鉴赏力、经济实力更高，不是一个"低密度"概念就能博得"芳心"的。

在此，我特别提醒业内人士，别墅可以让开发商以低成本，卖到高价位，并产生高利润。但开发别墅，不要以为仅仅解决了低密度就能获得市场，北京的破产别墅小区数量也有不在少数。因此，开发商务必得谨慎为之。

文/蒋举