别墅成功与否 关注十大要素

从今年上市的项目看，别墅的含义正逐渐扩大，别墅除了从功能到形式上有很大的发展，开发商越来越注重别墅区别于其他物业的特别因素，特别是别墅几项核心要素的展开，成为刺激市场逐步升温的要点所在：
　　
价格因素：别墅的特性决定其价格不菲，但总的来说整个上海市场的相对价格并不高，以莘庄地区为例，联体别墅单价在3200－5000 元，独立式别墅单价在5500－7000 元，极限单价在10000 元左右。总的一点，合理的价格是冲击市场的主要动力。
　　
项目选址：别墅项目的集中出现，其特点是以市郊中心城镇为点，以快速干道为线。目前的别墅项目主要集中在新桥、九亭、莘庄等城镇周边以及沪青平公路、沪松公路、沪杭高速公路、龙阳路、龙东大道、沪南公路的交通干道沿线，地理位置的优劣决定了别墅的配套成本、客流的形成。因此，一段时间内，交通和配套仍将是影响别墅市场的重要因素。
　　
项目定位：除独立别墅外，联体别墅的形式补充了别墅市场向大众消费展开的缺憾，以公寓的价格享受别墅的感觉，为市场扩大带来了契机，也保证了别墅定位的全面性、合理性。
　　
项目规划：时下别墅大多采用点状、流线型的布局及根据地理位置进行划分的主题布局形式。别墅绿化的重点也已抛弃中心围合的景观控制论，代以散点布置，确保一户一景的绿化配比。
　　
房型结构：目前上海新开别墅项目的户型结构都比较先进、简易，主力面积在250平米左右。一楼为公共活动空间，二楼为私人生活空间的两层式别墅是符合中国人生活方式的主流类型。部分别墅项目也采用“错”的形式，使别墅的空间利用更为人性化。
　　
产品创新：上海别墅项目的开发依然处于成长期，产品的更新换代较快，项目的成功很大一部分要依赖高起点的规划和大胆的创新，简单的复制只能造成开发滞后，及时有效的审时度势，才能占领市场，争取主动。
　　
理念先进：别墅的竞争，很大程度上取决于发展商的开发思想。谁的开发理念领先，谁就获得了胜利的先机。具体说来，目前—上海的别墅开发思想分两种，一种是外在的，一种是内在的。
　　
事实上，前期开发的很多别墅项目都非常倚重外在。在宣传中大肆打出豪宅与名门的旗号，给人奢华的生活印象，以迎合别墅购买者显示财富与地位的需要。经常见到的，还有对空间的渲染：大尺度空间，大户型面积，大私家花园，仿佛只有一个“大”字才能概括人们对别墅的要求。而近年来，国际社区的概念也大量被引用：欧美的生活方式、与老外相邻而居、配备国际化的双语学校、种种与国际相关的联想也在很大程度上提升了别墅的价值感和地位感。
　　
新的开发理念注重别墅的使用价值。因为别墅已经走下了高高在上的金字塔的塔尖，而越来越多地成为人们日常生活的一个空间。因此，其是否适合居住，是否适合使用，成为新的衡量开发理念的标准。
　　
开发思想的争夺，从各房产企划公司的激烈竞争中可见一斑。外部与内部的争夺，总体与细节的强调，贵气与平易的口吻，完全在开发理念下展现出来，并传达到受众那里。最终的胜利源自知己知彼，源自对消费者需求的深刻读解。
　　
建筑风格与细部设计：面对变幻莫测的市场，很多发展商选择了五彩斑斓的风格，就是多风格、多外型的别墅建筑设计。而现在，越来越多的发展商倾向于水天一色的风格。整个小区风格基本一致，或传统，或现代，或更细致地落实到一个国家一个时期的建筑风格。在追求别墅的独立性与个性化上面，转而落在细部的变化上。比如内庭院的元素加入，比如单体面积的大小变化，比如阳台的方位改变，都能让单体在统一风格的前提下变得个性化。但这些都是建立在消费者对该别墅风格的高度认同的基础上的。因此，在这个层面的竞争就更加与理念性的因素相关了。
　　
内部环境营造：到底拿什么来打动消费者呢?到底是以景动人还是以房动人呢?这里重点要说的是别墅的建筑风格，直接关系到客户群的审美选择。
　　
浦东地块的别墅，大多在造房。而西郊则多在造景，建设组团。这主要是因为西郊别墅的同质化竞争更为激烈，房屋本身的优劣势己趋同，转而在环境上一决高下。而浦东地块明显是新兴地区，市场竞争相对宽松，因此还停留在对房屋本身的关注上。相信假以时日，别墅环境的竞争会是一个热点。说到造景，尤以种树为要。为了让别墅区绿阴如盖，大树必不可少。
　　
外部环境营造：别墅大战中可能还有其他的因素影响胜负，比如说外部的资源，高尔夫球场、靠山、靠湖、靠海、靠公园，都会成为别墅广告中的宣传亮点。又比如众多项目的集中上市，也势必会分散消费人群。