ＣＢＤ 中关村 金融街写字楼市场的新“三国演义”

趋近年末，关于写字楼的消息频频见于报端，而大大小小的研讨会也接踵而至。近日在国际科技会展中心的一次研讨会上，来自中国社科院、北大、清华的学者，中关村写字楼商会，金融街控股公司，ＣＢＤ管委会以及各区代表写字楼项目负责人共２０人，就写字楼的发展问题参加了讨论。会上大家的讨论还是离不开这三个热点地区。代表们戏言，写字楼市场正在进行着一场没有刀光剑影的新“三国演义”。

ＣＢＤ属于成熟稳定性企业

什么样的企业生活在ＣＢＤ呢，与会代表多数认为，那些成熟稳定型的企业是ＣＢＤ写字楼的主要业主。
以国贸为代表ＣＢＤ区域首先是外资企业的代表，很多外资企业的发展已经相当规范和成熟。因此，为满足这部分客户的需要，就需要建设高品质的写字楼，写字楼建设和国际接轨，整个的基础设施、配套，商务服务都需要齐全。国外的公司进入ＣＢＤ，就感觉与本国状况基本上相同，让客户有一种归属感，很快能融入其中。而ＣＢＤ写字楼的建设就是按照这个模式发展的。这里拥有嘉里中心、国贸二期、盈科中心等很多甲级写字楼。到目前为止，在北京的１００多个世界５００强的企业半数生活在那个地方。

另一种生活在ＣＢＤ的企业就是国内稳定型的大企业，这种企业的业务渠道、收入来源和利润水平都是稳定的，甚至企业的组织结构也是稳定的。从而具有经济实力成为真正意义上的写字楼的业主。

世纪财富中心的代表说，在ＣＢＤ，尤其在核心区的位置，土地出让金会明显比其他地区要高，这些地方不是创业人员的办公场所，他无法承受这么高的租金，所以项目在定位上就是那些效益好、规模大的企业。这样的企业，因为它承受了昂贵的租金，对楼的品质的要求会比较高，因此在写字楼的建设中就要不断把好的东西加进来。
目前，ＣＢＤ写字楼发展处于上升期，旧的项目已经基本售完，新的项目正在建设中。

中关村属于创业型企业

中关村的情况比较特殊，也比较丰富，这里的企业多数处于创业阶段，但是也不乏成熟的大企业的存在。因此，在这些地区的写字楼项目也就呈现出丰富的面貌。

企业有不同的发展阶段，在不同的发展阶段，对办公物业的选择有自己的需求。这就像马斯洛的人类需求理论一样，人第一是生存，第二是安全，第三才是社会尊重。当企业还处在创业型的发展过程中的时候，它不可能有高档物业的需求。创业型企业在资金上没有成熟企业来得雄厚，所以在办公地点的选择上也没有那些企业讲究。一些中档写字楼项目或者商住两用的准写字楼就成为他们所需要的。而那些外企或者中国的高级企业又需要一些高档写字楼来办公。中关村的写字楼既要提供满足大多数需要的中档项目，又要提供与国际接轨的高端产品，呈现出多元发展的趋向。

中关村写字楼市场供应量巨大。今年新投入的写字楼的使用面积不到４０万平方米，相当于去年使用面积的１７０万平方米的２５％的水平，今年新增高科技是３０％，而平均资产注册的企业规模是以前平均资产规模的１．７倍。通过这个数据显示可以看出，中关村的写字楼市场还有很大的成长空间，发展前景看好。

金融街国有大企业的集散地

相对于ＣＢＤ与中关村写字楼的火爆，金融街应该属于势头比较弱的一方。这里国营企业的气氛浓一点，人民银行、保监会、证监会这些监管部门，还有三大国有商业银行及交通银行、招商银行、民生银行以及国内主要大的保险公司等总部都设在这里，另外中国电信、中国移动、中国网通、中国联通等大型电信企业也集中于此。

由于金融街国营大公司多一点，在规模上就不会像国外的写字楼规模一样。中国人的生活方式和工作方式与外国人不同。不可能完全跟国外走的路线一样。中关村写字楼商会副会长刘志硕说，写字楼是服务于区域经济的，是区域经济的载体。办公室在新经济情况下成了印钞机，传统的经济印钞机是工厂，而新经济的印钞机就是写字楼，办公地点要捆绑于经济，服务于经济，经济是什么，就需要什么样的物业。今后要将金融街办成人性化、生态化，符合中国国情的办公场所。

这三个区域各自有各自的历史渊源，各自有各自的特征和客户群。不能拿一个统一的尺度去衡量，没有必要每个区都发展５００万平方米的写字楼。同时它所属的客户群也不是整齐划一的，即使在ＣＢＤ既有国贸的办公楼，也有ＳＯＨＯ商住楼。
商报记者 赵丽萍 Ｊ０７３ Ｊ０９８