专家评述 雾里看花---住宅建筑面面观
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2002-11-19
来源：景观中国网
随着生活水平的提高，人们对住的质素要求越来越高，建筑风格也朝着多元化发展，购房者如能在买房前搞清一些建筑上的概念，对合理地选择符合自己需求和负担能力的房子很有必要。
随着生活水平的提高，人们对住的质素要求越来越高，建筑风格也朝着多元化发展，购房者如能在买房前搞清一些建筑上的概念，对合理地选择符合自己需求和负担能力的房子很有必要。
认识别墅与选择别墅
过去人们往往从中文字面上认识别墅，认为它应是自己日常住房外的另一套度假用的豪华房屋，可望而不可及。其实别墅（Villa）的英文解释不过是城郊小屋或乡村住宅，国内目前出售的别墅和国外的独立屋（Single House）大体相同，而两幢或多幢连在一起的独立房屋则被称为Townhouse（直译为市镇住宅），又叫联排别墅，它们的一个共同特点是每户有独立的街门对外，不论是一层、二层还是三层，纵向房屋属于一户使用。北京目前有一种房屋，起名叫Cityhouse，纵向四层，一、二层一户，三、四层一户，街门对外互相独立，一、二层住户走楼前，三、四层住户走楼后，可以想象成两个独立屋叠加在一起。
为了造型漂亮，别墅通常被建成坡顶，为了利用空间，别墅的顶层有时会建有坡顶房屋，买房人如果购买这种房子，一定要注意坡顶屋的最低点的净高，如果超过1.80米，就会计算建筑面积，入住后就要为此面积分摊取暖费（如果是集中供暖）和物业管理费。
两层以上（含两层）的别墅楼梯大多数情况会建在室内，室内的通行面积相应增大。别墅又分跃层设计和复式设计，跃层设计的房屋占有两个或两个以上楼层，由内部楼梯联系上下楼层，各楼层自己的地面和层高相同（坡顶屋层高除外）；复式设计的房屋不具备完整的两层或两层以上的空间，不仅地面不处于同一平面，而且房间的层高也不相同，厅的高度往往是房屋的两层甚至三层，虽然增加了空间感，但也牺牲了实用面积。
买房人购买别墅时，在考虑别墅的豪华和舒适的同时，也应考虑其经济成本和实用性。由于别墅通常建在市郊，每天需要上班的人在考虑购买别墅时还应顾及每日的交通费用和时间成本，小数怕长计。另外，购买别墅的买房人在购买前要注意预售许可证上的房屋性质，如果是按别墅立项，根据目前北京的政策，相同建筑面积，别墅需要比普通住宅多缴纳1倍的契税。
公寓的区分与选择
有人曾问我公寓和住宅的区别是什么，我真不知如何回答，因为国家并没有公寓的标准。有个别发展商宣传公寓和住宅不同，可以开公司，实际是一种欺骗。公寓在国外通常被叫做Apartment，其实就是对楼房单元住宅的称呼，现在有的住宅叫某某广场，其实连篮球场大的空场都没有，有的住宅叫某某花园，其实也没有什么像样的花园，同样，有的住宅叫某某公寓，买房人也不要对其报太大幻想，把它理解成楼房就是了。
公寓最早的建筑形式是多层建筑，从开始的三层发展到后来的六层，每门每层两到三户，没有电梯。
由于人口的增长和土地不能再生，多层建筑向高层建筑发展，出现了12层到16层的带有电梯的板式建筑（俗称：板楼），由于板式建筑结构的限制，建筑想再向高发展，便出现了塔式建筑（俗称：塔楼），而几座方型塔楼连在一起，外观虽然像板楼，实际还是塔楼设计。
对楼房的使用率比较，如果设计合理，一般情况下是高层塔楼住宅的使用率最低（约在72%～75%之间），高层板楼住宅的使用率在中间（约在在78%～80%之间），多层住宅建筑的使用率最高（约在85%左右），按建筑面积计算价格，通常同地区同质素的高层塔楼价格较低，高层板楼价格较高，折成使用面积计算价格，实际相差不大。多层建筑虽然建设成本较低，但由于土地利用率低，每户分摊的拆迁成本和市政建设费用高，因此即使按使用面积计算售价，也并不一定比同区同质素的高层板楼或高层塔楼低。
有的项目也有把楼房顶层设计成跃层或复式的，个别项目甚至把整幢楼设计成跃层或复式（其注意点同别墅，这里不再重复）。楼房设计中还有一种错层设计，这种设计把地面设计成不同高度，以区分不同房间的功能，但房间的层高是相同的，这种设计虽增加了空间的变化，但在同一平面却人为地增加台阶（对老人、幼儿和残疾人等于是障碍）的做法，人们看法则是见仁见智。
辨别板楼、塔楼的优劣
塔楼和板楼的优劣，新闻媒介已有很多介绍，由于北京人大多喜欢坐北朝南、南北通风的房屋，板楼比塔楼更受欢迎。但如果板楼做得进身太深（超过15米），房屋中间的采光会受到影响；马路边东西向的板楼则基本失去了板楼的优势；砖混结构的板楼，户内多数墙体起承重作用，室内格局大多难以改变。塔楼建筑的框架结构突破了16层高的技术限制，可以更充分地利用土地，外立面也可以盖得丰富多彩，而且很多塔楼的室内间隔也可以自行改变，但传统的方型塔楼北向户型终年见不到阳光，居住的舒适度较差。目前，塔楼设计师们已利用塔楼变化余地较大的特点，通过造型变化，设计出了T字形、井字型、L型、蝶型、风车型等各种不同形式的塔楼。
对各种塔楼的优劣，国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦先生曾做过详细点评：
<一> 方型塔楼
特点：一层8～12户，是塔楼初期最传统的形式。
优点：因户数多，每家分摊的公用面积适当减少。
缺点：
1．楼体方正，只有4户能得到正南光线，户型均好性不够；
2．此种塔楼一般每层设2部电梯，日常开一部（此楼每层4部电梯，已算升级），因户数多导致居住环境差，使其有“空中大杂院”之称，属应淘汰的塔楼形式。
<二> T型塔楼
特点：是塔楼另一种较传统的形式。
优点：由于楼体呈T型，最南面户型对北面的遮挡比之方型有适当减少。
缺点：
1．因户型由南向北纵向排列，从户门到候梯厅的交通通道变长，无自然采光的黑过道给人的心理感觉不好；
2．最北向的户型为了争取光线，往往拉得很宽，令居室面积加大。在分房时代还好说，到了如今的商品房市场，面积最大的户型却占据最差的位置，肯定不好卖。
<三> 回型塔楼
特点：在不少“商住”型公寓中，多使用这种结构。
优点：
1．因楼中承重墙较少，每个单元室内都可自由分隔空间；
2．中庭提供了开阔的共享空间，提升了物业品质，对于思想前卫、讲究个性的住户或者商用客户较适合。
缺点：
1．分摊较大，不适合实用型的购房者；
2．除南向四套外，其余户型采光不理想。
<四> 蝶型塔楼
特点：塔楼北侧4套户型向东南、西南方向展开，形如蝴蝶翅膀。
优点：
1．6个户型采光、通风均较为理想；
2．户型明显均好。
缺点：
1．外墙面增加很多，在北京冬冷夏热的气候条件下，对保温隔热要求较高，不够节能；
2．为安排户型，南向两套房子中出现异型房间，不太利于家具摆放和装修。
<五> 半蝶型塔楼
特点：此塔楼也想追求蝶型的阳光效果，但没有贯彻彻底，只将北侧的两个“翅膀”张开了！
优点：本来最易被遮挡的北向2户型，因伸展出去而有了些许改善。
缺点：
1．因每层为14户，北侧楼体虽拉伸出去，仍然只能解决一个户型的采光问题，另外两个户型一个只能采点西北的光线，另一个干脆连建筑设计规范都不管，直接做成了纯北向房；
2．户型中多处使用落地玻璃窗，因设计问题，““对视”现象较严重；
3．公共走道面积多，加大了分摊。
<六> 板式塔楼
特点：每层4户，是塔楼比较“奢侈”的形式。
优点：
1．北向户型基本未受南向户型的影响，楼中4个户型均有良好的采光、通风，这一点使其与板楼比不相上下；
2．每层4户，两部电梯，居住环境较好。
缺点：楼体中段连结处略显薄弱。
<七> 枫叶型塔楼
特点：是塔楼为争取阳光采取的另一种设计形式。
优点：楼体造型别致，南侧的弧形玻璃幕墙令外立面漂亮，增加物业品质。
缺点：
1．为多出房，每层设计了10户，楼体纵深稍长，并造成异型房间；
2．为增加采光拉长了最南向户型，室内从户门到厅交通距离嫌长，需通过装修设计予以调整改善。
<八> 异型塔楼之一 - 倒L型塔楼
特点：因受地块影响，这个塔楼设计成了倒L型，以便在空当处设计出一块绿地。
优点：
1．此异型塔楼每层设计了4户，居住品质较高；
2．三个户型都被巧妙安排在了南侧，可有南向采光，通风条件也不错。
缺点：
1．因为是异型，不得不增加了一些公共的走廊面积；
2．若西北角的户型能安排在东侧，则均好性更强。
<九> 异型塔楼之二 - 倒品字型塔楼
特点：受地块影响，此塔楼被设计成了倒品字型。
优点：和板式塔楼相同，楼中4个户型均有良好的采光和通风。
缺点：
1．外墙面过大，在北京气候条件下保温隔热的能耗较大；
2．楼体中间的结构薄弱，并正处于疏散口位置，对抗震不利；
3．公共过道较长，增加了分摊。
<十> 塔连板式塔楼
特点：为在有限的土地上多出面积，开发商有时将塔楼、板楼连接起来，做成这种塔连板式的“混血”楼体。
优点：好歹也算1梯4户，户型方正，都有南向采光，通风也尚可。
缺点：
1．北向的两户型若设在普通塔楼中，还能有东向、西向的景观和采光，在此塔楼中只能被墙隔断了；
2．候梯厅之外，还有不少奇怪的公共空间，加大了公摊；
3．若此种楼不能做成正南正北，则弊病更大。
对开总的介绍，笔者想补充的是回型塔楼作为“商住”公寓目前并没有得到政府的认可，随着政府对房屋“精装修”的要求，入住后的拆改的可能性将减小，另外回型塔楼易出现住户之间对视的问题。“塔连板”式塔楼形式很多，开总说的只是其中的一种，对这种塔楼要具体情况具体分析。塔楼的外形任何变化，发展商都可能冠以新的称呼，因此任何人无法介绍清楚所有造型的塔楼，但开总的点评为我们分析塔楼的利弊提供了很好的借鉴。
北京的住宅建筑形式，还有“四合院”和“大杂院”，这里不再赘述。
文/刘宏诚
认识别墅与选择别墅
过去人们往往从中文字面上认识别墅，认为它应是自己日常住房外的另一套度假用的豪华房屋，可望而不可及。其实别墅（Villa）的英文解释不过是城郊小屋或乡村住宅，国内目前出售的别墅和国外的独立屋（Single House）大体相同，而两幢或多幢连在一起的独立房屋则被称为Townhouse（直译为市镇住宅），又叫联排别墅，它们的一个共同特点是每户有独立的街门对外，不论是一层、二层还是三层，纵向房屋属于一户使用。北京目前有一种房屋，起名叫Cityhouse，纵向四层，一、二层一户，三、四层一户，街门对外互相独立，一、二层住户走楼前，三、四层住户走楼后，可以想象成两个独立屋叠加在一起。
为了造型漂亮，别墅通常被建成坡顶，为了利用空间，别墅的顶层有时会建有坡顶房屋，买房人如果购买这种房子，一定要注意坡顶屋的最低点的净高，如果超过1.80米，就会计算建筑面积，入住后就要为此面积分摊取暖费（如果是集中供暖）和物业管理费。
两层以上（含两层）的别墅楼梯大多数情况会建在室内，室内的通行面积相应增大。别墅又分跃层设计和复式设计，跃层设计的房屋占有两个或两个以上楼层，由内部楼梯联系上下楼层，各楼层自己的地面和层高相同（坡顶屋层高除外）；复式设计的房屋不具备完整的两层或两层以上的空间，不仅地面不处于同一平面，而且房间的层高也不相同，厅的高度往往是房屋的两层甚至三层，虽然增加了空间感，但也牺牲了实用面积。
买房人购买别墅时，在考虑别墅的豪华和舒适的同时，也应考虑其经济成本和实用性。由于别墅通常建在市郊，每天需要上班的人在考虑购买别墅时还应顾及每日的交通费用和时间成本，小数怕长计。另外，购买别墅的买房人在购买前要注意预售许可证上的房屋性质，如果是按别墅立项，根据目前北京的政策，相同建筑面积，别墅需要比普通住宅多缴纳1倍的契税。
公寓的区分与选择
有人曾问我公寓和住宅的区别是什么，我真不知如何回答，因为国家并没有公寓的标准。有个别发展商宣传公寓和住宅不同，可以开公司，实际是一种欺骗。公寓在国外通常被叫做Apartment，其实就是对楼房单元住宅的称呼，现在有的住宅叫某某广场，其实连篮球场大的空场都没有，有的住宅叫某某花园，其实也没有什么像样的花园，同样，有的住宅叫某某公寓，买房人也不要对其报太大幻想，把它理解成楼房就是了。
公寓最早的建筑形式是多层建筑，从开始的三层发展到后来的六层，每门每层两到三户，没有电梯。
由于人口的增长和土地不能再生，多层建筑向高层建筑发展，出现了12层到16层的带有电梯的板式建筑（俗称：板楼），由于板式建筑结构的限制，建筑想再向高发展，便出现了塔式建筑（俗称：塔楼），而几座方型塔楼连在一起，外观虽然像板楼，实际还是塔楼设计。
对楼房的使用率比较，如果设计合理，一般情况下是高层塔楼住宅的使用率最低（约在72%～75%之间），高层板楼住宅的使用率在中间（约在在78%～80%之间），多层住宅建筑的使用率最高（约在85%左右），按建筑面积计算价格，通常同地区同质素的高层塔楼价格较低，高层板楼价格较高，折成使用面积计算价格，实际相差不大。多层建筑虽然建设成本较低，但由于土地利用率低，每户分摊的拆迁成本和市政建设费用高，因此即使按使用面积计算售价，也并不一定比同区同质素的高层板楼或高层塔楼低。
有的项目也有把楼房顶层设计成跃层或复式的，个别项目甚至把整幢楼设计成跃层或复式（其注意点同别墅，这里不再重复）。楼房设计中还有一种错层设计，这种设计把地面设计成不同高度，以区分不同房间的功能，但房间的层高是相同的，这种设计虽增加了空间的变化，但在同一平面却人为地增加台阶（对老人、幼儿和残疾人等于是障碍）的做法，人们看法则是见仁见智。
辨别板楼、塔楼的优劣
塔楼和板楼的优劣，新闻媒介已有很多介绍，由于北京人大多喜欢坐北朝南、南北通风的房屋，板楼比塔楼更受欢迎。但如果板楼做得进身太深（超过15米），房屋中间的采光会受到影响；马路边东西向的板楼则基本失去了板楼的优势；砖混结构的板楼，户内多数墙体起承重作用，室内格局大多难以改变。塔楼建筑的框架结构突破了16层高的技术限制，可以更充分地利用土地，外立面也可以盖得丰富多彩，而且很多塔楼的室内间隔也可以自行改变，但传统的方型塔楼北向户型终年见不到阳光，居住的舒适度较差。目前，塔楼设计师们已利用塔楼变化余地较大的特点，通过造型变化，设计出了T字形、井字型、L型、蝶型、风车型等各种不同形式的塔楼。
对各种塔楼的优劣，国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦先生曾做过详细点评：
<一> 方型塔楼
特点：一层8～12户，是塔楼初期最传统的形式。
优点：因户数多，每家分摊的公用面积适当减少。
缺点：
1．楼体方正，只有4户能得到正南光线，户型均好性不够；
2．此种塔楼一般每层设2部电梯，日常开一部（此楼每层4部电梯，已算升级），因户数多导致居住环境差，使其有“空中大杂院”之称，属应淘汰的塔楼形式。
<二> T型塔楼
特点：是塔楼另一种较传统的形式。
优点：由于楼体呈T型，最南面户型对北面的遮挡比之方型有适当减少。
缺点：
1．因户型由南向北纵向排列，从户门到候梯厅的交通通道变长，无自然采光的黑过道给人的心理感觉不好；
2．最北向的户型为了争取光线，往往拉得很宽，令居室面积加大。在分房时代还好说，到了如今的商品房市场，面积最大的户型却占据最差的位置，肯定不好卖。
<三> 回型塔楼
特点：在不少“商住”型公寓中，多使用这种结构。
优点：
1．因楼中承重墙较少，每个单元室内都可自由分隔空间；
2．中庭提供了开阔的共享空间，提升了物业品质，对于思想前卫、讲究个性的住户或者商用客户较适合。
缺点：
1．分摊较大，不适合实用型的购房者；
2．除南向四套外，其余户型采光不理想。
<四> 蝶型塔楼
特点：塔楼北侧4套户型向东南、西南方向展开，形如蝴蝶翅膀。
优点：
1．6个户型采光、通风均较为理想；
2．户型明显均好。
缺点：
1．外墙面增加很多，在北京冬冷夏热的气候条件下，对保温隔热要求较高，不够节能；
2．为安排户型，南向两套房子中出现异型房间，不太利于家具摆放和装修。
<五> 半蝶型塔楼
特点：此塔楼也想追求蝶型的阳光效果，但没有贯彻彻底，只将北侧的两个“翅膀”张开了！
优点：本来最易被遮挡的北向2户型，因伸展出去而有了些许改善。
缺点：
1．因每层为14户，北侧楼体虽拉伸出去，仍然只能解决一个户型的采光问题，另外两个户型一个只能采点西北的光线，另一个干脆连建筑设计规范都不管，直接做成了纯北向房；
2．户型中多处使用落地玻璃窗，因设计问题，““对视”现象较严重；
3．公共走道面积多，加大了分摊。
<六> 板式塔楼
特点：每层4户，是塔楼比较“奢侈”的形式。
优点：
1．北向户型基本未受南向户型的影响，楼中4个户型均有良好的采光、通风，这一点使其与板楼比不相上下；
2．每层4户，两部电梯，居住环境较好。
缺点：楼体中段连结处略显薄弱。
<七> 枫叶型塔楼
特点：是塔楼为争取阳光采取的另一种设计形式。
优点：楼体造型别致，南侧的弧形玻璃幕墙令外立面漂亮，增加物业品质。
缺点：
1．为多出房，每层设计了10户，楼体纵深稍长，并造成异型房间；
2．为增加采光拉长了最南向户型，室内从户门到厅交通距离嫌长，需通过装修设计予以调整改善。
<八> 异型塔楼之一 - 倒L型塔楼
特点：因受地块影响，这个塔楼设计成了倒L型，以便在空当处设计出一块绿地。
优点：
1．此异型塔楼每层设计了4户，居住品质较高；
2．三个户型都被巧妙安排在了南侧，可有南向采光，通风条件也不错。
缺点：
1．因为是异型，不得不增加了一些公共的走廊面积；
2．若西北角的户型能安排在东侧，则均好性更强。
<九> 异型塔楼之二 - 倒品字型塔楼
特点：受地块影响，此塔楼被设计成了倒品字型。
优点：和板式塔楼相同，楼中4个户型均有良好的采光和通风。
缺点：
1．外墙面过大，在北京气候条件下保温隔热的能耗较大；
2．楼体中间的结构薄弱，并正处于疏散口位置，对抗震不利；
3．公共过道较长，增加了分摊。
<十> 塔连板式塔楼
特点：为在有限的土地上多出面积，开发商有时将塔楼、板楼连接起来，做成这种塔连板式的“混血”楼体。
优点：好歹也算1梯4户，户型方正，都有南向采光，通风也尚可。
缺点：
1．北向的两户型若设在普通塔楼中，还能有东向、西向的景观和采光，在此塔楼中只能被墙隔断了；
2．候梯厅之外，还有不少奇怪的公共空间，加大了公摊；
3．若此种楼不能做成正南正北，则弊病更大。
对开总的介绍，笔者想补充的是回型塔楼作为“商住”公寓目前并没有得到政府的认可，随着政府对房屋“精装修”的要求，入住后的拆改的可能性将减小，另外回型塔楼易出现住户之间对视的问题。“塔连板”式塔楼形式很多，开总说的只是其中的一种，对这种塔楼要具体情况具体分析。塔楼的外形任何变化，发展商都可能冠以新的称呼，因此任何人无法介绍清楚所有造型的塔楼，但开总的点评为我们分析塔楼的利弊提供了很好的借鉴。
北京的住宅建筑形式，还有“四合院”和“大杂院”，这里不再赘述。
文/刘宏诚
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