“南水北调”将重新布局京城楼市

　　水是住宅的血液，自古我国就有 无水不成园 的传统。有人说，北京连供居民喝的水源都不充裕，更谈不上什么“水景住宅”了。不过，日前启动的“南水北调”工程将每年为北京净引水10亿立方米，可以从根本上解决北京市水源紧张问题，而目前京城现有的水系将成为地产商们全力打造“水景住宅”的基础。业内人士预测，今后几年中，“水景住宅”将成为京城楼市中新的热点。

　　北京将重建京城水系

　　日前，南水北调北京段总路线已确定，主管道将从四环路下面穿过，最后到达团城湖。据南水北调北京工程办公室负责人介绍说，总路线中，管道铺设将从拒马河中支南起，途经南泉水河、大石河、永定河，进入北京市，从四环路下面穿过，最后注入团城湖（昆明湖后湖），全长共80公里。不过在注入终点团城湖前，将会有800米长的水面露在地上，业内人士认为由于这儿是明渠，同时又靠近昆明湖。因此，该地区将成为各家地产商争抢的重点。

　　据市水利规划设计研究院项文娟教授介绍，北京将以此为契机，实施新的治水规划方案。新的治水规划指出：到2005年北京城郊将建成16座污水处理厂和14座污水深度处理厂，在市区新建自来水十厂。实行上述措施后，雨季可增加供水8亿立方米，可弥补部分供水缺口，但遇枯水年还将缺水7亿立方米，而且还会逐年增加。而南水北调工程完工后将为北京年净引水10亿立方米，从根本上解决本市水源紧张问题。

　　项教授说，南水北调工程完工后，北京市居民的饮用水源将告别密云水库，居民用水和部分的工业用水将全部用调来的 南水 ，被替代下来的水将用于城市环境建设，按照这样的治水规划，到2005年，在市区内增建生态、森林公园、湖泊44座，京城水面面积将扩大2倍。届时京城将实现三环绿水绕京城的美丽画面：第一环是筒子河即紫禁城的护城河；第二环包括昆玉河、长河、南北护城河及通惠河、高碑店湖以上河段；第三环是清河、温榆河、北运河、凉水河。可以预计的是，未来几年内京城楼市迎来的将是水景商机。

　　“水景住宅”将成楼市新的增长点

　　人对居住环境的追求，已不仅仅是绿色，而更开始注重周遍的水了，越来越多的人开始向往 傍水而居 的感觉，“水景住宅”成为京城楼市中一个耀眼的亮点。调查显示，有57.2%的购房者认为景观住宅风水好、空气好，能给人以清新自然的精神享受；78％的人认为水景是好住宅的必备条件；有80%的购房者愿意在水居和朝向两者中首先选择景观楼盘；有89%的购房者认为大面积水域能吸收空气中的尘埃，起到净化空气的作用，对居民的健康大有裨益；在水景和朝向不能兼得的情况下，有48％的人放弃朝向而选择水景。国外调查也显示，对房价影响最大的环境因素为水景，通常拥有一个水面的花园房产的价格可以比其它房产高出28％，而且居住区附近的娱乐性水体要比同等大小的绿地更加具有吸引力。

　　据统计，北京目前所有的住宅项目中，称自己为“水景住宅”的大约占了５%至６%，另有7%个左右的沾水楼盘。从目前京城这些现有楼盘来看，打出 水景住宅 概念的项目价格比其周边房价平均要高出10％至15％。于是有不少楼盘开发商不惜花高价在河、湖边拿地，有的则在小区内挖塘蓄水，兴建喷泉，并借此杀入“水景住宅”的行列。然而京城的水源本不丰富，地下水资源也不多，根本无法满足地产商打造“水景住宅”的条件。因此南方地产界对京城的“水景住宅”不屑一顾，说根本没有真正意义上的“水景住宅”。

　　开发商将哄抢“京城水系”

　　“水景”就是以水为景观，应该是具有亲和性的真正的水，而不仅仅是河、湖、沟、渠等的边上，当然更不是小区内本身根本没有自然的水，开发商要么挖一条小溪，要么通过开辟一片池塘，在小区中自己营造出所谓的 水的盆景 。有的开发商在小区内造出一些欧式喷泉，逢年过节或开发商自己搞活动时喷几个小时，其他时间只有一些错综复杂、冷冰冰的铁管而已。

　　业内人士认为，水景住宅中有两个最关键的因素：一个是小区内要有自然的可供观赏的水系；一个水系中的水必须“活”，就是必须解决区内水系的进出问题。因为如果是开发商自己开挖的湖泊，可能在小区刚开发时，水可能大致还可以，但随着小区业主的逐渐入住，以及时间的推移，这水的清洁度究竟能保持多长时间，却是一个问号，即使以后用人工的方式来进行清理，那排水问题和费用问题也都非常棘手。

　　目前北京“沾水”楼盘中最让购房者不能忍受的就是，不出一两年，小区内的清水变成了污秽不堪的死水。与此同时，水系的维护代价也成为购房者对水景住宅的顾虑。近年销售业绩不错的昆玉河沿线锋尚、曙光花园、颐源居、美林花园、人济山庄、鲁艺上河村等项目都在以公园、水景为卖点，都在编织“水景住宅”的神话，而每年真正有资格从昆玉河中引水入小区的却只有上河村一个项目。随着京城水面的不断扩大，京城的“水景住宅”将面临前所未有的发展机会，在这些水面的周围会出现许多新的水景项目。同时会有越来越多开发商意识到自己营造的大片水域须与自然水系相通以后，才能解决小区水系遗留的进出问题。因此京城水系周遍的土地可能遭到“哄抢”。

　　“水景”开发应适可而止

　　对于地产商和购房者所热衷的“水景住宅”，专家学者则表示非常担心。北京大学景观设计中心主任俞孔坚博士认为，北京水景住宅的发展存在几个不利因素：1、蒸发量大于降水量，消耗大；2、由于气候季节问题，冬季结冰，需把水抽空，水底暴露；3、北京是严重缺水城市，地下水在下降；4、防水和渗漏技术问题。如今，“南水北调”虽然解决京城一部分缺水问题，但这并不代表京城的水从此便富余起来。另外，政府投巨资进行“南水北调”，北京市又拿出很多钱来重造京城水系，而开发商们则开始大量兴建水景住宅，如果在京城三环水系的两岸都建成高层住宅，那么整个水系就只能在水泥峡谷中穿行，那重建水系也显得意义不大了。

　　国家住宅与居住环境技术研究中心顾问奚瑞林举例说，紫竹院那个地方，本来修得是不错的，公园里面也已经尽了很多的努力，确实做得不错，可现在周围的高层一盖，这个紫竹院就成了一个小坟地了，视野一下子不一样了，就憋在里面，所以那几栋楼，倒是卖起价钱来了，但是大家需要的城市景观却被破坏了。中国建筑设计研究院副总建筑师开彦也提出忠告，要尽可能保护和合理利用自然条件，如地形地貌、树林植被、水源河流，扩大人与自然之间的关系，让人感受真实的对自然的情感。专家建议有关部门在批复“水景住宅”项目时，要经过严格的科学论证和统一规划，甚至可以发文抑制开发商大肆炒作“水景住宅”。否则，如果地产商们在京城现有水系的周边大动土木，将来实另人担忧。