京城商务区横生变局 东西CBD两强争雄

连续三届的北京国际商务节让北京CBD出尽风头，形成了谈CBD必离不开国贸周边4平方公里范围的强势话语，以致埋没了同城兄弟中关村科技园建设CBD的言行。其实，中关村科技园CBD，论规模，与法国拉德芳斯、德国波斯坦大致相当；论进度，丝毫不逊于以国贸为核心的CBD；论市场规范程度，似乎还比国贸CBD略胜一筹。只是在概念炒作上占了下风，虽然打出CBD多时，大家还叫它中关村科技园西区。

在国际商务节和中关村电脑节的热闹声中，业内近来又发出一个响亮的声音：“以四通桥为核心正在形成一个数码商圈”。尽管目前的配套还不够丰富，但其立足的基础已经具备。

两个CBD各有千秋

1993年，《北京城市总体规划》第一次提出在国贸周边建设一个具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区，但真正开始造势是在2000年，在此之前一年，国务院对建设中关村科技园区作出批复，而西区启动拆迁也在2000年，两个CBD几乎同时起步。

中关村CBD总占地51.44公顷，约为国贸CBD的1／8，但其规格及规范化程度之高为后者所不及。国务院副总理李岚清亲自听取了中关村西区即中关村CBD的建设方案，并把“看到中关村，就看到了二十一世纪的中国”的目标放到了中关村CBD的肩上。相比之下的国贸CBD一直没有跳出朝阳区政府的视线，市政府一级至今只有一个协调机构，其目标也只是锁定在北京新城层面上。

中关村CBD有深厚的人文底蕴，是全国智力资源和科技人员最密集的地区，有数百家科研机构、每年数千项科技成果和数千家高新技术企业支撑的产业基础，而这正是国贸CBD所欠缺并正在努力营造的产业基础。

以国贸为核心的CBD一经提出，就成为房地产开发商角逐的热土，其中绝大部分地块是通过暗箱交易转为开发用地的，在北京土地储备中心成立后，国贸CBD成为该中心土地招投标出让的试点区域，但其成立不久的分中心至今还没有做成一笔土地生意。中关村CBD正好相反，它在北京大规模城市建设中，首次实行了规范的土地一级开发制度，即“统一规划、政府引导、市场化运作”的土地一级开发模式。据了解，中关村CBD可供出让的20个地块，经过前两年两轮土地使用权出让的公开招标，共成功出让14个地块，出让地块建筑面积占中关村CBD规划建筑面积的75%。

中关村科技园CBD的城市功能以金融资讯、科技贸易、行政办公、科技会展为主，配套一定的公共服务设施，定位清晰并切合中关村的实际，不像国贸CBD那样宽泛，且很多功能要从中关村、金融街等区域挖过来。在道路交通方面，“田”字形城市主干道和9条次干道形成顺畅的地面交通系统，立体化的交通实现了中关村CBD的人车分流。区内所有建筑物二层通过联廊和平台相连通，提供室外二层步行系统，地上建有交通环廊连接车库和停车场。国贸CBD也在规划建筑物之间的互连互通，但实现的难度很大。中关村CBD基础设施，首次在

北京城区开发中采用地下市政综合管廊的新型建设方式。中关村CBD总占地仅有51.44公顷，但用于绿地的就有近10公顷，这样比例的绿地，在国贸CBD即使从开发商嘴里拔牙也很难做到。

据有关方面介绍，中关村CBD2005年底将全面完成150万平方米的建设任务。

数码商圈初具规模

从整体上看，中关村分割成几大块———从白石桥到北三环为文化区，北三环到北四环为商贸区，北四环到上地为开发区，往北依次为孵化区、软件园，西边为中关村CBD，东边有马甸科技园，而以四通桥为核心的区域正好处在中心位置，这一区域正在形成业内人士所探讨的数码商圈。

从中关村电子一条街到所谓硅谷再到中关村科技园区，这就是中关村20年的发展历史，而昔日的电子一条街就位于从北图到现在北四环的中关村大街及中关村南大街上，其中友谊宾馆的每一个房间几乎都留下了创业公司的踪影，以后成长起来的联想、四通、京海、用友、科海等众多IT相关公司也在这条街上，这条街实际上是中关村IT公司最早的“孵化器”，很多日前落户在数码大厦的IT公司，如北京江民科技有限公司、航天信息股份有限公司乃至从福建迁来的北京实达科技有限公司等都见证了中关村的变迁，正是这种“中关村情结”使得目前国内IT业的中坚聚集在数码大厦、中电信息大厦及其周边物业，而具有地标性的数码大厦也成为这些企业经营成功的象征物。

业内探讨的数码商圈基本上仍以中关村大街及其南大街为中轴，以四通桥为中心，在其西北角，昔日的电脑零件集散地已成为颇具规模的电子市场，可为数码商圈提供智力和技术支持，其东北角，北京首家五星级影院---华星国际影城、当代商城、燕山大酒店及一些中型超市、休闲餐饮，成为数码商圈的休闲娱乐购物区，西南角拥有亚洲最大的园林式酒店---友谊宾馆及外专局，是北京重要的涉外资源集散地，东南角是以数码大厦为核心的北京科技会展中心、中电信息大厦、双安商场及即将建成的华宇购物中心。

作为中关村的门户，数码商圈是一个功能齐全的新经济商圈，以数码大厦为圆心、半径1公里的数码商圈是中关村与市区之间的枢纽商圈，其多元化、多层次的组合，更具人性化，也更符合新经济的特质。据调查，目前数码商圈中60%的企业与IT、高科技相关，大陆乃至港台IT企业的中坚力量已有不少成为这一商圈内写字楼的业主或租户。

客户资源争夺战在所难免

任何城市功能区，无论是预先规划的还是自然形成的，都不可能十全十美，中关村CBD及数码商圈同样如此。

就中关村CBD而言，总建筑面积为150万平方米，这样的供应量当然不能与国贸CBD相比，就是在中关村科技园区也偏少。因此目前这一区域周边的楼价已经炒得比国贸CBD还高，这让许多小公司难以承受。在国贸CBD，除极少数有实力的国际公司可以整栋购买外，绝大部分企业只能租买写字间。中关村空间相对大得多，国内知名企业在此建造自己的办公楼并不难。因此，两个CBD争夺客户资源在所难免。

而数码商圈的提出，大有同中关村CBD分庭抗礼之势，这是一场争夺客户资源的前沿战。与中关村CBD不同，数码商圈尚无明确界线，目前业内都以数码大厦作为数码商圈的中心点，数码大厦也集中了相当数量的IT中坚，但目前这一区域的商务气氛还不够浓郁，投资回报暂不及北面的一些物业，商圈效应的发挥还需假以时日。