开发商擅改规划 买房人告你违约

　　如今，因开发商不事先告知业主而擅自改变小区规划而发生的纠纷越来越多，本报也收到许多类似的读者来信。对此，中伦金通律师事务所的陈文律师认为，买房人一般遇到这种情况，都可以理直气壮地找律师状告开发商违约，而且这样的官司应该会打赢。对于社区整体或部分改变的情况主要有以下几种：
　
　　1.减少绿化面积

　　在寸土寸金的城市中，“绿色”已经成为人们追求的时尚，也越来越成为众多购房者的考虑因素，自然也就有越来越多的开发商在绿化上做文章。然而，随着社区开发的不断进行，如果有大片的土地被用于绿地，必将影响到开发商的总体收益。在商业利益的驱使下，有一些开发商不顾已购房者的利益，将原来设计为绿地的土地也改为建筑用地、建设新的房屋，或是改为物业用房，使得原有的绿化率下降、容积率上升。

　　2.调整社区功能

　　齐全的社区功能也是购房者进行投资行为时的一项重要考虑因素。尤其是对于一些在并非商业繁华区或居住密集区开发的社区而言，周边商业配套设施不尽完善会是一个非常重要的问题。有些开发商在售房初期，为了吸引购房者，将自己社区的功能宣传得非常好，令人感觉虽然是新开发的小区也不会存在居住不便的问题。然而随着开发过程的推进，或是由于自身的资金实力问题，或根本就是当初不现实的假象，有些配套设施无法完成，开发商承诺的社区功能无法完全实现。这时，在开发商与购房者之间就必然会出现矛盾。还有一种情况则是开发商根据开发的进行情况，对社区功能进行一定的调整，如原有的娱乐设施被改为物业管理用房，原有的运动场被改为停车场，甚至是原有的自建学校被取消建设等等。种种这些都会对已购房者造成损害，因为他们在当初购房时虽然不是完全由于这些功能性设施而作出买房决定的，但这些因素必然对他们的投资行为有着较大的影响。

　　3.改变总建筑面积

　　一个社区的总建筑面积多少体现为社区的容积率大小，容积率越大说明在单位面积内的建筑面积越多，容纳的人口必然也就越多。过大的容积率会对这个社区功能的发挥产生不利影响，同时也可能会使居住的环境降低档次。有些开发商为了增加利润，不顾原有的规划设计加盖房屋，使社区总建筑面积增加。一旦对购房者的利益构成损害，势必引起双方的矛盾。

　　4.剥夺阳光权、眺望权

　　开发商改变原设计规划还可能引起对购房者阳光权和眺望权的剥夺。有些购房者在购房时，非常注意房屋的朝向、采光和户外景观，通常对开发商最初制作的社区规划沙盘或图纸进行认真地考察后方作出选择。然而，开发商为了自身的利益，或在原来没有设计的地方加盖房屋，或是将原来设计的房屋增加层数，对受到影响的原购房者而言的确是利益受损，甚至可能极大的影响，乃至剥夺了购房者的阳光权和眺望权。

　　5.社区整体规划不在单个买卖合同中

　　有些社区由于开发面积较大，采取的可能是逐步开发方式。开发商通常会对社区整体作出一个规划，并将其划分为几个单独的区域单独进行开发销售。这时，购房者考虑的将不仅仅是各自购置房屋的具体情况，也会将社区整体的规划建设作为考虑因素。但是，这种整体规划设计的事项一般是不会在单个的房屋买卖合同中体现的。随着开发的进行，各种新情况不断出现，开发商往往会对将要进行建设的原来的整体规划进行调整，如果与原购房者之间没有做好沟通交流工作，难免会出现问题。

　　6、改变建筑物外立面

　　某著名楼盘原设计的建筑物外立面为瓷砖贴面，在房屋的买卖合同中也都对建筑物的外立面材料进行了描述，后来在建设过程中未通知已购房者，就将外立面材料改为了涂料。虽然从开发商的角度讲，认为以涂料代替瓷砖更为符合环保要求，且建造成本还上升了，对购房者是有利的事情。然而，购房者并不领情。他们认为，原设计的瓷砖贴面比涂料更显档次、更漂亮；并且不论哪种材料更好，开发商在未通知购房者的情况下擅自更改就是对购房者权利的侵犯。此后，由于双方沟通方式的不当，导致冲突不断升级，甚至发生了流血事件。

　　这一案例表明：无论是出于什么考虑，一旦是开发商已经明确作出的承诺，就应当严格按照承诺履行，任何一厢情愿的想法都是要不得的。如果由于客观原因或非开发商能够控制的原因必须作出变更，如政府出台新的政策或法规要求新建建筑物的外立面必须采用涂料，开发商也应当及时与购房者进行沟通，将政府的政策向购房者明示，使他们充分了解变更的原因，才能顺利地解决问题。

　　北京市金通律师事务所

　　文/陈文