第四代发展商尽显"新房地产运动"魅力

在我国，２０世纪８０年代末，地产开始进入市场，房地产才正式成为一个产业。由此算来，有１０多年的历史。与西方房地产百年史相比，是幼之又幼。尽管如此，在这弹指一挥间的十多年里，我国房地产经历了“山穷水尽”、“柳暗花明”、“山雨欲来”、“忽如一夜春风来”的风雨锤炼，已俨然成为了一位“风华少年”。进入２１世纪，在房地产实践中，出现了与国际潮流相一致、与国内市场相契合的新思潮、新理念、新模式和新行为，笔者称之为新房地产运动。

依据主要行为

把房地产发展商划分为四代

时势造就英雄，英雄挥洒历史。谈到新房地产运动，就不得不论及发展商的行为历程。江山代有才人出，各领风骚三五年。笔者把成就中国房地产十多年历史的发展商，划分为四个次层。

第一代：出现于２０世纪８０年代末与９０年代初。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态，房屋销售是完全的卖方市场。此时的发展商虽无理念可言，却把房地产引向商品化。第一代发展商的主要行为表现是建房。

第二代：出现于２０世纪９０年代初。当时，由于改革开放的需要，出现了一批土地开发的热点城市，同时，正是中华人民共和国历史上首次有偿出让土地。由于当时市场化程度不高，其土地本身潜藏着巨额利润。一些企业在获得了政府出让土地的批准后，就开始转让土地。因此，土地炒作成为发展商的主要行为。这就导致了９０年代初的房地产泡沫。发展商以大无畏的商业壮举，把房地产业完全推向了市场。

第三代：出现于２０世纪９０年代中后期。在这个阶段，东南亚正面临金融危机，国内进行宏观经济调控，房地产处于发展低谷。时势让这一代发展商变得理智、冷静，他们默默地思索如何盘活房地产存量，如何打开新的局面。因此，这个时期出现了主题房产、概念房产。这一代发展商的主要行为表现是做概念。

第四代：出现于２０世纪末至２１世纪初。世纪之交，中国经济迎来了两件大事，一是以信息为导向的新经济，二是加入了世界贸易组织。这样必然卷入到全球经济一体化浪潮中来，经济社会无疑会从法律到观念、从内容到模式面临一场革命。中国的房地产业在内需刺激消费的形势下开始了新一轮的启动。此时的发展商敏感地认识到形势的变化，他们注重对消费群体的研究，有选择地引入国际房地产前卫意识和成熟模式，注重社会资源的优化配置，突出项目的理念挖掘，不断地推出让人惊叹的品牌楼盘，形成了新房地产运动浪潮。这一代发展商的主要行为表现是创品牌。

新房地产运动

新房地产运动是一种新的房地产发展思潮，更是一次伟大的产业革命的实践。它推动了中国房地产的结构调整、模式创新、质量提升、市场扩张、产业升级。主要表现为：

１、产品模式：理念化

产品的理念化，是第四代发展商在新房地产运动中体现出的一种哲学境界。通过形而上与形而下的完美结合，找到房地产的市场价值取向。它注重营造一种高尚的房地产精神，比如：

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