CBD 中关村 金融街斗法五年论输赢
admin
2002-01-23
来源：景观中国网
一面是国际企业从ＣＢＤ、金融街、燕莎等区域搬往中关村，一面是新浪肢解机构投奔ＣＢＤ的现代城，一面是金融街国企大厦清除小租户迎来大客户，加上来自媒体的“中关村斗不过ＣＢＤ、‘东风’要
一面是国际企业从ＣＢＤ、金融街、燕莎等区域搬往中关村，一面是新浪肢解机构投奔ＣＢＤ的现代城，一面是金融街国企大厦清除小租户迎来大客户，加上来自媒体的“中关村斗不过ＣＢＤ、‘东风’要压倒‘西风’”的预言，京城三大热点区域间的竞争态势让人看不懂。
金融街中心区规划方案近期出台，ＣＢＤ总体规划也在年前明晰，中关村建设如火如荼——北京三大热点区域正在展开建设竞赛。据观察，随着各区域环境的变化尤其是写字楼物业的供应变化，近来各区内企业搬进搬出也显得有些频繁。在这个讲究注意力的年代，企业搬家的动静通常也搞得比较大，新浪从中关村迁往ＣＢＤ内的现代城办公还引起了各大媒体的追踪报道。但种种迹象表明，现在判定三个热点区域谁输谁赢还为时过早，５年后当有定论。
ＣＢＤ暂占上风头
对比金融街、中关村和ＣＢＤ，从各自的定位到现有的配套环境，大多数人都认为ＣＢＤ在现阶段确实占了上风头。这让一些从别的区域新搬过来的企业多少有种“弃暗投明”的感觉。
首先，全球经济一体化趋势加强，各国间的商务往来愈加频繁，对中国商务办公物业的需求最为明显。其次，ＣＢＤ办公物业的档次、规模都非中关村、金融街可比，国贸、嘉里中心、招商大厦等建筑鳞次栉比，而且是距离机场最近的区域；第三，已有大批全球知名的国际企业进驻，如：美国惠普、福特汽车、通用电气等，对新近来华的外国企业有示范带动作用；第四，ＣＢＤ总体规划出台，让其在２００１年大聚眼球、大出风头，今年获准开发项目开始运作必然会再大造声势延续注意力。
北京ＣＢＤ总顾问、北京市规划院总工柯焕章非常明确地指出，ＣＢＤ应该是北京首选的商务区，有中央地位，但不排斥存在其他同类区域。他说，ＣＢＤ的地位是由很多条件促成的，从地理位置、交通条件和城市功能看，它都具有无比的优越性。
中关村不气馁
让新浪新总裁汪延作出搬离中关村决定的一个重要原因是，目前所在的万泉河区域整个变成了大工地，交通极不方便，无形中增加了很多交易成本。该公司曾经无奈地于去年１２月在网上公布公司办公楼附近的交通示意图，为来洽谈业务的商业伙伴指示交通。另一个更明确的理由是“新浪正在向商业公司转化，其利润的７０％～８０％来自传统企业的网上广告，新浪应该搬到离客户更近的地方去。”可见，新浪搬家的动机一方面是出于对中关村当前环境的不满，一方面出于对ＣＢＤ的商务氛围的认同。
还好，眼睁睁看着一些大企业东迁、眼前似乎在区域竞争中落了下风的中关村并不气馁。北京科技园建设股份有限公司总经济师朱一军曾就此发表个人看法：“中关村目前正处在大发展时期，很多工程在上马，由此造成了交通不便。同时，区域内目前也确实缺少很多企业发展所需要的办公用房和配套的商务设施。但是，５年后，中关村就会完全不一样。而且每个区域都有自己个性化的东西，如中关村的科技、文化特色是其他区域无法比拟的。”朱一军还肯定地说：“现在是有一些公司在搬离中关村，但是５年后会有很多大企业搬进来，原来搬走的也有可能会回来”。
朱一军的看法其实很有代表性。正在中关村东区科学城主持“联想融科资讯中心”项目开发的联想集团控股公司副总裁、联想科技园总经理陈国栋先生也认为，中关村有两个不可动摇的优势：一个是它的人才和科技的基础。大学不可能说搬走就搬走，中关村是北京智力最密集的一个区域。第二个是在这么多年的发展过程中，中关村已经成为了中国信息产业的磁场核心，是中国信息产业的市场中心，这种市场的作用是不能忽略的，这正是中关村对企业的吸引力所在。陈总举例说：“比如联想，在中国的ＩＴ行业做的比较好，如果我们不在中关村，恐怕就没有这个影响力。因为不在中关村就意味着不在市场中心，就不具备对全国的辐射力。我记得有一家做显示器的国际公司老总曾提过，‘在中国做品牌，如果我的公司不在中关村的话绝对做不起来，因为中关村是中国信息产业的中心’。”他还提出，企业要在行业中确立地位，就一定要融入到相关的圈子里来。
陈国栋理解，政府加大中关村园区建设，目的就是要促进中关村的国际化。这个目标一旦实现，中关村在ＩＴ行业中的影响就不仅是对中国ＩＴ产业的影响，而会形成对全球ＩＴ产业的影响。其作用会体现在两方面，一是把国际上想进入中国的ＩＴ公司通过中关村融合进来，一是把中国的科技和人才力量通过中关村输送到国外去。台湾那么小，在国际ＩＴ行业里都是很有影响力的，内地却没做到这一点。这就说明，我们ＩＴ行业还是一个比较小的圈子，一个国内的市场，需要融入国际力量、进行国际化。目前中关村园区的建设就是在为国际公司进来创造条件，但这个过程不是一、两年就能完成的。
金融街大干快干３年
自１９９３年１０月《北京城市总体规划》提出金融街的规划至今，７年时间过去了，金融街聚集了金融、电信等各类知名企业达３００多家，其中包括三大金融监管机构——中国人民银行、证监会、保监会，三大专业银行——中国工商银行、中国银行、中国建设银行总行等。据统计，该区域内企业总资产达１３万亿元，每年创造的国内生产总值高达７０００多亿元，基本奠定了中国金融管理中心的地位，正在成长为区域性国际金融中心的有力竞争者。入世，更为提升金融街的国际地位提供了千载难逢的机遇。
根据规划，金融街将于２００４年基本建成、２００８年全部建成。从１９９４年８月金融街新区第一个项目正式开工到２００１年底，金融街开发建设已完成全部开发任务的三分之一。目前南端的Ｃ、Ｄ区已基本建成，Ａ、Ｂ、Ｇ区的骨干项目已经启动。最近，早已投入运营的国企大厦出现清除小租户、吸纳大客户的现象，有人猜测是政府暗示的，但金融街控股股份有限公司负责人称，这是国企大厦的个体行为，但与整个区域的发展战略不矛盾。
专家说：北京倾向于多功能格局
柯焕章先生告诉记者，１９９２年进行北京总体规划时，就已明确了三个区域的定位。
金融街的定位属于歪打正着而并非事先规划好的。先是中国银行和中国保险公司在阜成门选址建楼，之后五大商业银行都觉得房子不够用申请建盖自己的办公楼，几大进出口公司也同时向中央提出盖楼申请。市政府批准他们在西二环一带建设。但有些滑稽的是，等到规划部门开始规划金融街时，农业银行去了公主坟，工商银行上了长安街，中国银行搬至西单，五矿、中国机械进出口总公司等也都搬了出来。目前看，外资银行进入的可能性不大，在总量规模上有一定限度，但总的发展潜力不错，肯定还能吸引一部分资金进来。
中关村原规划为市级商业中心，但其科研味道浓一些，现认为突出高科技商业中心比较适宜。中关村东区将来也会有这些商业改造，但还要以研发为主。中关村将成为北京最大的高科技园区，既需要有商业功能，又要有研发、展示和交易功能，与ＣＢＤ不完全一样。
ＣＢＤ应是主要商务区，其区位条件、功能关系、交通条件优于中关村和金融街，但其发展不会影响中关村和金融街的发展。
北京总体规划为多功能的格局，但也各有侧重。三个区域不会有太大的冲突矛盾，北京是有上千万人口的城市，仅一个中心来替代全市的商务功能是不可能的，要建立多中心的格局。过分的集中不会太有利，在功能上的侧重各有要求、各得其所。
柯先生认为，企业办公区域的调整很正常，有利于区域的成熟，能够帮助各区域完善各自的功能。三个区域要发展，就应该充分发挥各自的优势，突出各自的特点。当然，竞争是难免的。在柯先生看来，金融街的管理相对单纯一些。由一家公司来运作，各方面工作开展得比较规范。区域范围相对较小，功能相对简单，问题相对少一些。中关村则发展较猛，区域大，产业区多，公司量也大。正处在前期运作阶段，有一些问题也是可以理解的。ＣＢＤ的情况比较复杂，问题在于土地已到发展商手里，大项目很多，目前正处在方案研究审定阶段，运作较慢，基础设施建设也正在进行中。ＣＢＤ没有中关村大，在建设速度上也许会比中关村快一点，问题也会相对少一些。柯先生还特意提出，除了这三个热点区域外，政府还规划了其他一些市级商业中心和区级商业中心，但量都不太大。
是哪个圈的归哪个圈，这是早晚的事
全球名列前茅的软件企业美国益华科技，亚洲排名第六的中欧国际商学院，韩国国际经济战略研究院，近日纷纷落户在中关村刚刚落成的融科资讯中心。同期签约的还有联想控股公司、大恒科技公司、中关村信息工程公司、中关村宽带建设公司等几十家企业。这些企业选择中关村，首先是出于对区域的认同，其次是出于对融科资讯中心硬件的认同。应该说，很多企业认同中关村正是出于陈总提出的所谓“圈子归属情结”。
英国皇家建筑师协会会员、现在中国参与ＣＢＤ内财富中心项目规划设计工作的Ｓｔｅｐｔｅｎ对ＣＢＤ的理解也很能说明问题，他说：“所谓ＣＢＤ，是美国的词语，实际上指的就是世界各地做生意的地方。一般的城市规划部门都认识到了这一点，所以允许在这里建更高、更密的建筑，使大家很方便、很高效地在这里做生意。反过来讲，因为密集的效应，大家也希望在这里做生意。这样，ＣＢＤ这个商务中心区就会更加繁荣。”
新浪搬家，也只是将市场部和营销部搬到了ＣＢＤ，而将运营部门和研发部门继续留在中关村，这说明不同区域的定位正在被企业广泛地接受。
跨国企业一直是三大区域争夺的焦点。入世后，人们对跨国公司来华寄予了更多期望。主要从事跨国公司研究的何曼青女士在对３００多家来华投资的跨国公司进行了分析后，明确指出，对跨国企业而言，有三个重要节点：一是生产制造节点，一是研究开发节点，一是营运管理节点。随着经济的知识化和兴趣化，越来越取向于第三个节点即营运管理节点。这就对办公环境提出了新的要求。相对营运管理节点来说，对办公环境的需求更趋向于交通便捷、可以节约大量交易成本的地带。目前而言，在满足这方面需求上，ＣＢＤ当仁不让。满足生产制造节点需求的，当属大大小小的经济开发区；满足研究开发节点需求的，中关村应该首屈一指。
多元的社会，多元的需求，赢家通吃的局面在各行各业都难得再见。区域的发展，也注定往市场细分上发展，只要各家能够突出自己的优势、让个性更鲜明，也就能各得其所，各具生长点。
文/谢红玲
金融街中心区规划方案近期出台，ＣＢＤ总体规划也在年前明晰，中关村建设如火如荼——北京三大热点区域正在展开建设竞赛。据观察，随着各区域环境的变化尤其是写字楼物业的供应变化，近来各区内企业搬进搬出也显得有些频繁。在这个讲究注意力的年代，企业搬家的动静通常也搞得比较大，新浪从中关村迁往ＣＢＤ内的现代城办公还引起了各大媒体的追踪报道。但种种迹象表明，现在判定三个热点区域谁输谁赢还为时过早，５年后当有定论。
ＣＢＤ暂占上风头
对比金融街、中关村和ＣＢＤ，从各自的定位到现有的配套环境，大多数人都认为ＣＢＤ在现阶段确实占了上风头。这让一些从别的区域新搬过来的企业多少有种“弃暗投明”的感觉。
首先，全球经济一体化趋势加强，各国间的商务往来愈加频繁，对中国商务办公物业的需求最为明显。其次，ＣＢＤ办公物业的档次、规模都非中关村、金融街可比，国贸、嘉里中心、招商大厦等建筑鳞次栉比，而且是距离机场最近的区域；第三，已有大批全球知名的国际企业进驻，如：美国惠普、福特汽车、通用电气等，对新近来华的外国企业有示范带动作用；第四，ＣＢＤ总体规划出台，让其在２００１年大聚眼球、大出风头，今年获准开发项目开始运作必然会再大造声势延续注意力。
北京ＣＢＤ总顾问、北京市规划院总工柯焕章非常明确地指出，ＣＢＤ应该是北京首选的商务区，有中央地位，但不排斥存在其他同类区域。他说，ＣＢＤ的地位是由很多条件促成的，从地理位置、交通条件和城市功能看，它都具有无比的优越性。
中关村不气馁
让新浪新总裁汪延作出搬离中关村决定的一个重要原因是，目前所在的万泉河区域整个变成了大工地，交通极不方便，无形中增加了很多交易成本。该公司曾经无奈地于去年１２月在网上公布公司办公楼附近的交通示意图，为来洽谈业务的商业伙伴指示交通。另一个更明确的理由是“新浪正在向商业公司转化，其利润的７０％～８０％来自传统企业的网上广告，新浪应该搬到离客户更近的地方去。”可见，新浪搬家的动机一方面是出于对中关村当前环境的不满，一方面出于对ＣＢＤ的商务氛围的认同。
还好，眼睁睁看着一些大企业东迁、眼前似乎在区域竞争中落了下风的中关村并不气馁。北京科技园建设股份有限公司总经济师朱一军曾就此发表个人看法：“中关村目前正处在大发展时期，很多工程在上马，由此造成了交通不便。同时，区域内目前也确实缺少很多企业发展所需要的办公用房和配套的商务设施。但是，５年后，中关村就会完全不一样。而且每个区域都有自己个性化的东西，如中关村的科技、文化特色是其他区域无法比拟的。”朱一军还肯定地说：“现在是有一些公司在搬离中关村，但是５年后会有很多大企业搬进来，原来搬走的也有可能会回来”。
朱一军的看法其实很有代表性。正在中关村东区科学城主持“联想融科资讯中心”项目开发的联想集团控股公司副总裁、联想科技园总经理陈国栋先生也认为，中关村有两个不可动摇的优势：一个是它的人才和科技的基础。大学不可能说搬走就搬走，中关村是北京智力最密集的一个区域。第二个是在这么多年的发展过程中，中关村已经成为了中国信息产业的磁场核心，是中国信息产业的市场中心，这种市场的作用是不能忽略的，这正是中关村对企业的吸引力所在。陈总举例说：“比如联想，在中国的ＩＴ行业做的比较好，如果我们不在中关村，恐怕就没有这个影响力。因为不在中关村就意味着不在市场中心，就不具备对全国的辐射力。我记得有一家做显示器的国际公司老总曾提过，‘在中国做品牌，如果我的公司不在中关村的话绝对做不起来，因为中关村是中国信息产业的中心’。”他还提出，企业要在行业中确立地位，就一定要融入到相关的圈子里来。
陈国栋理解，政府加大中关村园区建设，目的就是要促进中关村的国际化。这个目标一旦实现，中关村在ＩＴ行业中的影响就不仅是对中国ＩＴ产业的影响，而会形成对全球ＩＴ产业的影响。其作用会体现在两方面，一是把国际上想进入中国的ＩＴ公司通过中关村融合进来，一是把中国的科技和人才力量通过中关村输送到国外去。台湾那么小，在国际ＩＴ行业里都是很有影响力的，内地却没做到这一点。这就说明，我们ＩＴ行业还是一个比较小的圈子，一个国内的市场，需要融入国际力量、进行国际化。目前中关村园区的建设就是在为国际公司进来创造条件，但这个过程不是一、两年就能完成的。
金融街大干快干３年
自１９９３年１０月《北京城市总体规划》提出金融街的规划至今，７年时间过去了，金融街聚集了金融、电信等各类知名企业达３００多家，其中包括三大金融监管机构——中国人民银行、证监会、保监会，三大专业银行——中国工商银行、中国银行、中国建设银行总行等。据统计，该区域内企业总资产达１３万亿元，每年创造的国内生产总值高达７０００多亿元，基本奠定了中国金融管理中心的地位，正在成长为区域性国际金融中心的有力竞争者。入世，更为提升金融街的国际地位提供了千载难逢的机遇。
根据规划，金融街将于２００４年基本建成、２００８年全部建成。从１９９４年８月金融街新区第一个项目正式开工到２００１年底，金融街开发建设已完成全部开发任务的三分之一。目前南端的Ｃ、Ｄ区已基本建成，Ａ、Ｂ、Ｇ区的骨干项目已经启动。最近，早已投入运营的国企大厦出现清除小租户、吸纳大客户的现象，有人猜测是政府暗示的，但金融街控股股份有限公司负责人称，这是国企大厦的个体行为，但与整个区域的发展战略不矛盾。
专家说：北京倾向于多功能格局
柯焕章先生告诉记者，１９９２年进行北京总体规划时，就已明确了三个区域的定位。
金融街的定位属于歪打正着而并非事先规划好的。先是中国银行和中国保险公司在阜成门选址建楼，之后五大商业银行都觉得房子不够用申请建盖自己的办公楼，几大进出口公司也同时向中央提出盖楼申请。市政府批准他们在西二环一带建设。但有些滑稽的是，等到规划部门开始规划金融街时，农业银行去了公主坟，工商银行上了长安街，中国银行搬至西单，五矿、中国机械进出口总公司等也都搬了出来。目前看，外资银行进入的可能性不大，在总量规模上有一定限度，但总的发展潜力不错，肯定还能吸引一部分资金进来。
中关村原规划为市级商业中心，但其科研味道浓一些，现认为突出高科技商业中心比较适宜。中关村东区将来也会有这些商业改造，但还要以研发为主。中关村将成为北京最大的高科技园区，既需要有商业功能，又要有研发、展示和交易功能，与ＣＢＤ不完全一样。
ＣＢＤ应是主要商务区，其区位条件、功能关系、交通条件优于中关村和金融街，但其发展不会影响中关村和金融街的发展。
北京总体规划为多功能的格局，但也各有侧重。三个区域不会有太大的冲突矛盾，北京是有上千万人口的城市，仅一个中心来替代全市的商务功能是不可能的，要建立多中心的格局。过分的集中不会太有利，在功能上的侧重各有要求、各得其所。
柯先生认为，企业办公区域的调整很正常，有利于区域的成熟，能够帮助各区域完善各自的功能。三个区域要发展，就应该充分发挥各自的优势，突出各自的特点。当然，竞争是难免的。在柯先生看来，金融街的管理相对单纯一些。由一家公司来运作，各方面工作开展得比较规范。区域范围相对较小，功能相对简单，问题相对少一些。中关村则发展较猛，区域大，产业区多，公司量也大。正处在前期运作阶段，有一些问题也是可以理解的。ＣＢＤ的情况比较复杂，问题在于土地已到发展商手里，大项目很多，目前正处在方案研究审定阶段，运作较慢，基础设施建设也正在进行中。ＣＢＤ没有中关村大，在建设速度上也许会比中关村快一点，问题也会相对少一些。柯先生还特意提出，除了这三个热点区域外，政府还规划了其他一些市级商业中心和区级商业中心，但量都不太大。
是哪个圈的归哪个圈，这是早晚的事
全球名列前茅的软件企业美国益华科技，亚洲排名第六的中欧国际商学院，韩国国际经济战略研究院，近日纷纷落户在中关村刚刚落成的融科资讯中心。同期签约的还有联想控股公司、大恒科技公司、中关村信息工程公司、中关村宽带建设公司等几十家企业。这些企业选择中关村，首先是出于对区域的认同，其次是出于对融科资讯中心硬件的认同。应该说，很多企业认同中关村正是出于陈总提出的所谓“圈子归属情结”。
英国皇家建筑师协会会员、现在中国参与ＣＢＤ内财富中心项目规划设计工作的Ｓｔｅｐｔｅｎ对ＣＢＤ的理解也很能说明问题，他说：“所谓ＣＢＤ，是美国的词语，实际上指的就是世界各地做生意的地方。一般的城市规划部门都认识到了这一点，所以允许在这里建更高、更密的建筑，使大家很方便、很高效地在这里做生意。反过来讲，因为密集的效应，大家也希望在这里做生意。这样，ＣＢＤ这个商务中心区就会更加繁荣。”
新浪搬家，也只是将市场部和营销部搬到了ＣＢＤ，而将运营部门和研发部门继续留在中关村，这说明不同区域的定位正在被企业广泛地接受。
跨国企业一直是三大区域争夺的焦点。入世后，人们对跨国公司来华寄予了更多期望。主要从事跨国公司研究的何曼青女士在对３００多家来华投资的跨国公司进行了分析后，明确指出，对跨国企业而言，有三个重要节点：一是生产制造节点，一是研究开发节点，一是营运管理节点。随着经济的知识化和兴趣化，越来越取向于第三个节点即营运管理节点。这就对办公环境提出了新的要求。相对营运管理节点来说，对办公环境的需求更趋向于交通便捷、可以节约大量交易成本的地带。目前而言，在满足这方面需求上，ＣＢＤ当仁不让。满足生产制造节点需求的，当属大大小小的经济开发区；满足研究开发节点需求的，中关村应该首屈一指。
多元的社会，多元的需求，赢家通吃的局面在各行各业都难得再见。区域的发展，也注定往市场细分上发展，只要各家能够突出自己的优势、让个性更鲜明，也就能各得其所，各具生长点。
文/谢红玲
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