浦江两岸开发将引起上海楼市四大变化

    2002年1月10日是黄浦江两岸进入新一轮开发和建设的标志性日子。根据规划，黄浦江两岸综合开发范围涉及浦东、卢湾、黄浦、虹口和杨浦5个区，规划面积2260公顷，岸线长约20公里。杨浦大桥地区、十六铺至东昌地区、上海船厂至北外滩地区和南浦大桥地区将成为4个重点开发区域。

    这个信息传递将预示着：浦江两岸综合开发进入实质性启动，上海楼市也随之将出现四大变化。

    一、城市建设的“摊大饼”做法宣告结束

    如果分别摊开1992年和2002年出版的上海市区地图，在过去10年中，上海市区西南部边缘至少向郊区移动了10公里，沿着沪青平公路，住宅开发已经进入青浦徐泾；而沿漕宝路、沪松公路，房产商的足迹已经到达佘山地区。

    城市建设“摊大饼”的做法使城市版图不断扩大，势必对城市交通、市政管网提出新的要求。当城市达到一定规模后继续进行“摊大饼”式的建设，反而市中心辐射效应达不到有效发挥，使城市的管理半径越来越大、投入与产出不相等，而且环保将是“摊大饼”建设方式的最大制约。

    因而，浦江开发是上海城市发展到现阶段的现实选择。

    二、房产开发从粗放变为集约

    浦江两岸的开发，既为房地产业的发展提供了一个机遇，同时其本身也是房地产业发展推动的结果。

    上海的房地产开发经历了几次大的“板块转移”。从虹桥到莘庄，从浦西到浦东，现在又转移到了浦江两岸。伴随着这种开发热点的转移，上海的房地产开发也逐步从粗放式发展走向集约式发展，经历了以解决住房困难出发到提供优质居住环境的阶段。在此过程中，上海的土地利用也从工业城市的级差收益不显著，发展到级差收益逐渐实现，土地也得到优化利用的过程。

    房地产开发从过去对土地严重依赖走向城市优质要素的综合。将人文、历史的积淀在新时期注入新要素从而发挥出几何级的效应。

    三、“西进”步伐放缓，“回城”已成趋势

    如何控制中心城区空心化？经过整治的市区环境及商业如何发挥作用？已是新时期房产开发的新命题；南京路改造、陆家嘴区位优势的释放，如何产生巨大的经济、社会效益？也已成为城市发展的新命题。集聚人气、繁荣商业，将过去在陆家嘴开发的优势进一步释放，充分发挥“黄浦江”作为上海“母亲河”独特的资源优势，利用“黄浦江”强化上海国际化大城市的形象。

    所以浦江开发将会放缓城市“西进”的步伐，“回城”也将成为现实的选择。

    四、房产企业面临“重新洗牌”

    如果把过去在某一区域开发房产的发展商比作为演员的话，过去演出往往是在区级文化馆的舞台上，而参与浦江开发的房产企业，登台犹如到上海大剧院，你必须具备“多明戈”、“帕瓦罗蒂”等重量级演员的实力。获取浦江开发的入场券不是轻而易举的，而要同场竞技，要求自然不一样。因而上海房产企业在新一轮浦江开发的进程中，有较多实力欠缺的企业将进入淘汰行列。

    上海房地产业将会产生“大树效应”———大树最能沐浴阳光和雨露。

    所以说，上海房产企业面临“大洗牌”是大势所趋，因而练好内功将是当务之急。
 
    文/季宝红