利用互联网构建物业管理网络市场

    计算机互联网络（Internet）是全世界最大的、开放的、由众多电脑网络群所连接而成的电脑网络。从1995年互联网络全面商业化开始至今，短短几年间，Internet就得到迅猛地发展，并迅速渗入到了金融、商业以及房地产等各行各业。目前，计算机互联网络已经走进了物业管理的大门，并直接影响到了物业管理的进一步发展。

    计算机互联网络改变了物业管理市场

    互联网络将使网上市场成为最大的物业管理“有形市场”

    传统的物业管理市场，通常有一定的空间限制。即使最发达国家最成熟的物业管理市场，也只能在本国和有限的数个国家产生影响，或者说只有在有限的国家才能找到这个国家物业管理的影子。而网络物业管理市场则可以突破国家、地区、城市的限制，通过计算机互联网络延伸并覆盖世界各国、各个地区和各个城市。这个市场是世界性的市场，是世界各国物业管理市场的集合。在这个网络物业管理市场中，世界上不同国家、不同城市的供需双方可以在网上进行招投标，或者直接进行谈判并完成交易。

    互联网络让物业管理市场更加接近消费者

    互联网络为消费者提供了意想不到的便利和快捷。有了网络，消费者只要打开计算机，进入网络物业管理市场，就可以查找世界各地的服务商，寻求多种类型的服务；或者介绍物业、发布招标消息和进行网上招投标等等。

    同时，互联网络也使消费者有了更大的选择面。在网络物业管理市场上，面对众多的管理商（及其管理信息）和丰富的管理服务组合，消费者可以充分考察、比较和判定，最后完成决策。这样就杜绝了消费者经常处于与管理商信息不对称的劣势地位，从而很好地保护消费者的正当权益。

    另外，互联网络使消费者能够享受更低廉的物业管理市场服务价格。网络市场给供需双方带来的好处还有：一方面，网络市场减少了双方交易的中间环节，提高了效率，降低了交易成本；另一方面，网络市场激烈的市场竞争和公开的网络报价，也会让各种服务的价格尽可能地降低，从而满足各种消费者的需求。

    互联网络改变了物业公司的市场行为

    互联网络让物业公司的竞争有了更多的形式。网络市场的建立，使物业公司解除了网外竞争的局限，开始进入激烈的网上竞争时代。物业公司不但可以利用传统的四大媒体（报纸、杂志、广播、电视）进行广告宣传，还可以通过第五大媒体，也是最大、最为公开的计算机网络来发布网上广告，进行网上广告的竞争。此外，网上电子商务（如招投标）的竞争、网上顾客服务的竞争等等，也是物业公司之间竞争的新的形式。

    互联网络使管理服务活动更趋智能化。通过互联网络，物业公司可以及时与世界各地的分公司联系，随时指导相关的市场活动。公司员工借助网络获得电子工作指令和组织报告，工作效率将大幅度提高，任务会完成得更快，时间管理也将改善，士气和责任心也将增强。

    公共办公空间的缩减及相关成本的减少，能更好地吸引客户和改善物业公司的企业形象。同时，通过互联网络，物业公司也能方便地和客户联系，随时倾听各种客户对管理服务的要求以及对市场的看法，以便及时调整自己的市场行为、服务行为和竞争策略。

    互联网络让物业公司的决策更加科学。Internet和Internet上提供的、较之传统市场而言更为充分的共享市场信息、更多的客户和物业选择，为物业公司科学决策奠定了坚实的基础。

    互联网络把物业公司的投标搬到了网络市场中来。目前的物业管理招投标，市场的供给和需求主体参与程度都还太低。网络物业管理市场的建立，则可以把物业管理的投标向世界各国的供给主体开放，从而吸引物业所在区域以内和以外的最优秀的物业公司参与，保证物业业主能够寻找到最合适的物业管理商。

    互联网络让媒介公司面临更多的挑战

    应该说，互联网络给予了物业管理媒介代理公司很多的发展机遇：一方面，网上丰富的信息使媒介公司能够更容易地为客户代理成功；另一方面，网络物业管理市场的开放性和频繁的交易，也能为媒介公司带来更多的代理中介业务。但是，正是因为网络市场的开放性和供需双方丰富的信息，也给媒介公司带来更大的挑战；如果不改变传统媒介代理公司的社会形象，提高目前媒介企业的信誉，不但物业管理媒介代理行业不能发展，甚至还有消失的可能性。

    互联网络对规范市场行为和管理行为具有重要的意义

    互联网络给予了众多物业公司以平等的竞争机会，从而有效避免了信息不全和信息不对称所带来的弊端。同时，互联网络的开放性也使更多的知情者成为网上监督者，他们能够及时、全面地对物业管理网络行监督，一旦发现物业公司或物业业主提供了虚假的信息，或者认为市场行为不规范，就可以迅速向有关方面反映，从而及时杜绝可能出现的纠纷和损失。广大消费者也可以通过网络，及时地向有关部门投诉，争取相关问题尽快得到解决。凡此种种，对于规范网络市场行为都具有不可替代的作用。

    此外，互联网络也能大大提高政府管理部门的办事效率，对于提高管理的公正性、客观性和科学性，减少主观性、盲目性和随意性以及加强廉政建设、发挥民主监督、规范管理行为等，同样具有十分重要的实际意义。

    互联网络极大地丰富了物业管理市场客体

    互联网络改变了传统物业管理服务的供给方式。传统物业管理主要通过物业管理人员亲临现场来提供，而互联网络则让管理服务更多通过互联网的信息传递来提供。如保安服务，传统的保安服务主要通过保安人员到现场巡逻和在重要部位蹬守来提供，而互联网络时代，保安人员虽然也需要到现场，但更多的是通过监视器、报警器，及时把传递到电脑中的信息传输到保安管理部门、相关人员和计算机设备那里，保安管理部门可以随时派出保安人员予以解决。另外，很多综合性服务也更适合利用互联网络来提供等等。

    互联网络增加了物业管理服务的种类和组合。主要表现为：互联网络不仅能够把服务转化为文字和图片，而且还能够利用声音和影像来刺激客户的感觉、视觉和听觉，让他们在计算机旁就能够完成很多服务的消费。同时，互联网络还能把多种综合性经营服务细化，供物业业主或使用人选择消费。互联网络还能为单个消费者定制特别服务，因此，更能满足消费者的个别需求。

    利用互联网络能提供更高质量、更低价格的管理服务。互联网络降低了管理服务的成本，这又促使服务价格的下降和质量的提高。同时，互联网络避免了供求双方的直接接触，减少了消费者对服务者的不良印象，从而克服了消费者对服务的主观评定。

    此外，互联网络让消费者能更容易地评价管理服务的质量。消费者可以通过某个物业公司图文并茂的网页，详细了解它管理的物业的面积、管理服务的效果等信息；也可以访问舆论监督网以及以电子公告牌的形式征询有关人士的意见，最终形成完整的印象。

    利用互联网络，构建物业管理网络市场

    物业管理网络市场，简单地说，就是以计算机网络为介体的物业管理市场。物业管理网络市场的最大特征就是开放性，或者说，物业管理网络市场主要是一种广域网。物业管理网络市场主要可由以下几个子网构成：

    政府市场管理网

    政府物业管理市场管理网的主要参与者应包括政府物业管理行业主管部门、工商行政管理、税务部门以及物价部门等等。

    建立政府市场管理网的主要目的有几个：一是通过该网传递有关政策信息，便于物业管理市场的政策信息，便于物业管理市场各参与主体查询和了解有关物业管理市场的政策法规；二是进一步将一些政府市场管理工作搬到网上进行，允许市场参与主体在网上办事，如网上注册与备案、网上交税、网上年检等等；三是协调政府各市场管理部门之间的工作，包括查询、联系等，进一步将一些协作工作在网上进行，如在确定物业管理市场主体的进入资格时，物业管理行业管理部门的资质审批与工商行政管理部门的注册管理相互印证，避免市场主体进出的混无序；四是通过在网上公开政府部门的名称、职能、机构组成、办事章程及各项文件、资料等等，建立起政府与物业管理市场参与主体之间相互交流的桥梁。

    各种政府部门的资料、档案、数据库上网也相当重要。政府部门的许多资料及档案对市场参与主体很有用处，例如，如果把各城市所有注册的物业管理企业情况在网上公布，供公众查询，这样各参与主体在市场活动中，通过Internet 的查询，就可以方便迅速地了解到物业公司是否注册、注册资质等级以及信誉情况等，从而有效地避免无效的市场活动，减少和杜绝不应有的损失。

    政府市场管理网的建设应在“政府上网工程”中统一进行，而且也不必专门设立单独的市场管理网站，只需在政府相关部门网站中，设立一项物业管理频道，重点介绍物业管理市场法律法规等内容即可。

    物业管理行业协会网

    物业管理行业协会网主要是一种行业教育与自律网。对于物业管理市场来说，其职能主要是：一，进行物业管理市场交易知识和有关政策法规的宣传教育；二，对物业公司市场活动中出现的问题进行及时协调和处理。当然，上述宣传教育与协调处理职能，是通过物业公司和消费者主动上网实现的。行业协会要采取多种形式了解有关问题并进行网上宣传，比如设立网上举报箱，组织物业管理专家、物业公司老总进行网上论坛等等。

    物业管理公司网

    物业公司市场网主要包括广域市场网、社区市场网以及公司内部网三个子网：

    广域市场网（Internet）。也就是完全向社会各方、向世界各地开放的网。其职能主要有：①宣传物业公司的公司品牌。如公司的起源、公司的资质、公司的文字或形象标志、公司的经营业绩等。②宣传物业公司的服务品牌。如管理物业的类型与面积、社会各方的良好评价、所获部级或市场奖励情况、是否通过ISO9002国际质量认证等。③展示物业公司的服务项目、质量规范、收费标准等。④寻求物业管理业务。即发布相关寻求业务信息及接受物业的条件等。⑤与潜在客户沟通。通过网络与潜在客户交谈，了解他们的实际需要等。⑥寻找物业管理市场合作伙伴（如投标）。⑦市场观察与瞭望。主要是希望广大消费者提供市场情况信息。⑧其他方面。如寻求管理软件、网上人才招聘等。

    社区市场网（Homenet或Communitynet）。是一种主要面向物业公司所管物业区域内部广大消费者的局域网。其职能主要有：①介绍本社区物业管理的规章制度，包括维修管理规定、车辆交通管理规定、环境卫生管理规定、安全管理规定等；②介绍本社区物业管理的主要部门和工作程序；③介绍消费者工作及生活中可能出现的问题及应找的管理部门；④展示物业公司与业主管理委员会签定的委托管理合同，明确自己的权利与义务；⑤介绍本物业公司管理服务的特色、多种经营服务的种类、质量规范、收费标准、服务方式等；⑥介绍纠纷处理的程序与联系部门、人员及其联系方式等等。

    公司内部网（Internet）。是面向物业公司及其子公司的内部局域网。它是物业公司参与市场竞争及进行市场竞争的基础网、策略网和指挥网。其职能主要有：①进行公司内部的培训，包括物业管理的基本理论培训以及物业管理操作技巧与技能的培训。②介绍本公司管理的物业面积、种类、分布、特色及管理部门负责人等；③公司内部管理资料共享；④指导子公司或分公司的市场竞争活动；⑤各公司市场活动的协调；⑥组织公司内部会议，商讨市场竞争战略等。此外，还可以通过公司内部网进行物业管理操作及市场竞争的经验交流与观点讨论、自我推荐等。

    房地产开发商网

    房地产开发商网主要是为房地产开发服务的，物业管理频道只是其中的一项内容。就物业管理频道来说，其职能主要是：①宣传即将开发、正在开发或已开发完毕的物业，包括物业的类型、智能化程度、结构、功能布局、面积、租售形式等等；②展示一定的条件，寻找合适的物业管理商；③寻找中介代理商，通过中介 代理机构为开发的物业寻找管理商等等。

    业主管理委员会网

    业主管理委员会网是社区物业业主或使用人自治管理网。其职能主要有：①介绍业主或使用人的物业，包括物业的类型、功能、面积、结构、智能化程度、施工单位、开发商及目前物业管理的现状等；②介绍物业业主或使用人的总体情况，包括文化层次、职业构成、家庭结构等；③介绍目前已有的业主公约、业主管理委员会章程以及其他业主自治管理规定等；④展示一定的条件，包括对未来物业管理的质量标准要求等，寻求合适的物业管理商；⑤进行网上物业管理市场招标活动；⑥网上物业管理市场合同的签定；⑦网上征询业主或使用人关于物业管理招标的意见并进行组织协调；⑧作为组织业主活动，以及为业主服务之用。如进行业主和使用人的教育培训等。

    市场媒介公司网

    媒介代理公司并不一定仅以物业管理市场中介代理为惟一业务，相反，进行物业管理市场的中介代理通常只是其一项基本服务内容。就此来说，市场媒介公司网的主要职能有：①汇总并介绍相关物业信息；②介绍物业管理招标方的有关信息。其中包括可以公开的开发商及业主管理委员会信息等；③介绍目前的招投标信息；④进行物业管理的市场行情分析；⑤本公司情况介绍，包括公司的资质等级、注册资金等；⑥介绍本公司进行媒介代理的有关信息，包括收费情况等等。

    市场舆论监督网

    市场舆论监督网主要是指新闻媒体建立的网站。应该说，物业管理市场只是舆论监督网的一个监督对象。其职能主要是：一方面，宣传和褒扬规范、先进的物业管理市场活动；另一方面，批评和监督不规范的物业管理市场活动等。

    物业管理网络市场需要政府加强管理

    尽快制定《物业管理网络市场管理办法》

    近年来，由于互联网络日趋广泛的应用，促进了电子商务与网络经济的迅速发展，为我国经济与社会的发展注入了新的活力，带来了新的商机，同时也带来了许多新问题。例如网上黑客纵横、市场信息失真等。这些情况的出现，不但危害了广大消费者的利益，也威胁着市场各参与主体的信息安全。因此，政府有关部门有必要尽快调查研究，争取早日制定《网络法》和《物业管理网络市场管理办法》。后者的主要内容应当包括物业管理网络市场的进出规则、网络市场招投标规则、网络市场广告规则、网上合同电子签名规则以及有关法律责任等等，以充分保护物业管理网络市场各方的正当权益。

    加强网络市场的宣传与管理

    网络物业管理市场的建立和发展，在我国经济条件还不太好、市场经济体制还处于建设的初级阶段、人们的素质还不太高、物业管理市场还不成熟、网络消费也还较低的情况下，问题和困难肯定不少。也正因此，才尤其需要加强网络市场的宣传与管理。

    加快培育网络市场经营管理人才

    互联网络和网络物业管理市场的建立和发展对企业定位和人才类型提出了新的要求。

    专家指出，房地产及物业管理网站的发展，亟需五种人才：一是网络技术人才；二是企划经纪人才；三是房地产、物业管理专业人才；四是法律知识人才；五是资本运营人才。上述五种人才中，后三种人才比较短缺，特别是具有上述各个方面知识的、综合型网络市场经营管理人才更是缺乏。因此，亟需加快这方面人才的培养。