中国农村房地产开发的春天已经来临

    华新国际集团CEO兼总裁、沈阳市华新国际实业有限公司董事长、“中国房地产十大风云人物”之首卢铿在接受本报记者独家专访时称，我国的住宅开发量目前已经跃居全球第一，在每年超过10亿平方米的新住房中，有2／3在农村。农村的住宅开发，是农村城镇化的重头戏，农村的房地产市场是一个无限广阔的市场空间。基于此，卢铿认为我国农村房地产开发的春天已经来临。

    根据联合国组织的调查统计分析，当一个国家的人口城市化率超过30％以后，城市化的进程将会明显加快，直至50％后将会放慢。当前我国的人口城市化率大约为35％，正处于城市化进程迅速发展的重要阶段。对于中国来说，农村的城镇化必然成为改革发展中的一条必由之路。

    但是，中国是一个传统的农业大国，目前我国农村的房地产现状还无法令人满意：村庄小而分散，土地重复浪费，村屯、小镇大多缺少规划或者干脆没有规划。公建房屋和民宅的品质差、外观差，建筑物的材料浪费大，资源的损耗大，大量低劣的建筑物和道路形成了低劣的村屯和小城镇，大多数村屯没有配套的综合商业设施，大多数村屯没有配套的基础设施。同时，自然村农业人口的市场消费很少，如没有或少有自来水、天然气、电器及百货等，而且教育与文化生活相当差。大多数农宅还是平房或者是低层小楼，这都占用了大量土地，村屯土地的价值极低，农村第三产业极不发达，由于自然村的分散和无管理，治安问题得不到保障等，这都是房地产开发不能回避的现状。

    但卢铿也认为，如果能在政府的领导下，有计划、有组织的以房地产推进农村的城镇化发展，将会有多方面的改观，并产生很多综合性的“效益”。

    卢铿所指的综合效益，除了可以将分散的自然村改造为人口和房屋相对集中的中心村小城镇、可节省大量的农田外，还可结合城郊基础设施建设，使以促进内需为目的基础设施的投资将更具经济效益。同时这将有利于推进农村产业结构的改变，从而促进农村第三产业的发展，从根本上提高农村人口的生活素质；还有利于“公司加农户”的农业产业组织的发展，使农村人口的市场消费大增，如农民用电、用气、买车、购物等。

    关键是，卢铿认为对房地产开发商来说，这是一个房地产市场的转移问题，而眼下农村房地产开发的时机已成熟。

    卢铿认为，我国农村人口城市化进程已经启动，新型建材和工厂化建房方式将出现，政府的基础设施投资已见成效，工农业的产业调整与改造正在进行，大量农民外出打工已挣钱，有改造旧居的能力。同时我们可以看到，农村人口总是希望进入城镇，各地农村逐步有改造自然村的意识，各地区已有若干中心城镇之雏型形成。这些都为房地产商开发农村房地产提供了前瞻性选择。

    卢铿认为，辽宁省有率先进行农村城镇化房地产开发有着特殊的优势，这主要体现在5个方面：辽宁省的人口城市化率相对比较高；辽宁省的农村人均土地面积相对比较大；辽宁省有良好的工业基础和建材资源，容易在大批住房的工厂化、标准化方面走出新路；辽宁省有许多中、小型房地产开发商；辽宁省多平原和浅丘，新型城镇容易规划和实施，可能造就一系列优美的新城镇景观。辽宁可在适当区域先规划和实施实验型的“中心村”或者小城镇，先建一个标准型的示范项目，运用好“房产加地产”的概念，以新兴小城镇带动土地的升值、格局的变现。

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    卢铿，1950年3月生于香港，重庆人，1982年毕业于东北大学。现任华新国际集团CEO兼总裁，沈阳华新国际实业有限公司董事长，中国房地产十大风云人物之首。其祖父卢作孚是中国著名爱国思想家、教育家和实业家，是旧中国最大的民营航运公司———民生实业公司的创始人和总经理，毛泽东曾说中国实业界有四个人不能忘记，其中一人是“发展交通运输的卢作孚”。
 
   文/张志勇