海北新城打造全新“中山九路”

　　浔峰洲,是广州城西与南海相接壤处的一个小岛,四面环水。1958年以前,整个浔峰洲都属南海管辖。如今,该岛一分为三,由广州金沙洲、南海里水的金草洲和南海大沥的海北三个区域组成。金沙洲是广州未来重点发展区域,金草洲与海北新城将如何规划对接,成了外界一直关注的问题。

　　本周二,《南海大沥镇海北新城发展策略研究》(以下简称《策略研究》)评审会在大沥镇政府举行,中山大学地理学与规划学院袁奇峰教授团队就海北地区的发展战略进行了汇报。根据这个研究成果,一直被称作为“中山九路”的海北新城有可能迎来发展的新机遇。

　　广佛乐活中心的崛起

　　广州的新举措似乎总能影响到黄岐海北的发展。上世纪90年代,广州旧城拆迁、地铁开通,黄岐也随之有了较大发展,被称为“中山九路”,白天鹅花园、沙面新城等居住楼盘就在海北。

　　2003年到2004年,伴随金沙洲大桥的通车和广州金沙洲的开发,海北地区先后出现了万科四季花城、中海金沙湾等大型居住区。随着广州金沙洲地区开发接近尾声,土地储备相对充足的海北地区与金草洲地区将成为开发热点。

　　海北是简单复制金沙洲那种单一的居住区开发模式,还是建设更具活力和魅力的城市地区?

　　袁奇峰在评审会上说,海北新城的发展一定要体现后发优势,能够体现自身特点和发展优势,寻找一条近期有效益、又能带来持续繁荣与收益的充满活力的发展道路。根据目前金沙洲的情况来分析,该区域是一个大型居住社区,然而公共性的缺失,让这个区域缺少公共服务设施、公共空间,最后只剩下居住空间,而其他功能仍然依附在广州旧城,也正因如此,该区域的发展变得不可持续化。

　　基于对金沙洲单一居住功能的反思,《策略研究》提出,要在海北构筑“广佛乐活中心”,打造泛金沙洲的商贸中心,引领广州金沙洲、里水金草洲地区共同走向“广佛乐活”时代。

　　规划的海北新城占地11.7平方公里,与同在浔峰洲岛上的广州金沙洲和里水金草洲毗邻。目前片区内有泌冲、白沙和沙溪三乡,以及万科四季花城、中海金沙湾等大型楼盘社区,是广佛人高度融合聚集的区域。

　　点通交通死穴

　　目前,交通不畅成了居住在浔峰洲岛上的业主最头疼的难题。大沥要规划海北新城,就要首先解决交通瓶颈。路通则成,否则,海北新城也只能是新的“飞地”。

　　由于浔峰洲四面环水,与周边交通需要依靠桥梁。现在,该岛往海南片区仅有黄岐大桥,往广州须绕道金沙洲大桥,这两座大桥通行能力已经饱和。《策略研究》认为,金沙洲大桥交通状况较为紧张,即便按规划再建设沉香岛、大坦沙大桥,也将与金沙洲大桥的交通一并汇集到增槎路这条“独道”。广州内环路、增槎路仍然是浔峰洲进广州的交通瓶颈。

　　不少专家、热心人士都曾给金沙洲的交通顽疾开过药方,呼声较高的是向南走,建议金沙洲打通从南海进入芳村的道路,从而躲开广州内环这一瓶颈问题。

　　这是浔峰洲解决交通问题的有效方法,同时也是海北新城的发展新机遇。《策略研究》提出,海北新城,甚至金沙洲的出路,都是通过与黄岐一体化,经芳村区进入广州。这样,一方面可以改善金沙洲交通环境,另一方面也给海北地区发展带来了重大机遇。

　　大沥镇镇长吴绍秋表示,将积极推进基础设施建设,完善海北与金沙洲之间南北向道路衔接,并与广州大坦沙大桥建设对接,加快推进建设大道建设,打通大沥乃至南海北部东西向交通动脉,连通广州、里水,为建设大道沿线城市综合体开发做好准备。

　　补上公共配套设施短板

　　不少市民表示,目前广州对金沙洲的规划,最大的不足就是公共配套设施的不足。近年来,金沙洲的交通、教育、医疗配套等问题一直是各方关注的热点,海北三乡此前属于“中山九路”,也是纯粹的一个居住区。

　　那么,海北新城下一步应该如何解决这一问题?

　　袁奇峰认为,金沙洲及海北已开发的大型楼盘,内部的居住配套相对完善,但整体上缺少综合的城市级公共配套,难以成为完整意义上的城市。住在海北,工作、生活在广州,既增加广佛两地交通的负担,对海北来说更加不利的是,单一居住开发除了短期土地收益外,并不会提供给地区持续繁荣的机会。

　　在规划中,海北新城的教育、医疗、体育设施等公共服务配套均是依据《广州市城市规划管理技术标准与准则》来规划,这将能满足日后居民基本生活需求。

　　基于海北的交通区位、城市地理和充足的可开发土地,《策略研究》提出“建设广佛乐活中心”。这一定位的提出并非没有根据。广佛同城背景下,整个浔峰洲岛将面临50万-70万人口的聚集,这样的规模与番禺华南板块相当,足以支撑起一座新城。

　　袁奇峰认为,目前的广州金沙洲基本是依靠地产作单一开发,没有空间发展商贸核心区,这就给了紧邻的海北片区一个机遇,建设泛金沙洲的商贸核心区。

　　与周边区域错位发展

　　今年4月底,里水镇对与金沙洲接壤的金草洲进行了初步规划评审,虽然最终的评审结果还没确定,然而该片区规划的基本理念已初步呈现。

　　相比于海北新城的广佛乐活中心,金草洲目前初步定位为“生态人居绿洲、时尚购物商城、休闲旅游水乡”,区域目标为:广佛同城化重点协调发展区和优质生活共建区。

　　金草洲的规划方向将会利用该区域的自然山水,推出“公园化战略”,依靠区域内的旗锋山公园等,建成山岗公园,并配有山道。与此同时,还将引入百货巨头,共同营造出周边不可复制的休闲娱乐区域。

　　显然,该区域与金沙洲之间关系更多是互补,利用金草洲特有的自然资源为筹码,建设周边独一无二的休闲区域。

　　对此,袁奇峰认为,海北三乡在此之前已经是开发较为成熟的区域,接下来要走的是农村地区城市化的路子,因为掌握了大部分土地的村集体希望通过建设优质物业增加收入。在浔峰洲的规划建设中,广州着重居住功能,南海着重产业结构升级,不过这两种功能最终会在广佛同城的大框架下殊途同归,实现真正的对接。海北新城正是利用其南接芳村的交通优势和原黄岐较成熟的商业氛围,建设泛金沙洲区域的商贸中心。

　　北部将现大型商业综合体

　　和顺铜锣湾广场面向广佛奠基

　　一直以来,南海东北部给人的印象多以工业为主。随着近几年来广佛同城的推进,还有当地都市型产业的逐渐崛起,南海东北部的第三产业也正逐渐崛起。

　　前天,位于和顺花园大道的铜锣湾广场奠基。该广场规划建筑面积12万平方米,计划总投资约4亿元,由佛山先机投资有限公司投资运营。

　　该公司董事长杨中青说,随着广佛同城步伐加快和金沙洲的重点开发,这里无疑将成为广佛经济圈的前沿重地之一,目前周边已经云集现代物流基地、各类专业市场、家用电器、医药化工、五金机械、鞋袜纺织等庞大的产业群,还拥有福田汽车等知名企业和中信・山语湖等高档楼盘,这必将推动高收入、高学历、高素质的人群剧增,而雄厚的工业基础也必将带来商务接待需求。

　　鉴于该广场的消费人群多以产业发展为基础,目前规划拟引入国际化的“一站式消费”商业理念,将糅合多元化的商业元素,建设多个独立商业板块,以“功能互补、错位经营、联动发展”的开发宗旨打造一个集商务酒店、特色餐饮、休闲娱乐、体验购物、星级农贸市场为一体的地标性商业综合体。

　　杨中青表示,目前拟定了“主力店招商先行”及定单式商业模式,现已全面展开与品牌连锁超市、酒店、量贩式KTV、连锁餐饮等主力店的洽谈筛选工作,并达成了初步的合作意向。

　　“这个项目的引进,是里水平衡产业发展的新成果。”里水镇副镇长叶剑辉表示,近年来,里水提出“优二进三”战略,重点发展第三产业,加快城市化进程,解决南北部发展不平衡的问题。他相信,这个项目的引进,将对里水第三产业产生促进作用,而对区域服务配套也将是一个很大的提升。

　　观点

　　佛山市城乡规划局南海分局总工程师王建军:

　　建议海北新城综合考虑广佛两地的整体规划,并与之衔接,绿道等步行系统可以多一些,甚至可独成体系。对于公共服务配套,如医疗、体育、教育等公共设施方面,不仅为海北地区的居民提供服务,还应将浔峰洲作为一块整体来考虑,将海北新城作为改变金沙洲大格局的转折点。

　　此外,要有完善的空间管制体系,哪里可以建,哪里不能动,容积率不能超过多少,这些都一定要管控好。

　　广州市城市规划协会高级规划师、常务副会长史小予(评审组组长):

　　在海北新城的构建中,政府要吸取周边地区发展的经验教训,做好文化、教育、医疗、体育等配套,尤其是文化方面,这些方面都不容易做好,也容易被忽略,但是一个区域发展起来后,这方面又是必须得跟上的,所以要提前规划做好。从这一点来看,海北新城的公共服务配套不但要不低于金沙洲,而且一定要高于金沙洲的标准。

　　广东省规划院总规划师马向明:

　　边缘地区的发展通常有两种模式,一是产业带动,如东莞,二是生活带动,如番禺,海北新城显然是后者,所以首先要保证居住的质量,“宜居”是本。

　　海北是边缘城区,不是市中心,就应该有边缘的味道。你的公共交通不可能比市中心做得好,你可以多设计一些私家车的容量；作为外缘地区,应该给人们一种田园风光、野外风情来吸引居住的兴趣,所以容积率不能高,要是在这里人们一出门就是密密麻麻的高楼大厦,那么,人家为什么要从市中心跑来这里?

　　建议一定要保证绿地的比例,降低开发的强度,如果按照5.0或者香港7.0的容积率,建出来的城市就实在是“太可怕了”。

　　同创策划有限公司高级工程师赵卓文:

　　海北要打造广佛乐活新城,应在“乐活”上下足功夫。建议我们适当地构建一两个特色项目、节目式项目,就像新加坡海滩的音乐表演,海北亦可考虑建设一些这样的东西。如果能让广佛市民觉得非来不可,不来是一种遗憾,那就成功了。这样还可以增加海北地区的辐射范围,不仅仅辐射金沙洲,广佛同城背景下,周边的城市都可以知道其特色。