旧居住区不是更新重点

  
 

　　城市更新引各方关注。

　　深圳市规划国土委更新办主任徐荣18日首次对《深圳市城市更新办法》进行官方解读

　　自从《深圳市城市更新办法》（以下简称更新办法）出台后，深圳房地产市场似乎没有平息过，此外由于更新办法的细则并未同时出台，对有权利实施更新项目的开发商资质等没有严格限定，平日里不起眼的老旧居住区成为各开发商严重的“香饽饽”，众多企图分一杯羹的开发商争相采取各种手段、软硬兼施，城市更新办法中的“旧居住区改造”也逐渐被市场“妖魔化”。

　　18日，市城市规划协会、市深商研究会、公众力等多个民间机构召开了一场名为“城市更新的‘法与则’”主题沙龙，市规划国土委更新办主任徐荣在现场首次针对该办法进行了官方解读，并透露目前已经草拟的城市更新办法实施细则将于本月底上报政府进行审批，最快于下月公布，而这个备受关注的实施细则将超出更新办法本身所涉及的范围，其中或将包括拆迁赔偿标准、推行社区民主自治方式等等。“也许细则会引发更大的争议，我想在细则相对完善的时候听听大家的意见。”

　　更新是为了土地利用率

　　“是否应该推动城市更新？”“城市更新要解决一些什么问题？”在昨日的主题沙龙上，市规划国土委更新办主任徐荣首次针对该办法进行了解读。

　　他表示，城市更新的办法的主要目的是提升城市功能，深圳总体规划的城市建设用地900平方公里左右，目前建成区已经超过了总体规划给深圳的建设用地指标，在土地资源日趋紧张的深圳，城市更新已成为挖掘城市潜力、提升城市层次的重要途径。

　　“我们的城市更新规划，实际上大部分的项目都是在特区外，特区内相对来讲比较少，城市更新下一步要强化的是推动重点工业片区的升级改造。”他指出，原有的产业、特区外、特区内单位面积的产出是1：10，这种情况下更新不是为了土地而去更新，实际上是为了土地利用的效率。国家提出节约利用土地，城市更新是重要的手段，能实现空间上的扩展。

　　城市更新有利于平抑房价

　　徐荣表示，城市更新另外一个方面是可以带动GDP的增长，同时又实现了城市更新原来设定的目标。“今年我们1～9月没有一块符合新建居住区的用地，大家都在说房价降不下来，供应量不足，我觉得这是一个很重要的原因。”

　　他表示，今年的年度计划里面，原来规划的110多万平方米居住用地，因保障性住房的指标不断增加，使得商品房用地大幅减少，但城市更新将可推出3.5平方公里的商品房用地，“如果真正城市更新顺利推进的话，对于平抑房价将起到很重要的作用。”

　　希望给居民充分的自主权

　　对于旧居住区改造问题，徐荣表示，旧居住区改造首先应该明确的是，它不是更新的重点，但是由于旧居住区改造涉及到市民的日常生活，所以更新办法希望能按照公民社会的要求，特别是在经济领域能够做到以相对灵活、自由的方式 ，充分给予居民自主权、选择权、决策权，以这种方式去推进城市更新。

　　此外，徐荣还说了一段意味深长的话：“事实上有一个问题我一直在思考，就是城市更新办法推出以来，曾经的一个方向、一个口号是大力推进城中村、旧工业区的改造，其次再是积极推进旧城区的改造。我不排除旧居住区确实有改造的必要，但是不是说要主动去推动旧居住区的改造。”

　　观点PK

　　焦点一

　　放权，会让业主“窝里斗”？

　　更新办法鼓励业主自行进行更新，只要有2/3的业主同意拆除重建即可立项。

　　在昨日的主题沙龙上，退休高级工程师郑祖华表示由于城市更新办法具体实施细则未出，拆迁过程中小区内部业主势成水火，本该由政府主导，如今一个“2/3的业主同意即可立项”的说法导致业主“窝里斗”。

　　对此，徐荣表示，如作为确定改造主体的区政府，将签订监管责任书，从而使监管职责真正落到实处。针对旧住宅改造过程中遇到的拆迁问题，他认为应加强居民自治协调的能力，完善业主委员会、居委会、街道办等基层组织，政府在其中主要起了一个引导的作用，选择权还是在业主手中。

　　焦点二

　　当2/3遇到1/3怎么办？

　　而业主的“2/3和1/3”的取舍问题也成为了昨日讨论的焦点。

　　深商研究会的秘书长金城就表示，如果2/3的业主同意就可以立项，立项虽然说还没有直接涉及到对产权的处置，但是它有可能改变业主财产存在的问题。“凭什么2/3的人决定1/3的人的财产存在问题？”

　　“反过来问说，假如2/3的人想要交易自己的财产，1/3的人有什么权利阻止呢？”金城指出，这个问题的关键在于土地的产权是不可分割的。所有人共同拥有这一块土地的使用权而已，没有产权。

　　“如果2/3的业主同意就可以申报，1/3的业主怎么办？”大成律师事务所的律师张翔认为，没有出台细则表现了立法的随意性，将造成很大的恶果。

　　焦点三

　　业委会是下一个腐败源头？

　　记者在调查中发现，大多数小区的业主都反映希望能有业委会在城市更新工作中起到积极作用，代表全体业主行使权利维护主体利益并以此避免业主之间“窝里斗”。

　　对此，市社会科学院城市运营中心主任高海燕则语出惊人：“如果城市更新办法增加了业主委员会的力量，深圳下一个腐败的单位就是业主委员会。”据他透露，这种现象已经出现，“我最近发现一个案例是这样，业主委员会的主任开始跟业主谈判说，城市更新办法已经出来了，很多地方都在改造，老社区也要改造了，要不要我们联合起来找几个大开发商谈一谈。”他说，然后这个业委会的主任收集了业主的意见，比如希望这个地方改造成什么样子，这个地方的价格改成什么，其实他都找好开发商了。

　　“这种问题我们怎么规避？”高海燕问。